Risk bed\u00f6mning spelar en viktig roll vid tidpunkten f\u00f6r bildandet av investeringsstrategi, hur investerare \u00e4r villiga att ta risker, till stor del beror p\u00e5 budgeten, och f\u00f6rv\u00e4ntningarna p\u00e5 avkastning. S\u00e5, om investerare anser att framtida fastighetsinvesteringar som l\u00e5g risk de \u00e4r villiga att betala mer f\u00f6r varje dollar av den projicerade inkomster, vilket minskar avkastningen. Det \u00e4r, ju l\u00e4gre risk desto l\u00e4gre avkastning.<\/p>\n
Risk \u00e4r sannolikheten f\u00f6r f\u00f6rluster som en f\u00f6ljd av eventuella f\u00f6r\u00e4ndringar. Det st\u00f6rre chans att det kommer att h\u00e4nda negativ h\u00e4ndelse, desto st\u00f6rre risk. F\u00f6r fastighetsinvesteringar de mest typiska tv\u00e5 grupper av risk \u2014 land risker och risker som \u00e4r f\u00f6rknippade med ett visst projekt.<\/p>\n
Landsspecifika risker f\u00f6rsta \u00e4r sannolikheten f\u00f6r ekonomiska, politiska och sociala omv\u00e4lvningar i ett land d\u00e4r fastigheten \u00e4r bel\u00e4gen.<\/p>\n
Den niv\u00e5 av risk land kan erh\u00e5llas fr\u00e5n rapporter av kreditv\u00e4rderingsinstitut eller konsultf\u00f6retag. Till exempel, i en rankning av The Economist Intelligence Unit (det minsta landet risk i \u00d6sterrike, STORBRITANNIEN, Tyskland och Usa, den st\u00f6rsta \u00e4r Afghanistan, Vitryssland, Ukraina, etc.<\/p>\n
En av de ekonomiska faktorer landet risk \u2014 inflationen<\/strong>. Beroendet \u00e4r f\u00f6ljande: ju h\u00f6gre inflation, desto st\u00f6rre risk. Den l\u00e4gsta risken \u00e4r inflationen mindre \u00e4n 5 % per \u00e5r, den st\u00f6rsta \u00e4r \u00f6ver 100 %. Fastighetsmarknaden f\u00f6rs\u00e4krade mot risken f\u00f6r inflation eftersom kostnaden f\u00f6r hyran \u00e4r reviderade m\u00e5nad eller \u00e5r, hyror \u00e4r bundna till konsumentprisindex, vilket avspeglar dynamiken i inflationen. Ju oftare priser \u00e4r reviderade, desto h\u00f6gre k\u00e4nslighet f\u00f6r objektet till inflation och st\u00f6rre inkomst av investeraren. Till exempel, hotell rum, butiker, industri lager och bost\u00e4der som hyrs ut f\u00f6r en kort tid, som traditionellt anses vara objekt med en \u00f6kad k\u00e4nslighet f\u00f6r inflationen, office REIT genomsnitt, och mark och l\u00e4genheter uthyres, \u00e4r l\u00e5g.<\/p>\n Tyskland \u2014 i Allm\u00e4nhet med l\u00e5g risk land f\u00f6r investeringar i fastigheter, men det finns risk regioner. Det g\u00e4ller i synnerhet \u00d6st <\/i><\/p>\n En annan ekonomisk faktor \u00e4r landet risk som \u00e4r f\u00f6rknippad med den instabilitet som finns i den nationella valutan<\/strong>. Oavsett, som har \u00f6kat sina priser eller faller, eventuella v\u00e4sentliga avvikelser utg\u00f6r risken. Den st\u00f6rsta faran f\u00f6r marknader \u00e4r mer sannolikt att uppst\u00e5 n\u00e4r den stiger eller faller en valuta som \u00e4r mer \u00e4n 20 %.<\/p>\n F\u00f6r r\u00e5varu-baserade ekonomier \u00e4r ocks\u00e5 k\u00e4nnetecknas av s\u00e5dana riskfaktorer som nedg\u00e5ngen i oljepriserna<\/strong>. Ju l\u00e4gre pris, desto st\u00f6rre hot mot ekonomin; den st\u00f6rsta risken minskning av kolv\u00e4ten priser mer \u00e4n 20 %. S\u00e5ledes, enligt Savills, bland fallande oljepriser fr\u00e5n 2007 till 2009, l\u00e4genheter i den ryska huvudstaden minskade med 51 %. I januari-februari 2009, oljepriset b\u00f6rjade stiga, och kostnaden per kvadratmeter \u00f6kade ocks\u00e5. 2015, olja visar en negativ trend, och bostadspriserna \u00e4r ocks\u00e5 fallande.<\/p>\n Andra ekonomiska faktorer \u2014 nedg\u00e5ngen i BNP-nedg\u00e5ngen i produktion, nedg\u00e5ngen i exporten och den minskade k\u00f6pkraften hos befolkningen. <\/strong> Den st\u00f6rsta risken minska f\u00f6r var och en av dessa indikatorer mer \u00e4n 10 %.<\/p>\n Landet har ocks\u00e5 inkluderar socio-politiska risker. I synnerhet fastighetsmarknaden kan ha en negativ negativ befolkningstillv\u00e4xt<\/strong>, och detta \u00e4r sant inte bara f\u00f6r landet som helhet, men f\u00f6r en viss ort eller en viss region. Till exempel befolkningen i \u00d6stra Tyskland flyttade till mer utvecklade och lovande V\u00e4sterl\u00e4ndska l\u00e4nder, s\u00e5 att det senare anses mindre riskfyllda marknader f\u00f6r investeringar i fastigheter (med undantag av en liten stad i Ruhromr\u00e5det, och det \u00e4r att f\u00f6rlora befolkningen p\u00e5 grund av brist p\u00e5 jobb).<\/p>\n Den politiska situationen<\/strong> ocks\u00e5 har ett betydande inflytande p\u00e5 investerarnas beteende och deras uppfattning av risker. Enligt studien ”Tranio”, 17 % av tillfr\u00e5gade fastighetsm\u00e4klare tror att den politiska situationen (p\u00e5 en niv\u00e5 med ekonomisk stabilitet) \u00e4r en av de fr\u00e4msta anledningarna till ryska k\u00f6pare v\u00e4ljer ett visst land f\u00f6r att k\u00f6pa fastigheten. Denna faktor \u00e4r s\u00e4rskilt uttalad i l\u00e4nder som STORBRITANNIEN, Tyskland, USA och Frankrike.<\/p>\n Socio-politiska och ekonomiska oron i landet permanent kan skr\u00e4mma bort investerare fr\u00e5n den lokala fastighetsmarknaden <\/i><\/p>\n En annan viktig landet risk \u2014 eventuella f\u00f6r\u00e4ndringar i lagstiftningen<\/strong>som kan p\u00e5verka fastighetsmarknaden. Det kan vara f\u00f6r\u00e4ndringar i skattelagstiftningen (\u00f6kning av existerande skatter och inf\u00f6randet av nya), inf\u00f6randet av restriktiva lagar om byggande och investeringar, liksom inf\u00f6randet av restriktioner f\u00f6r kapitalr\u00f6relser.<\/p>\n Risker f\u00f6rknippade med projektet kan delas in i tv\u00e5 kategorier:<\/p>\n 1. Projekt Merv\u00e4rde<\/strong><\/p>\n Projekten Merv\u00e4rde (merv\u00e4rde) omfattar byggande och renovering. Risken f\u00f6r att s\u00e5dana projekt \u00e4r ganska h\u00f6g, men avkastningen \u00e4r ocks\u00e5 h\u00f6g: fr\u00e5n 14 till 25 %.<\/p>\n De huvudsakliga riskerna i samband med byggandet av:<\/p>\n Alla dessa risker kan ”\u00e4ta” den avkastning, med resultatet att investerarna kommer att bli utan vinst eller f\u00f6rlust.<\/p>\n Bygg-projekt \u00e4r mer riskfyllt \u00e4n att hyra f\u00f6retag <\/i><\/p>\n Alla dessa risker \u00f6ka exponentiellt i f\u00f6rh\u00e5llande till den skuld belastning av exploat\u00f6ren, som \u00e4r, desto mer kredit pengar som man anv\u00e4nder, desto h\u00f6gre var och en av dessa risker. I det v\u00e4rsta t\u00e4nkbara scenariot, s\u00e5som h\u00f6g skulds\u00e4ttning av byggnaden och korrigering v\u00e4rde kan vara att byggherren eller investerare kommer att lida f\u00f6rlust. Erfarna utvecklare alltid ber\u00e4kna olika scenarier f\u00f6r utvecklingen av h\u00e4ndelserna, och acceptabla \u00e4r de i vilka investor avslutar projektet, som tj\u00e4nar 15-20 % (klassiska scenariot) eller 20-25 % (optimistiskt r\u00e4knat).<\/p>\n Projektets risker kan f\u00f6rekomma innan arbetet startar. I synnerhet finns det en risk f\u00f6r att inte f\u00e5 ett bygglov (Tillst\u00e5nd Risk<\/strong>). Dess v\u00e4sen \u00e4r att n\u00e4r det g\u00e4ller investeringar i ombyggnader, st\u00f6rre reparationer eller bygga fr\u00e5n grunden f\u00f6r att genomf\u00f6ra efter k\u00f6pet av mark eller objekt m\u00e5ste passera godk\u00e4nnande och f\u00e5 tillst\u00e5nd. Oftast priset tar h\u00e4nsyn till risken f\u00f6r att misslyckas med att erh\u00e5lla vederb\u00f6rligt tillst\u00e5nd eller att det kommer att ta l\u00e5ng tid. I vissa l\u00e4nder utvecklarna \u00e4r villiga att ta risken att inte f\u00e5 tillst\u00e5nd.<\/p>\n F\u00f6r att fastst\u00e4lla de risker som \u00e4r f\u00f6rknippade med ett visst objekt, hj\u00e4lper omfattande in \u2014 Due-Diligence \u2014 som omfattar fyra typer av kompetens:<\/p>\n 2. Uthyrningsverksamhet<\/strong><\/p>\n Det minst riskfyllda objekt f\u00f6r uthyrning, har f\u00f6ljande egenskaper:<\/p>\n Platsen \u00e4r den viktigaste egenskap: om fastigheten ligger i ett bra omr\u00e5de, d\u00e5 de risker kommer att vara minimal, och objektet \u2014 v\u00e4tska. Men risken kan vara p\u00e5 grund av att den fortsatta utvecklingen av omr\u00e5det<\/strong>, s\u00e5 n\u00e4r du v\u00e4ljer en l\u00f6nsam objekt b\u00f6r st\u00e4lla planen och f\u00f6r att se om kommande och redan genomf\u00f6rda f\u00f6r\u00e4ndringar (utbyggnad av transportn\u00e4tet, framv\u00e4xten av nya institutioner, etc.) \u00f6ver tid f\u00f6r att \u00f6ka kapitaliseringen av bolaget, eller, omv\u00e4nt, att minska sin l\u00f6nsamhet. Till exempel, om en person som k\u00f6pte en l\u00e4genhet i new York med vacker utsikt \u00f6ver Central Park, det \u00e4r en p\u00e5 f\u00f6rhand garanterat s\u00e4kerheten f\u00f6r de investeringar, som l\u00e4genheter med denna typ \u00e4r f\u00e5 och nya inte mer.<\/p>\n Risken \u00e4r ocks\u00e5 d\u00e5ligt objektets tillst\u00e5nd<\/strong> och otillr\u00e4cklig teknisk utrustning<\/strong>. S\u00e4mre utrymme, planering och beslut inom byggnaden, tillg\u00e5ngen p\u00e5 moderna tekniska system och kvaliteten av b\u00e4rande konstruktioner, desto l\u00e4gre konkurrenskraft p\u00e5 marknaden, desto l\u00e4gre blir dess v\u00e4rde och efterfr\u00e5gan fr\u00e5n hyresg\u00e4ster, och riskerna h\u00f6gre. Trots det faktum att gamla och slitna ut objekt kan ge en god avkastning p\u00e5 den nu, de \u00e4r alltid mer riskabelt f\u00f6r investeringar \u00e4n byggnader i bra skick.<\/p>\n Kvaliteten f\u00f6r hyresg\u00e4sterna och den typ av hyreskontrakt<\/strong> kan ocks\u00e5 \u00f6ka eller minska risker. Investerare som inte \u00e4r villig att ta risken av att f\u00f6rlora hyresg\u00e4sten \u00e4r ben\u00e4gna att investera i fastigheten med l\u00e5ngsiktiga hyreskontrakt. Omv\u00e4nt, n\u00e4r risken f\u00f6r investeraren \u00e4r acceptabelt, kommer han att t\u00e4nka p\u00e5 de fastigheter som l\u00e4mpar sig till ett slut eller kort sikt hyra.<\/p>\n N\u00e4r du v\u00e4ljer en hyra egendom b\u00f6r uppm\u00e4rksamma hur p\u00e5litlig hyresg\u00e4st <\/i><\/p>\n En annan risk som \u00e4r f\u00f6rknippad med val av metod f\u00f6r att finansiera<\/strong> och hantera uppl\u00e5ning av medel. Som en regel, ju st\u00f6rre andel l\u00e5nat kapital, desto h\u00f6gre risk.<\/p>\n H\u00e4vst\u00e5ngseffekten \u00e4r n\u00e4r kostnaden f\u00f6r l\u00e5nefinansiering \u00e4r billigare \u00e4n l\u00f6nsamheten av projektet. Investeraren kan f\u00f6rhandla med Banken s\u00e5 som att betala r\u00e4nta p\u00e5 l\u00e5net, utan att betala ett minimum av l\u00e5net. Denna metod \u00e4r det m\u00f6jligt att \u00f6ka sitt r\u00f6relseresultat int\u00e4kter fr\u00e5n investeringar. Men denna metod f\u00f6r att \u00f6ka l\u00f6nsamheten leder till en annan risk. Om priset p\u00e5 objektet kommer att minska n\u00e4r du beh\u00f6ver f\u00f6rl\u00e4nga l\u00e5neavtalet, Banken kommer att kr\u00e4va proportionellt f\u00f6r att utnyttja l\u00e5net och f\u00f6r att ge ytterligare s\u00e4kerhet (margin call). D\u00e4rf\u00f6r \u00e4r det viktigt att hitta r\u00e4tt balans spak av avkastning och risk \u00e4r m\u00f6jligheten av professionella investerare.<\/p>\n Det l\u00e5nade kapitalet f\u00f6r investeringar m\u00e5ste g\u00f6ra en vinst \u00f6verstiger kostnaden f\u00f6r dess anv\u00e4ndning. Om fastigheter under avgifter f\u00f6r l\u00e5net, investeraren b\u00e4r den f\u00f6rlust, som \u00e4r st\u00f6rre, ju st\u00f6rre v\u00e4rdet av l\u00e5nade medel.<\/p>\n Enligt experter, fastighets-marknaden finns det en annan risk: som r\u00e4ntor p\u00e5 l\u00e5n i 2014-2015 i m\u00e5nga l\u00e4nder n\u00e5tt den l\u00e4gsta niv\u00e5n i historien och n\u00e4stan n\u00e4ra noll, sedan i 3-5 \u00e5r kan de v\u00e4xa betydligt, och n\u00e4r det h\u00e4nder, fastighetsv\u00e4rden kommer att minska.<\/p>\n Risken \u00e4r ocks\u00e5 att fj\u00e4rrkontrollen objekt: <\/strong>de stora avst\u00e5nden i fastigheter f\u00f6rsvagar kontroll \u00f6ver det, s\u00e5 f\u00f6rs\u00f6k att engagera sig i hanteringen av utl\u00e4ndska projekt fr\u00e5n Ryssland \u00e4r f\u00f6rknippat med stora risker. I st\u00e4llet f\u00f6r en avl\u00e4gsen self-control rekommenderas att anlita ett specialiserat f\u00f6retag.<\/p>\n Lika viktigt \u00e4r den risk som \u00e4r f\u00f6rknippad med den strukturering av transaktionen<\/strong>. Det finns olika system som g\u00f6r att du kan optimera din skatt \u2014 till exempel, ett gemensamt l\u00e5n eller ans\u00f6ka via en rad f\u00f6retag. Detta \u00f6kar avkastningen, men minskar insynen och \u00f6kar risken f\u00f6r \u00e4gande. IRS kan inte acceptera struktur optimering och ladda f\u00f6r ytterligare skatter och b\u00f6ter. I v\u00e4rlden \u00f6kar insynen i banksystemet, OECD har vidtagit \u00e5tg\u00e4rder f\u00f6r att motverka urholkningen av skattebasen, och Ryssland kr\u00e4ver sina inv\u00e5nare att betala skatt p\u00e5 inkomster fr\u00e5n utlandet. Alla dessa f\u00f6r\u00e4ndringar \u00f6kar risken f\u00f6r alltf\u00f6r stora strukturering av objekt med syftet av skatt optimering. V\u00e5r rekommendation f\u00f6r kunder: f\u00f6r det f\u00f6rsta, att r\u00e5dg\u00f6ra med en skatter\u00e5dgivare, och f\u00f6r det andra, f\u00f6r att inte \u00f6verdriva optimering, eftersom det \u00e4r f\u00f6renat med problem med skattemyndigheterna i \u00f6versk\u00e5dlig framtid.<\/p>\n De ovan n\u00e4mnda punkterna definiera de viktigaste risk \u2014 risken f\u00f6r minskning av likviditeten, det vill s\u00e4ga, att s\u00e4nka potential f\u00f6r en snabb f\u00f6rs\u00e4ljning utan att f\u00f6rlora i v\u00e4rde och potential f\u00f6r minskning av utsl\u00e4ppen av tillv\u00e4xt av aktivering i h\u00e4ndelse av ett positivt scenario f\u00f6r utvecklingen av marknaden. D\u00e4rf\u00f6r l\u00e4gre risker av ovan n\u00e4mnda punkter, desto h\u00f6gre likviditet och d\u00e4rmed en l\u00e4gre start avkastningen av objektet.<\/p>\n De st\u00f6rsta riskerna vid investeringar i fastigheten \u00e4r:<\/p>\n<\/p>\n Vad du ska v\u00e4lja \u2014 h\u00f6g avkastning eller l\u00e5g risk beroende p\u00e5 investeraren och hans attityd till risk. Det st\u00f6rsta problemet med m\u00e5nga k\u00f6pare \u00e4r att de b\u00f6rjar samtalet med fr\u00e5gan: ”Vad \u00e4r l\u00f6nsamhet?”, och den f\u00f6rsta fr\u00e5gan borde verkligen vara: ”Vad \u00e4r riskerna och hur kan jag s\u00e4lja denna anl\u00e4ggning i framtiden?” Om investeraren vill g\u00f6ra stora avkastning, det m\u00e5ste vara villiga att acceptera en st\u00f6rre risk.<\/p>\n Julia Kozhevnikova, ”Tranio”<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Risk bed\u00f6mning spelar en viktig roll vid tidpunkten f\u00f6r bildandet av investeringsstrategi, hur investerare \u00e4r villiga att ta risker, till<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":468,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[155],"tags":[],"class_list":["post-2577","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-skatteinformation-i-frankrike"],"translation":{"provider":"WPGlobus","version":"3.0.0","language":"sv","enabled_languages":["ru","uk","en","de","fr","it","es","pl","pt","bg","cs","da","et","fi","hr","hu","lt","lv","mk","no","ro","sk","sl","sq","sr","tr","nl","am","ca","sv"],"languages":{"ru":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"uk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"en":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"de":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"fr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"it":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"es":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"pl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"pt":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"bg":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"cs":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"da":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"et":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"fi":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"hr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"hu":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"lt":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"lv":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"mk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"no":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"ro":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sq":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"tr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"nl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"am":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"ca":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sv":{"title":true,"content":true,"excerpt":false}}},"aioseo_notices":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/sv\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2577","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/sv\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/sv\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/sv\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/sv\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=2577"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/nalog.fr\/sv\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2577\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/sv\/wp-json\/wp\/v2\/media\/468"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/sv\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=2577"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/sv\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=2577"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/sv\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=2577"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}Projektet risker<\/h2>\n
\n
\n
\n
\n
I slutet<\/h2>\n
\n\n
\n Landsspecifika risker<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n \n Ekonomiska<\/strong><\/td>\n \n \n
\n Socio-politiska<\/strong><\/td>\n \n \n
\n Projektet risker<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n \n Merv\u00e4rde<\/strong><\/td>\n \n \n
\n Uthyrningsverksamhet<\/strong><\/td>\n \n \n