\n| Hotell<\/td>\n | 4-6<\/td>\n | 10-20 \u00e5r<\/td>\n | H\u00f6g avkastning<\/td>\n | Det \u00e4r sv\u00e5rt att \u00e5teranv\u00e4nda<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n * Genomsnittliga v\u00e4rden f\u00f6r objekt:<\/p>\n \n- i v\u00e4lb\u00e4rgade omr\u00e5den av st\u00f6rre Europeiska st\u00e4der.<\/li>\n
- nya objekt, eller efter st\u00f6rre reparationer.<\/li>\n
- hyresavtal i b\u00f6rjan av giltighetstiden.<\/li>\n<\/ul>\n
Kostnaden f\u00f6r ink\u00f6p och underh\u00e5ll<\/h2>\nN\u00e4r du planerar budgeten \u00e4r det v\u00e4rt med tanke p\u00e5 att kostnaden f\u00f6r att utf\u00f6ra transaktioner varierar fr\u00e5n 5% till 20% av kostnaderna f\u00f6r projektet, beroende p\u00e5 typ av fastighet, pris och typ av transaktion. S\u00e5dana kostnader inkluderar kostnader f\u00f6r notarie tj\u00e4nster och kostnader f\u00f6r statlig registrering, k\u00f6p skatt, Kommissionen och m\u00e4klare kostnader f\u00f6r f\u00f6rfarandet f\u00f6r kontroll av r\u00e4ttsliga renhet av transaktionen Due Diligence.<\/p>\n Dessutom, efter k\u00f6pet av \u00e4garen v\u00e4ntar f\u00f6r de kostnader: kostnaderna f\u00f6r de tj\u00e4nster av ett f\u00f6rvaltningsbolag, verktyg och reparationer, f\u00f6rs\u00e4kring och skatter (fastighetsskatt och f\u00f6retagsskatt). Investerare uppmanas att uppm\u00e4rksamma f\u00f6rekomsten av skattel\u00e4ttnader och avdrag och villkoren f\u00f6r deras mottagande. De kan avsev\u00e4rt minska kostnaderna och \u00f6ka vinsten.<\/p>\n Vilka kostnader som betalas av \u00e4garen och som hyresg\u00e4sten beror p\u00e5 vilken typ av hyresavtal.<\/p>\n Hyres-och leasingavtal<\/h2>\nN\u00e4r man studerar villkoren f\u00f6r l\u00e5net b\u00f6r avg\u00f6ra om objektet \u00e4r i drift, som \u00e4r ett ankare operat\u00f6r och vad \u00e4r tillf\u00f6rlitligheten av personer eller f\u00f6retag som hyr utrymme. Du b\u00f6r uppm\u00e4rksamma att andelen hyrda utrymme \u2014 perfekt, den \u00e5rliga genomsnittliga bel\u00e4ggningen f\u00e5r inte vara mindre \u00e4n 90 %.<\/p>\n Det \u00e4r ocks\u00e5 viktigt vilken typ av hyra (det beror p\u00e5 summan av kostnader f\u00f6r underh\u00e5ll, och d\u00e4rmed vinstmarginaler).<\/p>\n<\/p>\n Typer av hyresavtal<\/h3>\n\n\n| Typ av hyresavtal<\/th>\n | Funktioner<\/th>\n<\/tr>\n | \n\n| Brutto hyra hyra<\/td>\n | Fastighets\u00e4garen utf\u00f6r alla ber\u00e4kningar f\u00f6r verktyg, kostnader f\u00f6r reparation och drift av byggnaden, betalar f\u00f6rs\u00e4kringen, och (ibland) skatter<\/td>\n<\/tr>\n | \nN leasing
(Enda net lease)<\/td>\n | Hyrestagaren betalar skatt endast p\u00e5 fastigheter, alla andra kostnader som betalas av \u00e4gare<\/td>\n<\/tr>\n | \nNN leasingavtal
(Double net lease)<\/td>\n | Hyresg\u00e4sten betalar skatter och f\u00f6rs\u00e4kringar<\/td>\n<\/tr>\n | \nNNN hyra
(Triple net lease)<\/td>\n | \u00c4garen avgifter hyresg\u00e4sten en avgift, ”trippel”, som \u00e4r utan avdrag f\u00f6r skatt, f\u00f6rs\u00e4kring och underh\u00e5ll kostnader (kostnader som enligt avtalet betalas av hyresg\u00e4sten)<\/td>\n<\/tr>\n | \n| Absolut NNN hyra<\/td>\n | Alla kostnader betalas av hyresg\u00e4sten, \u00e4ven om byggnaden skadas under en naturkatastrof och beh\u00f6ver partiell ombyggnad<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n F\u00f6r investerare de b\u00e4sta sista tv\u00e5 typer av avtal: i sitt yttrande, kostnader f\u00f6r underh\u00e5ll av fastigheten fr\u00e5n \u00e4garen \u00e4r minimal.<\/p>\n Du b\u00f6r ocks\u00e5 p\u00e5 f\u00f6rhand fastst\u00e4lla varaktigheten av hyresavtalet. Det beror till stor del p\u00e5 viljan hos investerare att ta risker: till exempel, om han inte \u00e4r redo att f\u00f6rlora hyresg\u00e4ster, \u00e4r det troligt att investera i fastigheten med l\u00e5ngsiktiga hyreskontrakt. Omv\u00e4nt, n\u00e4r risken f\u00f6r investeraren \u00e4r acceptabelt, kommer han att t\u00e4nka p\u00e5 de fastigheter som l\u00e4mpar sig till ett slut eller kort sikt hyra kontrakt.<\/p>\n Avkastning<\/h2>\nEnligt den avkastning som kan anses vara den absoluta \u00e5rliga int\u00e4kter, kassafl\u00f6de, r\u00f6relseresultat, aktivering r\u00e4nta, tillv\u00e4xt -, kostnads -, kontant-p\u00e5-cash-ROI och IRR. Det \u00e4r viktigt att f\u00f6rst\u00e5 vilken typ av avkastning talar s\u00e4ljaren. Till exempel, vilket framg\u00e5r av nedanst\u00e5ende exempel, IRR kan uppg\u00e5 till 9 %, medan aktivering r\u00e4nta p\u00e5 5,5 %.<\/p>\n<\/p>\n Exempel p\u00e5 data<\/h3>\n\n\n\nV\u00e4rdet p\u00e5 f\u00f6rem\u00e5let<\/strong>\n<\/th>\n| 10 miljoner euro<\/td>\n<\/tr>\n | \nKostnaden f\u00f6r att k\u00f6pa<\/strong><\/td>\n| 1 miljoner euro<\/td>\n<\/tr>\n | \nInvesteringar<\/strong><\/td>\n| 5 miljoner euro<\/td>\n<\/tr>\n | \nLTV<\/strong><\/td>\n| 60 %<\/td>\n<\/tr>\n | \nR\u00e4nta p\u00e5 l\u00e5n<\/strong><\/td>\n| 2.4 procent<\/td>\n<\/tr>\n | \nHyresint\u00e4kter<\/strong><\/td>\n| 650 tusen euro per \u00e5r<\/td>\n<\/tr>\n | \nR\u00f6relsens kostnader<\/strong><\/td>\n| 100 tusen euro per \u00e5r<\/td>\n<\/tr>\n | \nDe stigande kostnaderna<\/strong><\/td>\n2% per \u00e5r<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\nTyper av avkastning<\/h3>\n\n\n| Typ av avkastning<\/th>\n | Definition och metod f\u00f6r ber\u00e4kning<\/th>\n | Exempel<\/th>\n<\/tr>\n | \n\nAbsolut \u00e5rlig avkastning<\/strong><\/td>\n| Det ger en hyresfastigheter i \u00e5r f\u00f6re avdrag f\u00f6r r\u00f6relsens kostnader, betalningar p\u00e5 inteckningsl\u00e5n och skatter<\/td>\n | I exemplet objektet v\u00e4rde av 10 miljoner euro genererar en absolut \u00e5rlig inkomst p\u00e5 $ 650 tusen euro<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n\nNetto r\u00f6relseresultat<\/strong><\/td>\n| Den absoluta \u00e5rliga int\u00e4kter minus r\u00f6relsens kostnader<\/td>\n | Om konkursboet ger 650 tusen euro per \u00e5r och de operativa kostnaderna uppg\u00e5 till 100 tusen euro per \u00e5r, netto r\u00f6relseresultat \u00e4r lika med 550 tusen Euro<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n\n\u00c5rets kassafl\u00f6de<\/strong><\/td>\n| Den \u00e5rliga vinsten med h\u00e4nsyn till de l\u00f6pande kostnaderna och inteckning betalning, f\u00f6re skatt<\/td>\n | I exemplet netto kassafl\u00f6de \u00e4r lika med 300 tusen Euro<\/strong> per \u00e5r (650 miljoner euro (hyresint\u00e4kter) – 100 miljoner kronor (l\u00f6pande kostnader) – 250 tusen (avbetalning))<\/td>\n<\/tr>\n\nKapitaliseringen<\/strong>
\n(cap priser)<\/td>\nF\u00f6rh\u00e5llandet r\u00f6relseresultat till v\u00e4rdet p\u00e5 f\u00f6rem\u00e5let<\/td>\n | Om netto r\u00f6relseresultat \u00e4r 550 tusen euro per \u00e5r, och egendom till ett v\u00e4rde av 10 miljoner euro, kapitaliseringen \u2014 5,5 %<\/strong> \u00e5rlig<\/td>\n<\/tr>\n\nDe stigande kostnaderna<\/strong><\/td>\n| Visar hur m\u00e5nga procent per \u00e5r (prognos) kommer att \u00f6ka priset p\u00e5 fastigheten<\/td>\n | I exemplet \u00e4r v\u00e4rdet tillv\u00e4xten \u00e4r 2 %<\/strong> per \u00e5r<\/td>\n<\/tr>\n\nCash-p\u00e5-Cash-ROI<\/strong>
\n(Return on Investment, vinstmarginaler p\u00e5 investerat kapital)<\/td>\nDenna siffra \u00e4r lika med \u00e5rets kassafl\u00f6de dividerat med fonderade medel,<\/td>\n | I exemplet, cash-p\u00e5-pengar AVKASTNINGEN kommer att vara 6 %<\/strong> per \u00e5r (300 tkr (netto kassafl\u00f6de) \/ 5 mnkr (investering))<\/td>\n<\/tr>\n\nIRR<\/strong>
\n(Internal Rate of Return)<\/td>\nBaserat p\u00e5 resultatet av alla kassafl\u00f6den under hela perioden av projektet<\/td>\n | Om objektet i exemplet ovan f\u00f6r 10 \u00e5r genererar ett kassafl\u00f6de p\u00e5 300 tusen euro, och d\u00e5 investeraren s\u00e4ljer den f\u00f6r 12 miljoner Euro IRR kommer att vara 9 % <\/strong>per \u00e5r<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\nRisker<\/h2>\nRisk \u00e4r sannolikheten f\u00f6r f\u00f6rluster som en f\u00f6ljd av eventuella f\u00f6r\u00e4ndringar. Det st\u00f6rre chans att det kommer h\u00e4nda en del negativ h\u00e4ndelse, desto st\u00f6rre risk. Om investeraren vill g\u00f6ra stora avkastning, det m\u00e5ste vara villiga att acceptera en st\u00f6rre risk. Till exempel, i de viktigaste kontorsmarknaden i Centrala London \u2014 efterfr\u00e5gan \u00f6verstiger utbudet, och detta leder till minskning av l\u00f6nsamheten i segmentet (i en takt av ca 4 %). Samtidigt kontoret i mindre popul\u00e4ra omr\u00e5den ger investeraren en betydligt st\u00f6rre avkastning (till exempel i Liverpool \u2014 7 %) med n\u00e5got \u00f6kad risk.<\/p>\n Finansiering<\/h2>\nI vissa fall kan investerare ta ett l\u00e5n f\u00f6r att k\u00f6pa kommersiella fastigheter. Detta alternativ \u00e4r bra s\u00e5 att l\u00e5net \u00e4r en h\u00e4vst\u00e5ng f\u00f6r att \u00f6ka l\u00f6nsamheten. De som best\u00e4mde sig f\u00f6r att anv\u00e4nda Bank finansiering, \u00e4r att ta reda p\u00e5 vad som g\u00e4ller kan du f\u00f6rv\u00e4nta dig:<\/p>\n \n- vad \u00e4r det f\u00f6r storlek p\u00e5 l\u00e5n i f\u00f6rh\u00e5llande till v\u00e4rdet av egendom (L\u00e5n Till V\u00e4rdet F\u00f6rh\u00e5llandet, eller LTV);<\/li>\n
- vad \u00e4r r\u00e4ntan;<\/li>\n
- vad \u00e4r l\u00e5n period.<\/li>\n
- vad \u00e4r Kommissionen f\u00f6r beviljande av kredit.<\/li>\n<\/ul>\n
N\u00e4r man k\u00f6per fastighet i Tyskland, l\u00e5ntagaren kan f\u00f6rv\u00e4nta dig ett l\u00e5n p\u00e5 60% av fastighetens v\u00e4rde vid 2% per \u00e5r. N\u00e4r du hyr av direktavkastning p\u00e5 6,5% avkastning p\u00e5 investerat kapital baserat p\u00e5 l\u00e5net kan n\u00e5 upp till 8-10 %.<\/p>\n Georgy Kachmazov<\/b><\/p>\n VD och grundare Tranio<\/p>\n F\u00f6rvaltning<\/h2>\n”God f\u00f6rvaltning \u00e4r liknande till en uts\u00f6kt lunch i restaurang: maten \u00e4r vacker i utseende och smak, och servit\u00f6rerna \u00e4r omt\u00e4nksam och hj\u00e4lpsam. Viktigast av allt \u00e4r att du inte beh\u00f6ver bry sig”, skriver Craig Coppola (Coppola Craig), m\u00e4klare p\u00e5 kommersiella fastigheter i USA.<\/p>\n Naturligtvis, \u00e4garen kan hantera p\u00e5 egen hand, men det \u00e4r mer praktiskt att anlita ett f\u00f6retag som \u00e4r specialiserat p\u00e5 fastigheter f\u00f6rvaltning som detta kommer att hj\u00e4lpa till att spara tid f\u00f6r \u00e4gare av objektet.<\/p>\n Exit-strategi och timing av investeringar<\/h2>\nDet finns tv\u00e5 exit-strategier fr\u00e5n investeringen i projektet \u00e4r \u00f6verf\u00f6ring av arv och f\u00f6rs\u00e4ljning.<\/p>\n \n- \u00d6verl\u00e5telse av fastighet genom arv<\/strong>. Under \u00e5ren har v\u00e4rdet p\u00e5 fastigheten \u00f6kar, och samma objekt kan \u00e4gas av samma familj i \u00f6ver 100 \u00e5r. D\u00e4rf\u00f6r transaktionen b\u00f6r vara strukturerad s\u00e5 att den egendom skulle \u00e4rvas med ett minimum av f\u00f6rlustavdrag. Till exempel, i Frankrike \u00e4r det f\u00f6rdelaktigt att k\u00f6pa egendom civila f\u00f6retag fastighetstransaktioner (SCI) \u2014 i det h\u00e4r fallet, det finns inga skatter p\u00e5 arv och g\u00e5va.<\/li>\n
- S\u00e4lja<\/strong>. Den vanliga tiden f\u00f6r \u00e4gande av kapitalinkomst f\u00f6re \u00e5terf\u00f6rs\u00e4ljning \u2014 10-20 \u00e5r, men det finns situationer d\u00e4r b\u00e4raren m\u00e5ste dra sig tillbaka fr\u00e5n ett investeringsprojekt f\u00f6r tidigt, s\u00e5 att f\u00f6rem\u00e5let skall vara likvida, dvs. s\u00e5 att den kan s\u00e4ljas snabbt (2-4 m\u00e5nader) utan v\u00e4sentlig f\u00f6rlust av v\u00e4rde. Detta uppn\u00e5s genom k\u00f6p av fastigheter i premium-platser, variationen av anv\u00e4nda objekt, etc.<\/li>\n<\/ul>\n
Slutsats<\/h2>\nBeh\u00f6riga bed\u00f6mning av alla objekt i denna check-lista, gjort innan k\u00f6pet av fastigheten kommer att bidra till att skydda fastigheter investeringar. D\u00e4rf\u00f6r \u00e4r det n\u00f6dv\u00e4ndigt att v\u00e4lja l\u00e5g risk flytande objekt p\u00e5 stabila marknader och inte f\u00f6r att jaga stora returnerar.<\/p>\n Julia Kozhevnikova, ”Tranio”<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" K\u00f6pare av fastighet utomlands i allt h\u00f6gre grad uppfattas inte bara som skydd men ocks\u00e5 som ett objekt f\u00f6r l\u00f6nsam<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":468,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[155],"tags":[],"class_list":["post-2587","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-skatteinformation-i-frankrike"],"translation":{"provider":"WPGlobus","version":"3.0.0","language":"sv","enabled_languages":["ru","uk","en","de","fr","it","es","pl","pt","bg","cs","da","et","fi","hr","hu","lt","lv","mk","no","ro","sk","sl","sq","sr","tr","nl","am","ca","sv"],"languages":{"ru":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"uk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"en":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"de":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"fr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"it":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"es":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"pl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"pt":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"bg":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"cs":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"da":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"et":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"fi":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"hr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"hu":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"lt":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"lv":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"mk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"no":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"ro":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sq":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"tr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"nl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"am":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"ca":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sv":{"title":true,"content":true,"excerpt":false}}},"aioseo_notices":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/sv\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2587","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/sv\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/sv\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/sv\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/sv\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=2587"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/nalog.fr\/sv\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2587\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/sv\/wp-json\/wp\/v2\/media\/468"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/sv\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=2587"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/sv\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=2587"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/sv\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=2587"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}} | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |