{"id":2596,"date":"2020-02-14T00:47:30","date_gmt":"2020-02-13T21:47:30","guid":{"rendered":"http:\/\/nalog.fr\/svhur-att-valja-den-strategi-for-att-investera-i-utomeuropeiska-egendom\/"},"modified":"2020-02-14T00:47:30","modified_gmt":"2020-02-13T21:47:30","slug":"svhur-att-valja-den-strategi-for-att-investera-i-utomeuropeiska-egendom","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/nalog.fr\/sv\/svhur-att-valja-den-strategi-for-att-investera-i-utomeuropeiska-egendom\/","title":{"rendered":"Hur att v\u00e4lja den strategi f\u00f6r att investera i utomeuropeiska egendom"},"content":{"rendered":"

M\u00e5nga investerare som investerar i utomeuropeiska egendom, som s\u00f6ker h\u00f6g avkastning. Dock \u00e4r inte alla som f\u00f6rst\u00e5r att en stor initial direktavkastning inneb\u00e4r h\u00f6ga risker, som \u00e4r sannolikheten f\u00f6r att f\u00e5 l\u00e4gre resultat p\u00e5 l\u00e5ng sikt.<\/p>\n

Vi rekommenderar kunder att utv\u00e4rdera risker och strategi f\u00f6r att investera med en optimal balans av tillf\u00f6rlitlighet, l\u00f6nsamhet, arbetskraft och andra faktorer av effektivitet av investeringar. De flesta kunder Tranio enkel l\u00e4mplig hyra f\u00f6retag p\u00e5 en stabil plats med l\u00e5ngsiktiga kontrakt och f\u00f6rvaltning genom f\u00f6rvaltningsbolaget. I denna artikel kommer vi att titta p\u00e5 hur man kan ge den b\u00e4sta avkastningen med denna strategi.<\/p>\n

Varf\u00f6r \u00e4r en enkel uthyrningsverksamhet<\/h2>\n

Den typiska investerare som anv\u00e4nder de tj\u00e4nster som Tranio framg\u00e5ngsrika entrepren\u00f6rer fr\u00e5n Ryssland, Brasilien, Iran eller Kina. Vanligtvis hemma har de en aktiv verksamhet som ger den huvudsakliga inkomst. Fr\u00e5n utl\u00e4ndska fastigheter som de f\u00f6redrar att f\u00e5 passiva inkomster med minimal inblandning i f\u00f6rvaltningen. Det \u00e4r en investering, inte bara f\u00f6r vinst, men f\u00f6r att bevara kapitalet och skydda det fr\u00e5n politiska och ekonomiska risker i sitt land.<\/p>\n

De flesta kunder inte planerar att s\u00e4lja sina hyresfastigheter i den n\u00e4ra framtiden. Detta hotell erbjuder investerare med en personlig pensionsstiftelse och en garanti f\u00f6r ekonomiska v\u00e4lbefinnande f\u00f6r sina barn. Ett annat viktigt motiv \u2014 uppeh\u00e5llstillst\u00e5nd i USA eller i Europa, som ger m\u00f6jlighet bostadsk\u00f6pare.<\/p>\n

V\u00e5ra investerare \u00e4r oftast inte l\u00e4mpliga projekt merv\u00e4rde \u2014 byggandet eller ombyggnaden. Investeringar i dem \u00e4r f\u00f6rknippade med h\u00f6ga risker, inklusive \u00f6verstiger budget, sv\u00e5righeter med registrering av s\u00e5 att dokument, uppbl\u00e5sta k\u00f6peskillingen och det l\u00e5nga s\u00f6kandet efter en k\u00f6pare. Investeraren kr\u00e4ver ocks\u00e5 ett aktivt deltagande i projekt och s\u00e4rskilda kvalifikationer som \u00e4r i byggbranschen. Projektet utveckling av effektiva som huvudsyssels\u00e4ttning och inte som ett verktyg f\u00f6r att bevara sitt kapital.<\/p>\n

Allts\u00e5, icke-core investerare, vi rekommenderar ett enkelt hyra f\u00f6retag: f\u00f6r att k\u00f6pa fastigheter och hyra ut det. Det \u00e4r l\u00e5g risk och enkel att genomf\u00f6ra strategin.<\/p>\n

Budget och typer av objekt<\/h2>\n

Vi rekommenderar att du \u00f6verv\u00e4ger att investera i utlandsfastigheter, med en budget fr\u00e5n 200 tusen euro. Billigare, med s\u00e4llsynta undantag, \u00e4r det sv\u00e5rt att k\u00f6pa flytande objekt. I detta segment har vi rekommenderar att k\u00f6pa bostadsl\u00e4genheter. Bland deras f\u00f6rdelar \u2014 h\u00f6g likviditet och en stabil efterfr\u00e5gan.<\/p>\n

Med en budget p\u00e5 \u00f6ver 2,5 miljoner Euro \u00e4r att fokusera p\u00e5 kommersiella \u2014 fr\u00e4mst fastigheter f\u00f6r detaljhandeln och v\u00e5rdhem.<\/p>\n

Oavsett budget, 50-60% av fastighetens v\u00e4rde som du kan vanligtvis ta ett l\u00e5n, s\u00e5 att investera i hyresfastigheter kan b\u00f6rja och 100 tusen euro av egna medel.<\/p>\n<\/p>\n

Typer av kommersiella fastigheter och deras parametrar
\nTranio data (genomsnittliga rekommenderade v\u00e4rden)*<\/h3>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Typer
\nobjekt<\/th>\n		Avkastningen,
\n% p<\/th>\n		Tid
\navtal
\nhyra<\/th>\n		F\u00f6rdelar<\/th>\nNackdelar<\/th>\n<\/tr>\n
Fr\u00e5n 300 tusen euro<\/strong><\/th>\n<\/tr>\n
L\u00e4genhet (korttidsuthyrning)<\/td>\n5-7<\/td>\nFr\u00e5n 1 dag<\/td>\nH\u00f6g likviditet, j\u00e4mf\u00f6rt med den l\u00e5ngsiktiga hyresavtal \u2014 h\u00f6gre avkastning och inga problem med vr\u00e4kning av hyresg\u00e4ster, potential f\u00f6r uthyrning tillv\u00e4xt<\/td>\nRisker och hantering av driftstopp, j\u00e4mf\u00f6rt med ett l\u00e5ngsiktigt hyresavtal- snabbare slitage<\/td>\n<\/tr>\n
L\u00e4genhet (l\u00e5ng sikt hyra)<\/td>\n2-3<\/td>\n\u00c4n 1 \u00e5r<\/td>\nH\u00f6g likviditet, h\u00f6g efterfr\u00e5gan fr\u00e5n hyresg\u00e4ster, stabila \u00e4ven under krisen<\/td>\nRisker och hantering av driftstopp; problem med vr\u00e4kning av hyresg\u00e4ster<\/td>\n<\/tr>\n
Studentbost\u00e4der<\/td>\n4-6<\/td>\nFr\u00e5n 6 m\u00e5nader<\/td>\nH\u00f6g efterfr\u00e5gan fr\u00e5n hyresg\u00e4ster<\/td>\nJ\u00e4mf\u00f6rt med l\u00e4genheter \u2014 l\u00e4gre likviditet, \u00e4r det sv\u00e5rt att \u00e5teranv\u00e4nda<\/td>\n<\/tr>\n
Fr\u00e5n 2,5 miljoner euro<\/strong><\/th>\n<\/tr>\n
L\u00e4genhet hus<\/td>\n3-5<\/td>\n\u00c4n 1 \u00e5r<\/td>\nH\u00f6g likviditet och tillv\u00e4xtpotential aktivering<\/td>\nL\u00e5g avkastning, massor av hyresg\u00e4ster, problem, vr\u00e4kning, beh\u00f6ver ett f\u00f6rvaltningsbolag<\/td>\n<\/tr>\n
Butiker<\/td>\n3-4<\/td>\n3-10 \u00e5r<\/td>\nH\u00f6g likviditet och tillv\u00e4xtpotential aktivering<\/td>\nL\u00e5g avkastning<\/td>\n<\/tr>\n
Stormarknader<\/td>\n5-6,5<\/td>\n12-15 \u00e5r<\/td>\nH\u00f6g avkastning, l\u00e5ngvariga kontrakt<\/td>\nJu n\u00e4rmare utg\u00e5ngen av avtalet, l\u00e4gre likviditet<\/td>\n<\/tr>\n
Fr\u00e5n 10 miljoner euro<\/strong><\/th>\n<\/tr>\n
V\u00e5rdhem<\/td>\n5-6,5<\/td>\n20-25 \u00e5r<\/td>\nTillv\u00e4xten i antalet pension\u00e4rer, l\u00e5ngvarigt kontrakt<\/td>\nDet \u00e4r sv\u00e5rt att \u00e5teranv\u00e4nda<\/td>\n<\/tr>\n
K\u00f6pcentrum<\/td>\n4-6<\/td>\n5-15 \u00e5r<\/td>\nH\u00f6g avkastning<\/td>\nRisker f\u00f6r ett stort antal hyresg\u00e4ster<\/td>\n<\/tr>\n
Hotell<\/td>\n4-6<\/td>\n10-20 \u00e5r<\/td>\nH\u00f6g avkastning<\/td>\nDet \u00e4r sv\u00e5rt att \u00e5teranv\u00e4nda<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

* Genomsnittliga v\u00e4rden f\u00f6r objekt:<\/p>\n

    \n
  • i v\u00e4lb\u00e4rgade omr\u00e5den av st\u00f6rre Europeiska st\u00e4der.<\/li>\n
  • nya objekt, eller efter st\u00f6rre reparationer.<\/li>\n
  • hyresavtal i b\u00f6rjan av giltighetstiden.<\/li>\n<\/ul>\n

    L\u00e4ge<\/h2>\n

    Placeringen av ett objekt \u00e4r direkt beroende risker och avkastning p\u00e5 investeringar. Vi rekommenderar att investera i l\u00e4nder med utvecklade ekonomier och stabilt politiskt system. Minst risk skiljer sig \u00e5t \u00d6sterrike, STORBRITANNIEN, Tyskland, USA, Frankrike och Schweiz, i dessa l\u00e4nder \u00e4r mindre ben\u00e4gna hyperinflation, h\u00f6sten nationella valutor och minskning av BNP.<\/p>\n

    De flesta ryska kunder f\u00f6redrar Tyskland p\u00e5 grund av geografisk n\u00e4rhet, men ocks\u00e5 p\u00e5 grund j\u00e4mf\u00f6rt med de andra listade l\u00e4nder, avkastningen i Tyskland lite mer, l\u00e5nevillkor \u00e4r b\u00e4ttre och skatter \u00e4r lite l\u00e4gre. Men andra l\u00e4nder p\u00e5 denna lista \u00e4r ocks\u00e5 av intresse: till exempel, vissa investerare v\u00e4ljer OSS f\u00f6r att de f\u00f6rv\u00e4ntar sig att det mer aktivering, andra fruktar f\u00f6rsvagning av den tyska ekonomin p\u00e5 grund av politiska h\u00e4ndelser, medan andra f\u00f6rv\u00e4rva l\u00f6nsamma fastigheter i de l\u00e4nder d\u00e4r deras f\u00f6retag eller personliga intressen.<\/p>\n

    Vi f\u00f6resl\u00e5r att man \u00f6verv\u00e4ger ocks\u00e5 valutan som \u00e4r denominerade kostnader f\u00f6r investors familj i 5-10 \u00e5r. Till exempel, om du har bostadsfastigheter i STORBRITANNIEN och att det inte ditt barn, b\u00f6r du se till objekt hyresint\u00e4kter fr\u00e5n som genereras i pund sterling.<\/p>\n

    Bland andra platser i v\u00e4rlden \u00e4r det b\u00e4ttre att v\u00e4lja stora st\u00e4der och deras rika f\u00f6rorter eller medelstora st\u00e4der med en v\u00e4xande befolkning och en utvecklad arbetsmarknad och potential f\u00f6r ekonomisk tillv\u00e4xt. Vi rekommenderar att fokusera p\u00e5 bepr\u00f6vad platser som redan har en framg\u00e5ngsrik erfarenhet av investeringar landsm\u00e4n. Till exempel, ett bra val av v\u00e4steuropeiska huvudst\u00e4der och st\u00f6rre st\u00e4der i V\u00e4stra Tyskland.<\/p>\n

    Valet av omr\u00e5de beror p\u00e5 typ av fastighet. Till exempel, street butiker \u00e4r det b\u00e4ttre att k\u00f6pa p\u00e5 st\u00f6rre gator med tung trafik och kommersiell-lager \u2014 i utkanten av st\u00f6rre st\u00e4der n\u00e4ra den rutt.<\/p>\n

    Hyres-och leasingavtal<\/h2>\n

    Om du hyr bostad, hyresg\u00e4sterna \u00f6nskade en medelklass-familj med en bra kredit historia och en stabil inkomst. Och i segmentet kommersiella fastigheter \u00e4r den minst riskfyllda objekt som har redan hyrts ut till stora f\u00f6retag som hyresg\u00e4ster verksamma p\u00e5 marknaden f\u00f6r tiotals eller hundratals \u00e5r. Sannolikheten f\u00f6r konkurs av en s\u00e5dan hyresg\u00e4st mindre \u00e4n sm\u00e5 privata f\u00f6retag. Information om den finansiella situationen f\u00f6r hyresg\u00e4ster kan erh\u00e5llas fr\u00e5n advokater i processen f\u00f6r granskning av objekt (Due Diligence).<\/p>\n

    Objekt med ett stort antal hyresg\u00e4ster (t ex l\u00e4genhet, hus eller k\u00f6pcentra) \u00e4r inte l\u00e4mpliga utl\u00e4ndska icke-core investerare. V\u00e5r erfarenhet \u00e4r att, om hyresg\u00e4sten \u00e4r mer \u00e4n fem, det avsev\u00e4rt \u00f6kar risken f\u00f6r f\u00f6rvaltning och \u00f6kar kraven p\u00e5 professionalism av f\u00f6rvaltningsbolaget. Det \u00e4r b\u00e4st att k\u00f6pa fastigheten, med den enda hyresg\u00e4st.<\/p>\n

    En viktig f\u00f6ruts\u00e4ttning f\u00f6r hyresavtal \u2014 uppdelning av kostnaderna f\u00f6r anl\u00e4ggningen mellan \u00e4garen och hyresg\u00e4sten: vem betalar f\u00f6r fastighetsskatt, verktyg, f\u00f6rs\u00e4kring och andra kostnader. Vi f\u00f6resl\u00e5r att minska riskerna genom att k\u00f6pa objekt i vilka den h\u00f6gsta r\u00f6relsens kostnader debiteras hyresg\u00e4sten. Avtal av denna typ kallas NN Leasingavtal (Double Net Lease) eller NNN Leasingavtal (Triple Net Lease), sina skillnader fr\u00e5n andra varianter som visas i tabellen:<\/p>\n<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
    Typ av hyresavtal<\/th>\nKostnaden f\u00f6r \u00e4garen<\/th>\n<\/tr>\n
    Reparation av fasaden
    \noch byggandet
    \nm\u00f6nster<\/td>\n    		Inneh\u00e5ll
    \noch underh\u00e5ll<\/td>\n    		F\u00f6rs\u00e4kring<\/td>\nSkatt
    \nfastigheter<\/td>\n<\/tr>\n
    Brutto Hyra Hyra<\/th>\n\u2713<\/td>\n\u2713<\/td>\n\u2713<\/td>\n\u2713<\/td>\n<\/tr>\n
    N Leasing
    \n(Enda Net Lease)<\/th>\n    		\u2713<\/td>\n\u2713<\/td>\n\u2713<\/td>\n\u00b7<\/td>\n<\/tr>\n
    NN Leasingavtal
    \n(Double Net Lease)<\/th>\n    		\u2713<\/td>\n\u2713<\/td>\n\u00b7<\/td>\n\u00b7<\/td>\n<\/tr>\n
    NNN Hyra
    \n(Triple Net Lease,
    \nen motsvarighet i Tyskland \u2014Dach & Fach)<\/th>\n    		\u2713<\/td>\n\u00b7<\/td>\n\u00b7<\/td>\n\u00b7<\/td>\n<\/tr>\n
    Absolut NNN Hyra<\/th>\n\u00b7<\/td>\n\u00b7<\/td>\n\u00b7<\/td>\n\u00b7<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

    Det \u00e4r rekommenderat att k\u00f6pa objekt c p\u00e5 l\u00e5ng sikt (10-20 \u00e5r) hyra kontrakt f\u00f6r icke-upps\u00e4gningsbara, och med sv\u00e5rt att hyra priser utan h\u00e4nvisning till den operativa verksamheten av hyresg\u00e4sten. T\u00e4nk p\u00e5 att detta avtal \u00e4r bindande f\u00f6r b\u00e5da parterna: det \u00e4r inte bara att den hyresg\u00e4sten som s\u00e4kerst\u00e4ller en stabil hyresutveckling f\u00f6r hela denna period, men att \u00e4garen inte har r\u00e4tt att vr\u00e4ka hyresg\u00e4sten till utg\u00e5ngen av kontraktet.<\/p>\n

    L\u00e5nga kontrakt ger investeraren extra f\u00f6rs\u00e4kring om prisf\u00f6r\u00e4ndringar, som inte \u00e4r skyddade av \u00e4ven den mest robusta fastighetsmarknaden. Om du har investerat i ett objekt med ett 15-20-\u00e5rs kontrakt, d\u00e5 med stor sannolikhet den period av l\u00e4gre priser kommer att intr\u00e4ffa under de f\u00f6rsta 10 \u00e5ren av \u00e4gande, eftersom de cykler av fastighetsmarknaden f\u00f6lja varandra varje 7-10 \u00e5r. Under strikta kontrakt f\u00f6r 15-20 \u00e5r, prisfluktuationer kommer inte att p\u00e5verka din inkomst, eftersom det \u00e4r om\u00f6jligt att h\u00e4va avtalet eller s\u00e4nka hyran. S\u00e5ledes kommer du att kunna v\u00e4nta tills den marknaden \u00e5terh\u00e4mtar sig, och att l\u00e4mna projektet under goda f\u00f6rh\u00e5llanden.<\/p>\n

    \u00c4ven med den l\u00e5nga kontrakt \u00e4r det oftast m\u00f6jligt att indexera hyror i linje med inflationen varje \u00e5r f\u00f6r att \u00f6ka dem med cirka 1-2 %. Om en positiv utveckling av marknaden i detta har sina nackdelar. Till exempel, om bostadsmarknaden forts\u00e4tter att v\u00e4xa varje \u00e5r med 4 procent, och i 10 \u00e5r som du skulle vilja framf\u00f6ra ett objekt betydligt mer \u00e4n \u00f6kningen av inflationen \u2014 du kommer inte att kunna g\u00f6ra det, eftersom du begr\u00e4nsa kontrakt. D\u00e4rf\u00f6r investerare som tror p\u00e5 en tillv\u00e4xt p\u00e5 marknaden i det l\u00e5nga loppet, det \u00e4r b\u00e4ttre att k\u00f6pa fastigheter med fem-\u00e5riga avtal (exempelvis, kommersiella fastigheter, och bilfria gator) och att index hyran i slutet av kontraktet.<\/p>\n

    Potentialen f\u00f6r tillv\u00e4xt av kostnaden<\/h2>\n

    L\u00e5g risk tillg\u00e5ngar p\u00e5 de V\u00e4sterl\u00e4ndska marknaderna s\u00e4ljs med en inledande hyra avkastning p\u00e5 3% och 7%. F\u00f6r att k\u00f6pa f\u00f6rem\u00e5l med en initial direktavkastning p\u00e5 \u00f6ver 7% vi anser att det \u00e4r on\u00f6digt och till nackdel f\u00f6r en utl\u00e4ndsk investerare: i s\u00e5dana projekt finns en h\u00f6g sannolikhet f\u00f6r att p\u00e5 horisonten av 5-10 \u00e5ren genomf\u00f6rt n\u00e5gon risk, kostnader f\u00f6r avveckling som kommer att vara h\u00f6gre \u00e4n den riskpremie p\u00e5 ing\u00e5ng.<\/p>\n

    Dessutom marknader med l\u00e5g risk och avkastning (som regel, gallerior och prestigefyllda omr\u00e5den i st\u00f6rre st\u00e4der) blir dyrare snabbare \u00e4n de som k\u00e4nnetecknas av en h\u00f6g initial direktavkastning och f\u00f6rknippad med h\u00f6g risk.<\/p>\n

    F\u00f6r exempel, som framg\u00e5r av Tranio retrospektiv analys av fastighetspriserna i Usa, fr\u00e5n 2001 till 2015, objekt med en initial direktavkastning p\u00e5 3 procent \u00f6kade i pris med i genomsnitt 5 % per \u00e5r, med en avkastning p\u00e5 5% \u00e4r 4,7 procent, med en avkastning p\u00e5 7 % \u2014 endast 3,5% per \u00e5r, medan objekt med en avkastning p\u00e5 9% kan falla i pris. Bland de fallande f\u00f6rem\u00e5l som var f\u00f6rlorat i v\u00e4rde f\u00f6r dem som hade en l\u00e4gre avkastning. Sannolikheten f\u00f6r fallande priser \u00e4r h\u00f6gre f\u00f6r objekt med h\u00f6gre initial returnerar, s\u00e5 att man tar h\u00e4nsyn till sannolikheten f\u00f6r att denna risk event objekt med en initial direktavkastning p\u00e5 3-7% resultera i st\u00f6rre total avkastning.<\/p>\n

    F\u00f6r prognosen f\u00f6r priset tillv\u00e4xt \u00e4r ocks\u00e5 viktiga f\u00f6ruts\u00e4ttningar f\u00f6r utvecklingen av stadsdelen. Snabbaste dyra fastigheter d\u00e4r det \u00e4r gentrifiering \u2014 en process genom vilken industriomr\u00e5den omvandlas till bost\u00e4der, adlad territorium, utvecklad infrastruktur och en befolkning med l\u00e5g inkomst har f\u00f6rdrivits av de mer v\u00e4lb\u00e4rgade. Det mest f\u00f6rdelaktiga omr\u00e5den som \u00e4r n\u00e4ra till stadens centrum och har goda kommunikationer till centrum.<\/p>\n

    Optimal avkastning beror inte bara p\u00e5 risker, men ocks\u00e5 fr\u00e5n dagen f\u00f6r investeringen. Ju mindre tid, desto st\u00f6rre initial direktavkastning vettigt i intervallet 3-7 %. Exempelvis, utan h\u00e4nsyn till l\u00e5n med en 20-\u00e5rig investeringar perioden den h\u00f6gsta totalavkastningen (inklusive stora och sm\u00e5 bokst\u00e4ver tillv\u00e4xt) uppn\u00e5s vid en initial direktavkastning p\u00e5 3,8\u20135,8 procent, och om investeringen period \u00e4r 10 \u00e5r, optimal initial direktavkastning p\u00e5 4,5\u20136,5 procent. En s\u00e5dan slutsats analytiker Tranio erh\u00e5llits som ett resultat av studien av 100 par ”yield \u2014 \u00f6kning i versaler” f\u00f6r bostadshus och andra fastigheter i Tyskland.<\/p>\n

    <\/i><\/p>\n

    Kredit<\/h2>\n

    Du kan \u00f6ka avkastningen med en inteckning.<\/p>\n

    De pengar som samlas in genom inteckningar, \u00e4r billigare \u00e4n att hyresg\u00e4sten betalar hyran. Till exempel n\u00e4r man k\u00f6per fastighet i Tyskland, kan du r\u00e4kna p\u00e5 ett l\u00e5n p\u00e5 upp till 60% av kostnaden f\u00f6r projektet med 2-3% per \u00e5r. N\u00e4r du hyr en direktavkastning p\u00e5 6,5% avkastning p\u00e5 investerat kapital baserat p\u00e5 l\u00e5net kan n\u00e5 upp till 8-10 %.<\/p>\n

    I det Allm\u00e4nna fallet, som \u00e4r den billigaste l\u00e5n till r\u00f6rlig r\u00e4nta med ingen m\u00f6jlighet till \u00e5terbetalning i f\u00f6rtid, och den dyraste med en fast r\u00e4nta, vilket g\u00f6r att f\u00f6rtida \u00e5terbetalning.<\/p>\n

    B\u00e4ttre att ta ett l\u00e5n f\u00f6r en l\u00e5ng sikt (10-15 \u00e5r) l\u00e4ngre sikt, \u00e4r dyrare pengar, men den l\u00e4gre risken f\u00f6r att ogynnsamma marknadsf\u00f6rh\u00e5llanden kommer att p\u00e5verka villkoren f\u00f6r refinansiering. I de fall av kommersiell egendom \u00e4r det rekommenderat att ordna en inteckning system d\u00e4r de f\u00f6rsta att betala r\u00e4ntor och amorteringar \u2014 mot slutet av l\u00e5neperioden. Det \u00e4r \u00f6nskv\u00e4rt att till slutet av den period \u00e5terbetalas minst 40-50 % av kroppen.<\/p>\n

    Det \u00e4r inte n\u00f6dv\u00e4ndigt att \u00e4ndra p\u00e5 kredit och l\u00e5na f\u00f6r mycket. Men b\u00f6r inte vara f\u00f6r litet eftersom det skulle vara konstigt att inte utnyttja m\u00f6jligheten att ta kredit billigare \u00e4n att betala hyresg\u00e4sten.<\/p>\n

    Skatt optimering<\/h2>\n

    Om optimering av skatten p\u00e5 inkomst av fysiska personer i Europa och Usa att betala sina st\u00e5r i proportion till m\u00e4ngden av inkomst och fastigheter v\u00e4rdet av 1 miljon euro \u00e4r l\u00e4ttare att dra p\u00e5 en person. Dyrare vara billigare att registrera ett f\u00f6retag p\u00e5 grund av juridiska personer oftast platt och l\u00e4gre skattesats. \u00c4ven f\u00f6retag som \u00e4r l\u00e4ttare att minska beskattningsbara inkomst genom avskrivningar och avdrag som p\u00e5 l\u00e5n fr\u00e5n Banken och grundare.<\/p>\n

    Det b\u00e4sta \u00e4r om en del skulle kunna organiseras s\u00e5 att bara betala skatt i det land d\u00e4r fastigheten. Denna m\u00f6jlighet beror p\u00e5 den skatter\u00e4ttsliga hemvist i investor, mellanstatliga avtal om undvikande av dubbelbeskattning, former av \u00e4gande, och andra faktorer. Tranio konsulter med skatter\u00e5dgivare hj\u00e4lper varje kund individuellt f\u00f6r att strukturera transaktioner och ordna l\u00e5n till b\u00e4st villkor.<\/p>\n

    Resultatet av projektet<\/h2>\n

    Den vanliga tiden f\u00f6r \u00e4gande av kapitalinkomst innan salu \u2014 5-20 \u00e5r. Som regel beh\u00f6ver du minst 13-14 \u00e5r, har anl\u00e4ggningen betalas ut och b\u00f6rjade med att g\u00f6ra en vinst. I vissa l\u00e4nder, investerare f\u00f6rlitar sig p\u00e5 en term i f\u00f6rs\u00e4ljning efter som det betalas skatt p\u00e5 inkomst av kapital (till exempel i Tyskland \u00e4r det 10 \u00e5r).<\/p>\n

    Om det kommer att vara l\u00f6nsamt att s\u00e4lja fastigheten efter m\u00e5nga \u00e5r \u2014 en av de viktigaste risker investeringar, som ofta inte tar h\u00e4nsyn till kunder som \u00e4r intresserade av en h\u00f6g avkastning. De lockas av erbjudanden med en initial direktavkastning p\u00e5 8% och d\u00e4r\u00f6ver, typiska exempel \u00e4r Parkering eller bost\u00e4der f\u00f6r studenter i periferin. Den viktigaste nackdelen med s\u00e5dana anl\u00e4ggningar \u00e4r l\u00e5ga likviditeten, det \u00e4r liten efterfr\u00e5gan p\u00e5 k\u00f6pet. Om du ska s\u00e4lja dem, kommer att avsev\u00e4rt minska priset, vilket i slut\u00e4ndan eliminerar h\u00f6g initial direktavkastning.<\/p>\n

    N\u00e4r planeringshorisonten \u00e4r 10-20 \u00e5r vi f\u00f6resl\u00e5r att man \u00f6verv\u00e4ger en kommersiell fastighet med en initial direktavkastning p\u00e5 5 % (under f\u00f6ruts\u00e4ttning att \u00f6vriga rekommendationer i denna artikel). Ofta \u00e4r deras kostnader \u00f6kar med 2-3% per \u00e5r med marknaden eller till och med snabbare \u00e4n honom. Det \u00e4r en robust objekt som kan vara l\u00f6nsamma att s\u00e4lja f\u00f6re planerat datum om dina planer \u00e4ndras. Men under stress scenario, en s\u00e5dan fastighet som \u00e4r mindre f\u00f6rluster i v\u00e4rde, desto mer riskabelt projekt med h\u00f6g initial avkastning.<\/p>\n

    Dock, om du kommer att s\u00e4lja fastigheten i 1-3 \u00e5r, \u00e4r det b\u00e4st att k\u00f6pa den mest l\u00f6nsamma egendom i regionen med tillv\u00e4xtpotential. Idag \u00e4r en av dessa platser i Europa \u00e4r Spanien med sitt Centrala marknaderna i Madrid och Barcelona. Det \u00e4r dock om\u00f6jligt att s\u00e4ga om utvecklingen p\u00e5 dessa marknader under de kommande 10-20 \u00e5ren, s\u00e5 f\u00f6r l\u00e5ngsiktiga investeringar som syftar till att bevara kapitalet \u00e4r b\u00e4ttre att v\u00e4lja en f\u00f6ruts\u00e4gbar l\u00e4ge.<\/p>\n

    Om du inte planerar att s\u00e4lja fastigheten och att l\u00e4mna det till arvingarna, \u00e4r det viktigt att v\u00e4lja r\u00e4tt format f\u00f6r innehav, i syfte att optimera arvsskatt. Till exempel, i Frankrike finns det ingen skatt p\u00e5 arv och g\u00e5va, om objektet \u00e4r registrerade p\u00e5 civila f\u00f6retag fastighetstransaktioner (SCI). Och i STORBRITANNIEN arv skattefri fastighet, avsedd f\u00f6r offshore-f\u00f6retag.<\/p>\n

    \u2022<\/p>\n

    H\u00e4r \u00e4r en sammanfattning av de viktigaste rekommendationerna Tranio f\u00f6r investerare i utomeuropeiska egendom<\/p>\n<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
    \u00a0<\/th>\nBost\u00e4der<\/th>\nNon-residential real estate<\/th>\n<\/tr>\n
    Minimal budget<\/td>\n300 tusen euro<\/td>\n2,5 miljoner euro<\/td>\n<\/tr>\n
    Objekttyper<\/td>\nL\u00e4genheter, bost\u00e4der f\u00f6r studenter<\/td>\nKommersiella fastigheter p\u00e5 de tr\u00e5nga gatorna, stormarknader, v\u00e5rdhem<\/td>\n<\/tr>\n
    Landet<\/td>\n\u00d6sterrike, STORBRITANNIEN, Tyskland, USA, Frankrike, Schweiz<\/td>\n<\/tr>\n
    Staden<\/td>\nSt\u00f6rre t\u00e4torter med bra demografi och tillv\u00e4xt potential<\/td>\n<\/tr>\n
    Omr\u00e5den<\/td>\nPlatser med god milj\u00f6 och infrastruktur, popul\u00e4ra bland medelklassen, den omgivande omr\u00e5de universitet, medicinska centra och aff\u00e4rsdistrikt<\/td>\nN\u00e4rhet till transport-str\u00e4ckorna och kollektivtrafik, p\u00e5 st\u00e4llen d\u00e4r andra faciliteter i en liknande profil<\/td>\n<\/tr>\n
    Tillv\u00e4xt potential
    \naktivering<\/td>\n    		H\u00f6g<\/td>\nGenomsnitt<\/td>\n<\/tr>\n
    Investeringar perioden<\/td>\n10 \u00e5r<\/td>\n<\/tr>\n
    Den optimala initiala
    \navkastning<\/td>\n    		4-6 %
    \n(du kan f\u00f6rb\u00e4ttra kredit po\u00e4ng)<\/td>\n<\/tr>\n
    LTV (leverage ratio
    \nav den totala kostnaden)<\/td>\n    		60 %<\/td>\n<\/tr>\n
    Kredit<\/td>\nBilligaste l\u00e5n till r\u00f6rlig r\u00e4nta med ingen m\u00f6jlighet till \u00e5terbetalning i f\u00f6rtid, b\u00f6r du v\u00e4lja det system d\u00e4r den f\u00f6rsta \u00e5terbetalning av andel, och kroppen \u00e4r n\u00e4rmare slutet av perioden<\/td>\n<\/tr>\n
    L\u00e5net sikt<\/td>\n10-15 \u00e5r<\/td>\n<\/tr>\n
    Hyresg\u00e4ster<\/td>\nMedelklassen familjer med barn, studenter, kontorsarbetare, pension\u00e4rer<\/td>\nStora \u00e5terf\u00f6rs\u00e4ljare och f\u00f6rvaltning av f\u00f6retag som \u00e4r verksamma p\u00e5 marknaden f\u00f6r flera decennier och \u00e4r i bra form finansiella<\/td>\n<\/tr>\n
    Typ av hyresavtal<\/td>\nNN NNN eller (f\u00f6r en maximal av r\u00f6relsekostnader till hyresg\u00e4ster);
    \nett l\u00e5ngsiktigt avtal utan r\u00e4tt till upps\u00e4gning<\/td>\n<\/tr>\n
    Leasingperioden<\/td>\n1 dag (p\u00e5 kort sikt),
    \n1 \u00e5r (l\u00e5ng sikt)<\/td>\n    		5-20 \u00e5r<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

    Georgy Kachmazov, managing partner Tranio<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    M\u00e5nga investerare som investerar i utomeuropeiska egendom, som s\u00f6ker h\u00f6g avkastning. Dock \u00e4r inte alla som f\u00f6rst\u00e5r att en stor<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":468,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[155],"tags":[],"class_list":["post-2596","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-skatteinformation-i-frankrike"],"translation":{"provider":"WPGlobus","version":"3.0.0","language":"sv","enabled_languages":["ru","uk","en","de","fr","it","es","pl","pt","bg","cs","da","et","fi","hr","hu","lt","lv","mk","no","ro","sk","sl","sq","sr","tr","nl","am","ca","sv"],"languages":{"ru":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"uk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"en":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"de":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"fr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"it":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"es":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"pl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"pt":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"bg":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"cs":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"da":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"et":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"fi":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"hr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"hu":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"lt":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"lv":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"mk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"no":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"ro":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sq":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"tr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"nl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"am":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"ca":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sv":{"title":true,"content":true,"excerpt":false}}},"aioseo_notices":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/sv\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2596","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/sv\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/sv\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/sv\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/sv\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=2596"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/nalog.fr\/sv\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2596\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/sv\/wp-json\/wp\/v2\/media\/468"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/sv\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=2596"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/sv\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=2596"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/sv\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=2596"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}