Налоги во Франции и Монако

Чек-лист покупця: що варто дізнатися перед придбанням комерційної нерухомості за кордоном

От:

Покупці нерухомості за кордоном все частіше розглядають її не лише як житло, але і як об’єкт для вигідного вкладення коштів, особливо в період кризи. У дослідженні «Транио» за 2014 рік інвестиційна привабливість є для росіян другим за важливістю чинником при покупці нерухомості за кордоном.

У порівнянні з придбанням курортного житла інвестиції в комерційні об’єкти потребують більш серйозного підходу та глибокого аналізу. Щоб заощадити час і уникнути дорогих помилок, ще перед покупкою слід дізнатися основні параметри інвестиційного проекту:

  • місце розташування;
  • бюджету;
  • витрати;
  • особливості орендного договору;
  • прибутковість;
  • ризики;
  • фінансування;
  • варіанти управління;
  • стратегію виходу з проекту.

Розташування

Від того, в якій локації знаходиться об’єкт, багато в чому залежить його дохідність, ризик та ліквідність. Наприклад, надійними вважаються інвестиції у великі міста Австрії, Великобританії, Німеччини, США та Франції. Вивчаючи інформацію про місцезнаходження об’єкта, варто звертати увагу не тільки на країну і місто, але і на те, в якому районі знаходиться нерухомість, а саме:

  • на інфраструктуру: наприклад, при інвестиціях в дохідні будинки важливо наявність поблизу паркування, а також соціальних магазинів та установ;
  • на переваги і перспективи району: від цього залежить те, чи будуть зростати в майбутньому вартість об’єкта і дохід від здачі в оренду;
  • на транспортне обслуговування району: де знаходиться найближча зупинка громадського транспорту, є вільний доступ до автомагістралей, яка відстань до великих транспортних вузлів.

Бюджет

Як правило, покупці інвестують в комерційну нерухомість при наявності мінімум 2,5 млн євро, так як з меншою сумою важко знайти якісний і низкорискованный об’єкт. Від бюджету багато в чому залежить вибір типу нерухомості.

Типи комерційної нерухомості та їх параметри
Дані Tranio (середні рекомендовані показники)*

Типи
об’єктів
Прибутковість,
% річних
Термін
договору
оренди
Переваги Недоліки
Від 300 тис. євро
Квартири (короткострокова оренда) 5-7 Від 1 доби Висока ліквідність; порівняно з довгостроковою орендою — вище прибутковість і немає проблем з виселенням мешканців; більший потенціал зростання орендних ставок Ризики менеджменту і простоїв; порівняно з довгостроковою орендою — більш швидкий знос
Квартири (довготривала оренда) 2-3 Від 1 року Висока ліквідність; високий попит з боку орендарів, стабільний навіть під час кризи Ризики менеджменту і простоїв; проблеми з виселенням мешканців
Студентське житло 4-6 Від 6 місяців Високий попит з боку орендарів У порівнянні з квартирами — нижча ліквідність, складно перепрофілювати
Від 2,5 млн євро
Прибуткові будинки 3-5 Від 1 року Висока ліквідність, потенціал зростання капіталізації Низька прибутковість, багато орендарів, проблеми з виселенням, потрібна керуюча компанія
Вуличні магазини 3-4 3-10 років Висока ліквідність, потенціал зростання капіталізації Низька прибутковість
Супермаркети 5-6,5 12-15 років Висока прибутковість, тривалі контракти Чим ближче термін закінчення договору, тим нижче ліквідність
Від 10 млн євро
Будинки пристарілих 5-6,5 20-25 років Зростання кількості пенсіонерів, тривалі контракти Складно перепрофілювати
Торгові центри 4-6 5-15 років Висока прибутковість Ризики менеджменту при великій кількості орендарів
Готелі 4-6 10-20 років Висока прибутковість Складно перепрофілювати
Читайте также:  {:uk}Як Airbnb і йому подібні онлайн-сервіси змінили ринок оренди житла

* Середні показники для об’єктів:

  • у районах великих європейських міст;
  • нові об’єкти або після капітального ремонту;
  • орендні контракти на початку терміну дії.

Витрати на покупку і утримання

При плануванні бюджету варто врахувати, що витрати на оформлення угоди становлять від 5 до 20 % від вартості об’єкта в залежності від типу нерухомості, ціни, а також виду угоди. До таких витрат належать послуги нотаріуса і вартість державної реєстрації, податок на купівлю, комісія брокера і витрати на процедуру перевірки юридичної чистоти угоди — Due Diligence.

Крім цього, після покупки власника чекають витрати на утримання: витрати на послуги керуючої компанії, комунальні платежі та ремонт, страхування, а також податки (податок на майно і корпоративний податок). Інвесторам рекомендується звернути увагу на наявність у країні податкових пільг і відрахувань та умови їх отримання. Вони можуть значно знизити витрати і підвищити прибуток.

Те, які витрати несе власник, а які — орендар, залежить від типу орендного контракту.

Орендарі і орендний договір

При вивченні умов оренди слід з’ясувати, зданий об’єкт, хто є якірним оператором і яка надійність осіб або компаній, що орендують приміщення. Варто звернути увагу на відсоток зданих площ — в ідеалі середня річна заповнюваність повинна бути не менше 90 %.

Також важливий тип оренди (від нього залежить обсяг витрат на утримання, а, значить, і прибутку).

Типи оренди

Тип оренди Особливості
Gross rent lease Власник нерухомості здійснює всі розрахунки за комунальні послуги, витрати по ремонту і експлуатації будівлі, оплачує страховку і (іноді) податки
N lease
(Single net lease)
Орендар сплачує тільки податок на нерухомість, всі інші витрати несе власник
NN lease
(Double net lease)
Орендар сплачує податки і страховку
NNN lease
(Triple net lease)
Власник бере з орендаря плату «в потрійному розмірі», тобто без вирахування податку, страховки і видатків на утримання (ці витрати за договором несе орендар)
Absolute NNN lease Всі витрати несе орендар, навіть у тому випадку, якщо будинок буде пошкоджено під час стихійного лиха і знадобиться частковий редевелопмент

Для інвесторів найбільш вигідні останні два типи договорів: при їх укладанні витрати на утримання нерухомості з боку власника мінімальні.

Слід також заздалегідь визначитися з тривалістю орендного договору. Вона багато в чому залежить від готовності інвестора йти на ризик: наприклад, якщо він не готовий втрачати орендарів, то, швидше за все, вкладе в об’єкт з довгостроковими орендними контрактами. І навпаки, коли цей ризик прийнятний для інвестора, він буде розглядати в якості варіантів нерухомість з підходящим до кінця або короткостроковим орендних контрактом.

Читайте также:  {:uk}Інвестиції за кордоном: як вибрати комерційну нерухомість

Прибутковість

Під прибутковістю може матися на увазі абсолютний річний дохід, грошовий потік, операційний прибуток, ставка капіталізації, зростання вартості, cash-on-cash ROI і IRR. Важливо зрозуміти, про якому типі прибутковості веде мову продавець. Наприклад, як ілюструє приклад нижче, IRR може скласти 9 %, у той час як ставка капіталізації дорівнює 5,5 %.

Дані для прикладу

Вартість об’єкта 10 млн євро
Витрати на покупку 1 млн євро
Інвестиції 5 млн євро
LTV 60 %
Відсоток по кредиту 2,4 %
Орендний дохід 650 тис. євро в рік
Операційні витрати 100 тис. євро в рік
Зростання вартості 2 % в рік

Типи прибутковості

Тип прибутковості Визначення та метод розрахунку Приклад
Абсолютний річний дохід Те, скільки приносить оренда нерухомості в рік до вирахування операційних витрат, виплат по іпотеці і податків У наведеному прикладі об’єкт вартістю 10 млн євро генерує абсолютний річний дохід у розмірі 650 тис. євро
Чистий операційний прибуток Абсолютний річний дохід за вирахуванням операційних витрат Якщо нерухомість приносить 650 тис. євро в рік, а операційні витрати складають 100 тис. євро в рік, то чистий операційний прибуток буде дорівнює 550 тис. євро
Чистий грошовий потік Річний прибуток з урахуванням операційних витрат і виплат по іпотеці, до сплати податків У наведеному прикладі чистий грошовий потік дорівнює 300 тис. євро в рік (650 тис. (орендний дохід) – 100 тис. (операційні витрати) – 250 тис. (виплати по іпотеці))
Ставка капіталізації
(cap rate)
Відношення чистого операційного прибутку до вартості об’єкта Якщо чистий операційний прибуток становить 550 тис. євро в рік, а нерухомість коштує 10 млн євро, то ставка капіталізації — 5,5 % річних
Зростання вартості Показує, на скільки відсотків в рік (за прогнозом) буде зростати ціна на нерухомість У наведеному прикладі зростання вартості становить 2 % в рік
Cash-on-cash ROI
(Return on Investment, коефіцієнт прибутковості інвестованого капіталу)
Цей показник дорівнює річного чистого грошового потоку, поділеному на вкладені кошти У наведеному прикладі cash-on-cash ROI складе 6 % річних (300 тис. (чистий грошовий потік) / 5 млн (вкладені кошти))
IRR
(Internal Rate of Return)
Розраховується на підставі показників всіх грошових потоків за весь період проекту Якщо об’єкт з прикладу вище протягом 10 років генерує грошовий потік 300 тис. євро, а потім інвестор продає його за 12 млн євро, то IRR складе 9 % річних

Ризики

Ризик — це вірогідність втрат в результаті яких-небудь змін. Чим більше шанс того, що станеться якесь негативне подія, тим більше ризик. Якщо інвестор хоче отримувати більшу прибутковість, він повинен бути готовий прийняти більший ризик. Наприклад, на ключовому офісному ринку — в центрі Лондона — попит перевищує пропозицію, і це призводить до зниження прибутковості в сегменті (ставка — близько 4 %). У той же час ринок офісів у менш популярних районах дає інвестору набагато більшу прибутковість (наприклад, у Ліверпулі — 7 %) при незначно повысившемся ризик.

Читайте также:  {:uk}У французьких містах планується обмежувати зростання орендної плати

Фінансування

У деяких випадках інвестори беруть кредит на придбання комерційної нерухомості. Цей варіант вигідний тим, що кредит є важелем підвищення прибутковості. Тим, хто вирішив скористатися банківським фінансуванням, варто з’ясувати, на які умови можна розраховувати:

  • який розмір кредиту в порівнянні з вартістю об’єкта (Loan-To-Value Ratio, або LTV);
  • яка процентна ставка;
  • який термін кредитування;
  • яка комісія за видачу кредиту.

При купівлі інвестиційної нерухомості в Німеччині позичальник може розраховувати на кредит у розмірі 60 % від вартості об’єкта під 2 % річних. При орендної прибутковості об’єкта 6,5 % прибутковість на інвестований капітал з урахуванням кредиту може досягати 8-10 %.

Георгій Качмазов

Генеральний директор і засновник Tranio

Управління

«Хороший менеджмент схожий на вишуканий обід в ресторані: прекрасна їжа на вигляд і смак, і офіціанти дбайливі і люб’язні. Головне — вам зовсім не про що турбуватися»,— пише Крейг Коппола (Craig Coppola), брокер з комерційної нерухомості США.

Звичайно, власник може займатися управлінням самостійно, але зручніше найняти компанію, що спеціалізується на управлінні нерухомістю, оскільки це допоможе заощадити час власника об’єкта.

Стратегія виходу і терміни інвестицій

Є дві стратегії виходу з інвестиційного проекту — передача по спадку і продаж.

  • Передача майна у спадщину. З роками вартість нерухомості зростає, і один і той же об’єкт може перебувати у власності однієї сім’ї понад 100 років. Тому угода повинна бути структурована так, щоб майно можна було передати по спадку з мінімумом податкових втрат. Наприклад, у Франції вигідно оформляти нерухомість на громадянську компанію по операціях з нерухомістю (SCI) — в такому випадку відсутні податки на спадкування та дарування.
  • Продаж. Звичайний термін володіння дохідної нерухомістю до перепродажу — 10-20 років, але зустрічаються і ситуації, коли власнику необхідно вийти з інвестиційного проекту раніше, тому об’єкт повинен бути ліквідним, тобто таким, щоб його можна було продати оперативно (за 2-4 місяці) без значної втрати вартості. Це досягається за рахунок покупки нерухомості в преміальних локаціях, багатоваріантності використання об’єкта і т. д.

Висновок

Грамотна оцінка всіх позицій в такому чек-листі, вироблена перед покупкою об’єкта нерухомості, допоможе убезпечити інвестиції в нерухомість. При цьому варто вибирати низькоризикові ліквідні об’єкти на стабільних ринках і не гнатися за великою прибутковістю.

Юлія Кожевнікова, «Транио»


Comments are closed.