Інвестиції у французькі новобудови: особливості купівлі та оподаткування
Первинну нерухомість у Франції вигідно купувати для інвестицій, оскільки ціни на такі об’єкти в більшості великих міст зростають, незважаючи на кризу, і при здачі нового житла в оренду можна отримати істотні податкові пільги.
Кращі ринки: Нант, Тулуза і Бордо
Фахівці сайту Explorimmoneuf.com склали рейтинг кращих французьких міст для інвестицій у житло. Враховувалися такі фактори, як демографічна ситуація, ринок праці, кількість студентів, динаміка цін і частка інвесторів, які вкладають кошти в новобудови.
Найкращим містом для інвестицій у Франції в 2014 році визнаний Нант. Серед переваг цього міста — велика кількість нових будівельних проектів, приплив населення, зручне розташування поруч з Атлантичним узбережжям. Крім того, в 2013 році Нант був обраний однією з «найзеленіших» столиць Європи, опинившись в одному списку зі Стокгольмом і Гамбургом.
На другому місці після Нанта — Тулуза. Новобудови тут продаються в середньому за 3 720 євро/м2. До 2020 року поруч з вокзалом Матабьо буде зведений новий сучасний квартал. Ще один плюс — до того часу буде пущений TGV (високошвидкісний потяг), завдяки якому з Тулузи до Парижа можна буде дістатися всього за 3 години 15 хв.
На третій сходинці — Бордо. Тут будують нові экокварталы, облагороджують центральну частину міста і налагоджують транспортне сполучення. Очікується, що до 2030 року чисельність агломерації складе 1 млн осіб. Щоб задовольнити потреби зростаючого населення, до цього терміну в місті будуть зведені 50 тис. одиниць житла. Середня ціна на первинну нерухомість в Бордо — близько 4 000 євро/м2.
Париж виявився на сьомій сходинці рейтингу. У цього міста є один великий недолік — тут рідко будують нове житло. Ціни на первинну нерухомість у французькій столиці найвищі в країні, вони перевищують 10 600 євро/м2.
| Рейтинг | Міста | Середня ціна, євро/м2 |
Динаміка, % за рік |
|---|---|---|---|
| 1 | Нант | 3 860 | 2,4 |
| 2 | Тулуза | 3 720 | 1,8 |
| 3 | Бордо | 4 000 | 20,0 |
| 4 | Ліон | 4 420 | -2,9 |
| 5 | Вийербан | 3 720 | 1,8 |
| 6 | Монпельє | 3 800 | 4,0 |
| 7 | Париж | 10 662 | -0,8 |
| 8 | Страбург | 3 310 | -7,1 |
| 9 | Клермон-Ферран | 3 300 | 5,8 |
| 10 | Ним | 3 250 | -5,6 |
Олена Генералова, директор French Riviera Realty, вважає, що нове житло також вигідно купувати по всьому Лазурному Березі: «На даний момент в Ніцці цікавими є проекти Maison Blanche і Villa Victoria, в Каннах — Cannes Maria, на Кап-д’антіб — Paradise Cap, в Вільфранш-сюр-Мер — Eden».
За її словами, попит на нове житло Лазурного Берега не знижується: «Це пов’язано з тим, що в цьому регіоні немає вільної землі під нові проекти. Ведеться точкова забудова на місці знесених старих будівель. Так як на Лазурному Березі багато пам’яток архітектури, старі будівлі зносять рідко. У зв’язку з цим попит на новобудови дуже високий: 60-80 % квартир продаються протягом шести місяців від початку продажів».
Витрати на покупку: близько 25 % від вартості об’єкта
У Франції при купівлі нерухомості на етапі будівництва або житла не старше 5 років в ціну включається ПДВ у розмірі 20 % від вартості об’єкта.
«ПДВ не розраховується окремо від ринкової ціни. Іноді ПДВ нараховується і виплачується окремо при купівлі, і на наступний рік після придбання клієнт — будь то француз або іноземець отримує податковий повернення. Але в такому випадку мова йде лише про купівлю об’єктів для комерційної оренди (bail commercial). Ставка нотаріуса при купівлі первинного житла в два рази менше, ніж при придбанні „вторинки“ — 2-2,5 %. Покупець не оплачує послуги ріелтора — той отримує винагороду від будівельника»,— говорить Лара Парэнан, директор департаменту Східної Європи AS et Associés.
Покупець платить мито на оформлення переходу права власності (droits de mutation), яка розраховується за ставкою 0,6 % від вартості житла за вирахуванням ПДВ. До неї додаються витрати на збір податків (frais d assiette) — 2,5 %. Крім того, покупець оплачує різні витрати на покупку: гербовий збір, оформлення іпотеки (при необхідності) та реєстрацію прав власності. Винагорода нотаріуса — мінімум 1 % від вартості об’єкта. Ці додаткові адміністративні витрати складають приблизно 3 %.
«Ці витрати головним чином складаються з податків і зборів (80 %), інших витрат та адміністративних витрат (10 %), і нарешті, винагороди самого нотаріуса (10 %). Нотаріальні витрати на покупку вторинного житла (без витрат на іпотеку) складають 7,5 % від ціни квартири, а на купівлю квартир в новобудові — 2 %. Це є суттєвою економією в рамках інвестицій»,— розповідає Олена Генералова.
| Ціна покупки | 180 000 (включаючи ПДВ 20 %) |
|---|---|
| Мито на оформлення переходу права власності |
900 (0,6 %) |
| Гонорар нотаріуса | 3 000 (2 %) |
| Адміністративні витрати |
4 500 (3 %) |
| Всього | 188 400 |
Програми: Дюфло, Сансі-Бувар
У Франції багато програм купівлі первинного житла, серед яких найвідоміші регулюються законами Дюфло і Сансі-Бувара. Вони передбачають купівлю нових об’єктів для подальшої здачі в оренду мінімум на дев’ять років.
| Програми | Учасники | Умови покупки | Податкові пільги |
|---|---|---|---|
| Закон Дюфло (loi Duflot) |
Фізичні особи, податкові резиденти Франції, власники часток у Цивільній компанії по операціях з нерухомістю (Société civile immobilière, SCI) |
Максимальна ціна покупки — 5 500 євро/м2, максимальна сума інвестицій — 300 000 євро |
Податковий вирахування у розмірі до 18 % від вартості об’єкта |
| Непрофесійна оренда мебльованого житла, класичний варіант (LMNP Classique) |
Фізичні особи, резиденти Франції або її заморських територій |
Комплекси для студентів, туристів, літніх людей або інвалідів |
Повернення ПДВ і зниження амортизації до 90 % для оптимізації податку на дохід від оренди |
| Закон Сансі-Бувара про непрофесійну оренді мебльованого житла (LMNP Censi-Bouvard) |
Вирахування в розмірі 11 % від собівартості об’єкта без урахування інших податків на нерухомість, максимальний податковий повернення — 3 666 євро на рік |
Передбачені й інші податкові пільги. «При покупці новобудови відбувається звільнення від податку на власність протягом двох років після закінчення будівництва. Якщо рівень енергетичного заощадження будівлі вище, ніж передбачено законодавчими вимогами, покупці можуть бути повністю або частково звільнені від податку на власність ще на три роки»,— говорить Олена Генералова.
За словами Лари Парэнан, якщо у російського клієнта немає доходів у Франції, йому не належать податкові знижки. «Але при покупці високоякісної в енергетичному плані нерухомості (label BBC — bâtiment basse consommation) об’єкт не обкладається податком на нерухомість (taxe foncière) протягом п’яти років»,— говорить вона.
Перепродаж: почекайте 7-10 років
Прибуток від новобудови можна отримати не тільки при здачі в оренду, але і при перепродажі.
«Якщо ви купуєте квартира в новобудові на початку будівельної програми, часто завдяки коригуванню цін вдається заощадити 15-20 % за 12-18 місяців»,— говорить Олена Генералова.
Якщо в Дубаї інвестори перепродують житло одразу після покупки, ще до оформлення права власності, то у Франції, за словами Лари Парэнан, первинну нерухомість варто купувати тільки для довгострокових вкладень.
«При купівлі первинної нерухомості не можна розраховувати на короткий цикл — це утопія. Виняток становлять лише деякі випадки, наприклад, коли створюється великий проект в абсолютно новому районі і продається багато квартир: у момент здачі нерухомість може піднятися в ціні за рахунок того, що з’явився новий квартал і там приємно жити. Найвищий стрибок — близько 25 %. Однак мало хто відразу зважиться на продаж, так як буде високий податок на прибуток, якщо продавець там не жив як мінімум п’ять років. Нормальний цикл — це 7-10 років»,— говорить Лара Парэнан.
Юлія Кожевнікова, Tranio.Ru
Comments are closed.