Какво предлагат чуждестранни фондове за недвижими имоти
Проучване, проведено Tranio в 2017 година, показа: повечето брокери (81 %) смятат, че говорещи руски език инвеститорите рядко инвестират пари във фондове за недвижими имоти.
Но скоро този начин на инвестиране може да стане по-популярен. „Според нашите прогнози, през 2017-2018 година руснаците ще бъдат повече учим за фондове за недвижими имоти и постепенно ще се движи в тази посока. Често е по-удобен формат, отколкото самостоятелно закупуване и последващо управление на обекта“,— казва управляващ партньор Tranio Георгий Качмазов.
В тази статия ще ви покажем как с помощта на фондовете да инвестират в проекти, свързани с изграждането и експлоатацията на недвижими имоти.
Фондове за недвижими имоти се работи по следната схема:
При инвестиции във фондове за много преимущества:
- малък праг за влизане — от 1 хил. до 30 хил. евро (за сравнение: за покупка ликвидной апартаменти изисква минимум 100 хиляди евро);
- лесно за покупка продажба на акции и акции (в отворени фондове, това може да направи всеки работен ден);
- професионално управление (не се изисква да прекарват личното време на управление);
- диверсификация на инвестиционния портфейл;
- голяма ликвидност в сравнение с инвестициите директно в недвижими имоти.
Въпреки това, има и съществен минус: чуждестранни трудно да се инвестира в чужди фондове.
Коментира експерт Tranio Александър Пенчо: „да се Инвестира в американски фондове за физически лица – нерезиденти трудно по редица причини. Повечето платформи са организирани като инвестиционни тръстове за имоти (Real Estate Investment Trusts, Адсиц), които се освобождават от данъчно облагане и понасят тежестта на плащането на данъци върху приходите от инвестиции в недвижими имоти на акционерите си (инвеститори). Тази структура е от полза на жителите на САЩ, които често се използват за капиталови разходи средства от техните пенсионни сметки, инвестиции, които, от своя страна, също имат гратисен режим на данъчно облагане. Но чуждестранните инвеститори, вкладывающим в подобни американски фондове ще трябва да плащат значителни данък и сами да подаде данъчна декларация в САЩ, тъй като средствата не действат данъчни агенти. Освен това, изготвяне на декларация — труден и скъп процес. Потенциалните инвеститори от Русия също ще се сблъскат с трудности при прехвърлянето на средства от руски банки в американските сметки на фонда и при връщане на капитала за сметка на РУСИЯ. Повечето платформи не са проектирани за работа с чужденци и предполага, че инвеститорите имат банкови сметки в САЩ. При това отваряне на банкова сметка в сащ, без номера на социални осигуровки, адреси в САЩ или виза за дългосрочно проблематично и във всеки случай изисква лично присъствие и пътувания в страната“.
Въпреки това, според директора по финансови услуги на Tranio Кирил Шмид, да се инвестира в АДСИЦ може и на борсата — като в ценни книжа. „При този сценарий, подават данъчната декларация в САЩ не трябва“,— казва той.
Видове фондове
Тези, които все пак се впуска в такива инвестиции, като за начало е важно да разберете вида на фонда, за да се разбере как и за колко време ще се начислява печалба.
Има няколко вида фондове.
1) за използване на печалбата:
| Фонд натрупване (Натрупване, Acc) |
Фонд, ориентиран на доходите (Income, Inc.) |
|
|---|---|---|
| Начин на употреба печалба | Печалбите се реинвестират обратно във фонда за закупуване на допълнителни предмети или акции | Печалба за сметка на банкова сметка на инвеститора |
| Целта на фонда | Растеж и увеличаване на база на съоръжения за генериране на допълнителна доходност | Само получават приходи |
Повечето фондове са насочени едновременно и за разширяване, и за получаване на доходи.
2) за участие в търговията на фондовата борса:
| Котирующиеся на борсата (listed) |
Не котирующиеся на борсата (non-listed) |
|
|---|---|---|
| Издаване на акции | Издават акции | Не се издават акции |
| Правен статут | — инвестиционни тръстове за имоти (Real Estate Investment Trusts, Адсиц) — компания недвижими имоти — акционерни дружества |
— взаимни фондове (unit trusts или mutual funds) — пенсионни фондове (pension schemes) — приятелството с ограничена отговорност (limited partnerships) |
„Информация за не регистрирани на борсата фондове на разположение на инвеститорите на не по-малко, отколкото за регистрирани на борсата. Това е добре отрегулированная индустрия. Да се инвестира в паевый инвестиционен фонд търговията на инвеститора дори по-лесно, отколкото фонд на борсата, и този сегмент на пазара максимално прозрачен“, казва Кирил Шмид.
3) по отношение на инвестициите:
| Отворен (open-ended) |
Затворени (closed-ended) |
|
|---|---|---|
| Време до продажба на акции | Инвеститорите могат да купуват дялове или представяни акции за обратно изкупуване управляващото дружество всеки работен ден | Създаден на ограничен период от време (5-10 години). В рамките на този период инвеститорът не може да вземе средства от фонда. Изплащането на акции се извършва при ликвидацията на фонда |
| Ликвидност | Висока | Ниска |
Фондове, специализирани в отдаване на недвижими имоти под наем, могат да бъдат отворени и затворени. Въпреки това, повечето фондации, ангажирани в строителството,— затворен, тъй като докато се строи обекта, пари да отстраня не може: те са вградени в парцел, басейн, строящееся сграда. Излезе от инвестицията е възможно след края на строителство и продажба на сгради, когато фонда се появяват средства (въпреки това, инвеститорът може да препродаде своя дял от друг инвеститор). Например, фондът се отваря през 2015 г., събира точния размер на средствата, с инвеститори и изграждането на тези пари предмети в продължение на пет години. След като парите са събрани, фонд е обявен за затворен, през 2020 г. той продава обекти и на постъпленията плаща на инвеститорите да се възползват.
От фондациите следва да се разграничават краудфандинговые платформа, и които представляват колективни схеми за инвестиране. „Основната разлика е, че за разлика от фондове на краудфандинге инвеститор често избира, в какви точно проекти се инвестира, и не свързва себе си ангажименти предварително“, казва Александър Пенчо.
Инвестиционни стратегии
Инвеститор е важно да се знае, за каква стратегия работи за фондация, за да направи оценка на рисковете и възвращаемост. Стратегията са четири вида.
Стратегия за инвестиране
Данни Tranio
| Стратегия | Други заглавие |
Същността на | Рискове | Доходност* |
|---|---|---|---|---|
| Основната | Buy and Hold („купуването и притежаването“) |
Закупуването на имот за отдаване под наем без привличане на кредита | Ниски | Ниска (2-3 %) |
| Основната Plus | Закупуването на имот за отдаване под наем в почти места с използване на кредитен лост | Средно | Средно (5-7 %) |
|
| Value Added | Value Added („увеличение на цената“) |
Редевелопмент (покупка обекти за реконструкция, последващ ремонт и продажба на по-висока цена) | Средно-високо | Средно-висока (7-10 %) |
| Opportunistic | Строителство, закупуване на земя, неразвити, обекти с тежести | Високи | Висока (над 10 %) |
* в Западна Европа и САЩ
Повечето фондове работят само по една от стратегиите. Но някои избират само две или три — например, Core, Core Plus и Value Added. „В Европа и САЩ по отношение на капитал преобладават фондове Core и Core Plus, тъй като в тях се намира голяма част от всички най-скъпи и големи институционални обекти“,— казва Александър Пенчо.
Тези фондове, които работят по Основната стратегия, избират утвърдена, низкорисковые пазари със стабилно търсене и повишаването на цените, а защото предлагат най-ниската наемната доходност (2-3 %). Фондове, които предпочитат стратегия Основната Plus, дават по-висока доходност (до 7 %), тъй като инвестират в по-централни места и използват кредитен лост. Най-накрая, фондове, специализирани в областта на Value Added, могат да предоставят на крайната доходност до 10 %, се дължи на това, че се изливат средства на инвеститорите в развиващите се пазари, например на такива, където се очаква да джентрификация, и стават обекти в ремонт за последваща препродажба на по-висока цена.
Примери фондове и техните стратегии
„Инвеститорите различни задачи: някой трябва опазване капитал с минимални риск и доходност, а някой е готов до голям риск и се очаква по-висок процента на вложения капитал. Западния пазар фондове за недвижими имоти предлага широк спектър от различни стратегии, нивото на риск и доходността на своите клиенти“, казва Георгий Качмазов.
Някои чуждестранни фондове за недвижими имоти и техните стратегии
Данните фондове
| Фонд | Aberdeen Property Trust | Henderson | Legal & General | PropFund | US Masters Residential Property Fund |
|---|---|---|---|---|---|
| Вид фонд | Открит, котирующийся | Открит, котирующийся | Открит, котирующийся | Закрит, не котирующийся | Открит, котирующийся |
| Компетентност | Великобритания | Великобритания | Великобритания | Германия | Австралия |
| Стратегия | Основната | Основната | Основната | Основната Plus | Value Added |
| Минимален бюджет | 5 000 £ | 1 000 £ (Acc), 3 000 000 £ (Inc) |
500 £ | От 30 000 € | Н/д |
| География обекти |
Великобритания (Лондон) | Великобритания (Югоизточна Англия) | Великобритания | Германия (Берлин и околностите, както и градовете с население над 50 хиляди души) | САЩ (Ню Йорк, Ню Джърси; подценени адрес) |
| Видове обекти |
50 % — търговски обекти, 20 % — офиси | Търговска и офис недвижими имоти | 22 % —промишлени обекти; друго — магазини, офиси, търговски паркове, складове | Апартамент | Евтини апартаменти за 1-4 на семейството и многофамилни жилищни сгради на 20-100 апартаменти |
| Доходността, % на година |
2,0–2,5 | 3,1 | 2,8 | 7,0–10,0 | Н/д |
| Закредитованность (LTV, %) |
– | – | – | 75-80 | Н/д |
Според изследвания на Европейската асоциация на инвеститорите в не котирующиеся на борсата фондове за недвижими имоти (European Association for Investors in Non-Listed Real Estate превозни средства, INREV), повечето от анкетираните инвеститори през 2016 година избра стратегия Value Added или Core. В сравнение с 2015 година делът на Основната и Value Added се е увеличил (с 82,2 до 86,2 %), а Oportunistic — намалява (от 17,8 до 13,8 %). Това говори за това, че през 2016 година инвеститорите са по-малко склонни да поемат рискове, отколкото по-рано. В проучването също така се съобщава, че най-популярните пазари за инвестиции — страните с нисък риск (Германия, Франция и Великобритания).
На отделни пазари на акции опортюнистични стратегии може да бъде по-висока. Например, според JLL, в Испания през 2015 г. тя е 28 % (след това Core и Core Plus — 35 %). Тази държава се характеризира с големи рискове, отколкото, например, Великобритания и Германия, и инвеститорите, выбирающие Испания, като цяло, са склонни да поемат големи рискове.
Минимизиране на риска и диверсификация на
Доходност на инвеститорите във фондове не са гарантирани. Тя зависи от това, по-скъпи или по-евтини активи, както и от търсенето на наеми и динамиката на наемите.
Както и всякакъв вид инвестиции, инвестициите в фондове за недвижими имоти, свързани с риска. Колкото повече доходност, по-горе рискове.
„Един от най-големите рискове фонд — безскрупулни мениджъри. Важно е да избере компания с добра история, добра репутация, прозрачна информация и разбираема стратегия“, казва Георгий Качмазов.
Повечето фондове се опитват да сведат до минимум рисковете, чрез комбиниране на различни стратегии и диверсификация на портфейла.
Основните рискове и начините за тяхното намаляване
Данни Tranio
| Рискове | Тъй като средствата се покриват от рискове |
|---|---|
| Макроикономически рискове (криза, инфлацията и т.н.) |
Избор на стабилни пазари (например, инвестициите в „голяма семерку“ Германия) и диверсификация (например, 80 % от капитала, могат да инвестират в молове или офиси и 20 % — в логистични и домове за възрастни хора) |
| Пазарен риск (спад на цените на имотите, обезценка на наем) |
|
| Валутен риск (например, при всеки австралийския фонд в САЩ има риск от падане на курса на американския долар) |
|
| Законодателен риск (промени в законодателството) |
|
| Продажба на цена по-ниска от покупната | Покупка на подценени райони, в които се очаква или се провеждат джентрификация или регенерация |
| Риск, свързан с финансирането на (в бъдеще фондът може да не получите добри условия по кредитите) |
Заеми с фиксирани проценти, LTV не повече от 50 % |
| Неплащането на наем и наематели | Надеждни наематели с добра кредитна история (на големи компании като Sainsbury’s, държавни предприятия), няколко наематели |
| Рискът от прекъсвания | Избор вече сданных под наем на обекти с минимална заполняемостью 80-95 % в райони с развити транспортни връзки и пазара на труда; дълъг и труден договор за наем |
| Рискът от високи разходи по поддръжката | Избор на качествени обекти (жилища, които не се изискват ремонт, „зелени“ офис сгради от клас А и т.н.) |
Много фондове диверсифицируют своя инвестиционен портфейл, т.е. инвестират инвеститори едновременно в недвижими имоти на няколко вида в различни страни, като се използват няколко стратегии и инвестиционни дестинации. Освен недвижими имоти, фондове могат да съхраняват малък дял от средства в пари или ценни книжа. Има и фондове, които не инвестират директно в обекти, както и да инвестират в други фондове или компании, занимаващи се с недвижими имоти.
Пример за структуриране на портфейла на фонда с оглед диверсификация
Как да инвестираме?
Проекти Core и Core Plus — малко рисковано, но е възможно да се печелят с помощта на стратегия за Value Added.
„Единна препоръки няма. Изборът зависи от целите на инвестирането и място на инвестициите в портфейла на клиента. Например, ако 80% от средствата вече са надеждни инструменти и необходим инструмент за подобряване на доходността, а след това още 20 % може да се изпрати в проекти Value Added“,— казва Александър Пенчо.
Според Георги Качмазова, за тези, които желаят да инвестират в Value Added, особено се препоръчва да се избере ясна пазари и надеждни средства, за да се сведат до минимум рисковете.
„Препоръчително е да изберете фондове с обещаващи стратегии, например, да се инвестира в този клас на недвижими имоти, който ще бъде поискана на хоризонта 10-20 години— казва Георгий Качмазов.— По наше мнение, това е микроапартаменты и домове. Също така е важно да се избере развиващ се район, където се случва джентрификация, който по обективни причини ще се превърне в по-ликвидни през 10 години. Фондове, които инвестират в перспективни и актуални стратегии, с голяма вероятност ще донесе на инвеститорите приходи“.
Приложение: Характеристики на европейските фондове за недвижими имоти
Данни PwC
| Държава | Правен статут | Изисквания към фондацията | Плюсове | Минуси |
|---|---|---|---|---|
| Австрия | Фонд за недвижими имоти (Immobilien-Sondervermögen) фонд от отворен тип, не е юридическо лице; управлява австрийската управляващо дружество (Kapitalanlagegesellschaft, KAG) — това е или ООД (Gesellschaft mit beschränkter Haftung, GmbH) или АД (Aktiengesellschaft, AG) | Инвестиции от минимум 10 веднъж на 4 години | За всички инвеститори; няма облагане на ниво фонд; добра отрегулированность; фонд изкупува обратно дялове по искане на инвеститорите | Ограничения за видове недвижими имоти; нарастване на стойността на недвижимите имоти се облагат с данък, независимо от това, дали тя се продава |
| Специален фонд за недвижими имоти (Immobilien-Spezialsondervermögen) фонд от затворен тип, не е юридическо лице; управлява австрийската управляващо дружество (KAG) — това е или ООД (GmbH) или АД (AG) | Инвестиции-малко 5 пъти за 4 години | Гъвкав инструмент за институционални инвеститори | Ограничения за някои видове недвижими имоти; фонд само за юридически лица; обикновено само дългосрочни инвестиции; увеличение на стойността на недвижимите имоти се облагат с данък, независимо от това, дали тя се продава | |
| Великобритания | Фондове — партньорство с ограничена отговорност (Limited Partnership) | Няма | Няма облагане на ниво фонд; намалени ставки на данъци за инвеститорите-чуждестранни лица | Структурата е по-подходящ за фондове от затворен тип |
| Фискально прозрачни фондове (Данък Transparent Funds, TTFs): изхождат и регулируема партньорство с ограничена отговорност (authorised and regulated limited partnership vehicle, ALP) и структура, основана на договора за съвместно притежание (contractual co-ownership arrangement, CCA) | Няма | Няма облагане на ниво фонд; намалени ставки на данъци за инвеститорите-чуждестранни лица; нерезиденти могат да бъдат освободени от данък печалба | TTF — нов режим на работа на фонд за недвижими имоти т. ч. съществува несигурност по въпроса за признаване на международни организации | |
| Оторизиран фонд за инвестиции в недвижими имоти (Property Authorised Investment Fund, PAIF), инвестиционното дружество от отворен тип (open-ended investment company, OEIC) | Условия разглежда индивидуално | Повечето статии на приходи на фонда са освободени от корпоративен данък (но приходите на инвеститорите са освободени от данъци) | Трудно регулиране на дейността на фонда (Служба за контрол на финансовите услуги Financial Conduct Authority) | |
| Германия | Фонд за недвижими имоти (Immobilien-Sondervermögen) фонд от отворен тип, не е юридическо лице; от германската управляващо дружество (KAG) — това е или ООД (GmbH) или АД (AG), или “ ООД и коммандитное сдружението (Gesellschaft mit beschränkter Haftung & Compagnie Kommanditgesellschaft, GmbH & Co. KG) | Банковото финансиране на не повече от 30% от общата стойност на недвижими активи | Често и надежден инструмент за всички инвеститори; няма облагане на ниво фонд | До изкупуване на акции — минимален период от две години за притежание и годишен срок на предизвестие за напускане |
| Специален открит фонд (Spezial-Sondervermögen) — не е юридическо лице; от германската управляващо дружество (KAG) — това е или ООД (GmbH) или АД (AG), или “ ООД и коммандитное сдружението (GmbH & Co. KG) | Банковото финансиране на не повече от 50 % от общата стойност на недвижими активи | Няма облагане на ниво фонд | Само за професионални или полупрофессиональных инвеститори | |
| Закрит фонд (geschlossene Investmentkommanditgesellschaft, Investment-KG) — партньорство с ограничена отговорност; основен партньор — обикновено ООД (GmbH); инвеститорите са партньори с ограничена отговорност за имоти | Банковото финансиране е не повече от 60 % от общата стойност на недвижими активи | За всички инвеститори; няма данък върху разпределението на доходите | На разположение на споразумение за избягване на двойното данъчно облагане и европейските директиви; фонд може да се облагат немския данък за търговска дейност | |
| Специален фонд от затворен тип (Spezial-Investment-KG); инвестиционно АД (Investmentaktiengesellschaft) или партньорство с ограничена отговорност (Investment-KG); основен партньор — обикновено ООД (GmbH); инвеститорите са партньори с ограничена отговорност за имоти | Няма | Не за облагане на доходите на ниво фонд | На разположение на споразумение за избягване на двойното данъчно облагане и европейските директиви; само за професионални или полупрофессиональных инвеститори | |
| Люксембург | Фондове, регулирующиеся споразумение за колективни инвестиции (Undertakings for Collective Investments, UCIs): фонд за съвместно разполагане (Fonds Commun de Placement, FCP), инвестиционно дружество с променлив капитал (Société d ‘Investissement à Capital Variable, SICAV), инвестиционна компания с постоянен капитал (Société d’ Investissement à Capital Фикс, SICAF); управлявани от люксембург управляващо дружество (Alternative Investment Fund Manager, AIFM) | Максимум до 20 % от средствата могат да бъдат инвестирани в един инвестиционен обект; банково финансиране на не повече от 50 % от общата стойност на недвижими активи; минимална стойност на активите — 1,25 милиона евро | Гъвкав инструмент за инвестиране, е популярен сред чуждестранните инвеститори; няма облагане на ниво фонд | Данъчно облагане на инвеститорите зависи от страната им е било обърнато |
| Режим на специализирани инвестиционни фондове (Specialised Investment Funds, SIF): FCP, SICAV, SICAF | Максимум 30 % от средствата могат да бъдат инвестирани в един инвестиционен обект; минимална стойност на активите — 1,25 милиона евро | Няма облагане на ниво фонд | Инвеститорите могат да бъдат само на фирми, професионални инвеститори или физически лица, които инвестират поне 125 хиляди евро, или са готови да предоставят документи за наличието на опит за инвестиране; данъчно облагане на инвеститорите зависи от страната им е било обърнато | |
| Общество на инвестиране в рисков капитал (Société d ‘ Investissement en Capital à Risque, SICAR); могат да приемат различни форми на юридическо лице (ООД, в партньорство с ограничена отговорност и други) | Не (тъй като инвестиция опортюнистична) | Няма облагане на ниво фонд | Само за професионални инвеститори; данъчно облагане на инвеститорите зависи от страната им е било обърнато | |
| Франция | Инвестиционен фонд за недвижими имоти (Fonds de Placement Immobilier, FPI) и компания, чиято основна дейност са операциите с недвижими имоти (Société de Placement à Prépondérance Immobilière, SPPICAV); управлява от френската или регистрирана в друга страна от ЕС управляващо дружество | Капитал в размер на 500 хиляди евро през първите 3 години след основаването; – малко от 60 % от активите трябва да бъде обект на недвижими имоти; – малко от 85 % доходи от наеми и (за SPPICAV) 100 % увеличаване на капитала, се раздават на инвеститорите | Няма облагане на ниво фонд; за публични фондове на възможно освобождаване от 3-процентен данък | На разположение на споразумение за избягване на двойното данъчно облагане; фондове FPI малки |
Този материал може да се използва само за образователни цели. Инвестиции в недвижими имоти, свързани с риска, включително риска от загуба на размера на вложения капитал. Оправи нюанси ще ви помогне квалифицирани експерти по инвестиции. Tranio препоръчва да се свържете с тях, преди инвестиция.
Юлия Nikolay, Tranio
Comments are closed.