Обещаващи инвестиции по-парижски: как да прехвърля офиси в жилищен фонд

Един от най-големите пазари на имоти в Европа — Парижки регион (Ил-дьо-Франс) — изпитва двойна криза: офисите са празни, а апартамента не е достатъчно. Все по-популярна става идеята за превод на търговски площи във фонда на жилища.

Според Immo G Consulting от 2002 до 2012 година в Ил-дьо-Света е построена само на 420 хиляди жилища, а за да се осигури на населението апартамента, трябва да се изграждат ги два пъти повече. От 2008 г. наемите и цените на вторични апартаменти продължават да растат. Сега квадратен метър в Париж струва повече от 8 500 евро.

Но от 2002 до 2012 година в Ил-дьо-Света е започнало изграждането на търговски помещения на обща площ от над 12 милиона м2, което е повече от два пъти надвишава необходимия капацитет. В момента в региона са празни от 2,5 млн. до 3,6 милиона м2 офиси, 500 хиляди м2 от които са престанали да бъдат използвани в рамките на последните четири години. Почти една трета от тях са без наематели на 2-4 години. По информация на DTZ, в Дефансе, централния бизнес квартал на Париж са празни с 10% от офиси. Както се съобщава в изследване на Immo G Consulting, от 2007 до 2011 години продажната цена падна там на 20 %, цена на наема — 9 %.

Дори и път да прехвърлят всички на празните офиси в сграден фонд, ще се окаже, 54 хиляди жилищни единици с площ от 70 м2 на всеки. И това ще бъде само 1 % от общия фонд на жилища Ил-де-Франс. На практика обаче не всички офиси могат да модернизирам в апартамент. От 1990 до 2010 година в жилищен фонд на Париж всяка година переводилось средно само 33 хил. м2 офис площи. Това означава, че в годината по този начин добавлялось 300-400 апартаменти. До 2020 г. властите планират да увеличат този процент в няколко пъти.

Изгодна препродажба на жилища: офиси или у дома?

Властта на Париж, работи усилено, за да направи процеса на трансформация офис сектор бързо и лесно. Например, за фирми, занимаващи се с переоборудованием търговски площи и жилища, е въведена съкратена ставка на корпоративния данък — 19 %, приложим за увеличаване на капитала.

Основното предимство на инвестициите в офиси в ремонт е, че квадратният метър на търговски недвижими имоти на стойност 15 до 30 % по-евтино, отколкото кв. м жилища. Това означава, обновен офис може да се продаде с печалба.

Fleuron Immobilier — една от фирмите, предлагащи програма за инвестиции в офиси под реконструкцията им в жилищни помещения. „Същността на привлекателността на продукта, който се предлага от нашата агенция, е, че цената на офиси на квадратен метър по-ниска от цената на жилищните помещения, а без професионална помощ, дори и с оглед на опростяване на процедурите, купувачът няма да може да получите желания икономически ефект. Ние говорим за офиси, разположени в престижни квартали. Това може да бъде един или два офиса, така и целия етаж. Възвръщаемостта на превод в жилищата може да надвишава 20 %, а това е много добър признак за париж недвижими имоти“,— казва Александър Стотника, собственик и основател на компанията Fleuron Immobilier.

Друга компания, Novaxia Immo Club, купува на празните офиси и облича ги в жилищата. Да влезеш в това предприятие е възможно, на които са инвестирали в него най-малко 5 000 евро. 6 % се заплащат при присъединяването си и за още 3 % се вземат всяка година за управление. Период на инвестиране — шест години. Основната полза за инвеститорите е, че те стават обекти на цена с 30% по-ниска от пазарната и получават капиталова печалба при продажбата. Сред проектите Novaxia Immo Club — реконструкция на сграда в 20-ти район на Париж, на бул. “ Белвил. Според прогнозите, процент на брутната доходност ще бъде 8,66 % годишно.

„Подводни камъни“ за превод на жилищен фонд

Трансформацията на офиси в жилища процес е сложен. За реализирането на този проект ще трябва да се съобразят много формалности и правила. От началото на проекта до завършването му може да мине от две до четири години. Сега правителството в лицето на министъра на жилищното строителство яслите мито сесил Дюфло работи усилено, за да улесни процедурата и съкращаване на сроковете за вземане на решения.

„Основната конструкция на сградата трябва да отговарят на определени изисквания. Сградата е с пролетами ширина 12-15 м не са проблеми. Въпреки това в помещения, над тази площ ще бъде лоша светлина“, казва Стефан Theriault, ръководител на компания Altarea Cogedim Entreprise, посветена на масовия превод офиси в жилищен фонд. Експертите също така посочват, че в сградите с пролетами ширина 18 м. в хода на трансформацията се губи 10-20 % от площта.

Въпреки факта, че на работа се водят в сектора на препродажба на имоти, те трябва да отговарят на стандартите, приложими за недвижими имоти първична. А дизайни на стари сгради често не отговарят на тези стандарти и стандартите за енергийна ефективност. Има също и изисквания към техническите характеристики, които не отговарят на всички търговски сгради. Така че, за да се счита жилище, стаята трябва да има височина до тавана не по-ниска от 2,5 м.

Почиствам офис сграда в жилищна струва 20-30 % по-скъпо, отколкото да се изгради от нулата. Цената на трансформацията на офиси в жилищни помещения се оценява от експерти в 2 000 – 2 500 евро/м2 без данъци, строителство — в 1 600 – 1 800 евро/м2.

В Париж, ако площ реконструированного обект надвишава 800 м2, 20-30 % на помещенията трябва да бъде положена под социални жилища. Като се има предвид, че социалните обекти се предават и продават по-евтино от пазарната цена, проекти по трансформацията на офиси не винаги е рентабилно. Освен това, офиси-изгодно под наем: тяхната рентабилност е 5,5–7 %, докато апартаментите донесе 2-2,5 %.

Как се извършва процедурата

За да започнете, трябва да се свържете градоустройство отдел на кметството (service de l ‘urbanisme) и да се гарантира, че предложените промени не противоречат на плана за строителство в града (plan local d’ urbanisme, PLU).

По-нататък в кметството трябва да получи разрешение за строеж (permis de construire). Ако площ надхвърля 170 м2, тогава задължително трябва да наемете архитект. Ако строителните работи не се предполага, че са, и става въпрос само за превод на сграден фонд, необходимоо да се направи предварително известие (déclaration préalable).

Ако помещението се намира в етажната собственост, трябва да проучи неговите правила и да разберете какви ограничения има в този конкретен сграда.

Инвеститора си струва да се увери, че помещението е свързан към всички комуникации: до водопровод и канализация, електрическа мрежа, телефонна линия. Свързване комуникации, в тяхно отсъствие, струва много скъпо.

След това трябва да се уведомява данъчните власти. След като помещението е преведена от търговски в жилищен фонд, собствениците ще трябва да плащат други данъци: отменя териториален икономически такса (contribution économique territoriale) и се въвежда данък върху жилищата (taxe d ‘ habitation). Ще се промени размерът на данъка върху недвижимите имоти, наречен taxe foncière: този данък се изчислява на базата на условен наем, чийто размер за жилищни и търговски помещения, се различават.

Въпреки това, въпреки всички възможни проблеми, сега е превод от търговски обекти в жилищни се радва на голямо търсене, най-важното е да вземем добър, обещаващ вариант.

•

За обратната процедура — прехвърляне на жилища от фонд на търговски недвижими имоти — прочетете в статията „Как да се възстанови апартамент в търговско помещение“.

Юлия Nikolay, Tranio.Ru

Comments are closed.