Приходи и разходи на инвеститорите: как се планира бюджет преди закупуване на търговски недвижими имоти
Смята се, че бизнес имоти изисква големи разходи за поддръжка. Все пак има и такива видове договори за наем, при които основните разходи се намират на арендаторах и с оглед на приходи, разходи се изплащат с отмъщение, дори и при наличието на ипотечен кредит. „Транио“ разказва за основните статии на приходи и разходи при притежание на търговски обекти.
Статии на приходите и разходите на собственика на търговски недвижими имоти
| Приходите | Разходи |
|---|---|
| — заплащане на наем, — на открито (outdoor) реклама и реклама в помещение (indoor), — амортизация — скъпи недвижими имоти: увеличение на капитала в случай на препродажба на обекта. |
1. Еднократни разходи при закупуване на недвижими имоти:
— разходите за обект недвижими имоти, 2. Редовни разходи: — плащания (ако недвижими имоти закупени на кредит), |
* В много случаи тези разходи се връщат на собственика чрез такса за услуга, която се заплаща от наемателя.
Печалби: да не забравяме индексирането на отдаване под наем и подплънки
Собственикът на търговския обект получава наемната цена на месец (в Австрия, Германия, Испания) или за тримесечието (във Франция) напред. Във Великобритания, Чехия и Швейцария са разпространени както месечни, така и поквартальные плащания. При подписване на договора с наемателя се таксуват застрахователен депозит в размер на сумата за изплащане от три месеца под наем (в Испания — две, в Швейцария — шест).
При отдаване под наем на търговски центрове наемите понякога се таксуват като процент от годишния оборот (от 3 до10 %). Якорные наематели (компания, които правят не по-малко от 5-15 % площи на обекта) обикновено плащат по-малко от другите.
В случай на дългосрочни (от 10 години) договори наемите всяка година се индексират в съответствие с растежа на инфлацията в страната. Но, например, в Чехия такава практика почти няма, тъй като повечето договори е да се 3 или 5 години.
Освен всъщност такса за които се помещения, собственикът обикновено събира с наемател ДДС за отдаване под наем. Тази сума е по-късно се изплаща от държавата. В някои случаи наемодателят може частично да възстановят платен ДДС като компенсация за разходи за ремонт или строителство.
„ДДС, получен от наематели, за да компенсира инвеститорите ДДС, платен при покупка на обекта. В Германия тази система работи автоматично: – членка веднага изключва ДДС от стойността на обекта, а за данъка върху услугите на посредник и други такси при покупка са компенсирани от бъдещата наеми“, казва Георгий Качмазов, управляващ партньор в „Транио“.
До доходи също може да се дължи на амортизация. Това намаляване на облагаемата стойност на имоти, за сметка на своята потенциален износване. Например, ако имуществото е на стойност 10 милиона евро, от които 2 милиона евро — това е цената на сайта, а след това, тъй като земята не подлежи на износване, амортизироваться ще бъде 8 милиона, Ако се предположи, че амортизация на търговска сграда е 2% годишно, а след това от облагаемата сума всяка година ще бъдат приспаднати от 160 хиляди евро. Освен това, от облагаемия доход ще бъдат приспаднати от лихвата по кредита.
Разходи: най — важното- да предпише по-добри условия в договора
Разходите могат да бъдат разовыми (стойността на обекта, ипотека, данъци върху покупката, комисионни на брокери и т.н.) и редовен (разходите за издръжка, плащания и т.н.).
Еднократни разходи за закупуване на недвижими имоти и оформяне на сделката се средно около 10 % от стойността на обекта. Към тях могат да се добавят разходите за първоначален ремонт и довършителни работи на помещения — тази сума зависи от състоянието на обекта.
Що се отнася до редовните разходи по поддръжката след това, в зависимост от вида на договора за наем, инвеститорът може да бъде част от тях са освободени. Най-разпространеният тип наем — NNN lease, при който собственикът плаща само за съдържанието на носещи конструкции на сградата. Правата и задълженията на наемателя и наемодателя, предвидени в конкретния договор.
Разходите на собственика на имота в зависимост от типа на лизинг
| Вид на отдаване под наем | Какви разходи се извършва от собственика | ||
|---|---|---|---|
| Брутната rent lease | Съдържание и поддръжка | Застраховка | Данък върху недвижимите имоти |
| N lease (Single net lease) | Съдържание и поддръжка | Застраховка | — |
| NN lease (Double net lease) | Съдържание и поддръжка | — | — |
| NNN lease (Triple net lease), аналог в Германия — Dach & Fach | Само за ремонт на фасадата и покрива на сградата | — | — |
| Absolute NNN lease | — | — | — |
За всеки от видовете отдаване под наем на разходите за поддръжка, застраховка и данъци първоначално може да носи на собственика, но след като ги плащане потраченная сумата може да се върне към него под формата на такса за обслужване, който включва договорените договор разходи. Такса за услуга се плаща от наемателя и има за цел да гарантира, че собственикът може да си върне инвестирани.
Във всяка страна има характерни условия, отнасящи се до разходите и задълженията на наемателя и наемодателя. Например, в обединеното кралство собственикът не носи почти никакви разходи (разпространен вид лизинг absolute NNN lease), а във Франция той плаща за ремонт, комисията брокери, занимаващи се с отдаване под наем и данък върху недвижими имоти (вид лизинг — брутна rent lease).
Разходи на наематели и наемодатели по типичен договори
Данните На Cushman & Wakefield
| Държава | Разходите на наемателя | Разходите на наемодателя |
|---|---|---|
| Австрия | — отдаване под наем: правно — 1 % от годишния наем, държавната такса — 1 %, комисионна за агенцията — 3 месеца за отдаване под наем; — такса за услуга: включва консумативни разходи, такси за управление, разходи за почистване, застраховка, данък върху недвижимите имоти; — ремонти: вътрешни помещения; — ДДС за наем: на 20 %. |
— ремонти: от фасадата и покривът. |
| Великобритания | — отдаване под наем на: комисията агенция за недвижими имоти — 5-10 % от годишния наем, правно — около 5 %, плюс 20% ДДС; — такса за услуга: включва комунални услуги, застраховки, на разходите за управление и данък върху недвижимите имоти; — ремонт: ремонт (напълно) и съдържание; — застраховка: наемателят плаща за застраховка на вътрешните работи директно, а за застраховка на външни конструкции — чрез такса за услуга; — ДДС за наем: на 20 %. |
— наемодател плаща за ремонт и застраховка на носещите конструкции, но тези разходи се възстановяват чрез такса за услуга. |
| Германия | — отдаване под наем на: комисията агенция за недвижими имоти в размер на 3-4 месеца под наем (2-3 месеца в случай на договор за наем на промишлени и търговски помещения), плюс ДДС на 19 %; — такса за услуга: включва данък върху недвижимите имоти, комунални разходи и застраховка; — ремонти: вътрешни помещения; — ДДС за отдаване под наем: 19 %. |
— отдаване под наем на: обикновено собственикът плаща комисионна само върху по-слабите пазари, и това важи само за обекти, възползвайки се от слабото търсене; — ремонт: типични договори за наем Dach & Fach, при които наемодателят отговаря само за ремонт на носещи конструкции. |
| Испания | — такса за услуга: включва консумативни разходи и данък върху недвижимите имоти; — ремонти: вътрешни помещения; — осигуряване: вътрешни помещения; — ДДС за отдаване под наем: 21 %. |
— отдаване под наем на: комисионна за агенцията за недвижими имоти 10-15 % от годишния наем плюс ДДС на 21 % (понякога комисионна плаща наемателя); — ремонт: фасадата и покрива; — застраховка: фасадата и покривът. |
| Франция | — отдаване под наем на: комисията агенция за недвижими имоти-до 15 % от годишния наем плюс 20% ДДС; — такса за услуга: включва консумативни разходи и застраховка; — ремонти: ремонт на вътрешните помещения; — ДДС за наем: на 20 %. |
— отдаване под наем на: комисията агенция за недвижими имоти-до 15 % от годишния наем плюс 20% ДДС; — данък върху недвижимите имоти: сумата зависи от конкретен град; понякога плаща наемателят (особено ако става въпрос за промишлени или търговски помещения); — ремонт: фасадата и покривът. |
| Чехия | — отдаване под наем на: комисионна за агенцията за недвижими имоти 5-8 % при отдаване под наем на офиси и 10-15 % при отдаване под наем на търговски помещения; — такса за услуга: включва консумативни разходи, такси за управление, разходи за почистване и данък върху недвижимите имоти; — ремонти: вътрешни помещения; — осигуряване: вътрешни помещения и на бизнес; — ДДС за отдаване под наем: 21 %. |
— отдаване под наем на: комисионна за агенцията за недвижими имоти 7-17 % от годишен наем; — ремонт: фасадата и покрива; — застраховка: фасадата и покривът. |
| Швейцария | — отдаване под наем на: комисионна за агенцията за недвижими имоти 7-15 % от отдаване под наем; — такса за услуга: включва комунални услуги; — ремонт: малки работи. |
— отдаване под наем на: комисионна за агенцията за недвижими имоти 10-15 %; — данък върху недвижимите имоти: размер зависи от кантон; — ремонт: големи ремонтни работи; — застраховане: застраховка на сградата. |
Освен това, инвеститорите се препоръчва да се предвиди такава статия на разходите, като заем от основателите — в бъдеще това ще помогне да се оптимизира данъкът върху печалбата на дружеството, ако обектът е издаден на юридическо лице. Същността на този процес е, че основател предоставя кредити на своята фирма, на която е прикрепена недвижими имоти, а след това се връща дълг и извежда тези средства от данъка върху печалбата.
●
Тъй като в Европа са разпространени договори NNN lease, по които голяма част от разходите на съдържанието се намира на арендаторе, собственик остава плащат само за основен ремонт на сградата и на службите.
За максимално намаляване на разходите за управление, „Транио“ препоръчва на чуждестранен инвеститор:
- покупка на имоти, вече сданную под наем по договори за тип NNN lease;
- ползвате кредит за създаване на финансов лост и подобряване на рентабилността на собствения капитал;
- помисли за омекотяване и получаване на данъчни облекчения;
- купуват нови имоти, не изисква разходи за основен ремонт;
- дават заем от основателите за оптимизиране на данъка върху печалбата.
Юлия Nikolay, „Транио“
Comments are closed.