Factors de risc: què determina la rendibilitat de les inversions reals
Avaluació del risc té un paper important a l’etapa de formació de l’estratègia d’inversió, com de l’inversor està disposat a assumir riscos, depèn en gran mesura el pressupost i la previsió de retorn. Per tant, si els inversors consideren futur inversions immobiliàries com de risc baix, que estan disposats a pagar més per cada dòlar de projectar ingressos, el que redueix la taxa de retorn. És a dir, el menor risc, menor serà el rendiment.
El risc és la probabilitat de pèrdues com a conseqüència de qualsevol modificació. El més probabilitat que passi un esdeveniment negatiu, major és el risc. Per a la inversió immobiliària més típics són dos grups de risc — país riscos i riscos associats a un projecte concret.
País riscos
País riscos primera és la probabilitat de l’econòmic, el polític i d’agitació social en un país on es troba la propietat.
El nivell de risc país es pot obtenir a partir dels informes de les agències de qualificació o empreses de consultoria. Per exemple, en el rànquing de The Economist Intelligence unit el més mínim risc-país a Àustria, el regne UNIT, Alemanya i els Estats Units, el més gran és l’Afganistan, Bielorússia, Ucraïna, etc.
Un dels factors econòmics país per risc d’inflació. La dependència és la següent: el superior de la inflació, major és el risc. El risc més baix és la inflació de menys del 5% per any, el més gran és de més del 100 %. El mercat immobiliari assegurats contra el risc d’inflació, perquè el cost del lloguer és revisada mensualment o anualment, rendes estan lligats a l’índex de preus de consum, la qual cosa reflecteix la dinàmica de la inflació. El més sovint tarifes es revisen, més gran és la sensibilitat de l’objecte per la inflació i la major els ingressos de l’inversor. Per exemple, habitacions, locals comercials, naus industrials i habitatges, de lloguer, per a un curt termini, tradicionalment considerats objectes amb una elevada sensibilitat a la inflació, l’oficina REIT mitjana, i la terra apartaments i hotels a llarg termini lloguers, és baixa.
Alemanya — en General, de baix risc país per a la inversió en el sector immobiliari, no obstant això, hi ha el risc regions. En particular, aquestes inclouen les terres de l’Est
Un altre factor econòmic és el país de risc associats a la inestabilitat de la moneda nacional. Independentment, l’augment de la seva taxa o cau, qualsevol desviació significativa representa el risc. El perill més gran per als mercats és més probable que es produeixi quan l’augment o caiguda d’una moneda és més d’un 20 %.
Per a mercaderies basat en les economies són també caracteritza per aquests factors de risc com la reducció en els preus del petroli. La baixa el preu, la major amenaça per a l’economia; la major risc de reducció de preus dels hidrocarburs en més d’un 20 %. Així, segons Savills, enmig de la caiguda dels preus del petroli des de 2007 a 2009, apartaments a la capital russa va caure per un 51 %. Al gener-febrer de 2009, els preus del petroli van començar a pujar, i el cost per metre quadrat també va pujar. El 2015, l’oli mostra una tendència negativa, i els preus de l’habitatge també són caure.
Altres factors econòmics — la caiguda en el PIB, el descens de la producció, el descens en les exportacions i la davallada en el poder adquisitiu de la població. La major reducció del risc per a cadascun d’aquests indicadors més del 10 %.
País també inclouen socio-polític riscos. En particular, el mercat immobiliari pot negativament la negativa de creixement de la població, i això és cert no només per al país com un tot, sinó per a una determinada població i a un territori. Per exemple, la població d’Alemanya de l’Est es va traslladar a la més desenvolupada i prometedor terres de ponent, de manera que aquests últims són considerats com de menor risc de mercats per a la inversió immobiliària (amb l’excepció d’una petita ciutat a la regió del Ruhr, que és la pèrdua de població a causa de la manca de llocs de treball).
La situació política també té una important influència en el comportament inversor i sobre la seva percepció dels riscos. Segons l’estudi “Tranio”, un 17% dels enquestats agents immobiliaris creu que la situació política (a l’altura del estabilitat econòmica) és una de les principals raons per les quals parla russa compradors escollir un determinat país per adquirir l’habitatge. Aquest factor és especialment pronunciat en països com el regne UNIT, Alemanya, estats UNITS i França.
Socio-polític i econòmic de l’agitació en el país pot permanentment a espantar els inversors del mercat immobiliari local
Un altre important risc país — possibles canvis en la legislacióque pot afectar immobiliari mercats. Pot haver-hi canvis en la normativa fiscal (augment dels impostos i la introducció de noves), la introducció de lleis restrictives sobre la construcció i la inversió, així com la imposició de restriccions en el moviment de capital.
Projecte de riscos
Riscos associats amb el projecte es pot dividir en dues categories:
- els riscos de l’projectes de Valor Afegit, que a objectiu la creació de valor afegit;
- els riscos de negoci de lloguer.
1. Projectes De Valor Afegit
Els projectes de Valor Afegit (valor afegit) inclouen la construcció i remodelació. El risc d’aquest tipus de projectes és molt alta, però el rendiment és també alta: del 14 al 25 %.
Els principals riscos associats a la construcció de:
- el valor de la terra o de l’objecte en l’entrada es pot inflat;
- la construcció o la reparació es pot retardar;
- l’estimació de la construcció o la reparació pot ser superat.
- el preu de venda pot ser inferior a la prevista;
- vendes poden anar més lent del previst.
Tots aquests riscos poden “menjar” el rendiment, amb el resultat que l’inversor serà sense ànim de lucre o fins i tot amb pèrdua.
Projectes de construcció són més arriscat de negoci de lloguer
Tots aquests riscos créixer exponencialment en proporció a la càrrega del deute dels desenvolupadors, que és la que més crèdit diners que utilitza, el més alt de cadascun d’aquests riscos. En el pitjor dels casos, com l’elevat deute de l’edifici i el valor de la correcció pot ser que el promotor o l’inversor de patir la pèrdua. Experimentat desenvolupadors sempre calcular els diferents escenaris de desenvolupament dels esdeveniments, i acceptables són aquells en els quals l’inversor sortides al projecte, guanyar el 15-20 % (clàssic escenari) o 20-25 % (escenari optimista).
Projecte de riscos produirà abans de l’inici del treball. En particular, hi ha el risc de no aconseguir un permís de construcció (Permís de Risc). La seva essència és que en el cas de la inversió en remodelació, grans reparacions o construcció des de zero per a implantar després de la compra del terreny o objecte ha de passar per l’aprovació i obtenir el permís. En general el preu té en compte el risc de fracàs per a obtenir el corresponent permís o que trigarà molt de temps. En alguns països, els desenvolupadors estan disposats a assumir el risc de no rebre el permís.
Per a determinar els riscos associats a un objecte específic, ajuda integral fes — Diligència—, que inclou quatre tipus de coneixement:
- peritatges (Legal Due Diligence): els advocats fes el contracte d’arrendament i autorització per a la construcció;
- due diligence financera i fiscal (Financer & Fiscal Due Diligence): l’impost assessora, estableix els costos reals dels continguts de l’objecte, calcula la rendibilitat i la mida de les deduccions fiscals;
- avaluació del risc (Probabilitat & Risc): l’examen de les perspectives de desenvolupament de llocs, així com l’impacte de les existents i futurs competidors;
- avaluació tècnica (Tècnics de Due Diligence): examen de tècniques condició de béns immobles (en general no es fa en comprar nous objectes).
Читайте также: {:ca}Propietat a França per a tots els gustos: assessorament a immigrants i inversors
2. Negoci de lloguer
El mínim arriscat objectes per contracte d’arrendament, tenen les següents característiques:
- situat en prestigioses zones;
- bona tècnica condició;
- llogaters — de classe mitjana (per les propietats residencials) o les empreses de primera echelon (en el cas d’edificis comercials);
- el nivell mitjà de lloguer disponibles a la mitjana de llogaters;
- la possibilitat de convertir un objecte (per exemple, transferència de hotel propietats residencial o Viceversa);
- la renda de lloguer no serà inferior taxes per al préstec.
La ubicació és la característica més important: si la propietat està situada en una bona zona, a continuació els riscos serà mínim, i l’objecte — líquid. No obstant això, el risc pot ser degut a la major desenvolupament de la zona, de manera que quan l’elecció d’un rendibles objecte ha de demanar a pla i a veure si el proper i ja va implantar els actuals canvis (l’ampliació de la xarxa de transport, l’aparició de noves institucions, etc.) al llarg del temps per augmentar la capitalització de l’entitat o, al contrari, reduir la seva rendibilitat. Per exemple, si una persona va comprar un apartament a nova York amb boniques vistes a Central Park, a priori és garantir la seguretat de la inversió, com apartaments amb aquest tipus són pocs i nous no hi ha més.
El risc també és dolent l’objecte de l’estat i de la insuficiència de l’equip tècnic. El pitjor espai-planificació de decisions dins de l’edifici, la disponibilitat de la moderna enginyeria de sistemes i la qualitat de les estructures de suport, la baixa competitivitat en el mercat, el menor, el seu valor i la demanda de llogaters, i els riscos superior. Malgrat el fet que el vell i gastat objectes pot donar un bon rendiment en el moment, sempre són més arriscat per a la inversió d’edificis en bon estat.
La qualitat d’arrendataris i el tipus de contracte de lloguer també pot augmentar o disminuir els riscos. Inversor que no està disposat a assumir el risc de perdre el llogater és probable que a invertir en la propietat a llarg termini dels contractes d’arrendament. Per contra, quan el risc per a l’inversor és acceptable, que tindrà en compte la propietat adequada per a un fi o a curt termini de l’arrendament.
L’hora de triar una propietat de lloguer ha de prestar atenció a com la confiança que el llogater
Un altre risc està associat amb l’elecció del mètode de finançament i gestionar el préstec de fons. Com a regla general, la major proporció de préstec de capital, més gran serà el risc.
L’efecte palanquejament és quan el cost de finançament del deute és més barat que la rendibilitat del projecte. L’inversor pot negociar amb el Banc, de manera que per a pagar els interessos del préstec, sinó a pagar un mínim del préstec. Aquest mètode és possible incrementar els seus ingressos d’explotació de les inversions. Però aquest mètode d’augmentar la rendibilitat porta a un altre risc. Si el preu de l’objecte es reduirà, quan la necessitat d’ampliar l’acord de préstec, el Banc es requereixen proporcionalment a rendibilitzar el préstec i per proporcionar addicionals de garantia (margin call). Per tant, és important trobar el correcte equilibri palanca de rendibilitat i risc és la capacitat professional dels inversors.
El capital prestat per a la inversió s’ha de fer un benefici en l’excés de cost per a la seva utilització. Si els béns immobles per sota de les tarifes per a la cessió, l’inversor té la pèrdua, que és més gran, el més gran és el valor dels diners prestats.
Segons els experts, el mercat immobiliari no hi ha un altre risc: com que els tipus d’interès de préstecs en 2014-2015 en molts països assolit el nivell més baix en la història i gairebé a prop de zero, llavors en 3-5 anys poden créixer significativament, i quan això passa, els valors de propietat disminució.
El risc és també el control remot de l’objecte: la llunyania de béns immobles debilita el control, de manera intent de participar en la gestió dels estrangers projecte de Rússia està connectat amb grans riscos. En lloc de comandament auto-control, es recomana contractar una empresa especialitzada.
Igualment important és el risc associat a l’estructuració de l’operació. Hi ha diversos programes que permeten optimitzar els seus impostos — per exemple, un conjunt de préstec o l’aplicació a través d’una sèrie d’empreses. Això augmenta el rendiment, però redueix la transparència i augmenta el risc de la propietat. L’IRS, no poden acceptar l’optimització de l’estructura i la càrrega addicional de tributs i sancions. En el món augmenta la transparència del sistema bancari, l’OCDE ha introduït mesures per combatre l’erosió de la base de tributació, i Rússia requereix els seus residents, a pagar impostos sobre ingressos obtinguts a l’estranger. Tots aquests canvis augmentar els riscos d’una excessiva estructuració dels objectes amb l’objectiu d’optimització fiscal. La nostra recomanació per als clients: en primer lloc, per a la consulta amb assessors fiscals, i en segon lloc, per no passar-se de l’optimització, ja que està ple de problemes amb les autoritats fiscals en el futur previsible.
Els punts abans esmentats definir el principal risc — el risc de reducció de liquiditat, és a dir, la reducció del potencial d’una ràpida venda sense pèrdua de valor i de reducció potencial de creixement de capitalització en el cas d’un escenari positiu de desenvolupament del mercat. En conseqüència, la menor riscos de els punts esmentats, el més alt el de la liquiditat i, per tant, baixa la partida de rendiment de l’objecte.
Al final
Els principals riscos a l’hora d’invertir en propietat són:
| País riscos | |
| Econòmic |
|
| Sòcio-política |
|
| Projecte de riscos | |
| Valor Afegit |
|
| Negoci de lloguer |
|
Què escollir — d’alt rendiment o baix risc en funció de l’inversor i la seva actitud davant del risc. El principal problema amb molts compradors que van començar la conversa amb la pregunta “Què és la rendibilitat?”, i la primera pregunta que realment hauria de ser “Què són els riscos i com puc vendre aquesta instal·lació en el futur?” Si l’inversor vol fer grans voltes, s’ha d’estar disposat a acceptar un major risc.
Yulia Kozhevnikova, “Tranio”
Comments are closed.