Checkliste Käufer: was Sie wissen sollten vor dem Erwerb von Gewerbeimmobilien im Ausland

Käufer von Immobilien im Ausland zunehmend sehen es nicht nur als Wohnraum, sondern auch als Objekt für die vorteilhafte Einlage der Mittel, vor allem in Zeiten der Krise. In der Studie «Транио» für das Jahr 2014 Investitionsattraktivität ist für die Russen zweite wichtige Faktor beim Kauf einer Immobilie im Ausland.

Verglichen mit dem Erwerb von Ferienhäusern Investitionen in kommerzielle Objekte erfordern eine ernsthafte Annäherung und umfassende Analyse. Um Zeit zu sparen und teure Fehler zu vermeiden, noch vor dem Kauf sollten Sie wissen, die grundlegenden Parameter des Investitionsvorhabens:

• Standort;
• Budget;
• Kosten;
• Eigenschaften des Mietvertrages;
• Rendite;
• Risiken;
• Finanzierung;
• Management-Optionen;
• exit-Strategie aus dem Projekt.

Lage

Davon, an welchem Standort sich das Objekt befindet, hängt weitgehend von seiner Rendite, Risiko und Liquidität. Zum Beispiel, dies gilt für Investitionen in die großen Städte in österreich, Großbritannien, Deutschland, USA und Frankreich. Durch das Studium Informationen über den Standort des Objekts, sollten Sie die Aufmerksamkeit nicht nur auf das Land und die Stadt, sondern auch darauf, in welchem Bezirk sich die Immobilie befindet, nämlich:

• für die Infrastruktur: zum Beispiel bei der Investition in Mehrfamilienhäuser ist es wichtig, die Nähe der Parkplätze, sowie die sozialen Einrichtungen und Geschäfte;
• auf die Vorteile und Perspektiven des Landkreises: davon hängt ab, ob in Zukunft steigen die Kosten für die Anlage und die Erträge aus der Vermietung;
• auf den Transport-Service des Landkreises: wo befindet sich die nächste Haltestelle des öffentlichen Verkehrs, gibt es freien Zugang zu den Autobahnen, was ist der Abstand zu den großen Verkehrsknotenpunkten.

Budget

In der Regel Käufer investieren in gewerbliche Immobilien bei Vorhandensein von mindestens 2,5 Millionen Euro, da mit einer kleineren Summe schwer zu finden Qualitat und низкорискованный Objekt. Vom Budget hängt die Wahl der Art der Immobilie.

Arten von Gewerbeimmobilien und deren Parameter
Daten Tranio (mittlere empfohlene Indikatoren)*

Typen Objekte	Rendite % effektivem Jahreszins	Die Frist Vertrag Miete	Vorteile	Nachteile
Von 300 tausend Euro
Apartments (Ferienwohnung)	5-7	Vor 1 Tag	Hohe Liquidität; im Vergleich zu langfristigen Leasing — höher die Rendite und es gibt keine Probleme mit der Räumung der Bewohner; mehr Wachstumspotenzial der Mietpreise	Die Risiken des Managements und Ausfallzeiten; verglichen mit dem langfristigen Leasing — schnellerer Verschleiß
Wohnungen (Langzeitmiete)	2-3	Ab 1 Jahr	Hohe Liquidität; hohe Nachfrage seitens der Mieter, stabil auch in der Krise	Die Risiken des Managements und Ausfallzeiten; Probleme mit der Räumung der Bewohner
STUDENTENWOHNUNG	4-6	Ab 6 Monaten	Hohe Nachfrage seitens der Mieter	Verglichen mit den Wohnungen — niedriger Liquidität, schwer umfunktionieren
Von 2,5 Millionen Euro
Mehrfamilienhäuser	3-5	Ab 1 Jahr	Hohe Liquidität, das Potential der gre der Kapitalisierung	Niedrige Rendite, viele Mieter, die Probleme mit der Räumung, brauchen die Verwaltungsgesellschaft
Straßenläden	3-4	3-10 Jahre	Hohe Liquidität, das Potential der gre der Kapitalisierung	Niedrige Rendite
Supermärkte	5-6,5	12-15 Jahre	Hohe Ausbeute, lange Verträge	Je näher die Frist des Abschlusses des Vertrags, desto niedriger Liquidität
Von 10 Millionen Euro
Pflegeheim	5-6,5	20-25 Jahre	Anstieg der Zahl der Rentner, längere Verträge	Schwierig umfunktionieren
Einkaufszentren	4-6	5-15 Jahre	Hohe Rendite	Die Risiken des Managements bei einer großen Anzahl von Mietern
Hotels	4-6	10-20 Jahre	Hohe Rendite	Schwierig umfunktionieren

* Durchschnittswerte für die Objekte:

• in wohlhabenderen Gebieten in großen europäischen Städten;
• neue Objekte oder nach der Sanierung;
• Leasing-Verträge zu Beginn der Laufzeit.

Die Kosten für den Kauf und den Inhalt

Bei der Planung des Haushalts zu berücksichtigen, dass die Kosten der Transaktion betragen von 5 bis 20 % der Projektkosten in Abhängigkeit von der Art der Immobilie, der Preis, sowie die Art der Transaktion. Zu solchen Kosten zählen Notarkosten und die Kosten für die Staatliche Registrierung, die Steuer auf den Kauf, die Maklerprovision und die Kosten für das Verfahren der überprüfung der rechtlichen Reinheit der Transaktion — Due Diligence.

Abgesehen davon, nach dem Kauf der Eigentümer warten Unterhaltskosten: die Kosten für die Dienstleistungen der Verwaltungsgesellschaft, Nebenkosten und Instandhaltung, Versicherung sowie Steuern (Grundsteuer und Körperschaftsteuer). Den Anlegern wird empfohlen, die Aufmerksamkeit auf das Vorhandensein im Land Steuervergünstigungen und Freibeträge und unter welchen Bedingungen Sie eine. Sie können erheblich reduzieren die Kosten und erhöhen die Gewinne.

Welche Kosten trägt der Eigentümer und welche der Mieter, abhängig von der Art des Miet-Vertrages.

Mieter und Mietvertrag

Bei der Untersuchung der Bedingungen des Mietvertrags sollten Sie herausfinden, ob ein Objekt übergeben, wer ist der Anchor-Betreiber und wie hoch ist die Zuverlässigkeit von Personen oder Unternehmen, Vermietung von Räumlichkeiten. Achten Sie auf den Prozentsatz der abgegebenen Flächen — im Idealfall die Durchschnittliche jährliche Auslastung sollte nicht weniger als 90 %.

Auch wichtig ist die Art der Vermietung (von ihm hängt der Umfang der Kosten für den Unterhalt, und damit auch die Höhe des Gewinns).

Arten von Leasing

Die Art der Vermietung	Features
Gross rent lease	Der Besitzer der Immobilie führt alle Berechnungen für Versorgungsunternehmen, die Kosten für die Reparatur und Wartung des Gebäudes, zahlt die Versicherung und (manchmal) Steuern
N lease (Single net lease)	Der Mieter zahlt nur die Grundsteuer, alle anderen Kosten trägt der Eigentümer
NN lease (Double net lease)	Der Mieter zahlt Steuern und Versicherung
NNN lease (Triple net lease)	Der Eigentümer, nimmt Mieter die Gebühr «dreifach», das heißt ohne Abzug von Steuern, Versicherung und Wartungskosten (diese Kosten aus dem Vertrag trägt der Mieter)
Absolute NNN lease	Alle Kosten trägt der Mieter, auch dann, wenn das Gebäude beschädigt wird während der Katastrophe und benötigen einen Bruch redevelopment

Für die Investoren von Vorteil die letzten zwei Arten von Verträgen: bei deren Abschluss Kosten für die Instandhaltung der Immobilie seitens des Eigentümers minimal.

Es sollte auch im Voraus bestimmen die Dauer des Mietvertrages. Es hängt weitgehend von der Bereitschaft der Anleger, Risiken einzugehen: zum Beispiel, wenn er nicht bereit ist, Mieter zu verlieren, ist es wahrscheinlich, investieren in ein Objekt mit langfristigen Miet Verträgen. Und Umgekehrt, wenn dieses Risiko für den Investor ist annehmbar, er wird als Optionen Immobilien mit einem geeigneten bis zum Ende oder Kurzfristige Pacht-Vertrag.

Rendite

Unter einer Ausbeute sagen kann, eine absolute jährliche Rendite, Cash-Flow, Betriebsergebnis, die rate der Kapitalisierung, die steigenden Kosten, cash-on-cash-ROI und IRR. Es ist wichtig zu verstehen, welche Art von Rendite spricht der Verkäufer. Zum Beispiel, wie das folgende Beispiel veranschaulicht, IRR machen kann bis zu 9 %, während die rate der Kapitalisierung von 5,5 %.

Daten zum Beispiel

Der Wert des Objektes	10 Millionen Euro
Die Kosten für den Kauf	1 Millionen Euro
Investitionen	5 Millionen Euro
LTV	60 %
Zins	2,4 %
Miet-Rendite	650 tausend Euro pro Jahr
Betriebskosten	100 tausend Euro pro Jahr
Die steigenden Kosten	2 % pro Jahr

Arten von Renditen

Typ Rendite	Definition und Berechnungsverfahren	Beispiel
Der absolute jährliche Rendite	Wie viel bringt die Vermietung der Immobilie pro Jahr vor Abzug der Transaktionskosten, Hypothekenzahlungen und Steuern	Im obigen Beispiel wird ein Objekt im Wert von 10 Millionen Euro generiert eine absolute jährliche Rendite in Höhe von 650 tausend Euro
Das bereinigte operative Konzernergebnis	Der absolute jährliche Rendite abzüglich der Betriebskosten	Wenn die Immobilie bringt 650 tausend Euro pro Jahr, und die Betriebskosten liegen bei 100 tausend Euro im Jahr, das bereinigte operative Gewinn wird gleich 550 tausend Euro
Netto-Cashflow	Jahresgewinn unter Berücksichtigung der Transaktionskosten und Hypothekenzahlungen, vor Steuern	Im obigen Beispiel wird der Netto-Cashflow beträgt 300 tausend Euro pro Jahr (650 tausend (Miet-Rendite) – 100 tausend (Betriebskosten) – 250 tausend (Hypothekenzahlungen))
Die rate der Kapitalisierung (cap rate)	Das Verhältnis von rein operativen Gewinn zu den Kosten des Objekts	Wenn der net operating Profit beträgt 550 tausend Euro pro Jahr, und Immobilien im Wert von 10 Millionen Euro, ist der Zinssatz der Kapitalisierung — 5,5 % pro Jahr
Die steigenden Kosten	Zeigt an, um wieviel Prozent pro Jahr (Prognose) steigen wird der Preis für Immobilien	Im Beispiel die steigenden Kosten beträgt 2 % pro Jahr
Cash-on-cash-ROI (Return on Investment, der Koeffizient der Rentabilität des investierten Kapitals)	Diese Zahl entspricht dem jährlichen reinen monetären Strömung, geteilt durch den investierten Mittel	In diesem Beispiel cash-on-cash-ROI beträgt 6 % pro Jahr (300 tausend (Netto-Cashflow) / 5 Mio (Investitionen))
IRR (Internal Rate of Return)	Berechnet auf der Basis aller Indikatoren Cashflow für den gesamten Zeitraum des Projekts	Wenn das Objekt aus dem Beispiel oben innerhalb von 10 Jahren erzeugt einen Cash-Flow von 300 tausend Euro, und dann Investor verkauft ihn für 12 Millionen Euro, der IRR sinkt auf 9 % pro Jahr

Risiken

Das Risiko ist die Wahrscheinlichkeit von Verlusten in Folge der änderungen. Je größer die Chance, dass auftreten eine negative Ereignis, desto größer das Risiko. Wenn der Anleger höhere Erträge bekommen will, muss er bereit sein, mehr Risiko nehmen. Zum Beispiel, auf dem wichtigsten Büromarkt — im Zentrum von London — die Nachfrage übersteigt das Angebot, und dies führt zu einer Verringerung der Rentabilität im Segment der (Einsatz — etwa 4 %). Zur gleichen Zeit der Markt für Büros in weniger nachgefragten Gebieten gibt dem Anleger viel größere Renditen (Z. B. in Liverpool — 7 %) bei geringfügig повысившемся Gefahr.

Finanzierung

In einigen Fällen Investoren nehmen Kredite für den Kauf von Gewerbeimmobilien. Diese Variante von Vorteil, dass der Kredit ist der Hebel Steigerung der Profitabilität. Diejenigen, die beschlossen, die Vorteile der Bankfinanzierung, es ist notwendig zu klären, auf welche Bedingungen Sie erwarten können:

• was ist die Größe des Darlehens im Vergleich mit den Kosten des Objektes (Loan-To-Value-Ratio oder LTV);
• welcher Prozentsatz;
• was ist die Laufzeit des Darlehens;
• was ist die Kommission für die Erteilung von Krediten.

Beim Kauf von Immobilien-Investitionen in Deutschland kann der Kreditnehmer auf ein Darlehen in Höhe von 60 % der Projektkosten unter 2 % pro Jahr. Bei der Miete der Rentabilität des Objekts 6,5 % Rendite auf investiertem Kapital unter Berücksichtigung des Darlehens kann bis zu 8-10 %.

Georgi Качмазов

CEO und Gründer von Tranio

Steuerung

«Ein gutes Management ist ähnlich wie ein exquisites Abendessen im Restaurant: das Essen ist schön im Aussehen und Geschmack, und die Kellner nett und hilfsbereit. Die Hauptsache — Sie nicht aufpassen», schreibt Craig Coppola (Craig Coppola), Makler für Gewerbeimmobilien in den USA.

Natürlich, der Eigentümer kann sich in der Verwaltung selbst, aber bequemer ist ein Unternehmen, spezialisiert auf die Verwaltung von Immobilien, da es hilft Zeit zu sparen Besitzer des Objekts.

Exit-Strategie und das Timing der Investitionen

Es gibt zwei Strategien verlassen des Investitionsprojektes — übertragung durch Vererbung und Verkauf.

• Übertragung von Eigentum durch erbschaft. Mit den Jahren der Wert der Immobilie steigt und ein und dasselbe Objekt kann sich in den Besitz einer Familie über 100 Jahre alt. Deshalb muss die Transaktion so strukturiert werden, war es möglich, um eine Immobilie zu vererben mit einem Minimum an steuerlichen Verlusten. Zum Beispiel in Frankreich Immobilien Vorteil ziehen auf die bürgerliche Gesellschaft nach den Operationen mit Immobilien (SCI) — in diesem Fall keine Steuern auf die Vererbung und Schenkung.
• Verkauf. Die gewhnliche Frist der Besitz eintrglicher Immobilien vor dem Weiterverkauf — 10-20 Jahre, aber es gibt Situationen, wenn der Träger muss raus aus dem Investitionsprojekt vor, so dass das Objekt muss Liquide sein, das heißt so, damit man es schnell verkaufen (für 2-4 Monate) ohne signifikanten Verlust von Wert. Dies wird erreicht durch den Kauf von Immobilien in Premium-Standorten, Multi-Variante der Nutzung des Objektes, etc.

Fazit

Kompetente Beurteilung aller Positionen in diesem Checkliste, die vor dem Kauf der Immobilie, helfen sichern die Investitionen in Immobilien. Dabei sollten Sie низкорисковые Liquide Objekte auf stabilen Märkten und jagen nicht die große Ausbeute.

Julia Kozhevnikov, «Транио»

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