Wie funktioniert die Vererbung von Immobilien in Europa

Laut einer Studie des britischen Unternehmens Rightmove, 60 % der ausländischen Käufer von Immobilien — es sind die Menschen, die älter als 55 Jahre, die bereits bei Abschluss der Transaktion Sie darüber nachdenken, wie Vermögen Erben übertragen wird. Dies hat mehrere Gründe:

• der Eigentümer ist nicht immer das Recht zu entscheiden, wem zu vermitteln Vermögen: in vielen Ländern Europas gilt die Regel über die obligatorische Anteil in Masse erblich;
• übertragung von Eigentum durch erbschaft verbunden mit der Zahlung von Steuern, oft belastende für die Erben;
• in einigen Ländern, wie zum Beispiel in Frankreich, können Sie vermeiden, die Zahlung der Erbschaftssteuer im Voraus, indem Sie Immobilien auf eine spezielle Firma.

Das Gesetz über die Nachfolge der EU

17. August 2015 in den EU-Ländern gilt ein Gesetz, das die Regeln für die Vererbung von Immobilien: früher Ausländer, die Immobilien in Europa (nicht in dem Land Ihrer Herkunft), übergaben das Anwesen durch erbschaft in übereinstimmung mit den Gesetzen des Landes, wo sich das Objekt. Nach den neuen Regeln, Verfahren der übertragung der erbschaft standardmäßig beschäftigt das Land, wo der tote befand sich zum Zeitpunkt des Todes, sondern der Eigentümer der Immobilie kann den Vorzug zu geben, dem Gesetz des Landes, dessen Staatsangehörigkeit Sie besitzen, egal ob EU-Land oder jede andere.

In Großbritannien Immobilien vererbt nach den britischen Gesetzen, und in Frankreich — in übereinstimmung mit den Gesetzen des Herkunftslandes des Besitzers eines Objekts

Dieses Gesetz gilt in allen EU-Ländern, außer Großbritannien, Dänemark und Irland, wo Ausländer bei der übertragung der erbschaft fallen dementsprechend unter die britischen, dänischen und irischen Gesetze.

Die Entscheidung über die übertragung der erbschaft, die in einem EU-Land automatisch anerkannt in allen anderen Ländern der europäischen Union. Es gibt auch das Europäische Zertifikat über die Vererbung (European Certificate of Succession), bestätigt das Recht auf Eigentum.

Neben der gesamteuropäischen des Gesetzes über die Vererbung gibt es nationale Gesetze, die die Verfahren für die Zahlung der Erbschaftssteuer, und auch die Tatsache, wer das Recht auf Eigentum und welchen Anteil unbedingt erhalten Kinder und Ehegatten.

Die Ordnung der Nachfolge

Bei Vorhandensein eines Testaments Vermögen gliedert sich entsprechend den Vorgaben des Verstorbenen. Wenn ein solches Dokument nicht, die verwandten der Immobilie geht in übereinstimmung mit dem Gesetz.

In den meisten EU-Ländern gibt es mehrere Warteschlangen Vererbung: in der Regel, in Erster Linie erbschaft erhalten Kinder, Eltern und Ehepartner des Verstorbenen, dann die Brüder, Schwestern, Großeltern, dann berücksichtigt die Interessen der übrigen verwandten und Personen, die sich in der Abhängigkeit. Zum Beispiel in Deutschland unterscheiden drei Grade der Verwandtschaft und in Finnland unterscheidet man zwei Kategorien von Erben: zur ersten Gruppe gehören die Ehegatten und die Kinder, auf die zweite alle übrigen.

In Erster Linie erbschaft erhalten Kinder und Ehegatten

In der Regel das Erbrecht kommt automatisch. Auch gibt es Fristen, innerhalb derer die Erben müssen eine Erklärung an die Finanzbehörden: in Deutschland ist es drei Monate, in Italien — ein Jahr, in Spanien und Frankreich bis sechs Monate. Auch wurden die Fristen, innerhalb derer der Erbe kann sich weigern, die Rechte der Nachfolge. Zum Beispiel, in Deutschland ist es sechs Wochen, nachdem der Erbe erfuhr über die übertragung des Eigentums.

Um das Erbe in der Regel die folgenden Dokumente benötigt:

• Pass Erben;
• Sterbeurkunde;
• Heiratsurkunde, Geburtsurkunde (und andere Dokumente, die die Verwandtschaft);
• ein Testament;
• Nachweis über das Eigentum des Verstorbenen.

Regel über die obligatorische Anteil der Vererbung

In vielen europäischen Ländern gilt die Regel über die obligatorische Anteil an erblichen Masse — das Recht der Familienmitglieder auf Erteilung eines bestimmten Anteil der erbschaft, unabhängig davon, ob es anders im Testament des Verstorbenen. Diese Regel gilt fast überall in allen EU-Ländern, außer Großbritannien und Irland. Zum Beispiel in Frankreich ein Kind nach dem Gesetz erhält die Hälfte des Nachlasses des Verstorbenen Elternteils, zwei Kinder — zwei Drittel, drei Kinder oder mehr als drei Viertel. Im Gegenzug britische und irische Eigentümer nicht mehr verpflichtet, das übertragen von Immobilien, in Frankreich, den Kindern. Sie vererben können Sie eine andere Person, auch nicht einem Familienmitglied.

In Italien, nach der Regel über die obligatorische Anteil an erblichen Masse, ein Kind erhält die Hälfte des Nachlasses, die beiden Kinder und mehr — zwei Drittel Eltern, ein Drittel, ein Ehepartner — halb, Frau mit Kind — ein Drittel. Diese Regel gilt für alle Arten von Immobilien.

Erbschaftssteuer

In österreich, Lettland und Portugal und Zypern keine Erbschaftssteuer. In anderen europäischen Ländern die rate variiert je nach Verwandtschaftsgrad: je näher der Erbe zum Erblasser ist, desto weniger Steuer. Auch in vielen Ländern Steuerabzüge vorgesehen sind.

Österreich	—	Portugal	—
Bulgarien	0,00–6,60	Slowenien	0,00–39,00
Großbritannien	0,00–40,00	Türkei	1,00–10,00
Ungarn	0,00–40,00	Finnland	0,00–36,00
Deutschland	7,00–50,00	Frankreich	5,00–60,00
Griechenland	0,00–40,00	Kroatien	5,00
Spanien	7,65–34,00	Montenegro	3,00
Italien	4,00–8,00	Tschechische Republik	0,00–40,00
Zypern	—	Schweiz	*
Lettland	—	Estland	21,00
Monaco	8,00–16,00

In Deutschland bei der Berechnung der Steuer den Wert der Immobilie und der Grad der Verwandtschaft. Z. B. beim Erben die Tochter von der Mutter Steuerabzug beträgt 400 tausend Euro, und nach Abzug der Verbleibende Wert des Vermögens besteuert wird nach einer progressiven Skala: bis zu 75 tausend Euro — 7 %, bis zu 300 tausend Euro — 11 % auf 600 Tsd. Euro — 15 % und so weiter. Mit dem Steuerabzug vollständig vermeidbar Erbschaftssteuer. Z. B. alle 10 Jahre können die Eltern die beiden Kinder zu übertragen Vermögen im Wert von 800 tausend Euro ohne Zahlung einer Steuer.

In Spanien Erben zahlen Steuern in Höhe von 7,65 % bis 34,00 %. Auf die Höhe der Steuer wird dann auf die Quote, die abhängig vom Wert der Immobilie und dem Grad der Verwandtschaft (das maximale Verhältnis — 2,4). Aus diesem Grund ist die tatsächliche maximale Einsatz kann bis zu 81,60 %. Der Steuersatz auf das Erbe und die Bedingungen der Vererbung können variieren in verschiedenen Regionen Spaniens. In Asturien, auf den Balearen, in Galicien und Murcia wird die Steuer nicht berechnet, Kinder unter 21 Jahren, Vermögen der Eltern Erben. Vorgesehen sind auch Steuergutschriften (für enge Verwandte — bis zu 47 858 Euro).

In Europa hohe Steuern auf das Erbe, aber fast immer können die Vorteile der Steuerabzüge

In Frankreich wie in Deutschland, Wette (5-60 %) ist abhängig vom Wert der Immobilie und dem Grad der Verwandtschaft des Erben. Steuer Eigenschaft, die geht von einer Frau zur anderen. Dabei ist das Recht auf erbschaft erhalten in Erster Linie die Kinder und die Eltern. Für Sie rate variiert von 5 % (für Immobilien billiger 8 072€) bis 45 % (für Immobilien teurer 1 805 677 Euro). Die zweiten auf der Warteliste — Brüder und Schwestern. Sie zahlen Steuer in Höhe von 35 % (für Immobilien billiger 24 430 Euro) bis 45 % (für Immobilien teurer 24 430 Euro). Preise für andere Erben — 55-60 %. Es gibt auch die Steuergutschrift von 100 tausend Euro für die nahen verwandten.

«Die Besteuerung ist nicht immer nur begrenzt steuerfrei Erben. In einer Reihe von Ländern beim Wechsel des Eigentümers der Immobilie kann auftreten, die Pflicht, die Steuer auf den übergang des Eigentums. Sie müssen auch verwirklicht werden Neubewertung der Steuerpflicht nach der Steuer auf das Wohlergehen für die Person, die das Eigentum. Die übertragung von Vermögenswerten in einigen Ländern (auch dort, wo keine Steuer auf die Vererbung kann zur Zahlung von Stempelsteuer»,— sagt Alexey Panteleev, Steuerberater Unternehmen UFG Wealth Management.

Zum Beispiel in österreich keine Erbschaftssteuer, aber bei der übertragung von Vermögen erhoben eine Steuer auf die übertragung des Eigentums: 2,0 % (bei der Nachfolge nahen verwandten) oder 3,5 % (in anderen Fällen). Auf Zypern und in Portugal, wo die Erbschaftssteuer auch fehlen, bei der Beschaffung von Immobilien-Erben zahlen Stempelsteuer. Preise Stempelsteuer auf Zypern — 0,15–0,20 % je nach der Menge, in Portugal um 0,8 %.

Strukturierung der Transaktionen zur Steueroptimierung

Zu befreien Nachkommen von dieden Steuern Erbschaftssteuer, die vielen Immobilien machen auf eine juristische Person — eine familiäre Firma, Stiftung oder Trust.

Für die Optimierung der Besteuerung von Immobilien in Frankreich wird oft auf die bürgerliche Gesellschaft nach den Operationen mit Immobilien (la société civile immobilière, SCI). In diesem Fall Erbschaftssteuer praktisch nicht vorhanden. Müssen solche Meilensteine: die Gründung von SCI, kaufen diese Firma Immobilien-Darlehen, «zerstückeln» Eigentum und diese Gabe Erben. Bei der Spende der Betrag der Hypothek aus dem Wert der Anteile abgezogen SCI. Z. B. der Vater im Alter von 59 Jahren übergibt ein Geschenk von Eigentum beim Rest des Kredites von 50 tausend Euro, wobei der Anteil von Eigentum ohne Nutzungsrecht (nue-propriété) werden in 105 tausend Euro (50 % von 210 tausend Gesamtkosten). In diesem Fall wird die Höhe der Steuer beträgt nur 250 Euro. Unter «Zerstückelung des Eigentums» (démembrement de propriété) gemeint ist dies der Fall, wenn zum Beispiel Eltern gehört Nießbrauch (Nutzungsrecht Immobilien) und Erben-Sohn — nue propriété (Eigentum ohne Nutzungsrecht, oder einfach die Wände).

Immobilien-Registrierung für eine juristische Person hilft, die Besteuerung zu optimieren

In Deutschland seit 2009 das Gesetz eingeführt wurde (Erbschafts – und Schenkungsteuergesetz), Wonach 100 % der Vermögenswerte des Unternehmens sind von der Erbschaftssteuer, wenn bestimmte Kriterien erfüllt sind: das Business muss funktionieren innerhalb von mindestens sieben Jahren nach dem Erwerb der Vermögenswerte und die Höhe der Ausgaben für Gehälter übersteigen das ursprüngliche Niveau achtmal, oder die Anzahl der Mitarbeiter 20 Personen überschreiten. Doch im Dezember 2014 das oberste Gericht des Landes hat entschieden, dass das Gesetz verfassungswidrig ist, und diese steuerliche Vergünstigung möglicherweise ungeschützt in der Mitte des Jahres 2016.

In Offshore-Ländern Treuhänder (Treuhänder) ist nicht verpflichtet, eine Einkommensteuererklärung Treuhand Steuerbehörden des Landes, in dem Bürger sind die Nutznießer, und steuerfrei Erben. Zum Beispiel, Immobilien in Großbritannien, das auf einer Offshore-Firma, wird nicht besteuert werden auf die Vererbung (diese Lockerung wird aufgehoben im April 2017).

«In bestimmten Fällen werden solche Instrumente wie Trust oder Stiftung, kann verwendet werden, zur Optimierung der Besteuerung beim Erben, aber Sie nicht funktionieren, zum Beispiel bei der übertragung der französischen Immobilien. In Bezug auf Wohnimmobilien, zum Beispiel in Großbritannien, hypothekarische Darlehen verringern kann steuerliche Auswirkungen bei der übertragung der erbschaft: die Bemessungsgrundlage ist der so genannte „Nettowert Vermögens“ (net asset value) und eine Hypothek (bis zum Zeitpunkt der Rückzahlung) tatsächlich reduziert die Kosten des Vermögenswertes»,— sagt Alexey Panteleev.

In jedem Fall, jede Situation ist einzigartig und erfordert eine detaillierte Forschung als Spezialist für probate und Steuer-Experte.

«Wir empfehlen auszumachen Testament bei einem Notar oder Anwalt des Landes, wo sich die Immobilie befindet, rät der Managing Partner von „Транио“ George Качмазов im Artikel „Vererbung von Immobilien im Ausland oder an anderen Gegenständen“.— Es vorzuziehen, die direkt in das Testament eine Formulierung der Art „von mir Besitz des Eigentums, nämlich das Haus in Frankreich unter…“. Dies ist notwendig, um nicht zu verallgemeinern das ganze Eigentum, das kann auch in Russland oder irgendwo anders. Dies ist der sicherste Weg, Konflikte zu vermeiden Rechtsanwendung und unnötige Streitigkeiten».

Julia Kozhevnikov, «Транио»