El cheque de precios al consumidor: de que vale la pena conocer antes de la adquisición de bienes raíces comerciales en el extranjero
Los compradores de inmuebles en el extranjero consideran cada vez más no sólo como la vivienda, sino también como un objeto para una inversión rentable, especialmente en tiempos de crisis. En el estudio «Транио» para 2014 el atractivo de inversión es para los rusos, el segundo en importancia de un factor en la compra de bienes en el extranjero.
En comparación con la compra de un complejo de viviendas de inversión en instalaciones comerciales requieren de un enfoque serio y profundo análisis. Para ahorrar tiempo y evitar errores costosos, aún antes de la compra, debe conocer los parámetros básicos de un proyecto de inversión:
- la ubicación;
- presupuesto;
- los gastos;
- características del contrato de arrendamiento;
- la rentabilidad;
- los riesgos;
- la financiación;
- opciones de gestión;
- la estrategia de salida del proyecto.
Ubicación
En qué localización se encuentra el objeto, dependen en gran medida de su rentabilidad, riesgo y liquidez. Por ejemplo, se confíe en la inversión en las grandes ciudades de austria, reino unido, alemania, estados unidos y francia. Al estudiar la información sobre la ubicación del objeto, vale la pena prestar atención no sólo en el país y de la ciudad, sino en qué área se encuentra el inmueble, a saber:
- en infraestructura: por ejemplo, inversiones rentables en casa es importante la presencia de cerca de un aparcamiento, así como de las instituciones sociales y de las tiendas;
- en las ventajas y las perspectivas de la zona: depende de si crecer en el futuro, el costo de la obra y los ingresos de alquiler;
- en el servicio de transporte de la zona: donde se encuentra la parada más cercana de transporte público, si hay libre acceso a las autopistas, ¿cuál es la distancia a los grandes centros de transporte.
Presupuesto
Como regla general, los compradores invierten en bienes raíces comerciales cuando hay un mínimo de 2,5 millones de euros, así como con una cantidad menor, es difícil encontrar una buena y низкорискованный objeto. Del presupuesto depende en gran medida la selección del tipo de bienes raíces.
Tipos de bienes raíces comerciales y sus opciones
Los datos Tranio (el promedio de los indicadores recomendados)*
| Tipos de objetos |
La rentabilidad, % anual |
El plazo de el tratado de alquiler |
Ventajas | Desventajas |
|---|---|---|---|---|
| De 300 miles de euros | ||||
| Apartamento (alquiler a corto plazo) | 5-7 | De 1 día | La alta liquidez; en comparación con el alquiler a largo plazo — por encima de la rentabilidad y no hay problemas con la expulsión de los residentes; más el potencial de crecimiento de las tasas de alquiler | Los riesgos de la gerencia y el tiempo de inactividad; en comparación con el alquiler a largo plazo — más de un rápido desgaste |
| Apartamento (alquiler a largo plazo) | 2-3 | De 1 año | La alta liquidez; la alta demanda por parte de los inquilinos, estable incluso en tiempos de crisis | Los riesgos de la gerencia y el tiempo de inactividad; problemas con la expulsión de los residentes |
| Estudiantil de la vivienda | 4-6 | De 6 meses | La alta demanda por parte de los inquilinos | En comparación con los apartamentos debajo de la liquidez, es difícil de cambiar |
| De 2,5 millones de euros | ||||
| Lucrativas de la casa | 3-5 | De 1 año | La alta liquidez, el potencial de crecimiento de la capitalización de | La baja tasa de rentabilidad, muchos inquilinos, los problemas con la expulsión, es necesaria la gestión de la empresa |
| La calle de las tiendas | 3-4 | 3-10 años | La alta liquidez, el potencial de crecimiento de la capitalización de | La baja tasa de rentabilidad |
| Supermercados | 5-6,5 | 12-15 años | La gran rentabilidad de los contratos | Cuanto más cerca de la fecha de finalización del contrato, menor liquidez |
| De 10 millones de euros | ||||
| El hogar de ancianos | 5-6,5 | De 20 a 25 años | El crecimiento del número de pensionistas, de los largos contratos | Es difícil de cambiar |
| Centros comerciales | 4-6 | De 5 a 15 años | La gran rentabilidad de la | Los riesgos de la gestión de un gran número de inquilinos |
| Hoteles | 4-6 | Entre 10 y 20 años | La gran rentabilidad de la | Es difícil de cambiar |
* El promedio de los objetos:
- en la opulencia de las zonas de las grandes ciudades europeas;
- nuevos objetos o después de la reparación general;
- contratos de alquiler en el comienzo de la prórroga.
El costo de compra y el contenido de
Al planificar el presupuesto vale la pena tener en cuenta que los costos de las transacciones son de entre 5% a 20% del precio de la vivienda en función del tipo de inmueble, el precio y el tipo de negocio. A estos costos incluyen los servicios de un notario y el costo de registro estatal, el impuesto sobre la compra, la comisión del corredor y gastos en el proceso de validación de la pureza legal de la transacción — Due Diligence.
Además, después de la compra del propietario de la espera de los gastos: los costos de los servicios de la sociedad de gestión, pago de servicios públicos y mantenimiento, seguros e impuestos (impuesto sobre bienes inmuebles y el impuesto de sociedades). Los inversores se recomienda prestar atención a la presencia en el país de los beneficios fiscales y las deducciones y las condiciones de su recepción. Se puede reducir los costos y aumentar los beneficios.
Entonces, ¿cuáles son los gastos es el propietario y cuáles arrendatario, depende del tipo de contrato de alquiler de.
Los inquilinos y arriendo
Al estudiar las condiciones del alquiler debe averiguar superado si el objeto, que es el ancla de un operador y cuál es la fiabilidad de las personas o empresas que han empezado de la sala. Vale la pena llamar la atención sobre el porcentaje de depósitos de superficie — idealmente, el grado de ocupación media anual debe ser de al menos el 90 %.
También es importante el tipo de contrato de arrendamiento (depende de la cantidad de gastos de mantenimiento, y, por tanto, el tamaño de la ganancia).
Tipos de alquiler
| Tipo de contrato de arrendamiento | Características |
|---|---|
| Gross rent lease | El propietario de los inmuebles realiza todos los cálculos de pago de servicios públicos, gastos de reparación y funcionamiento del edificio, paga el seguro y (a veces) impuestos |
| N lease (Single net lease) |
El inquilino paga sólo el impuesto sobre bienes inmuebles, el resto de costes es el propietario |
| NN lease (Double net lease) |
El inquilino paga los impuestos y el seguro |
| NNN lease (Triple net lease) |
El propietario de la toma con el inquilino «triplicado», es decir, sin deducción de impuestos, el seguro y los gastos (los gastos de contrato es el inquilino) |
| Absolute NNN lease | Todos los gastos correrán a el arrendatario, incluso en el caso de que el edificio esté dañado durante el desastre y necesita parcial редевелопмент |
Para los inversores más beneficiosas para los dos últimos tipos de contratos: si el dictamen de los gastos en la propiedad por parte del propietario de la mínima.
También debe decidir con la duración del contrato de arrendamiento. Ella depende en gran medida de la preparación de un inversionista de asumir riesgos: por ejemplo, si él no estaba dispuesto a perder los inquilinos, lo más probable es que вложится en el objeto a largo plazo de alquiler de contratos. Y viceversa, cuando el riesgo para el inversor es aceptable, se va a considerar como variantes de la propiedad con una adecuado a los fines o a corto plazo de alquiler en el contrato.
La rentabilidad de la
Bajo rendimiento puede ser absoluta anual de ingresos, flujo de efectivo, los beneficios de explotación, la tasa de capitalización, aumento de costos, cash-on-cash ROI y la tir. Es importante entender qué tipo de rentabilidad está hablando el vendedor. Por ejemplo, como se ilustra en el ejemplo siguiente, la tir puede elaborar un 9 %, mientras que la tasa de capitalización es igual a 5,5 %.
Los datos de muestra
| El coste del objeto de | 10 millones de euros |
|---|---|
| El costo de la compra | 1 millones de euros |
| La inversión | 5 millones de euros |
| LTV | El 60% de la |
| El porcentaje del préstamo | 2,4 % |
| Arrendamiento de ingresos | 650 miles de euros en el año |
| Los costos operativos | 100 miles de euros en el año |
| El aumento del costo de | 2 % en el año |
Tipos de rentabilidad
| El tipo de la rentabilidad de la | La definición y método de cálculo de | Ejemplo |
|---|---|---|
| Absoluta anual de los ingresos | Cuánto aporta el alquiler de los inmuebles en el año antes de deducir los costos de transacción de los pagos de la hipoteca y los impuestos | En el ejemplo anterior, el objeto de un costo de 10 millones de euros y genera absoluta ingreso anual de $ 650 miles de euros |
| El resultado operativo normalizado | Absoluta anual de los ingresos con deducción de los gastos operativos de la | Si el inmueble trae 650 miles de euros en el año, y los costos operativos representan el 100 miles de euros en el año, el resultado operativo el resultado va a ser igual a 550 miles de euros |
| Neto flujo de efectivo | El beneficio anual teniendo en cuenta los costes operativos y de pagos de la hipoteca, antes del pago de impuestos | En el ejemplo puro de flujo de efectivo es igual a 300 miles de euros en el año (650 mil (arrendamiento de la renta) es de 100 mil (costos) – 250 miles (el pago de la hipoteca)) |
| La tasa de capitalización (cap rate) |
La relación de la utilidad operativa neta a un objeto de valor | Si el beneficio operativo es de 550 miles de euros en el año, y la propiedad se encuentra a 10 millones de euros, su tasa de capitalización de 5,5 % anual |
| El aumento del costo de | Se indica el número por ciento en el año (previsión) aumentará el precio de los inmuebles | En el ejemplo, el aumento en el costo es de 2 % en el año |
| Cash-on-cash ROI (Return on Investment, el factor de la rentabilidad del capital invertido) |
Este indicador es anual neto en el transmisor de flujo dividido por el dinero invertido | En el ejemplo, el cash-on-cash ROI será de 6 % anual (300 mil (neto flujo de efectivo) / 5 millones (inversión)) |
| La tir (Internal Rate of Return) |
Se calcula en base a los indicadores de todos los flujos de efectivo por el período del proyecto | Si el objeto del ejemplo anterior, en el plazo de 10 años, genera un flujo de efectivo de 300 miles de euros, y luego el inversor vende por 12 millones de euros, lo tir será de 9 % anual |
Los riesgos
El riesgo es la probabilidad de pérdida como resultado de cualquier cambio. Cuanto más la probabilidad de que ocurra un evento negativo, mayor es el riesgo. Si el inversor quiere obtener un mayor rendimiento, se debe estar dispuesto a tomar un riesgo mayor. Por ejemplo, en la clave de la oficina el mercado — en el centro de londres, la demanda supera a la oferta, y esto conduce a la reducción de la rentabilidad en el segmento (tasa de alrededor de 4 %). Al mismo tiempo, el mercado de oficinas a menos buscados después de los barrios da al inversor una mayor rentabilidad (por ejemplo, en el liverpool — 7 %) con una leve повысившемся riesgo.
La financiación de la
En algunos casos, los inversores toman el crédito para la compra de bienes raíces comerciales. Esta opción es ventajoso el hecho de que el préstamo es una palanca de mejorar la rentabilidad. Aquellos que han decidido aprovechar la financiación bancaria, vale la pena averiguar en qué condiciones se puede contar con:
- ¿cuál es el tamaño del crédito, en comparación con el costo de un objeto (Loan-To-Value Ratio, o LTV);
- ¿cuál es la tasa de interés;
- ¿cuál es el plazo del crédito;
- ¿cuál es la comisión por la concesión de un préstamo.
Cuando la compra de una propiedad de inversión en alemania, el prestatario puede contar sobre un préstamo de 60% del valor de un objeto debajo del 2 % anual. Cuando la renta de la rentabilidad del objeto 6,5 % de rendimiento sobre la inversión, teniendo en cuenta de crédito puede llegar a 8-10 %.
Jorge Качмазов
Ceo y fundador de Tranio
La gestión de
«La gestión es similar a la de un delicioso almuerzo en el restaurante: la comida es hermosa a la vista y el gusto, y los camareros son cuidadosos y completos. Lo más importante — es absolutamente nada de qué preocuparse», dice craig coppola (Craig Coppola), el corredor de bienes raíces comerciales en los estados unidos.
Por supuesto, el propietario puede gestionar por sí mismo, pero es conveniente contratar a una empresa especializada en la gestión de la propiedad, ya que esto le ayudará a ahorrar tiempo, el propietario de un objeto.
La estrategia de salida y el calendario de inversiones
Hay dos estrategias de salida de un proyecto de inversión — la transmisión de la herencia y la venta.
- La transferencia de los bienes de la herencia. Con los años, el precio de la vivienda crece, y el mismo objeto puede ser propiedad de una familia de más de 100 años. Por lo tanto, la transacción debe estar estructurado de manera que la propiedad se transmita por herencia, con un mínimo de pérdidas fiscales. Por ejemplo, en francia rentable de formalizar los inmuebles en la empresa de bienes raíces (SCI) — en este caso, no hay impuestos sobre la herencia y donaciones.
- La venta de. El plazo regular de la propiedad ingresos de la propiedad antes de la reventa — de 10 a 20 años, pero hay casos en que el propietario debe salir de un proyecto de inversión antes, por lo tanto, el objeto debe ser líquido, es decir, para que se pueda vender rápidamente (2-4 meses) sin gran pérdida de valor. Esto se logra a través de la compra de los inmuebles en las primas de los lugares, de múltiples uso de un objeto, etc.
La salida de
Competente de la evaluación de todas las posiciones en este cheque-una hoja de cálculo, producida antes de la compra de un inmueble, ayudaría a asegurar la inversión en bienes inmuebles. Hay que elegir низкорисковые líquidos de los objetos en mercados estables y no perseguir la gran rentabilidad.
Julia Kozhevnikova, «Транио»
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