En la lengua rusa compradores lucrativa de inmueble: estudio analítico Tranio (2016)

A principios de 2016, la empresa Tranio realizó un estudio analítico sobre la lengua rusa a los inversores que impone el dinero en los ingresos inmuebles en el extranjero. Esta es la quinta de un importante estudio de Tranio.

Después de la devaluación del rublo en 2014-2015, las personas procedentes de rusia y de otros países de la antigua urss fueron aproximadamente la mitad de comprar bienes inmuebles. Sin embargo, ha aumentado el porcentaje de compradores que adquieren los inmuebles para su propia residencia, y con la finalidad — en primer lugar para alquilar.

En su estudio se basó en los resultados de las dos encuestas en línea. En la primera edición participaron 561 agencia de los inmuebles procedentes de 37 países, y en la segunda 153 de habla rusa del comprador, que recientemente compró o van a comprar, los ingresos inmuebles en el extranjero.

En primer lugar, hemos analizado los países más populares entre los rusos de los inversores. En este ranking de popularidad de los países se estima sobre la base de la proporción de consultas en «yandex», se refieren a la compra de bienes raíces comerciales en 2015:

	El país	El porcentaje de motores de búsqueda consultas, %
1	Alemania	22,1
2	España	06,5
3	Estados unidos	06,0
4	República checa	04,9
5	Italia	04,8
6	Reino unido	04,7
7	Francia	04,6
8	Turquía	04,3
9	Letonia	04,0
10	Montenegro	03,5

A la pregunta: «¿hay Muchos clientes de rusia y otros países de la antigua urss adquieren los ingresos de la propiedad?» El 54% de los agentes inmobiliarios respondió: «el Número de estos clientes notable, pero es pequeña en comparación con la cantidad de compradores de otros países». Es la forma más popular de la respuesta en la mayoría de los países examinados.

El 74% de los encuestados señalaron que el número de transacciones con русскоязычными compradores disminuyó después de la devaluación del rublo en 2014-2015,. Sin embargo, crece el número de inversores en los ingresos inmuebles. En la anterior encuesta, realizada Tranio en el año 2013, el 56% de los fraccionadores señalaron que habla rusa de los compradores comerciales de objetos poco o nada en absoluto, y en la encuesta de 2015, tal era el punto de vista sólo el 27 % de los encuestados. Sin embargo, el porcentaje de quienes consideran que la lengua rusa de los inversores mucho, aumentó de 44 a 73 %.

La proporción de personas de habla rusa de los inversores ha crecido especialmente en los países en que antes de que nuestros compatriotas principalmente comprado el sanatorio de la vivienda para sí mismo (por ejemplo: españa, italia, francia). En los países que tradicionalmente han sido populares entre los inversores (por ejemplo: reino unido, alemania), porcentaje que se mantuvo en el nivel más alto:

El país	El número de encuestados, отметивших de una gran cantidad de de habla rusa de los inversores, %
	2013	2015
La proporción de personas de habla rusa de los inversores ha aumentado
España	37	65
Italia	32	75
Francia	00	50
La proporción de personas de habla rusa de los inversores se mantuvo en un nivel alto
Reino unido	67	80
Alemania	89	82

Entre los de habla rusa de los inversores predominan los empresarios exitosos, tienen un activo de negocio en rusia o en otros países de la antigua urss. Tratan de invertir en bienes raíces, no lleva necesariamente alto, pero estable de los ingresos en una moneda. Los principales motivos de los inversores son los siguientes:

• Diversificar las inversiones y protegerlos de los riesgos políticos y económicos.
• Crear un fondo de pensiones.
• Enviar un activo a los niños sobre sucesiones y asegurar su bienestar financiero.
• Obtener un permiso de residencia desarrollada en el país extranjero.

Como regla general, los inversores están comprando viviendas o instalaciones comerciales en alquiler y sólo unos pocos se interesan por proyectos de desarrollo o редевелопмента. La mayoría de los agentes inmobiliarios (65 %) señalaron que no más del 10% de habla rusa de los inversores a invertir en proyectos de este tipo. En opinión de jorge Качмазова, socio directivo de Tranio, «el principal beneficio a nuestros inversores trae activo de negocios en el país. Y en el extranjero se comportan como rentista: prefieren un simple arrendamiento de ingresos. Ellos no quieren y no pueden ocuparse de los proyectos de value added en europa, aunque con el tiempo su capacidad aumentando».

Excepciones — tailandia, montenegro y la república checa, donde el 89, 75 y 63% de los fraccionadores, respectivamente, indicaron que más del 10% de nuestros compatriotas se ocupan de девелопментом o редевелопментом.

«Los rusos compran a menudo en los ingresos inmuebles en el mismo lugar donde había ganado la vivienda para sí,— dice george Качмазов.— Esto es comprensible: conocen las características de localización y se orientan al mercado local. Normalmente pasan el tiempo en su exterior de la casa, y les sea más fácil de administrar lucrativo objeto, si se encuentra cerca de lugares de interés».

Los más populares de la inversión de los objetos — un residencial de apartamentos y casas: el 63% de los encuestados señalaron que este tipo de bienes raíces incluido en el top tres de los más buscados. Destacan bulgaria, hungría y portugal, donde la respuesta ha elegido 95, 89% y 86%, respectivamente. Por el contrario, en alemania, italia y el reino unido, la respuesta no es la más popular (37, 36 y 27 %, respectivamente).

El segundo por la popularidad de la opción de hoteles, su elegido, el 34% de los fraccionadores. Hoteles especialmente demandados en austria (78 %). La mayoría de los encuestados (62 % de las personas señaló hoteles) señalaron que los inversores de habla hispana más bien controlan los hoteles, que cargan su sociedad de gestión. Sin embargo, en varios países se observa una diferencia significativa: por ejemplo, en bulgaria y el reino unido, todas 100 % de los encuestados respondieron que los inversores se benefician de los servicios de administración de empresas, y en alemania y austria en esta opción representa el 71 % de las respuestas. Por el contrario, en italia y turquía, todos los encuestados indicaron que los inversores han tomado el control de los hoteles.

Otro demandada tipo de propiedad — lucrativas de la casa (de ellos señalaron el 16% de los encuestados), especialmente en la república checa, alemania y estados unidos (57, 43 y 42 %, respectivamente).

En otros tipos de propiedades de inversión responsable de una pequeña parte de las respuestas, a pesar de su popularidad es visible en algunos países:

Tipo de inmueble	País (entre paréntesis el número de encuestados %)
La calle de las tiendas	Reino Unido (60), Francia (36), Austria (33), Letonia (33)
Cafeterías y restaurantes	España (29), Portugal (29), Reino Unido (27)
Supermercados	Alemania (32), España (16), Reino Unido (7)
Área de oficina	Reino unido (33)
Alojamiento para estudiantes	Austria (22), Grecia (17)
De la vivienda para los jubilados	Bulgaria (16)

El costo promedio residencial de ingresos inmueble es de 200 miles de euros, de los inmuebles comerciales — 1,2 millones de euros, aunque los presupuestos varían considerablemente en función del país y del tipo de bienes raíces. La encuesta de los compradores indica que todas las transacciones son por un monto promedio de 1,7 veces más caro que el presupuesto, en el que los compradores se basaban en un principio.

Entre la circulación del cliente y un cierre de la transacción, en promedio, pasa de 4 a 5 meses, aunque los plazos varían considerablemente en los distintos países:

El plazo promedio de la transacción	País
Hasta los 4 meses	Tailandia, Hungría, Letonia, Turquía, Grecia, Montenegro, Bulgaria, Portugal, República Checa
Alrededor de 5 meses	Alemania, españa, italia, estados unidos
Más de 6 meses	Francia, Alemania, Austria, Reino Unido

Los inversores siguen grandes expectativas de rentabilidad. De la encuesta de agentes inmobiliarios cabe, que el de la propiedad residencial en promedio, esperan la rentabilidad de 5,7 % anual, desde el comercial de un 6,9 %. Sin embargo, la encuesta de los compradores indica que el rendimiento real de las viviendas resulta en un promedio de 4,3 % y comerciales del 5,6 %.

Sin embargo, las expectativas de rentabilidad de nuestros compatriotas, con el tiempo, se aproximan a los reales de los indicadores. La encuesta de 2013, mostraba que entonces los compradores de inmuebles residenciales, en promedio, esperaban en la rentabilidad de 6-7 % anual, y el comercial — en el 8-9 %.

La pregunta «¿cuántos compradores toman el crédito para la compra de bienes raíces comerciales?» se muestra también muy diferentes de los resultados en los diferentes países. En francia, reino unido y austria, el porcentaje de compradores es especialmente grande (43, 50 y 57 %, respectivamente). Por otro lado, en muchos países (por ejemplo, en tailandia, grecia y hungría) русскоязычному comprador es casi imposible obtener una hipoteca, y también está relacionada con una mayor proporción de respuestas a Dichos clientes, pocas o ninguna».

En los casos en que la lengua rusa, los inversores toman el crédito, el porcentaje de la deuda del valor de un objeto es, en promedio, 40% y 50%, y prácticamente no varía en diferentes países.

Si en 2013, sólo el 10% de los fraccionadores señalaron que la mayor parte de los compradores de propiedades comerciales formaliza el crédito en el año 2015 las respuestas a estas preguntas constituyen el 27 %. En opinión de jorge Качмазова, el creciente interés de la hipoteca se debe a que «por un lado, después de la crisis de los inversores es menor que su propio dinero. Pero, por otro lado, los inversores se convierten en компетентнее y son más conscientes de que es competente formalizado el crédito ayuda a optimizar el pago de impuestos y aumenta el rendimiento de las inversiones. Además, ahora el dinero prestado son baratas también es un plus a favor de la hipoteca».

Hemos encontrado que la formalizacin del crdito, en promedio, aumenta el plazo de la transacción en 33 días, aunque en los diferentes países, de diferentes maneras: por ejemplo, en la españa de la transacción, con la participación del crédito se cierran en un promedio de 21 días más, mientras que en austria — en 48 días.

Los fondos para la compra de bienes raíces a menudo provienen de rusia, tal y como señalan el 73% de los fraccionadores. Sin embargo, otras opciones se destacan en distintos países:

El origen de los fondos	El número de de los encuestados, %	Notables del país (entre paréntesis el número de encuestados %)
Rusia	73	Grecia (100), Turquía (92), Montenegro (92), Bulgaria (91)
Extraterritorial de la zona	28	De los estados unidos (67), reino unido (57)
Los países europeos	24	Austria (67)
Países de la antigua urss, a excepción de rusia	13	República Checa (43), Turquía (31), Bulgaria (24)

Más de la mitad de los compradores (52 %) indicaron que no se recogen en el futuro vender bienes raíces, y planean dejar a su sí mismo y, posteriormente, transmitir por herencia. Uno de los que tiene la intención de vender el objeto, el 55% espera hacer esto en unos 10 años después de la compra, el 35% a los 5 años y sólo el 3 % — unos 3 años.

Entre tanto, según los datos de la encuesta de 2013, el 40% de los inversores que planean vender sus ingresos vivienda, iban a hacerlo en un plazo de 2-3 años. Por lo tanto, si antes de los inversores más buscado спекулятивному la extracción de ganancias, ahora más interesados en la conservación del capital. Jorge Качмазов señala que «esta tendencia está estrechamente relacionada con el hecho de que los inversores reducen los requisitos de rentabilidad a favor de la reducción de riesgos y la fiabilidad a largo plazo».

En respuesta a la pregunta: «¿Cuáles son los principales desafíos de trabajar con los rusos, los compradores недвжимости?», la mayoría de los agentes inmobiliarios (52 %) señalaron expectativas de rentabilidad, y en segundo lugar — нерасторопность (36 %). La distribución de las respuestas a esta pregunta se muestra en la tabla:

Las dificultades del trabajo rusos, de los compradores	El número de de los encuestados, %	Notables del país (entre paréntesis el número de encuestados %)
Expectativas de rentabilidad	52	Reino Unido (73), Alemania (68), Austria (67)
Нерасторопность, el retraso en la transacción	36	República Checa (75), Reino Unido (73)
Falta de voluntad para seguir los procedimientos establecidos de la gestin de la transacción	25	Tailandia (56)
Problemas con la confirmación de los fondos	23	España (43)
La incompetencia en materia de propiedades de inversión	22	Estados unidos (57)
La barrera del idioma	06	Grecia (27), Turquía (17)

Los compradores señalan que el mayor problema es encontrar el objeto adecuado: esta opción indicaron el 64% de los participantes de la encuesta. En segundo lugar, la respuesta: «Estructurar la transacción, optimizar el pago de impuestos» (18 %).

Según las proyecciones jorge Качмазова, en 2016 el número de personas de habla rusa de los compradores de la propiedad residencial en el extranjero disminuirá aún en un 20-30 %. En el 30-40% se incrementa el número de nuestros compatriotas, que deseen vender su vivienda en el extranjero en relación con un alto coste de mantenimiento. Sin embargo, en un 20-30 % crecerá el número de personas de habla rusa de los compradores de ingresos de bienes raíces.

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