Inversiones francesas de los edificios: características de la compra y los impuestos
Inicial de una propiedad en francia comprar ventajosamente para la inversión, porque los precios de los objetos, como en la mayoría de las grandes ciudades crecen a pesar de la crisis, y a la entrega de una nueva vivienda en alquiler se pueden obtener importantes beneficios fiscales.
Los mejores mercados: nantes, toulouse y burdeos
Los especialistas del sitio Explorimmoneuf.com representaron el ranking de las mejores ciudades francesas para la inversión en vivienda. Tengan en cuenta factores tales como la situación demográfica, el mercado de trabajo, el número de estudiantes, la dinámica de los precios y la proporción de los inversores, вкладывающих el dinero en la casa nueva.
La mejor ciudad para invertir en francia en el año 2014, reconocido como el de nantes. Entre las ventajas de esta ciudad un gran número de nuevos proyectos de construcción, la afluencia de la población, y la ubicación en la costa del océano atlántico. Además, en 2013 nantes fue seleccionado como uno de los «verdes» de las capitales de europa, encontrando en la misma lista con Стокгольмом y hamburgo.
En el segundo lugar después de nantes — toulouse. Casas nuevas de aquí se venden en un promedio de 3 720 euros/m2. Para 2020, junto a la estación de tren de Matabiau se construiría un nuevo y moderno barrio. Otra ventaja más para entonces habrá puesto el TGV (tren de alta velocidad), gracias a que desde toulouse a parís se puede llegar en sólo 3 horas y 15 minutos
En la tercera línea — burdeos. Aquí se están construyendo las nuevas экокварталы, se enriquecen con la parte central de la ciudad y estableciendo conexiones de transporte. Se espera que en 2030 la población de la aglomeración de $ 1 millón de personas. Para satisfacer las necesidades de una población creciente, a esa fecha en la ciudad se construyeron 50 mil unidades de vivienda. El precio promedio de atención primaria de bienes raíces en burdeos — alrededor de 4.000 euros/m2.
París se encontraba sólo en la séptima línea de la clasificación. Esta ciudad tiene una gran desventaja — aquí rara vez se construyen nuevas viviendas. Los precios de atención primaria de los inmuebles de la capital francesa, el más alto en el país, que superen las 10 600 euros/m2.
| Valoración de | De la ciudad | El promedio de los precios euros/m2 |
La dinámica, % por año |
|---|---|---|---|
| 1 | Nantes | 3 860 | 2,4 |
| 2 | Toulouse | 3 720 | 1,8 |
| 3 | Burdeos | 4 000 | 20,0 |
| 4 | Lyon | 4 420 | -2,9 |
| 5 | Вийербан | 3 720 | 1,8 |
| 6 | Montpellier | 3 800 | 4,0 |
| 7 | París | 10 662 | -0,8 |
| 8 | Страбург | 3 310 | -7,1 |
| 9 | Clermont-Ferrand | 3 300 | 5,8 |
| 10 | Él | 3 250 | -5,6 |
Elena Генералова, el director de la French Riviera Realty, considera que la vivienda nueva también es beneficioso comprar toda la costa azul!: «En este momento en niza interesantes son los proyectos de Maison Blanche y Villa Victoria, en cannes, Cannes Maria, en cap d’antibes — Paradise Cap, en villefranche-sur-mer — Eden».
Según sus palabras, la demanda de vivienda nueva de la Costa azul no baja: «Esto se debe a que en esta región no hay suficiente tierra para nuevos proyectos. Se dispersión la dispersión en el lugar de las viejas caen de los edificios. Así como en la costa azul, muchos de los monumentos de la arquitectura de los antiguos edificios llevan rara vez. En este sentido, la demanda de casas nuevas es muy alto (60 a 80 % de los apartamentos se venden en el plazo de seis meses desde el inicio de las ventas».
Gastos de compra: alrededor del 25% del precio de la vivienda
En francia la compra de los inmuebles en fase de construcción o de vivienda de no más de 5 años en el precio se incluye el iva del 20% del precio de la vivienda.
«El iva no se calcula por separado del precio de mercado. A veces, el iva se aplica por separado y se paga cuando se compra, y al año siguiente, después de la compra el cliente — ya sea el francés o el extranjero recibe el fiscal de la devolución. Pero en este caso sólo se refiere a la compra de objetos para un contrato de arrendamiento comercial (bail commercial). La apuesta del notario la compra de primaria de la vivienda de dos veces inferior al de la compra de «вторички» el 2-2,5 %. El comprador no paga los servicios риелтора recibe la recompensa del constructor», dice lara Парэнан, director del departamento de europa oriental, AS et Associés.
El comprador paga la tasa a la formalización de la transmisión de la propiedad (droits de mutation), que se calcula a la tasa del 0,6% del coste de la vivienda menos el iva. A ella se añaden los costos de la recopilación de impuestos (frais d’assiette) — 2,5 %. Además, el comprador paga los costos de la compra: el impuesto de timbre, la formalización de la hipoteca (si es necesario) y el registro de los derechos de propiedad. Honorarios de notario — mínimo de 1 % del precio de la vivienda. Estos más los gastos administrativos representan aproximadamente el 3 %.
«Estos costos consisten principalmente en los impuestos y tasas (80 %), otros gastos y costos administrativos (10 %), y por último, los honorarios del notario (10 %). Los gastos notariales de compra de la vivienda usada (sin los gastos de la hipoteca) representan el 7,5 % del precio de la vivienda y para la compra de apartamentos en el edificio — 2 %. Esto es importante ahorro en el marco de la inversión», explica elena Генералова.
| El precio de compra | 180 000 (iva incluido 20 %) |
|---|---|
| La tasa a la formalización de la transición de derecho la propiedad |
900 (0,6 %) |
| Los honorarios del notario | 3 000 (2 %) |
| Administrativas los gastos |
4 500 (3 %) |
| Todo | 188 400 |
Programa: Дюфло, Sancy-Бувар
En francia, muchos de los programas de compra principal de la vivienda, entre los cuales los más conocidos son regulados por las leyes Дюфло y sancy-Бувара. En ellos se incluyen la compra de nuevos objetos para su posterior alquiler mínimo en nueve años.
| Programa | Los participantes | Las condiciones de compra | Los beneficios fiscales |
|---|---|---|---|
| La Ley Дюфло (loi Duflot) |
Las personas físicas residentes fiscales en francia, los titulares de participaciones en la empresa de las operaciones con los inmuebles (Société civile immobilière, SCI) |
El precio máximo de compra de 5 500 € /m2, el monto máximo de inversión de 300.000 euros |
Deducción de impuestos de hasta el 18 % del precio de la vivienda |
| Непрофессиональная alquileres amueblados la vivienda, de estilo clásico la opción (LMNP Classique) |
Las personas físicas, residentes de francia o de ultramar territorios |
Complejos para los estudiantes, los turistas las personas de edad o de las personas con discapacidad |
Devolución del iva y la reducción de la de amortización de hasta el 90 % para la optimización de la impuesto a las ganancias de alquiler |
| La Ley De Sancy-Бувара de manera poco profesional alquileres amueblados de la vivienda (LMNP Censi-Bouvard) |
La deducción del 11% de su precio de coste un objeto sin tener en cuenta otros impuestos sobre la propiedad, máximo de la devolución de impuestos — 3 666 euros al año |
Ofrece otros beneficios fiscales. «Cuando la compra de casas nuevas se produce la liberación de impuestos a la propiedad en el plazo de dos años después de la finalización de la construcción. Si el nivel de energía de ahorro de los edificios son más altos, lo que establece la normativa, los compradores pueden ser parcial o totalmente exentas de los impuestos sobre la propiedad por tres años más», dice elena Генералова.
En palabras de Lara Парэнан, si el cliente ruso no hay ingresos en francia, no se ponen de impuestos. «Pero cuando la compra de alta calidad en el plan energético de los inmuebles (label de la BBC — bâtiment basse consommation) el objeto no están sujetas al impuesto sobre bienes inmuebles (taxe foncière) en el plazo de cinco años», dice.
Reventa: espere de 7 a 10 años
Las ganancias de las casas nuevas no sólo se puede obtener en el alquiler, pero en el caso de reventa.
«Si usted compra un apartamento en un edificio nuevo en el comienzo de la construcción de los programas, a menudo gracias a los ajustes de precios se puede ahorrar un 15-20% de 12 a 18 meses»,— dice elena Генералова.
Si en dubái, los inversores reventa de la vivienda inmediatamente después de la compra, antes de la formalización de los derechos de propiedad, en francia, en palabras de Lara Парэнан, primaria inmuebles vale la pena comprar sólo para inversiones a largo plazo.
«Cuando la compra de primaria de los inmuebles que no se puede confiar en un ciclo corto — es una utopía. Una excepción son sólo algunos casos, por ejemplo, cuando se crea un gran proyecto en la nueva zona y se venden un montón de apartamentos: en el momento de la entrega de bienes raíces puede levantarse en el precio debido al hecho de que ha aparecido un nuevo trimestre y allí es agradable vivir. El más alto salto de la orden de 25 %. Sin embargo, pocos de los que en seguida se decidirá en la venta, ya que es el alto impuesto a las ganancias, si el vendedor vivía allí, como mínimo, cinco años. El ciclo normal es de 7 a 10 años», dice lara Парэнан.
Julia Kozhevnikova, Tranio.Ru
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