Los ingresos y gastos de los inversores: cómo planificar el presupuesto y antes de la compra de bienes raíces comerciales
Se considera que los bienes raíces comerciales requiere de grandes gastos. Sin embargo, hay algunos tipos de contratos de arrendamiento, en las que los principales costos se encuentran en арендаторах y teniendo en cuenta los ingresos de los costes se amortizan con creces, incluso en presencia de un préstamo hipotecario. «Транио» nos habla sobre los artículos básicos de los ingresos y costos por la posesión de los comerciales de los objetos.
Artículo de los ingresos y de los gastos del propietario de bienes raíces comerciales
| Los ingresos | Los gastos |
|---|---|
| — alquileres, — exterior (outdoor) la publicidad y la publicidad en interiores (indoor), — depreciación — la valorización del inmueble: ganancias de capital, en caso de reventa de un objeto. |
1. Gastos no recurrentes en la compra de bienes:
— el valor real del inmueble, 2. Gastos ordinarios: — el pago de la hipoteca (si la propiedad es comprada a crédito), |
* En muchos casos, estos gastos se devuelven al propietario a través de un cargo por servicio que se paga el inquilino.
Ingresos: no se olvide de la indexación de alquiler y la depreciación de
El propietario de la instalación comercial recibe el pago de una renta por mes (en alemania, austria, españa) o por trimestre (en francia) hacia adelante. En el reino unido, la república checa y suiza comunes como mensuales y pagos trimestrales. Al firmar un contrato con el arrendatario deberá abonar una fianza de importe de pago de tres meses de alquiler (en españa, dos en suiza, de seis).
En el caso de arrendamiento de centros comerciales de la renta a veces se cobra como un porcentaje con el volumen de negocios anual de más de 3 hasta 10 %). De anclaje de los inquilinos (la empresa que retire de no menos de 5 a 15 % de la superficie del objeto) normalmente, pagan menos que los demás.
En el caso de que a largo plazo (10 años) de los contratos de alquiler se indiza anualmente de acuerdo con el aumento de la inflación en el país. Pero, por ejemplo, en la república checa esta práctica casi no existe, ya que la mayoría de los contratos consiste en 3 o 5 años.
Aparte de la tarjeta de inmuebles de la sala, el propietario generalmente cobra al inquilino del iva en el alquiler. Esta cantidad, posteriormente, se paga al estado. En algunos casos, el propietario puede en parte a devolver el iva pagado en concepto de indemnización por los gastos de reparación o de construcción.
«El iva derivado de los inquilinos, compensa al inversor iva pagado al comprar el objeto. En alemania, este sistema funciona de forma automática: el estado inmediatamente excluye el iva del precio de la vivienda, mientras que el impuesto a los servicios de un corredor y otros gastos de la compra se compensan de la renta futura», dice jorge Качмазов, socio gerente de «Транио».
Los ingresos también se puede atribuir a la depreciación. Esta reducción imponible el valor de la propiedad por cuenta de su potencial de desgaste. Por ejemplo, si la propiedad vale 10 millones de euros, de los cuales 2 millones es el costo de la tierra, entonces, ya que la tierra no está sujeto a desgaste, serán amortizados 8 millones Si se considera que la depreciación de un edificio comercial de 2 % en el año, de la cantidad imponible anual serán deducidos de 160 mil euros. Además, de los ingresos imponibles serán deducidos los intereses de un préstamo.
Gastos: principal — proporcionar las condiciones favorables en el contrato
Los costos pueden ser de una sola vez (el coste del objeto de la hipoteca, impuestos a la compra, de la comisión de corredores, etc.) y regulares (gastos de manutención, pagos de hipoteca, etc.).
Gastos no recurrentes en la compra de bienes inmuebles y las transacciones representan, en promedio, aproximadamente el 10% del precio de la vivienda. A ellos pueden añadirse el costo inicial de la reparacin y el acabado de los locales de esta cantidad depende del estado de un objeto.
En cuanto a los gastos periódicos de mantenimiento, y en función del tipo de contrato de arrendamiento, el inversor puede ser, en parte, de ellos puesto en libertad. El tipo más común de alquiler — NNN lease, en el que el propietario paga sólo por el contenido estructural del edificio. Derechos y obligaciones del arrendatario y el arrendador se especifican en concreto, el contrato de arrendamiento.
El costo de la propiedad en función del tipo de alquiler
| Tipo de contrato de arrendamiento | ¿Cuáles son los gastos es el propietario | ||
|---|---|---|---|
| Gross rent lease | El contenido y el servicio de | Seguro | Impuesto sobre bienes inmuebles |
| N lease (Single net lease) | El contenido y el servicio de | Seguro | — |
| NN lease (Double net lease) | El contenido y el servicio de | — | — |
| NNN lease (Triple net lease), el equivalente en alemania — Dach & Fach | Sólo la reparación de la fachada y el tejado del edificio | — | — |
| Absolute NNN lease | — | — | — |
En cualquiera de los tipos de alquiler los gastos de mantenimiento, el seguro y los impuestos inicialmente puede ser el propietario, pero después de su pago, el gasto total puede volver a él en forma de prestación de servicio de recolección, que incluye acordados en el contrato los gastos. Un cargo por servicio es pagado por el inquilino y está diseñado para que el propietario pudiera devolver el tiempo empleado.
En cada país no son las típicas de las condiciones relativas a los gastos y obligaciones del arrendador y del arrendatario. Por ejemplo, en el reino unido, el propietario no es casi nada de los gastos (distribuido tipo de contrato de arrendamiento absolute NNN lease), mientras que en francia se paga la reparación, la comisión de corredores que se ocupan de alquiler, y el impuesto sobre bienes inmuebles (tipo de contrato de arrendamiento — gross rent lease).
Los costos de los inquilinos y propietarios para la realización de contratos
Los Datos De Cushman & Wakefield
| El país | Los gastos del inquilino | El costo del arrendatario |
|---|---|---|
| Austria | — alquiler: acompañamiento jurídico — 1% de la renta anual, el impuesto es del 1 %, la comisión de la agencia — 3 meses de alquiler; — un cargo por servicio: incluye los gastos municipales, la comisión de administración, gastos de limpieza, el seguro y el impuesto sobre bienes inmuebles; — reparación: el interior de la habitación; — El iva en el alquiler: 20 %. |
— reparación: la fachada y el techo. |
| Reino unido | — alquiler de: la comisión de la agencia de los inmuebles — 5-10% de la renta anual, el acompaamiento jurdico de alrededor de 5 % más iva del 20%. — un cargo por servicio: incluye los servicios públicos, los seguros, los gastos de gestión y el impuesto sobre bienes inmuebles; — reparación: la reparación (por completo) y el contenido; — seguro: el inquilino paga por el seguro de interiores, sino directamente por el seguro de las construcciones exteriores — a través de un cargo por servicio; — El iva en el alquiler: 20 %. |
— el propietario paga por la reparación y el seguro de los elementos estructurales, pero estos costos son compensados a través de un cargo por servicio. |
| Alemania | — alquiler de: la comisión de la agencia de los inmuebles en la cantidad de 3-4 meses de alquiler (de 2 a 3 meses en el caso de arrendamiento industriales y locales comerciales) más el iva del 19 %; — un cargo por servicio: incluye el impuesto sobre bienes inmuebles, los servicios públicos y el seguro; — reparación: el interior de la habitación; — El iva en el alquiler: 19 %. |
— alquiler: normalmente, el propietario paga una comisión sólo a los débiles mercados, y esto es cierto sólo para los objetos que se benefician de la debilidad de la demanda; — reparación: son típicos de los contratos de arrendamiento Dach & Fach, en los que el arrendador sólo es responsable de la reparación estructural. |
| España | — un cargo por servicio: incluye los gastos municipales y el impuesto sobre bienes inmuebles; — reparación: el interior de la habitación; — seguro: el interior de la habitación; — El iva en el alquiler: el 21 %. |
— alquiler de: la comisión de la agencia inmobiliaria 10-15% de la renta anual más iva 21 % (a veces la comisión que paga el inquilino); — reparación: la fachada y el techo; — seguro: la fachada y el techo. |
| Francia | — alquiler de: la comisión de la agencia de los inmuebles de hasta un 15% de la renta anual más iva del 20%. — un cargo por servicio: incluye los gastos municipales y seguro; — reparación: reparación de interiores; — El iva en el alquiler: 20 %. |
— alquiler de: la comisión de la agencia de los inmuebles de hasta un 15% de la renta anual más iva del 20%. — el impuesto sobre bienes inmuebles: la cantidad depende de la ciudad; a veces paga el inquilino (especialmente si se trata de industriales o comerciales locales); — reparación: la fachada y el techo. |
| República checa | — alquiler de: la comisión de la agencia de bienes raíces de 5 a 8% en el caso de arrendamiento de las oficinas y 10-15 % en el caso de arrendamiento de los locales comerciales; — un cargo por servicio: incluye los gastos municipales, la comisión de administración, gastos de limpieza y el impuesto sobre bienes inmuebles; — reparación: el interior de la habitación; — seguro: el interior de la habitación y negocios; — El iva en el alquiler: el 21 %. |
— alquiler de: la comisión de la agencia inmobiliaria 7-17 % de la renta anual; — reparación: la fachada y el techo; — seguro: la fachada y el techo. |
| Suiza | — alquiler de: la comisión de la agencia inmobiliaria 7-15 % del alquiler; — un cargo por servicio: incluye los servicios públicos; — reparación: los pequeños de trabajo. |
— alquiler de: la comisión de la agencia inmobiliaria 10-15 %; — el impuesto sobre bienes inmuebles: el tamaño depende del cantón; — reparación: las grandes obras de reparación; — seguros: el seguro del edificio. |
Además, el inversionista se recomienda que esta partida de gastos, como el préstamo del fundador en el futuro, esto ayudará a optimizar el impuesto a las ganancias de la compañía, si el objeto presenta a una persona jurídica. La esencia de este proceso es que el fundador le otorga un préstamo de su empresa, en la que se estructura de propiedad y, a continuación, devuelve el deber y la muestra de estos medios de debajo de impuesto a las ganancias.
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Dado que en europa comunes los contratos NNN lease, en los que la mayoría de los gastos de mantenimiento recae en арендаторе, el propietario se queda pagar sólo por el reacondicionamiento de edificios y servicios de personal.
Con el fin de reducir los costos de administración «Транио» recomienda al inversor extranjero:
- comprar una propiedad, ya cubierta en alquiler en los contratos de tipo de NNN lease;
- utilizar el crédito para la creación de la financiera y el aumento de la rentabilidad de la inversión;
- tener en cuenta la depreciación y obtener deducciones fiscales;
- comprar una vivienda nueva, no requiere de gastos para la reparación;
- conceder el préstamo promotor para la optimización de impuesto a las ganancias.
Julia Kozhevnikova, «Транио»
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