Riskit ja edut investointeja hotellihuoneessa

Koska keskellä viime vuosisadan suuret hotellit sodanjälkeisen Euroopassa alkoi harjoitella myyntiin yksittäisiä huoneita sijoittajille. Sittemmin käytäntö on levinnyt ympäri maailmaa ja kiinni suosituin liiketoiminnan ja turisti kohteita: UK, Ranska, Sveitsi, USA, Australia, Dubai. Yleensä, tällainen investointi suosittu kanssa pienet sijoittajat.

Kaavio hotel investoinnit on yksinkertainen: sijoittaja hankkii omaisuutta huone tai useita huoneita hotelli monimutkainen. Sitten hän voi joko osallistua itse-hallinta heidän omaisuutensa, joka tapahtuu hyvin harvoin, tai neuvotella hotelli operaattori tai ammattitaitoinen johto.

Sijoittajan ja operaattorin hotelli jakaa voittoja keskenään kahdella tavalla. Sijoittaja voi saada kiinteä tuotto, jonka hän määrittää etukäteen operaattorin kanssa. Tässä tapauksessa tulos on riippumaton todellinen käyttöaste huoneet. Toinen vaihtoehto — saada sijoittaja saapui vaihtuvakorkoisia, kun sadon määrä voi olla suurempi, mutta sijoittaja jakaa operaattorin kanssa, esimerkiksi riski hakenut asuntoja turisteille.

Riippuen sopimusehtoja, sijoittaja voi käyttää numeroita ja ei aiottuun tarkoitukseen, joka on, elää niitä. Jotkut operaattorit tarjoavat mahdollisuuden välittömästi sen jälkeen, kun ostotarjouksen, toiset sen jälkeen, kun tietyn ajan.

Hyödyt investointi hotellihuoneissa

Tärkein etu investointeja hotellin huoneet on matala kynnys maahantulon. Minimi kustannukset hotellihuoneissa Euroopassa on noin 100 tuhatta euroa. Pääsääntöisesti esineitä tällaisia investointeja ovat kaikkein kannattavaa ”työhevosia” hospitality business — kolmen tai neljän tähden hotelleissa Euroopassa.

Kuten jo todettiin, sijoittaja ei rasiteta täytyy jatkuvasti hallita omaisuuttaan. Tämä muoto on hyödyllinen niille sijoittajille, jotka ovat ensisijainen liiketoimintaa toisessa kentässä ja harkitsevat investointeja hotellihuoneen keinona lisätä salkun kannattavaa omaisuutta. Hallinto-organisaatio ratkaisee kaikki Yleiset ja yksityiset ongelmia hotelli, joten älä huoli, että sijoittaja itse päättää rikki sielu tai viileä vastaanotto.

Lisäksi, investointi-hotellin huoneet houkutella mahdollisuuden saada vakaa raha tuloja, erityisesti sijoittajat Venäjältä tässä tilanteessa. Keskimääräinen tuotto hotel apartments on noin 4 % kiinteä korko ja 6-10% vaihtuvakorkoista. Samalla objektin valinta on lähestyttävä erittäin huolellisesti: se on tarpeen tutkia sijainti monimutkainen ja sen mahdollisuudet, sekä oppia kokemuksista rahastoyhtiö.

Näin ollen investoinnit hotellin huone — kannattava ja jännittävä tilaisuus. Mutta, kuten muissakin asioissa, myös tässä, on sen sudenkuopat, jotka on muistettava sijoittaja.

Sudenkuoppia investointeja huoneita

Liiketoimi voi vaihdella merkittävästi riippuen sen maan lainsäädännön mukaisesti, joten se on parasta ei laiminlyödä palveluja paikallisen asianajajan. Samaan aikaan, esimerkiksi Itävallassa kauppa on tehty, koska osto ja myynti erillistä omaisuutta ja ei ole paljon erilainen kuin ostaa asunnon.

Kuten jo todettiin, sijoittaja ei ole huolissaan markkinoinnin puolta, joka on täysin vastuulle jää hallinnoiva organisaatio, mutta tämä mitali on kääntöpuoli: sijoittaja ei pysty määrittämään markkinointi politiikkaa hotel. Esimerkiksi, jos käyttäjä päätti muuntaa hotelli, perheen hotelli business-luokan, ja tämä päätös lopulta osoittautuu tehottomaksi, sijoittaja ei voi vaikuttaa häneen.

Se on parempi valita sijoitus huoneen hotellista, johdolla on suuri hotelliketju, jolla on laaja kokemus hallinnan hotelli kiinteistö. Ensinnäkin, se suojaa investointeja ei-ratkaisuja, joita voidaan käyttää vain vähän tuntevat olonsa kotoisaksi. Toiseksi, suuri verkosto on olemassa vuosikymmeniä, joten kun ottaa allekirjoittaneet heidän kanssaan sopimuksen hallinta hotellihuoneen, voit luottaa pitkän aikavälin yhteistyötä.

Kuitenkin allekirjoittamalla hoitosopimuksen vaikka suuri yritys, sinun täytyy lujasti päätettävä, kuka vastaa kustannuksista huolto-ja korjaus omaisuutta. Jos nämä kustannukset jäävät sijoittaja, se voi merkittävästi vähentää tuotto investointeja.

Sijoittajan on tutkimuksen kohde investointien ja olosuhteet, joissa hän toimii. Vaikka tämä tavallaan koskee yleensä määrätään, vähintään kuukausittain tuotto, ei hotelli ei ole immuuni markkinavoimat. Jälkeen shokki 11. syyskuuta 2001 American investment company vaihtoi sen huomion pois kaikkein ”kuuma” esineitä keskellä maailman pääkaupungeissa (new YORK, Lontoo, Pariisi) vähemmän muodikas hotelli maakunnassa (Halifax, Glasgow, Gloucester). On tärkeää ottaa huomioon vuodenaikojen tekijä — hotellit, suuntautunut virkistys-ja vapaa-ajan, tyhjäkäynti ”off season”, kun taas hotellit että tervetuloa liikematkailijoille, on vakaat tulot koko vuoden (tämä selittää kannattavuus investoinnit Länsi-Euroopan maat).

Jos sijoittaja haluaa myydä hotel apartments, se voi olla haasteena löytää uusi ostaja. Ilmeisin ehdokas hankinnan kohde on hotelli operaattori, mutta hän ostaa vain alennettuun hintaan tai ilman huomioon-arvo kasvua. Lisäksi hotelli huone voimavarana rasittaa kanssa paljon ehdot omistus-sopimuksen nojalla, joka ei sovellu yksittäinen sijoittaja, mutta ei välttämättä sovi toiselle.

Lopulta, aikaisintaan sijoittaja huoneessa ruuhka-kausi ei ole hyödyllistä joko hotellin tai sijoittaja, koska se vähentää tuotto investointeja, joten pääsääntöisesti rahastoyhtiö edellyttää vuokrata hänen huoneisto vuokrattavana koko ajan sopimuksen tai asettaa raja-arvo, kun asuinpaikka sijoittajan oma huone.

Plussat	Miinukset
alhainen ”merkintä kynnys”	Riskit seisokkeja jos vaihtuva korko
toimisto suorittaa hotelli operaattori	ulkomaisen tuomioistuimen toimivalta kauppa
vakaa kannattavuus	rajallinen vaikutus markkinointi hotelli

Markkinanäkymät

Kuten osallistujat Serviced Apartments Huippukokouksessa, joka pidettiin Lontoossa vuonna 2014 sijoitusmarkkinoiden hotellihuoneissa on kasvaa nopeasti, erityisesti viimeisen kolmen vuoden aikana.

Lontoossa ei rennosti valittu keskustan huippukokous: n mukaan Savills, Lontoossa vain 1,6 huoneita on 1000 liikematkustajat, kun taas new Yorkissa ja Hong Kong 5.7 ja 5.3, vastaavasti. Siten, Lontoo on myös markkinoilla, joilla on kova kilpailu sijoittajille, mutta samaan aikaan hallussaan suuri investointimahdollisuuksia.

Älä unohda, että investointien kannattavuus hotellihuoneessa riippuu virtaus asiakkaat. Tästä näkökulmasta, vakava kilpailu-hotellin liiketoiminta on nopeasti kasvava segmentti yksityisten vuokra-asuntojen, sekä Internet-palveluiden, joka merkittävästi yksinkertaistaa vuokra kiinteistöjen ulkomailla yksityishenkilöiden ilman välikäsiä.

Mahdollisuus investoida teidän huoneet tarjoavat hotelliketjut, kuten Mandarin Oriental, Holiday Inn, Condo.

Yhteenvetona edellä, voimme muotoilla joitakin Yleisiä neuvoja sijoittajille:

• sinun täytyy huolellisesti tutkia hotelli markkinat maassa, jossa on esineitä investointeihin;
• tutkia mahdollisuutta luoda vipuvaikutusta investointeihin — se ei merkittävästi lisätä tuotto;
• multi-sivun sopimuksen vieraalla kielellä tehdä parempi lukea;
• keskitytään kolmen tai neljän tähden, ei viiden tähden ylellisyyttä jättiläiset;
• ei laiminlyödä ehdotuksia maakunnan hotellit — ne voivat olla vähemmän kannattavaa kuin Metropolitan;
• etusijalle on asetettava tavoitteet, Itävallassa, isossa-Britanniassa ja hotellit Ranska — ne ovat kuuluja luotettavuus investointeja.

Ivan Chepizhko, Tranio