L’évaluation des risques joue un rôle important dans la phase de formation de la stratégie d’investissement, un investisseur est prêt à prendre des risques, dépend en grande partie du budget, et l’attente de la rentabilité. Ainsi, si les investisseurs considèrent les futurs investissements dans l’immobilier comme низкорискованные, ils sont prêts à payer plus pour chaque dollar prévisible de revenus, ainsi réduire le taux de rentabilité. C’est que les risques suivants, le plus faible rendement.
Le risque est la probabilité de la perte résultant de modifications. Plus la probabilité que se produise un événement négatif, plus le risque. Pour les investissements dans l’immobilier les plus typiques des deux groupes de risques pays risques et les risques liés à un projet particulier.
Les instances de risques avant fait partie de la probabilité d’avantages économiques, politiques et sociaux dans le pays où se trouve l’objet immobilier.
Le niveau de risque pays, vous pouvez apprendre à partir des rapports des agences de notation ou des cabinets de conseil. Par exemple, dans le classement de The Economist Intelligence Unit le plus petit pays des risques de l’Autriche, du royaume-Uni, l’Allemagne et les etats-UNIS, les plus grands — de l’Afghanistan, de la Biélorussie, de l’Ukraine et d’autres
L’un des facteurs de risque pays — la croissance de l’inflation. La dépendance est la suivante: plus l’inflation, plus le risque. Le moins de risque représente l’inflation à moins de 5 % par an, est le plus grand de plus de 100 %. Le marché de l’immobilier est à l’abri de l’inflation risque d’autant que le prix du loyer est révisé mensuellement ou annuellement: les tarifs de location sont liés à l’indice des prix de détail, haut-parleurs reflète l’inflation. Le plus souvent, de révision des taux est élevé, plus la sensibilité de l’objet à l’inflation et plus le revenu de l’investisseur. Par exemple, les chambres d’hôtel, des boutiques, des industriels et des installations d’entreposage et d’hébergement, un logement à louer, traditionnellement considérés comme des objets sensibles à l’inflation, des bureaux et des REIT — moyenne et des terrains et des appartements, louées à bail à long terme, — bas.
Allemagne — en général, низкорисковая pays pour les investissements dans l’immobilier, mais ici il y a des régions à haut risque. En particulier, il s’agit notamment orientales de la terre
Un autre facteur économique de risque pays lié à l’instabilité de la monnaie nationale. Peu importe, augmente son taux à la baisse, tout un écart significatif par rapport représente un risque. Le plus grand danger pour les marchés se produit lorsque la hausse ou la baisse de la devise est de plus de 20 %.
Pour les matières premières économies se caractérise par un tel facteur de risque, comme la baisse des prix du pétrole. En dessous d’un prix, plus la menace de l’économie; le plus grand risque — baisse des prix des hydrocarbures de plus de 20 %. Ainsi, selon Savills, sur fond de дешевеющей de pétrole, de 2007 à 2009 d’un appartement dans la capitale de la russie a chuté de 51 %. En janvier-février 2009, les prix du pétrole ont commencé à augmenter, et le coût par mètre carré aussi allé vers le haut. En 2015, le pétrole montre une tendance négative, et le prix des logements est également à la baisse.
D’autres facteurs économiques — la baisse du PIB, la baisse des taux de production, la baisse des exportations et de la baisse du pouvoir d’achat de la population. Le risque le plus important — la réduction de chacun de ces indicateurs de plus de 10 %.
Les instances s’appliquent également socio-politiques des risques. En particulier, sur le marché de l’immobilier peut affecter négativement la croissance négative de la population, et cela est vrai non seulement pour le pays en général, mais pour un particulier de la localité, ainsi que d’une zone donnée. Par exemple, la population de l’est de l’Allemagne se déplace dans les plus développés et prospective des terres à l’ouest, par conséquent, ces derniers sont considérés comme moins risqués marchés pour les investissements dans l’immobilier, à l’exception d’une petite ville dans la région de la ruhr, qui perd de la population en raison de la pénurie d’emplois).
La situation politique a aussi une influence importante sur le comportement des investisseurs et à leur perception des risques. Selon l’étude «Транио», 17 % des personnes interrogées agents immobiliers estiment que la situation politique (à égalité avec la stabilité économique de l’) — l’une des principales raisons pour lesquelles les russophones, les acheteurs choisissent tel ou tel pays pour l’achat de l’immobilier. Ce facteur est particulièrement intense dans des pays tels que le Royaume-uni, l’Allemagne, les états-UNIS et la France.
Socio-politiques et économiques de la crise dans le pays peuvent définitivement dissuader les investisseurs du marché immobilier local
Encore un important risque pays — les changements dans la législation, qui peuvent influer sur les marchés de l’immobilier. Il peut y avoir des changements dans la législation fiscale (augmentation des taxes existantes et l’introduction de nouvelles), l’introduction de lois restrictives concernant la construction et de l’investissement, ainsi que l’introduction de restrictions sur les mouvements de capitaux.
Les risques liés au projet, peut être divisé en deux catégories:
1. Projets Added Value
Aux projets à valeur Ajoutée («la valeur ajoutée») s’appliquent de la construction et редевелопмент. Le risque de ces projets est assez élevé, mais la rentabilité est également un haut — de 14 à 25 %.
Les principaux risques liés à la construction:
Tous ces risques peuvent «manger» la rentabilité, à la suite de quoi les investisseurs seront sans profit, ou même à perte.
La construction des projets plus risqués par rapport aux baux d’entreprise
Tous ces risques poussent dans la progression proportionnellement закредитованности du promoteur, c’est que plus de crédit d’argent qu’il utilise, plus chacun de ces risques. Si le pire des scénarios, par exemple, lors de la grande закредитованности du chantier et de correction significative de la valeur peut être que le promoteur ou investisseur, resteront à perte. Expérimentés, les développeurs comptent toujours différents scénarios, et acceptables sont considérés comme tels, dans lesquelles l’investisseur va de projet, pour un gain de 15 à 20 % (le scénario classique) ou de 20 à 25 % (scénario optimiste).
Les risques du projet se manifestent avant le commencement des travaux. En particulier, il existe un risque de non-obtention du permis de construire (Permit Risk). Son essence est que dans le cas d’investissements dans des редевелопмент, travaux de réparation ou de construction à partir de zéro pour la mise en œuvre après l’achat de terres ou d’un objet, il suffit de passer d’harmonisation et d’obtenir les autorisations. Habituellement, le prix est posée le risque d’absence d’autorisation ou de ce que cela peut prendre un certain temps. Dans certains pays, les développeurs sont prêts à assumer le risque de non-obtention de l’autorisation.
Identifier les risques associés à un objet spécifique, aide à la vérification complète — Due Diligence, qui comprend quatre types d’expertise:
2. Maison de rapport d’affaires
Les pays les moins risqués, les objets, louer confortables à louer, possèdent les caractéristiques suivantes:
L’emplacement est la caractéristique la plus importante: si le bien immobilier est situé dans un bon quartier, les risques sont minimes et l’objet — liquide. Cependant, avec le risque de peut-être dû la poursuite du développement de la région, lors du choix d’un rendement de l’objet devriez vous renseigner sur le plan de la construction et de savoir si les futurs et déjà prises modification (extension du réseau de transport, l’émergence de nouvelles institutions, etc.), avec le temps, d’augmenter la capitalisation de l’objet de l’investissement, ou, au contraire, de le rétrograder, de son rendement. Par exemple, si une personne a acheté un appartement à New York avec vue sur Central park, il est a priori garanti la sécurité des pièces jointes, ainsi que des appartements avec une telle vue peu, et les nouvelles ne sera plus.
Les risques sont également de mauvais état de l’objet et le manque de technique de l’équipement. Que le pire de décisions de planification d’espace à l’intérieur du bâtiment, sécurité modernes systèmes d’ingénierie et de la qualité structurelle, en dessous de la compétitivité de l’objet sur le marché, plus son coût et de la demande de la part des locataires, et les risques ci-dessus. Bien que vieux et usés, les objets peuvent donner de bons rendements dans le moment, ils sont toujours plus de risques pour les investissements que les bâtiments en bon état.
La qualité des locataires et le type d’un contrat de location peuvent également augmenter ou de réduire les risques. L’investisseur qui n’est pas prêt à prendre le risque d’une perte de locataire, probablement investir dans un objet à long terme locations de contrats. Et inversement, lorsque le risque pour l’investisseur est acceptable, il sera considéré comme une des options de l’immobilier approprié à une fin ou à court terme bail.
Lors de la sélection des recettes de l’immobilier de la peine de prêter attention à ce, quelle est la fiabilité de locataire
Un autre risque concerne le choix du mode de financement et la poursuite de la gestion des dettes. En règle générale, plus la part du capital de la dette, plus le risque est élevé.
L’effet de levier est lorsque le coût de la dette de financement moins cher que la rentabilité du projet. L’investisseur peut négocier avec la banque afin de payer des intérêts sur le prêt, mais de verser un minimum de corps de prêt. Avec cette méthode, vous pouvez augmenter d’exploitation de la rentabilité de l’investissement. Mais cette méthode d’amélioration de la rentabilité conduit à un autre risque. Si le prix de l’objet à baisser, quand il faudra renouveler le contrat de prêt, la banque exigera proportionnellement докапитализировать de crédit et de fournir une garantie (margin call). Par conséquent, il est important de trouver le bon équilibre d’un levier de rentabilité et de risques, c’est la capacité des investisseurs professionnels.
Le capital, pris dans la dette pour de l’investissement, doit apporter des bénéfices dépassant les frais de son utilisation. Si les bénéfices de l’immobilier ci-dessous les frais de crédit, l’investisseur subit une perte, qui est la plus grande, plus la valeur de l’effet de levier.
Selon l’expert, sur le marché de l’immobilier est apparu un autre risque: parce que les taux sur les prêts en 2014-2015, dans de nombreux pays ont atteint le plus bas niveau dans l’histoire et presque sont proches de zéro, ce bout de 3 à 5 ans, ils peuvent considérablement se développer, et lorsque cela se produit, le coût de l’immobilier baisse.
Le risque est également de la gestion à distance de l’objet: l’éloignement de l’immobilier affaiblit le contrôle, c’est pourquoi la tentative de pratiquer la gestion d’un projet à l’étranger de la Russie est associée à de grands risques. Au lieu distant de l’auto-contrôle recommandé de faire appel à une entreprise spécialisée.
N’est pas moins important et le risque associé à la structuration de la transaction. Il ya une variété de schémas qui permettent d’optimiser les impôts par exemple, le prêt ou la décoration à travers une série d’entreprises. Cela augmente le rendement, mais réduit la transparence et augmente le risque de possession. L’administration fiscale ne peut pas accepter la structure de l’optimisation et de calculer les taxes et les amendes. Dans le monde augmente la transparence du système bancaire, de l’OCDE introduit des mesures de lutte contre l’érosion de la base imposable, et la Russie exige de ses résidants de payer des impôts sur les revenus obtenus à l’étranger. Tous ces changements augmentent les risques de l’excès de la structuration des objets en vue de l’optimisation fiscale. Notre recommandation pour les clients: tout d’abord, consulter des conseillers fiscaux, et, deuxièmement, ne pas exagérer avec l’optimisation, car cela pose des problèmes avec les services fiscaux dans un avenir prévisible.
Mentionnés ci-dessus définissent le principal risque — le risque de diminution de la liquidité, c’est-à réduire la capacité d’une vente rapide et sans perte de valeur et de réduire le potentiel de croissance de la capitalisation lors de positif scénarios de développement du marché. En conséquence, plus les risques mentionnés ci-dessus les points est élevé, plus la liquidité, et, en conséquence, au-dessous de départ à la rentabilité de l’objet.
Les principaux risques de l’investissement dans l’immobilier sont:
| Les instances de risques | |
| Économiques |
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| Socio-politiques |
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| Les risques d’un projet | |
| Added Value |
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| Maison de rapport d’affaires |
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Que choisir — un rendement élevé ou bas des risques dépend de l’investisseur et de sa relation à risque. Le principal problème de nombreux acheteurs—, c’est qu’ils commencent à parler avec la question «Quelle est la rentabilité?», et la première question sur le fait doit être «Quels sont les risques et comment je peux le vendre cet objet dans l’avenir?». Si l’investisseur veut obtenir une plus grande rentabilité, il doit être prêt à prendre plus de risques.
Julia Kojevnikova, «Транио»
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