Les russophones, les acheteurs les recettes de l’immobilier: une étude analytique de la Tranio (2016)

Au début de l’année 2016, la société Tranio a mené une étude analytique consacrée à la russe investisseurs, вкладывающим fonds lucratif de l’immobilier à l’étranger. C’est la cinquième grande étude Tranio.

Après la dévaluation du rouble en 2014-2015, originaires de Russie et d’autres pays de l’ex-URSS sont environ deux fois moins d’acheter des biens à l’étranger. Cependant augmenté la proportion d’acheteurs qui acquièrent de l’immobilier n’est pas pour votre propre résidence, et à l’investissement de but avant tout pour la location.

Dans son étude, nous nous sommes appuyés sur les résultats de deux sondages en ligne. Dans le premier sondage a participé 561 l’agence de l’immobilier de 37 pays, et dans le second — 153 russophones de l’acheteur, qui ont acheté récemment ou vont l’acheter lucratif de l’immobilier à l’étranger.

En premier lieu, nous avons examiné les pays les plus populaires parmi les investisseurs russes. Dans ce classement de la popularité du pays est estimé, sur la base de la requête dans le «Yandex», relatifs à l’achat de l’immobilier en 2015:

	Pays	La part des moteurs de recherche requêtes %
1	Allemagne	22,1
2	Espagne	06,5
3	États-UNIS	06,0
4	République tchèque	04,9
5	Italie	04,8
6	Royaume-uni	04,7
7	France	04,6
8	Turquie	04,3
9	La lettonie	04,0
10	Le monténégro	03,5

À la question: «si de Nombreux clients de la Russie et d’autres pays de l’ex-URSS acquièrent lucratif de l’immobilier?» 54 % des agents immobiliers ont répondu: «le Nombre de ces clients visiblement, mais faible par rapport au nombre d’acheteurs d’autres pays». C’est le plus populaire de la réponse dans la plupart des pays étudiés.

74 % des répondants ont indiqué que le nombre de transactions russophones des acheteurs a diminué après la dévaluation du rouble en 2014-2015. Toutefois, dans un nombre croissant d’investisseurs lucratif de l’immobilier. Dans la précédente enquête menée Tranio en 2013, 56 % des agents immobiliers ont noté que l’observation des acheteurs commerciaux peu ou pas du tout, et dans l’enquête de l’année 2015 d’un tel avis, seulement 27 % des personnes interrogées. La proportion de ceux qui pensent que les russes des investisseurs beaucoup, a augmenté de 44 à 73 %.

La proportion de russes des investisseurs a augmenté, surtout dans les pays où, auparavant, nos compatriotes principalement acheté un logement pour lui-même (par exemple: Espagne, Italie, France). Dans les pays qui ont toujours été populaires auprès des investisseurs (par exemple: Royaume-uni, Allemagne), leur part est restée au même niveau élevé:

Pays	Nombre de personnes interrogées ont indiqué un nombre significatif de russes des investisseurs, %
	2013	2015
La proportion de russes des investisseurs a augmenté
Espagne	37	65
Italie	32	75
France	00	50
La proportion de russes des investisseurs est restée à un niveau élevé
Royaume-uni	67	80
Allemagne	89	82

Parmi les russes des investisseurs est dominé par la réussite des entrepreneurs, ayant un actif de l’entreprise en Russie ou dans d’autres pays de l’ex-URSS. Ils ont tendance à investir dans l’immobilier, la porte n’est pas nécessairement élevé, mais un revenu stable et fiable monnaie. Les motifs principaux investisseurs sont les suivants:

• Diversifier les investissements et les protéger contre les activistes politiques et les risques économiques.
• Créer un fonds de retraite.
• Transférer l’actif des enfants de l’héritage et de veiller à leur bien-être financier.
• Obtenir un permis de séjour développée dans un pays étranger.

Généralement, les investisseurs achètent résidentielles ou commerciales à louer, et seuls quelques-uns s’intéressent à des projets de développement ou редевелопмента. La plupart des agents immobiliers (65 %) ont indiqué que pas plus de 10% des russes des investisseurs à investir dans de tels projets. De l’avis de Georges Качмазова, directeur associé Tranio, «le principal bénéfice de nos investisseurs apporte actif des affaires à la maison. Et à l’étranger, ils se comportent comme des rentiers: préfèrent un simple loyer le revenu. Ils ne veulent pas et ne savent pas s’occuper des projets à valeur ajoutée en Europe, mais avec le temps, leur compétence augmente».

Exception — en Thaïlande, le Monténégro et la république Tchèque, où 89, 75 et 63 % des agents immobiliers respectivement ont indiqué que plus de 10 % de nos compatriotes font девелопментом ou редевелопментом.

«Les russes achètent souvent génératrices de revenus de l’immobilier au même endroit, où, auparavant, ont acquis un logement pour lui-même, dit George Качмазов.— Il est tout à fait compréhensible: ils connaissent bien les caractéristiques d’alignement et axée sur le marché local. Généralement, ils passent le temps dans sa maison étrangère, et il leur est plus facile à gérer nature de l’objet, si elle est à proximité».

Les plus populaires de biens d’investissement d’immeubles d’appartements et de maisons: 63 % des répondants ont indiqué que ce type de propriété est l’un des trois les plus demandés. Se détachent particulièrement la Bulgarie, la Hongrie et le Portugal, où cette réponse est choisi 95, 89 et 86% respectivement. Au contraire, en Allemagne, en Italie et au royaume-Uni cette réponse n’est pas le plus populaire (37, 36 et 27%, respectivement).

Le deuxième option d’hôtel, il a été choisi de 34% des agents immobiliers. Les hôtels sont particulièrement appréciés en Autriche (78 %). La majorité des répondants (62 % de ceux qui ont souligné les hôtels) ont noté que les russes des investisseurs plutôt gèrent eux-mêmes leurs hôtels, de chargent de leur société de gestion. Cependant, dans les différents pays, il y a une différence importante: par exemple, en Bulgarie et au royaume-Uni 100 % des participants au sondage ont répondu que les investisseurs utilisent les services de sociétés de gestion, et en Allemagne et en Autriche, cette option a 71 % de réponses. Au contraire, en Italie et en Turquie, tous les répondants ont indiqué que les investisseurs gèrent pour les hôtels.

Un autre réclamé type de propriété — les cultures de rente à la maison (ils ont noté 16 % des personnes interrogées), en particulier dans la république Tchèque, les états-UNIS et de l’Allemagne (57, 43 et 42 % respectivement).

D’autres types d’investissement immobilier représente une faible proportion de réponses, bien que leur popularité est perceptible dans certains pays:

Type de bien	Pays (entre parenthèses le nombre de répondants %)
La rue des boutiques	Le Royaume-Uni (60), France (36), L’Autriche (33), La Lettonie (33)
Des cafés et des restaurants	Espagne (29), Le Portugal (29), Royaume-Uni (27)
Les supermarchés	Allemagne (32), L’Espagne (16), Royaume-Uni (7)
Les espaces de bureaux	Royaume-uni (33)
Logement pour les étudiants	Autriche (22), La Grèce (17)
Logement pour les retraités	Bulgarie (16)

Le coût moyen résidentiel de la rentabilité de l’immobilier est de 200 milliers d’euros, de l’immobilier commercial — 1,2 millions d’euros, alors que les budgets varient considérablement selon les pays et le type de l’immobilier. Le sondage acheteurs montre que les transactions sont conclues sur un montant en moyenne 1,7 fois plus cher du budget, que les acheteurs soient conformes à l’origine.

Entre l’appel du client et de la fermeture de la transaction au moyen de 4-5 mois, bien que les délais sont très variables:

La durée moyenne d’une transaction	Pays
Jusqu’à 4 mois	La Thaïlande, La Hongrie, La Lettonie, La Turquie, La Grèce, Le Monténégro, La Bulgarie, Le Portugal, La République Tchèque
Environ 5 mois	Allemagne, Espagne, Italie, états-UNIS
Plus de 6 mois	France, Autriche, Royaume-Uni

Les investisseurs adhèrent à des attentes de rendement. De l’enquête sur les agents immobiliers, il faut que de l’immobilier résidentiel dans la moyenne, sont en attente de rendement de 5,7 % par an, des ventes de 6,9 %. Mais l’enquête acheteurs indique que le rendement réel des installations résidentielles s’avère en moyenne de 4,3 %, et le commerce — 5,6 %.

D’ailleurs, les attentes de la rentabilité de nos compatriotes, avec le temps, s’approchent des indices réels. Le sondage de l’année 2013 a montré qu’alors les acheteurs de l’immobilier résidentiel, en moyenne, en comptant sur les taux de rendement de 6 à 7% par an et commerciale — 8-9 %.

La question «est-ce que Beaucoup d’acheteurs prennent le crédit à l’achat de l’immobilier commercial?» démontre aussi sensiblement des résultats différents dans les différents pays. En France, au royaume-Uni et en Autriche, la proportion des acheteurs particulièrement élevé (43, 50 et 57 % respectivement). D’autre part, dans de nombreux pays (par exemple, en Thaïlande, en Grèce et en Hongrie) русскоязычному l’acheteur est presque impossible d’obtenir un prêt hypothécaire, et est relié à cette grande proportion de réponses «de Ces clients un peu ou pas du tout».

Dans les cas où les russophones les investisseurs prennent de crédit, un ratio d’endettement de la valeur de l’objet en moyenne de 40 à 50% ou presque ne varie dans les différents pays.

Si, en 2013, seulement 10 % des agents immobiliers ont noté que la plupart des acheteurs commerciaux officialise le prêt, puis en 2015 pour ces réponses constituent 27 %. De l’avis de Georges Качмазова, l’intérêt croissant des prêts hypothécaires s’explique par le fait que «d’une part, après la crise, les investisseurs sont devenus moins propre argent. Mais, d’autre part, les investisseurs deviennent компетентнее et comprennent mieux que correctement décorée de crédit permet d’optimiser la fiscalité et améliore le rendement de l’investissement. En outre, il emprunté de l’argent bon marché est aussi un plus en faveur de l’hypothèque».

Nous avons constaté que le traitement des prêts, en moyenne, augmente la durée de la transaction sur 33 jours, bien que dans les différents pays et de différentes manières: par exemple, en Espagne, d’une transaction impliquant un prêt ferment en moyenne 21 jours de plus, et en Autriche — 48 jours.

Des fonds pour l’achat immobilier est le plus souvent proviennent de la Russie, comme le soulignent 73 % des agents immobiliers. Cependant, d’autres options sont alloués dans chaque pays:

Source de recettes	Le nombre de les répondants, %	Remarquables du pays (entre parenthèses le nombre de répondants %)
La russie	73	La Grèce (100), La Turquie (92), Le Monténégro (92), La Bulgarie (91)
Offshore de la zone	28	États-UNIS (67), Royaume-uni (57)
Les pays européens	24	Autriche (67)
Les pays de l’ex-URSS, à l’exception de la Russie	13	République Tchèque (43), La Turquie (31), La Bulgarie (24)

Plus de la moitié des acheteurs (52 %) ont indiqué qu’ils ne voulaient pas à l’avenir de vendre des biens immobiliers, et l’intention de quitter ses soi-même et par la suite transmettre en héritage. De ceux qui ont l’intention de vendre l’objet, 55 % comptent le faire environ 10 ans après l’achat, de 35% au bout de 5 ans et seulement 3 % après 3 ans.

Entre-temps, selon une enquête de l’année 2013, 40 % des investisseurs qui envisagent de vendre leur lucratif de l’immobilier résidentiel, allaient se faire dans un délai de 2-3 ans. Par conséquent, si, auparavant, les investisseurs ont cherché à спекулятивному profit, maintenant les plus intéressés à la préservation du capital. George Качмазов note que «cette tendance est étroitement liée au fait que les investisseurs réduisent les exigences de rendement en faveur de la réduction des risques et de la fiabilité à long terme».

En réponse à la question: «Quelles sont les principales difficultés du travail avec les acheteurs russes недвжимости?», la plupart des agents immobiliers (52 %) ont souligné les attentes de rendement, et à la deuxième place нерасторопность (36 %). La distribution des réponses à cette question est indiqué dans le tableau suivant:

La difficulté du travail avec les acheteurs russes	Le nombre de les répondants, %	Remarquables du pays (entre parenthèses le nombre de répondants %)
Les attentes de rendement	52	Le Royaume-Uni (73), L’Allemagne (68), L’Autriche (67)
Нерасторопность, les atermoiements de la transaction	36	République Tchèque (75), Royaume-Uni (73)
Le refus de suivre les procédures habituelles de la conduite de la transaction	25	Thaïlande (56)
Le problème avec la confirmation de fonds	23	Espagne (43)
L’incompétence en matière de l’investissement immobilier	22	États-UNIS (57)
La barrière de la langue	06	Grèce (27), La Turquie (17)

Les acheteurs soulignent que le plus grand problème est de trouver l’objet: cette option est indiqué 64% des participants à l’enquête. À la deuxième place de la réponse: «Structurer la transaction, optimiser la fiscalité» (18 %).

Selon les prévisions de Georges Качмазова, en 2016, le nombre de russophones acheteurs à l’étranger sera réduit de 20 à 30 %. Lors de cette 30-40 % augmenter le nombre de nos compatriotes désireux de vendre leur logement à l’étranger en raison du coût élevé de contenu. Mais 20 à 30 % augmenter le nombre d’acheteurs russes recettes de l’immobilier.

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