L’investissement à l’étranger: comment choisir la propriété commerciale

Dans quel immobilier à l’étranger à investir dans l’hôtel, magasin ou un centre commercial? La réponse à cette question dépend fortement de la stratégie et du budget que l’investisseur est prêt à consacrer à l’achat. Tranio raconte, quels objets il est préférable de choisir pour différentes quantités de l’investissement.

Types de biens commerciaux et de leurs paramètres
Les données Tranio (moyennes les indicateurs recommandés)*

Types de objets	Le rendement, % par an	Durée le traité location	Avantages	Inconvénients
De 300 milliers d’euros
Appartement (location)	5-7	De 1 jours	Grande liquidité; comparativement à long terme de la location — dessus de la rentabilité et pas de problème avec l’expulsion des locataires; plus de potentiel de hausse des loyers	Les risques de gestion et les temps d’arrêt; sur le rapport à long terme — plus rapide de l’usure
L’appartement (location à long terme)	2-3	De 1 an	Grande liquidité; la forte demande de la part des locataires, stable, même pendant la crise	Les risques de gestion et les temps d’arrêt; les problèmes avec l’expulsion des locataires
Maison étudiante	4-6	À partir de 6 mois	La forte demande de la part des locataires	Par rapport à des appartements — dessous de la liquidité, il est difficile de recycler
De 2,5 millions d’euros
Profitables à la maison	3-5	De 1 an	Grande liquidité, le potentiel de croissance de la capitalisation	Rendement faible, un grand nombre de locataires, les problèmes d’expulsion, a besoin de la société de gestion
La rue des boutiques	3-4	3-10 ans	Grande liquidité, le potentiel de croissance de la capitalisation	Rendement faible
Les supermarchés	5-6,5	12-15 ans	Les taux de rendement élevé des contrats	Le plus proche de la date d’expiration du contrat, le plus faible de la liquidité
De 10 millions d’euros
Maison de retraite	5-6,5	20-25 ans	La croissance du nombre de retraités, les prolongations de contrat (s)	Difficile de recycler
Centres commerciaux	4-6	5-15 ans	Les taux de rendement élevé	Les risques de gestion, avec un grand nombre de locataires
Hôtels	4-6	10-20 ans	Les taux de rendement élevé	Difficile de recycler

* La moyenne pour les objets:

• dans défavorisées des grandes villes européennes;
• de nouveaux objets ou après réparation;
• location de contrats au début de la période de validité.

Budget de 300 mille jusqu’à 2,5 millions d’euros

Si vous êtes prêt à investir dans l’immobilier de 300 mille jusqu’à 2,5 millions d’euros, Tranio recommande d’acheter des appartements ou des appartements pour les étudiants.

Les investisseurs avec un budget de 500 à 600 milliers d’euros veulent souvent acheter un classique de la propriété commerciale, par exemple, commerciale ou de bureaux. Toutefois, ces fonds ne sont pas suffisants pour l’acquisition de la qualité d’un objet de ce type. Dans ce cas, la qualité, nous comprenons les bas risques d’actif: l’emplacement, la taille, la fiabilité du locataire, la durée et les conditions du contrat de location. Ainsi, les investisseurs, nous vous recommandons de l’immobilier résidentiel pour la location. Oui, la rentabilité d’un tel investissement sera plus faible, mais la liquidité, de la fiabilité et de la croissance de la capitalisation à long terme ci-dessus. En outre, une telle propriété peut utiliser à des fins personnelles.

Anna Курьянович

Consultant senior sur les investissements

Appartement pour la location à long terme

Parmi les avantages de la location à long terme — une demande stable et la forte liquidité de l’objet, mais avec ces investissements il y a un risque que le locataire cesse de payer, et il sera difficile de les expulser.

Pour louer les mieux adaptés à une ou deux chambres de l’appartement dans l’une des villes européennes, dans le quartier, le quartier de la classe moyenne. Vous pouvez également naviguer sur les étudiants et de choisir un appartement près de la grande université ou de tenir compte de la demande des employés de bureaux et d’acheter un logement à proximité du quartier des affaires.

Le rendement dans le cas d’un bail à long terme est d’environ 2-3 %. Les investisseurs qui ne sont pas prêts à gérer vous-même, la peine d’engager une société de gestion une commission dont environ 5 à 15 %. Les contrats de location sont généralement conclues sur un an, renouvelable.

Appartement pour la location à court terme

La location à court terme plus rentable à long terme le fait que le rendement d’un tel objet ci-dessus (5-7 %) et pas de problème avec l’expulsion des locataires. Cependant, il existe un risque de temps d’arrêt, et à court terme lors de la location d’un appartement plus vite que le long terme.

Acheter un appartement pour le dépôt de l’appartement de la peine dans les endroits touristiques. Ce faisant, il est préférable de choisir les grandes villes, la demande qui ne dépend pas de la saisonnalité, et vous pouvez alors mettre l’accent non seulement sur les touristes, mais aussi sur les hommes d’affaires, voyageurs en mission et sur les patients des cliniques dans ce cas, de préférence un logement près des quartiers ou, respectivement, à proximité des cliniques universitaires.

La location à court terme apporte une plus grande rentabilité comparativement à long terme, et dans ce cas pas de problème avec l’expulsion des locataires

La location à court terme implique la remise à la journée, la наделю ou quelques mois. Remettre le logement à louer, vous pouvez, par exemple, par le populaire service Airbnb. Si l’investisseur n’est pas prêt à plonger dans l’entreprise et de pratiquer le management de l’objet pour vous peut-être besoin de l’aide de la société de gestion, la commission de laquelle (en fonction de la ville, de l’expérience et un ensemble de services) est de 15 à 30 % du montant de la location. Étranger à l’investisseur dans tous les cas, vous avez besoin d’une assistance dans la gestion et la commande Tranio est à votre disposition. Nous vous proposons la gestion des appartements, сданными à louer, et garantissons un lettré de la gestion et de la rentabilité à 5-7 %.

Appartement étudiant

Un appartement étudiant à côté d’une bonne université, qui est un excellent investissement, car l’investisseur sera fourni un flux constant de clients pour les années à venir, la rentabilité de ces objets ci-dessus, que les appartements. L’inconvénient est que les logements pour étudiants spécialisés complexes s’use plus vite, que les appartements à louer confortables location à long terme. De même, un appartement étudiant plus difficile à vendre, parce qu’ils sont conçus pour un public spécifique, et l’investisseur ne peut pas les utiliser pour votre propre résidence. Mais par rapport à la non-immobiliers d’étudiants, les appartements présentent une liquidité élevée.

Acheter un appartement étudiant favorable au royaume-Uni et de l’Allemagne. Ces marchés sont fiables et présentent une forte demande de la part des étudiants locaux et internationaux. Pour bien choisir une ville pour investir dans une résidence étudiante de logements, besoin de prêter attention à la présence à proximité d’un ou de plusieurs populaires auprès des étudiants de l’enseignement, ainsi que sur l’absence d’une offre excédentaire sur le marché local de la location, où les étudiants, l’appartement peut rivaliser avec un grand nombre d’appartements disponibles, et sur les rendements de l’incidence du faible niveau des loyers.

«Le taux de rendement moyen des logements de 4 à 6 %. Ce taux dépend de la grande université se trouve juste à côté de loin de l’université se trouvent les appartements et combien ils sont de qualité et modernes. En conséquence, plus la qualité est élevée, plus faible est le risque et le rendement», explique George Качмазов, directeur associé de la Tranio.

Le contrat de location est généralement d’une année civile ou d’une année académique.

Budget de 2,5 millions à 10 millions d’euros

Les acheteurs avec un budget de 2,5 millions à 10 millions d’euros Tranio conseille d’acquérir des objets de format street-retail ou des supermarchés. Pour ce budget sont également profitables à la maison, mais les investissements dans des objets tels vaut la peine de faire seulement ce qui est prêt à plonger dans la gestion et, périodiquement, de résoudre les problèmes des habitants.

L’investisseur avec un budget de 10 millions d’euros de mieux considérée comme un objet pour les investissements de l’immobilier commercial. Souvent, les clients avec un tel budget intéressés par l’achat d’un petit hôtel, mais nous ne recommandons pas de considérer cette option si vous visez des revenus passifs et ne sont pas prêts à être pleinement impliqués dans la gestion de l’entreprise. En dehors du temps, de l’hôtellerie et nécessite une certaine expérience.

Anna Курьянович

Consultant senior sur les investissements

Profitables à la maison

Les cultures de rente à la maison sont une grande liquidité, mais, comme dans le cas des appartements séparés, des habitants est souvent difficile de les expulser, car en Europe, leurs droits sont protégés par la loi.

La principale difficulté des maisons de rapport un grand nombre de locataires et de la forte probabilité de la survenance de questions ou de problèmes qui nécessitent des temps de la décision. Par conséquent, l’investisseur nécessairement besoin de l’aide de la société de gestion.

Immeubles en vaut choisir sur les marchés où la location d’un logement stable est en demande, par exemple, à Berlin, où environ 85% des habitants — locataires. Est de se concentrer sur la ville développés, le marché du travail: si il y a un travail, il ya des locataires et, par conséquent, vous pouvez être assuré de la demande de logement et de revenu stable. En Allemagne, à ces villes sont Berlin, Hambourg, Düsseldorf, Cologne et Munich, en Autriche — Vienne.

Il est important de prêter attention non seulement sur les caractéristiques de la ville et à la région: il est rentable d’acheter rentable là où le loyer et la demande de biens sont à la hausse, le nombre d’habitants augmente et de planification de grands projets d’infrastructures.

Prix de location de rendement des immeubles est en moyenne de 3 à 5 %. Comme dans le cas des appartements séparés, le contrat de location est généralement d’un an avec possibilité de prolongation.

Street-retail

Street-retail — c’est un de petites boutiques, cafés et restaurants, situés sur les premiers étages des maisons d’habitation. Ce format est une solution typique pour la construction sur les rues des grandes villes. Les locaux de rue du commerce de détail sont d’une grande liquidité, mais à faible rendement. Souvent, en Europe, n’est pas le premier étage séparément, et le bâtiment en entier. Par conséquent, ces objets, en particulier dans les bons endroits, un peu.

Selon Anne Курьянович, principaux indicateurs de la liquidité de ces objets — l’emplacement de la rue à un intense trafic piétonnier et à proximité des transports publics, ainsi que l’aspect attrayant et la commodité pour les visiteurs (des vitrines de fenêtres, entrée séparée de la rue, etc.).

Le rendement format de l’objet street-retail est en moyenne de 3 à 4 %, mais dans les grandes rues commerçantes connues (par exemple, d’Oxford street à Londres ou le Passeig de Gracia à Barcelone), elle peut être en dessous de 3 %.

Contrairement à d’autres types de biens immobiliers, de location les contrats de objets de rue du commerce de détail sont généralement de courte de 3 à 5 ans, mais cela est compensé par la forte demande de la part des locataires. Dans certains pays, par exemple en Espagne, distribué des contrats de 10 ans.

Il est recommandé d’acheter un tel objet, qui crée moins de problèmes lors de la possession — низкорискованный, dans un bon emplacement, avec un système fiable de l’entreprise locataire, baux à long terme de contrat. Il est souhaitable que le maximum des coûts d’exploitation portait le locataire

Les supermarchés

«C’est l’un des plus recherchés après les formats d’investissement pour les investisseurs internationaux. Sa popularité est due à la simplicité de la commande, un faible risque et à rendement élevé. Mais il ya des inconvénients: le plus proche de la fin du bail, le plus faible de la liquidité et au-dessus de rabais sur la vente. Un facteur clé de la réduction du risque est un bon emplacement», explique Georges Качмазов.

Il est plus avantageux d’acheter des supermarchés dans les zones urbaines avec l’augmentation de la population, à la proximité d’autres points de vente, magnétiques des locataires, à proximité des transports publics et des voies de transport.

Le rendement des supermarchés est de 5-6,5 %. De location les contrats de tels objets longs — habituellement, ils sont à 15 ans.

De plus, la mesure de l’investisseur vous souhaitez participer à la gestion commerciale d’un objet dépend du type de location. Plus pratique pour le propriétaire un contrat de type NNN lease (triple net lease): le propriétaire prend au locataire des frais «jamais deux sans trois», c’est-à-dire sans déduction de l’impôt, l’assurance et les coûts d’entretien (ces dépenses sur le traité de charge du locataire).

Un budget de plus de 10 millions d’euros

Avec plus de 10 millions d’euros Tranio recommande d’investir dans des maisons de retraite. En cas de grands budgets, vous pouvez également investir dans des centres commerciaux et des hôtels, mais ces objets difficiles à gérer. De même, pour l’achat de grands et de qualité des hôtels et des centres commerciaux nécessitent un investissement de 30 à 100 millions d’euros.

Maison de retraite

Maison de retraite — prospective de l’option pour l’investissement, car en Europe, un nombre croissant de personnes âgées (selon les projections d’Eurostat, d’ici à 2040, la part des personnes âgées de plus de 65 ans s’élèvera à plus d’un quart de la population de l’Europe), et de plus en plus de retraités ont besoin d’un logement. Le principal inconvénient de l’objet (comme dans le cas des étudiants complexes) — la complexité de requalification.

Complexes pour les personnes âgées vaut la peine de chercher en Autriche, le royaume-Uni, de l’Allemagne, des états-UNIS ou de la France, dans les grandes ou moyennes villes et de leurs environs. Il convient de prêter attention sur la situation démographique — combien de retraités seront dans la région en terme de 10 à 30 ans (ces données peuvent être obtenues dans le cadre des processus de « Due Diligence »), et si, dans le comté d’organismes de services, les hôpitaux et les centres de réadaptation, si bien développé les infrastructures de transport.

Des maisons de qualité des personnes âgées en Europe, il faut généralement à long terme (en moyenne 20 ans) durs des contrats. Rendement locatif de 5 à 6,5 %.

Centres commerciaux

Selon Georges Качмазова, centres commerciaux est un investissement à cause du grand nombre de locataires. En outre, le format de commerce est en constante évolution, et il arrive souvent que vend de vieux, vous et non fonctionnelles centres commerciaux. Непрофессиональному l’investisseur facilement tomber dans le piège et acheter неперспективный l’objet. «Ce type d’investissement est plutôt adaptée pour les investisseurs avec un professionnel de la gestion de l’équipe, les coûts que paie à de grands volumes de chiffre d’affaires. À mon avis, d’investir dans des centres commerciaux vaut la peine si vous disposez de plus de 30 millions d’euros», estime Georges Качмазов.

Lors de la sélection d’un centre commercial, il faut faire attention sur le pouvoir d’achat de la population dans la région, la disponibilité de l’infrastructure et réseau de transport.

«Important nombre de locataires, des locataires-aimants (généralement des marques de renom, par exemple, Zara, Nike, etc.), des food-courts, la durée de la location de contrats, le nombre d’acheteurs résidant autour de la démographie de la ville, l’état technique de l’objet et conforme aux dernières exigences techniques de ces bâtiments, le nombre de concurrents dans le comté, et ce, depuis combien de temps les locataires retirent de l’objet et quelle est la probabilité de l’apparition de nouveaux objets similaires d’à côté», dit George Качмазов.

Recommandés pour les locataires — les magasins d’alimentation, magasins d’électronique, de produits textiles, ainsi qu’un café. De plus, dans un centre commercial de marques connues, mieux c’est pour une entreprise, comme la très populaire auprès des visiteurs de marque à attirer de nouveaux clients et donc augmentent les revenus des locataires et augmenter les taux de location pour les investisseurs. Les contrats de location sont généralement de 5 à 15 ans. Le rendement des centres commerciaux est en moyenne de 4 à 6 %.

Un grand nombre de locataires de la complexité de gestion

Hôtels

Le marché hôtelier est très hétérogène, et de rencontrer différents selon le profil et le niveau de risque des actifs. «Il est difficile d’acheter de qualité et de liquide de l’objet avec un budget de l’ordre de 10-15 milliards d’euros: il ya un risque que l’hôtel est situé dans un endroit recherché de la place et gérée par les petits de l’opérateur, qui peut, à un certain moment de déménager. Si un tel scénario, trouver un autre locataire sera extrêmement difficile. Nous recommandons de ne pas le considérer comme un objet pour l’investissement des petits hôtels: le plus probable, il sera lié à la petite (et, par conséquent, risqué) de l’opérateur, qui «mange» la rentabilité. Au même petits hôtels le plus souvent impliquent le personnel laborieuse à la gestion de l’entreprise. Bon, les grands hôtels connus avec les sociétés de gestion, situés dans le centre des grandes villes européennes, d’une valeur de 50 millions de dollars et donnent un faible taux de retour (environ 4 %), de sorte que sont évalués marché comme низкорискованные et négociables. Entre autres, c’est encore et prestigieux pour le propriétaire de l’actif», dit George Качмазов.

L’idéal est de choisir les hôtels de grandes villes, qui ne dépendent pas de la demande saisonnière, avec un grand flux touristique. En dehors de l’emplacement d’un objet, vous devez prêter attention à l’état d’hôtel, le temps de la dernière rénovation, de l’évaluation et des commentaires sur Booking.com, la dynamique de séjour des touristes dans l’emplacement, la saisonnalité de la demande, la compétitivité des hôtels sur le marché, ainsi que d’un spa et des salles de conférence.

Les contrats avec les opérateurs sont de 10 à 20 ans et peuvent être de deux types: le contrat de bail ou un contrat de gestion. Dans le premier cas, pour le propriétaire, cela signifie avoir fixe le loyer, et dans le deuxième pourcentage de chiffre d’affaires. Le rendement dans le cas du traité sur la gestion peut être plus, mais il dépend toujours d’un résultat financier de l’opérateur. La rentabilité de la location pour les grandes villes et les capitales se trouve au niveau de 4-6 %.

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Lors de la planification de l’achat de rendement de l’objet à l’étranger vous devez tenir compte de nombreux facteurs et de calculer à chaque étape, donc il vaut mieux faire confiance à des professionnels avec une grande expérience et une bonne connaissance du marché. Contactez les chefs de Tranio, et ils vous conseilleront sur les questions de l’achat de l’immobilier commercial à l’étranger.

Julia Kojevnikova, Tranio

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