Ruskog govornog kupci prihoda nekretnine: analitičko istraživanje Tranio (2016)

Početkom 2016 godine tvrtka Tranio provela analitička studija o govornog investitorima, вкладывающим sredstva u profitabilan nekretnine u inozemstvu. Ovo je peta veliki studija Tranio.

Nakon devalvacije rublje u 2014-2015 rodom iz Rusije i drugih zemalja bivšeg SSSR-a postali su otprilike upola manje kupuju inozemne nekretnine. Međutim povećao udio kupaca koji kupuju nekretnine nije za vlastitog stanovanja, a s investicijskim ciljem — prije svega za iznajmljivanje.

U svom istraživanju smo se oslanjali na rezultate dvije on-line ankete. U prvom istraživanju je sudjelovalo 561 agencija za nekretnine iz 37 zemalja, a u drugom — 153 ruski kupac, koji su nedavno kupili ili će kupiti profitabilan nekretnine u inozemstvu.

Prije svega, smatrali smo zemlje, najpopularniji među ruskih investitora. U ovom ljestvici popularnosti zemalja se procjenjuje na temelju udjela upita u “Yandex”, koje se odnose na kupnju komercijalnih nekretnina u 2015:

	Zemlja	Udio pretraživača upite %
1	Njemačka	22,1
2	Španjolska	06,5
3	SAD	06,0
4	Češka	04,9
5	Italija	04,8
6	Velika britanija	04,7
7	Francuska	04,6
8	Turska	04,3
9	Latvija	04,0
10	Crna gora	03,5

Na pitanje: “da li su Mnogi kupci iz Rusije i drugih zemalja bivšeg SSSR-a stječu profitabilan nekretnine?” 54 % realtors je odgovorio: “Broj takvih kupaca vidljivo, ali je malen u usporedbi s brojem kupaca iz drugih zemalja”. To je najpopularniji odgovor je u većini razmatranih zemalja.

74 % ispitanika je istakao da je broj transakcija sa ruskog govornog područja kupcima je smanjena nakon devalvacije rublje u 2014-2015. Međutim, raste broj investitora u profitabilan nekretnine. U prethodnom istraživanju, provedenom Tranio u 2013. godini, 56 % posrednika u prometu nekretninama ističu da je ruskih kupaca komercijalnih objekata ima malo ili nema uopće, a u anketi 2015 takvo mišljenje poštuje samo 27 % ispitanika. Pri tome je udio onih koji smatraju da je ruskih investitora puno, porastao je sa 44 do 73 %.

Udio ruskih investitora osobito je narasla u zemljama u kojima su nekad naši ljudi su uglavnom kupili i stan za sebe (na primjer: Španjolska, Italija, Francuska). U zemljama koje su tradicionalno bili popularni među investitorima (na primjer: velika Britanija, Njemačka), njihov udio je ostao na istoj visokoj razini:

Zemlja	Broj ispitanika, отметивших značajan broj ruskih investitora, %
	2013	2015
Udio ruskih investitora porastao
Španjolska	37	65
Italija	32	75
Francuska	00	50
Udio ruskih investitora ostala na visokoj razini
Velika britanija	67	80
Njemačka	89	82

Među ruskih investitora dominiraju uspješni poduzetnici imaju aktivno poslovanje u Rusiji i drugim zemljama bivšeg SSSR-a. Oni žele da investiraju u nekretnine, koja donosi ne nužno visoka, ali stabilan prihod u sigurnu valutu. Osnovni motivi investitora su:

• Za diverzifikaciju ulaganja i zaštititi ih od domaćih političkih i ekonomskih rizika.
• Stvoriti osobni mirovinski fond.
• Pošalji idi djeca nasljeđivanjem i osigurati njihovu financijsku dobrobit.
• Dobiti dozvolu boravka u razvijenim stranoj zemlji.

Općenito, investitori kupuju stambeni ili poslovni objekti za iznajmljivanje, i samo malo zanima projektima razvoja ili редевелопмента. Većina posrednika u prometu nekretninama (65 %) je istakao da nije više od 10 % ruskih investitora ulažu u takve projekte. Prema Jurja Качмазова, izvršni partner Tranio, “najveći profit našim investitorima donosi aktivno posao u domovini. A u inozemstvu oni se ponašaju kao рантье: radije jednostavan hire prihod. Oni još ne žele i ne znaju kako da se uključe u projekte added value u Europi, iako je s vremenom njihova stručnost raste.”

Iznimke — Tajland, crna Gora i Češka, gdje 89, 75 i 63 % realtors odnosno naveli da je više od 10 % naših sugrađana da se bave девелопментом ili редевелопментом.

“Rusi su često kupuju profitabilan nekretnine na istom mjestu gdje je ranije kupio stan za sebe— rekao je Georgij Качмазов.— To je sasvim razumljivo: oni dobro znaju značajke lokacije i vodi na lokalnom tržištu. Obično oni provode vrijeme u svom inozemnom kući, i da im je ugodnije upravljati prihodima objekta, ako se nalaze u neposrednoj blizini”.

Najpopularnije investicijski objekti — stambeni apartmani i kuće: 63 % ispitanika je istakao da je ovaj tip nekretnine ulazi u top tri najtraženija. Posebno se ističu Bugarska, Mađarska i Portugal, gdje je taj odgovor odabrali 95, 89 86 % respektivno. Naprotiv, u Njemačkoj, Italiji i velikoj Britaniji ovaj odgovor nije najpopularniji (37, 36 i 27 %, respektivno).

Drugi po popularnosti opcija — hoteli, njegova izabranica 34 % posrednika u prometu nekretninama. Hoteli su posebno traženi u Austriji (78 %). Većina ispitanika (62 % onih koji je istaknuo hoteli) istakao da je ruskog govornog investitori radije samostalno upravljaju hotelima, nego uputiti ih društvo za upravljanje. Međutim, u različitim zemljama došlo je bitna razlika: na primjer, u Bugarskoj i velikoj Britaniji, sve je 100% ispitanika je odgovorilo da investitori koriste usluge društva za upravljanje, a u Njemačkoj i Austriji na ovaj izbor pada na 71 % odgovora. Naprotiv, i u Italiji i Turskoj svi ispitanici naveli da investitori sami upravljaju hotelima.

Još jedan tvrdi vrsta nekretnine — popustljiv kuće (svoje istakao 16 % ispitanika), pogotovo u Češkoj, SAD-u i Njemačkoj (57, 43 i 42 %, respektivno).

Na druge vrste ulaganja u nekretnine iznosio je mali dio odgovora, iako njihova popularnost je primjetan u pojedinim zemljama:

Vrsta nekretnine	Zemlje (u zagradama — broj ispitanika, %)
Ulične trgovine	Velika Britanija (60), Francuska (36), Austrija (33), Latvija (33)
Kafići i restorani	Španjolska (29), Portugal (29), Velika Britanija (27)
Supermarketi	Njemačka (32), Španjolska (16), Velika Britanija (7)
Uredskog prostora	Ujedinjeno kraljevstvo (33)
Smještaj za studente	Austrija (22), Grčka (17)
Dom za umirovljenike	Bugarska (16)

Prosječna cijena stambenog prihoda nekretnine je 200 tisuća eura, komercijalnih nekretnina — 1,2 milijuna eura, iako su budžeti znatno razlikuju u zavisnosti od zemlje i vrsti nekretnine. Anketa kupaca pokazuje da transakcije su u iznosu od prosječno 1,7 puta skuplji proračuna, na koji kupci su usmjereni na početku.

Između rukovanja klijenta i zatvaranja transakcije u prosjeku prolazi 4-5 mjeseci, iako je vrijeme značajno se razlikuju u različitim zemljama:

Srednji vijek transakcije	Zemlje
Prije 4 mjeseci	Tajland, Mađarska, Latvija, Turska, Grčka, Crna Gora, Bugarska, Portugal, Republika Češka
Oko 5 mjeseci	Njemačka, Španjolska, Italija, SAD-u
Više od 6 mjeseci	Francuska, Austrija, Velika Britanija

Investitori drže visokih očekivanja prinosa. Iz ankete realtors treba, da su od stambenih nekretnina u prosjeku očekuju prinos od 5,7 % godišnje, od komercijalnih — 6,9 %. Međutim, ankete kupaca pokazuje da je pravi povratak stambenih objekata ispada u prosjeku 4,3 %, dok su komercijalne — 5,6 %.

Međutim, očekivanja prinosa naših sugrađana s vremenom se približavaju realnim pokazateljima. Anketa 2013 godine pokazao da je, kada kupci stambenih nekretnina u prosjeku računati na prinos od 6-7 % godišnje, a komercijalno — na 8-9 %.

Pitanje “kako Mnogi kupci uzeti kredit za kupnju komercijalnih nekretnina?” i pokazuje značajno različite rezultate u različitim zemljama. U Francuskoj, velikoj Britaniji i Austriji udio takvih kupaca je posebno velika (43, 50 i 57 %, respektivno). S druge strane, u mnogim zemljama (npr. u Tajlandu, Grčkoj i Mađarskoj) rusko-govori kupcu je gotovo nemoguće dobiti hipoteku, i s tim povezana veliki udio odgovora “za Takve klijente malo ili uopće nema”.

U slučajevima kada ruskog govornog investitori uzimaju kredit, udio duga od vrijednosti objekta, u prosjeku 40-50 % i gotovo se ne razlikuje u različitim zemljama.

Ako u 2013 godini, samo 10 % posrednika u prometu nekretninama ističu da je veliki dio kupaca komercijalnih objekata priprema kredit, onda u 2015 takve odgovore čine 27 %. Prema Jurja Качмазова, rastući interes hipoteka se objašnjava činjenicom da je “s jedne strane, nakon krize, investitori postaju manje vlastitog novca. Ali, s druge strane, investitori postaju компетентнее i bolje razumiju što je pravilno dizajniran kredit pomaže optimizirati oporezivanje i povećava profitabilnost ulaganja. Osim toga, sada posuđeni novac jeftini — to je previše plus u korist hipoteka”.

Otkrili smo da je za obradu kredita u prosjeku povećava vijek transakcije na 33 dana, iako u različitim zemljama na različite načine: na primjer, u Španjolskoj transakcija koje uključuju kredita zatvaraju u prosjeku za 21 dan i duže, a u Austriji je za 48 dana.

Sredstva za kupnju nekretnina najčešće dolaze iz Rusije, kao što je navedeno od 73 % posrednika u prometu nekretninama. Međutim, druge opcije se ističu u pojedinim zemljama:

Izvor sredstava	Broj ispitanika %	Zapažene zemlje (u zagradama — broj ispitanika, %)
Rusija	73	Grčka (100), Turska (92), Crna Gora (92), Bugarska (91)
Off-shore zone	28	U SAD-u (67), velika Britanija (57)
Europske zemlje	24	Austrija (67)
Zemlje bivšeg SSSR-a, osim Rusije	13	Republika Češka (43), Turska (31), Bugarska (24)

Više od polovice kupaca (52 %) izjavilo je da ne ide u budućnosti prodati nekretnine, a planiraju ga ostaviti sebi, a kasnije naslijedila. Od onih koji namjerava prodati objekt, 55 % očekuju da je to otprilike 10 godina nakon kupnje, 35 % — preko 5 godina, a samo 3 % — preko 3 godine.

U međuvremenu, prema anketi 2013. godine, 40 % investitori planiraju prodati svoj profitabilan stambene nekretnine, idući u obaviti je u roku od 2-3 godine. Dakle, ako je prije investitori su više tražili da se спекулятивному vađenje zaradu, sada ih više zanima za očuvanje kapitala. Georgij Качмазов ističe da je “ovaj trend usko povezan s činjenicom da su investitori smanjuju zahtjeve prinosa u korist smanjenja rizika i pouzdanosti u dugoj vožnji”.

Na pitanje: “Koje su glavne teškoće s ruskim kupcima недвжимости?”, većina posrednika u prometu nekretninama (52 %) istakao visoka očekivanja prinosa, a na drugom mjestu — inertnost (36 %). Distribucija odgovora na ovo pitanje što je prikazano u tablici:

Teškoće s ruskim kupcima	Broj ispitanika %	Zapažene zemlje (u zagradama — broj ispitanika, %)
Visoka očekivanja prinosa	52	Ujedinjeno Kraljevstvo (73), Njemačka (68), Austrija (67)
Inertnost, stavljanje ponude	36	Republika Češka (75), Velika Britanija (73)
Nedostatak spremnosti na lažni slijediti popularnim postupke obavljanja transakcije	25	Tajland (56)
Problemi s potvrdom sredstava	23	Španjolska (43)
Nesposobnost u pitanjima ulaganja u nekretnine	22	U SAD-u (57)
Jezične barijere	06	Grčka (27), Turska (17)

Kupci ističu da je najveći problem pronaći odgovarajući objekt: ova opcija je ukazao 64 % sudionika ankete. Na drugom mjestu je odgovor: “Strukturiran posao, optimizirati oporezivanje” (18 %).

Prema predviđanjima Jurja Качмазова, u 2016 broj ruskih kupaca stambenih nekretnina u inozemstvu, smanjit će se za još 20-30 %. U tom slučaju, na 30-40 % povećati broj naših sugrađana koji žele prodati svoj smještaj u inozemstvu u vezi s visoka vrijednost sadržaja. No, međutim, na 20-30 % povećat će se broj ruskih kupaca prihoda nekretnina.

Comments are closed.