Ulaganja u profitabilne kuće u Francuskoj je: nabava, upravljanje, prednosti

U Francuskoj mnogi investitori radije prinosom kuće vlastitim stanova u zgradama. Među prednosti kupnje cijelih objekata — popust 10-20 %, mogućnost prodaje dijela u slučaju potrebe i uz povoljan oporezivanje.

Nizak prinos ili visoke rizike?

U Parizu i Ile-de-Франсе minimalni prag vrijednosti prinosa kuća je 2-3 milijuna eura. U pokrajini nekretnine takvog tipa mogu se kupiti za manje od 1 milijuna Profitabilnost ovisi o lokaciji objekta. Na primjer, u srcu Lille na prodaju je kuća sa prinosom od oko 5% godišnje. Više od profita (do 12 %) prinos ulaganja u zgrade na periferiji, gdje su visoki rizici zastoja. Međutim, što je manja potražnja od strane stanara, manje će prihod od preprodaje.

Lokacija	Vrsta objekta	Prodajna cijena tisuća eura	Godišnji prihod od najma, tisuća eura	Bruto prinos, %
Pariz, dc 18	Kuća na 13 od dva i tri dvosobna apartmana	3 250	114	3,51
Pariz, dc 18	Kuća na 24 jednosobni i dvosobni stan, sa dvije trgovine	6 615	275,9	4,17
Lille centar	Zgrada sa šest stanova	400	28	7
Chateauroux	Zgrada sa dva stana i jednim magazinom	215	18	8,37

Isplativo kupiti zgrade u lošem stanju. Ako investitor čini remont, onda mu je porez na dobit se dodjeljuje na povoljnim uvjetima.

Trošak kupnje

Pri kupnji cijele zgrade je trošak stjecanja manji nego prilikom kupnje pojedinačnih apartmana u različitim kućama. Najveći udio troškova predstavlja naknadu koja se plaća po stopi od 5,09 %. Kod javnog bilježnika preuzima nagradu u visini od 0,825 % od vrijednosti objekta — najmanje 411,25 eura sa svake transakcije. Pri kupnji prihoda kuće investitor ne plaća doprinose GRAĐEVINE, koje se naplaćuju od svake prodaje i kreću se od 300 do 600 eura.

Vrsta sadržaja	Zgrada u cijelosti	Tri stana u tri različite zgrade
Prodajna cijena	900 000	900 000 (3 × 300 000)
Trošak kupnje	57 500	61 200 (3 × 20 400)
Razlika	3 700

Kako obnoviti dvorac u apartmanska kuća

Mnogi investitori kupuju ogromne vile ili malog hotela kako bi obnoviti ih u stambenim zgradama za iznajmljivanje. Unaprijed se raspitati u gradskoj vijećnici, ne nalazi li se objekt na mjestu određenom u smislu korištenja zemljišta (Plan Local d ‘ Urbanisme, PLU) kao jedna od zona bez stambenim zgradama.

Prema članku L. 123-1-2 Urbanističkog zakona, opština može ograničiti broj stanova u skladu sa brojem parkirnih mjesta. Ako projekt predviđa postavljanje prostranih apartmana na male stambene prostore, vlasti mogu ponuditi investitoru stvoriti više vezovi na ograničenom području, kupiti u dugoročni zakup zemljišta iz državnog fonda ili platiti porez za nedostatak parkirališta. Iznos poreza — 14 992,90 ili 18 027,39 eura u zavisnosti od opštine.

U cjelini, na preuređenju palače u stambenim zgradama se nameće velika ograničenja u narednih predgrađa Pariza i velikim gradovima nego u manjim po veličini lokalitetima.

Cijena usluge društva za upravljanje

Pri upravljanju cijeli dom nema HOA. Sva pitanja u vezi s troškovima odlučuje vlasnik. Neki investitori preferiraju stvoriti upravni odbor od samih stanara. To je ekonomično, ali oduzima puno vremena. Mnogi vjeruju upravljanje specijaliziranim tvrtkama. Agencija u Лилле naplaćuje za svoje usluge u prosjeku 8-10 % prihoda od najma neto poreza, je banka Crédit Foncier Immobilier — 5 % (bez upravljanja radova). Komisija tvrtke Barnes u općem slučaju iznosi 5 %, ako je zajamčena najam, prihod — 7%, ukoliko investitor u vlasništvu više od pet apartmana u jednoj zgradi — 3,5–4 %. Stope Nacionalne udruge francuskih posrednika u prometu nekretninama (FNAIM) ovise o broju stanova.

Prava stanara i obveze vlasnika preprodaji

Ako je zgrada već сданное u najam, sastoji se od više od 10 stanova, stanari imaju preventivni pravo kupnje u slučaju preprodaje. Vlasnik je dužan obavijestiti svakog stanara, navodeći cijenu i uvjete transakcije. Ako je ista kuća sadrži manje od 10 stanova, stanari nemaju ekskluzivna prava na otkup.

Kod prodaje zgrade vlasnik mora osigurati kupcu sljedeće radnje tehnički pregled:

• dijagnoza energetske učinkovitosti (diagnostic de performance énergétique, DPE) — djeluje u roku od 10 godina;
• pregled na prisustvo prirodnih i tehnoloških rizika (état des risques naturels et technologiques, ERNT);
• istraživanje na dostupnost termiti, ako se zgrada nalazi u zoni opasnosti;
• potvrdu o stanju ožičenja za posljednje tri godine, ako je struja i plin održane u zgradi više od 15 godina;
• potvrda o stanju kanalizacije u posljednje tri godine, ako je voda подведена samostalno;
• ispitivanje na sadržaj olova na svim lakiranim površinama, ako je građevinska dozvola odobren prije 1. siječnja 1949. godine;
• istraživanje prisutnosti azbesta na sve zajedničke teritorije, ako je građevinska dozvola izdana prije 1. srpnja 1997.

Oni koji će prodati zgradu, a ne u cijelosti, a odvojena stana, potrebno je prvo stvoriti HOA. Međutim, prema članku L. 111-6-1 Stambene zgrade zakona, ova organizacija ne može biti stvorena, ako je zgrada непригодно za svog boravka.

Julija Кожевникова, Tranio.Ru

Prema materijalima Le premiere classe niort est