Zašto je isplativo ulagati u studentsko stanovanje u Europi

Glavni problem ruskih investitora — traženje optimalnog (u pogledu rizika i prinosa) objekt za ulaganja. Нежилая poslovni prostori obično nije dostupna običnim investitorima zbog svoje visoke cijene, tako da većina kupaca dobivaju smještaj za iznajmljivanje. Kupnja stana i dajemo u dugoročni zakup ima očite prednosti — prije svega to je jednostavnost u upravljanju, ali postoje i kontra — relativno nizak prinos (oko 3 %) i problemi s iseljenje stanara u slučaju potrebe.

Minimalna, u smislu gubitaka, put za ulaganja — studentski apartmani, neka vrsta “zlatna sredina” na tržištu nekretnina. Dobar izbor u smislu ravnoteže rizik/prinos. Istina, dok samo 5 % ruskih investitora s obzirom na ulaganje u ovaj tip nekretnine u inozemstvu dok je on već odavno smatra se jednim od najprofitabilnijih i obećavajuće.

U čemu je kvaka

2012. godine, strani investitori godišnje ulažu u studentski apartmani ne manje od 6 milijardi eura — i to računajući samo velike transakcije (skuplji 7,5 milijuna dolara). Nego atraktivan alat?

Prvo, broj studenata u svijetu raste. Prema podacima OECD-a (Organizacije za ekonomsku suradnju i razvoj), broj ljudi koji studiraju u inozemstvu, porastao je sa 2 milijuna u 2000. godini na 4,5 milijuna u 2012., a do 2025 godine njihov broj do 8 milijuna ljudi. Štoviše, rast srednje klase i povećanje broja bogatih ljudi u zemljama u razvoju gospodarstva (posebno iz Kine) također znači rast potražnje za iznajmljivanje studentski apartmana.

Veća potražnja znači da su rizici prilikom ulaganja u studentski apartmani niža nego kod ulaganja u нежилую nekretnine. Tako, na stanare ureda uvelike utječe ekonomska situacija, a studenti trebaju smještaj je uvijek, čak i u vrijeme krize.

Drugo, prinos studentski apartmana većiod prinosa običnih stanova, сдающихся u dugoročni zakup. U dobroj područjima europskih gradova student nekretnine donosi u prosjeku 4-6% godišnje, dok je uobičajena smještaj — 2-3 %. Prinosi mogu biti viši ili niži od 4-6 %, ovisno o tome koliko je veliki university nalazi se u susjedstvu, daleko li od institucije se nalaze apartmani i koliko su kvalitetne i moderne. Odnosno, što je veći kvalitet i bolje mjesto, manji rizik i veći prinos.

Treće, ulaganja u studentski apartmani odlikuje nizak prag za ulazak na tržište. Kupiti apartmani može se po cijeni od €90 000 – 100 000 ali za ulaganja u cijelu zgradu trebati €15-30 milijuna na Primjer, investitori mogu kupiti novi studentski apartmani površine od 17 do 23 m2 £70 000 – 100 000 u Liverpoolu. Prinos (bez odbitka troškova) iznosi 7 %, ili £4 900 u godinu pri kupnji studio za £70 000. Pri tome se proračun za kupnju moguće je smanjiti za pola, ako se koristi hipoteka. Nositelji velikih proračuna će biti zanimljivo i za kupnju cijelog hostela. Tako, za €14,7 milijuna možete kupiti studentski kompleks na sto apartmana u Nürnbergu. Prinos — 4,9 %, ili više od €720 000 godišnje.

Još jedan plus — pasivno upravljanje. Za poduzetnika u Rusiji stranom nekretnine — alat uštede sredstva, a ne glavni izvor prihoda, a nemaju vremena za samostalno upravljanje. Prilikom ulaganja u studentski apartmani za upravljanje, obavlja društvo za upravljanje, koje obično je developer, koji su izgradili hostel, a investitor ne mora razmišljati o rješavanju različitih problema (traži stanara, popravak i sl). Cijena usluge društva za upravljanje, — oko 10 % od najma prihod.

Sudjelovanje u соинвестировании izgradnje kompleksa apartmana u Europi za privatne investitore podrazumijeva pasivni privitke (opštim se bavi društvo za upravljanje), pri čemu se kupci ostvaruju prihod ne samo od najma, ali i od редевелопмента.

Zamke

Međutim, kao i kod ulaganja u bilo koju drugu vrstu nekretnina, ulaganja u studentski apartman ima svoje rizike. Na primjer, studentski apartmani teško (ili, radije, to je nemoguće) pretvaranje, jer se oni nalaze u specijaliziranim centrima u blizini sveučilišta, i u njima mogu živjeti samo učenici. Sami investitori ne mogu koristiti apartman za svoj boravak, kao i noćenja u njih netko tko nije student. I ako apartmani se nalaze na najpopularnijoj tržištu i potražnja na ovom faksu je pao, vlasniku će biti teško prodati objekt.

Likvidnost studentski apartmana je niža nego likvidnost konvencionalnih stanova, ali je viša nego nestambenih objekata.

Važno je shvatiti da je studentski apartmani u domovima — to nije isto što i obične stambene stanove u stambenim zgradama. Često programeri uživaju neiskustvo investitora i oglašavaju studio u stambenim zgradama u područjima u blizini sveučilišta, kao i studentski apartmani. Razlika je u tome što u dokumentima mora biti predviđeno da objekt može koristiti samo kao studentskom domu i da žive u zgradi mogu samo studenti sveučilišta.

Kao što je već spomenuto, prinos studentski apartmana iznosi 4-6 %. Ako je prodavatelj obećava visok prinos (9-10 % ili više), onda je, prije svega, ulaganja će biti povezani s dodatnim rizicima — непривлекательное lokacija i u skladu s tim niske potražnje, neučinkovito upravljanje ili ispucala zgrade. Da biste zaštitili sebe od zadnjeg rizika — niska kvaliteta objekta i njegove zastarijevanje — preporučljivo kupiti novi objekti. Najbolje je kupiti apartman na primarnom tržištu, kao i pri kupnji sekundarnog stanovanja brzo nastaju troškovi popravaka, zbog čega je smanjen prinos.

Gdje kupiti

Kupiti studentski apartmani koristan u velikoj Britaniji, Njemačkoj i Francuskoj. Ta tržišta su pouzdani i visoke potražnje od strane domaćih i stranih studenata (udio posljednjih je 10-20 % od ukupnog broja učenika). Mogućnosti za privatne ulagače na tržištima Austrije, Španjolske i Švicarske, ograničeni, jer se takvi objekti su još u fazi projektiranja скупаются korporativnih investitora — kompanije i fondove. Što se tiče SAD — od najveće tržište studentski apartmana, onda tu ponudu избыточно, potencijal rasta cijene najma je ograničen, pa čak i domaći investitori hrle na europskim tržištima u potrazi za više profitabilnih ponude.

Pri odabiru grada potrebno je obratiti pozornost na postojanje “magneta” — nalazi se u blizini popularnih fakulteta, kao i na nedostatak viška ponude na domaćem tržištu najma, gdje studentskim apartmana može napraviti konkurenciju veliki broj privatnih apartmana, a na profitabilnost negativno utjecati niska razina cijene najma.

Također je važna demografska situacija — kako raste i da će rasti broj učenika u gradu. Ako je broj učenika se ne mijenja ili smanjuje, ali pri tom grade se nove hostela i kompleksi, onda stopa biti niska, apartmani će пустовать i investicije ne donose dobit. Na primjer, u Njemačkoj je broj učenika raste gotovo posvuda, ali je grad, kao što je Jen i Грайфсвальд, gdje se broj učenika za pet godina smanjen za 10-11 %.

U velikoj Britaniji za ulaganja u studentski apartmani potencijalnih velikih sveučilišnih centara s nedovoljno ponudu smještaja kao što su Bristol, London, Oxford i Edinburgh, kao i u Manchester. U Njemačkoj imaju kapacitet gradova Bavarske (Würzburg, Nürnberg, Passau), kao i Heidelberg i Frankfurtu na Majni. U Francuskoj dobre prilike za ulaganje postoje u gradovima u Aix-en-Provence, Lille, Montpellier, Pessac, Marseille, Strasbourg.

Лайфхак za investitore — u, uključujući i prvi saznati gdje i kada će biti otvoren fakultet ili novo sveučilište, i kupiti u neposrednoj blizini apartmana.

Na primjer, krajem 2017. godine će početi izgradnja kampusa u Cardiffu, a zahvaljujući projektu lokalni sveučilište će privući 2 000 studenata iz cijelog svijeta. A do 2019, u sjevernom predgrađu Pariza, otvorit će se u Europi najveći kampus fakulteta društvenih znanosti, u kojem će raditi i učiti nastavnici i učenici iz nekoliko sveučilišta.

Širenje internet tehnologije sve veću popularnost će steći obrazovanje na daljinu, međutim, tradicionalni oblici obrazovanja će ostati u središtu pažnje učenika tijekom sljedećih desetljeća. A znači i studentski apartmani u blizini fakulteta i dalje biti popularan.

Georgij Качмазов, managing partner Tranio

Comments are closed.