Entrate e le spese degli investitori: come pianificare il budget prima di acquistare immobili commerciali
Si ritiene che la proprietà commerciale richiede grandi costi di manutenzione. Tuttavia, ci sono questi tipi di contratti di locazione, in cui i costi principali sono gli inquilini e tenendo conto delle entrate i costi di ripagare con gli interessi, anche se si dispone di un mutuo ipotecario. «Транио» racconta principali articoli di entrate e spese in possesso di strutture commerciali.
Articolo entrate e delle spese del proprietario di immobili commerciali
| I ricavi | I costi |
|---|---|
| — canone di locazione, — esterno (outdoor) la pubblicità e la pubblicità all’interno (indoor), — ammortamento — aumento del prezzo di immobili: le plusvalenze in caso di rivendita dell’oggetto. |
1. Spese una tantum per l’acquisto di immobili:
— il costo dell’immobile, 2. Spese regolari: — pagamento di un mutuo (se l’immobile acquistato a credito), |
* In molti casi queste spese vengono restituiti al proprietario attraverso la tassa di servizio, che paga l’inquilino.
Redditi: non dimenticare l’indicizzazione in affitto e ammortamento
Il proprietario della struttura commerciale riceve l’affitto per un mese (in Austria, Germania, Spagna) o per il trimestre (in Francia) in avanti. Nel regno unito, repubblica Ceca e Svizzera sono comuni come mensile e trimestrale dei pagamenti. Quando si firma un contratto con l’inquilino-in dovrete versare un deposito cauzionale di importo pagamento di tre mesi di affitto (in Spagna — due, in Svizzera — sei).
Quando la locazione di centri commerciali affitti a volte paga in percentuale con fatturato annuo (dal 3 al 10 %). Locatari (società, asportazione di almeno il 5-15 % della superficie dell’oggetto) di solito pagano meno degli altri.
In caso di lungo termine (da 10 anni) dei contratti di affitto è indicizzato annualmente in linea con l’aumento dell’inflazione nel paese. Ma, ad esempio, nella repubblica Ceca tale pratica quasi nessuno, poiché la maggior parte dei contratti è a 3 o 5 anni.
Oltre al costo per affitto locali, il proprietario di solito fa pagare con inquilino IVA per auto. Questo importo successivamente viene pagata allo stato. In alcuni casi, il padrone di casa può recuperare parte pagata l’IVA a titolo di risarcimento per i costi di riparazione o di costruzione.
«IVA, risultante da inquilini, compensa l’investitore l’IVA pagata per l’acquisto dell’oggetto. In Germania questo sistema funziona automaticamente: lo stato una volta elimina l’IVA dal valore dell’oggetto, e la tassa per i servizi di un broker e altri costi di acquisto sono compensati dalla futura affitto», dice Giorgio Качмазов, managing partner di «Транио».
Ai redditi può essere attribuita anche ammortizzazione. Questa riduzione di imponibile costo di beni immobili per conto suo potenziale di usura. Ad esempio, se la proprietà vale 10 milioni di euro, di cui 2 milioni di euro è il costo del terreno, poiché la terra non è soggetto ad usura, ammortizzato saranno 8 milioni supponendo che l’ammortamento edificio commerciale è del 2% all’anno, dal reddito imponibile un importo di ogni anno, sarà detratto 160 mila euro. Oltre a questo, dal reddito imponibile saranno detratti gli interessi sul prestito.
Costi: la cosa principale — di prescrivere condizioni favorevoli nel contratto
Le spese possono essere una tantum (il costo di un oggetto, il mutuo, le tasse per l’acquisto, la commissione broker, ecc) e regolari (i costi di manutenzione, il pagamento di un mutuo, ecc).
Spese una tantum per l’acquisto di immobili e l’esecuzione della transazione, in media circa il 10% del valore dell’oggetto. Ad essi possono essere aggiunti i costi per il servizio di riparazione e finitura di interni — l’importo dipende dallo stato dell’oggetto.
Per quanto riguarda regolari dei costi di mantenimento, poi, a seconda del tipo di contratto di locazione, l’investitore può essere parzialmente da loro rilasciato. Il più comune tipo di contratto di locazione — NNN lease, in cui il proprietario paga solo per il contenuto delle strutture portanti dell’edificio. I diritti e gli obblighi del locatario e del locatore specifica in un particolare contratto di locazione.
Spese del proprietario a seconda del tipo di contratto di locazione
| Tipo di contratto di locazione | Quali sono i costi sostenuti dal proprietario | ||
|---|---|---|---|
| Gross rent lease | Di manutenzione e di servizio | Assicurazione | Tassa di proprietà |
| N lease (Single net lease) | Di manutenzione e di servizio | Assicurazione | — |
| NN lease (Double net lease) | Di manutenzione e di servizio | — | — |
| NNN lease (Triple net lease), analogo in Germania — Dach & Fach | Solo la riparazione della facciata e del tetto di un edificio | — | — |
| Absolute NNN lease | — | — | — |
Per qualsiasi tipo di contratto di locazione spese di manutenzione, l’assicurazione e le tasse inizialmente può sopportare il proprietario, ma dopo il loro pagamento, l’importo speso può tornare ad esso in forma di servizio di raccolta, che comprende un determinato lasso di contratto le spese. Tassa pagata dall’inquilino e progettato per il proprietario potrebbe tornare speso.
In ogni paese ci sono le tipiche condizioni, per quanto riguarda i costi e le responsabilità del locatario e del locatore. Ad esempio, nel regno unito il proprietario non è quasi alcuna spesa (comune tipo di contratto di locazione absolute NNN lease), mentre in Francia si paga la riparazione, la commissione broker che si occupano di noleggio, e la tassa di proprietà (tipo di contratto di locazione — gross rent lease).
I costi degli inquilini e dei proprietari di un tipico contratti
Dati Cushman & Wakefield
| Il paese | Le spese del locatario | Le spese del padrone di casa |
|---|---|---|
| Austria | — locazione: assistenza legale — 1 % del canone annuo di locazione, l’imposta statale — 1 %, commissione di agenzia — 3 mesi di affitto; — tassa di servizio: comprende le spese condominiali, le spese di gestione, spese di pulizia, assicurazione e tassa di proprietà; — riparazione: gli spazi interni; — IVA sulle auto: 20 %. |
— riparazione: la facciata e il tetto. |
| Regno unito | — locazione: la commissione di agenzia immobiliare — 5-10 % del canone annuo di locazione, assistenza legale — circa il 5% più IVA 20 %; — tassa di servizio: comprende le utenze, l’assicurazione, i costi di gestione e tasse di proprietà; — riparazione: riparazione (completamente) e il contenuto; — assicurazione: l’inquilino paga per l’assicurazione degli interni direttamente, e per l’assicurazione di strutture esterne — attraverso la tassa di servizio; — IVA sulle auto: 20 %. |
— il padrone di casa paga per la riparazione e l’assicurazione delle strutture portanti, ma queste spese sono rimborsate attraverso la tassa di servizio. |
| Germania | — locazione: la commissione di agenzia immobiliare pari a 3-4 mesi di affitto (2-3 mesi in caso di affitto industriali e commerciali) più IVA 19 %; — tassa di servizio: comprende la tassa di proprietà, le spese e l’assicurazione; — riparazione: gli spazi interni; — IVA sulle auto: il 19 %. |
— locazione: in genere il proprietario paga una commissione di solo i deboli mercati, e questo vale solo per gli oggetti che godono di debolezza della domanda; — riparazione: sono tipici contratti di locazione Dach & Fach, in cui il padrone di casa è responsabile solo per la riparazione delle strutture portanti. |
| Spagna | — tassa di servizio: comprende le spese condominiali e la tassa di proprietà; — riparazione: gli spazi interni; — assicurazione: gli spazi interni; — IVA sulle auto: il 21 %. |
— locazione: la commissione di agenzia immobiliare 10-15 % del canone annuo di locazione + IVA 21 % (a volte la commissione paga l’inquilino); — riparazione: la facciata e il tetto; — assicurazione: la facciata e il tetto. |
| Francia | — locazione: la commissione di agenzia immobiliare a il 15% del canone annuo di locazione + IVA 20 %; — tassa di servizio: comprende le spese condominiali e di assicurazione; — riparazione: riparazione di interni; — IVA sulle auto: 20 %. |
— locazione: la commissione di agenzia immobiliare a il 15% del canone annuo di locazione + IVA 20 %; — tassa di proprietà: la quantità dipende dalla particolare della città; a volte paga l’inquilino (soprattutto se si tratta di industriali o commerciali locali); — riparazione: la facciata e il tetto. |
| Repubblica ceca | — locazione: la commissione di agenzia immobiliare 5-8 % per l’affitto di uffici e 10-15% per la locazione dei locali commerciali; — tassa di servizio: comprende le spese condominiali, le spese di gestione, le spese per la pulizia e la tassa di proprietà; — riparazione: gli spazi interni; — assicurazione: gli spazi interni e le imprese; — IVA sulle auto: il 21 %. |
— locazione: la commissione di agenzia immobiliare 7-17 % del canone annuo di locazione; — riparazione: la facciata e il tetto; — assicurazione: la facciata e il tetto. |
| Svizzera | — locazione: la commissione di agenzia immobiliare 7-15 % del canone di locazione; — tassa di servizio: comprende le utenze; — riparazione di: opere minori. |
— locazione: la commissione di agenzia immobiliare 10-15 %; — tassa di proprietà: la dimensione dipende dal cantone; — riparazione: i grandi lavori di ristrutturazione; — assicurazione: l’assicurazione dell’edificio. |
Oltre a questo, l’investitore si consiglia di prevedere una voce di spesa, come il prestito del fondatore — nel futuro vi aiuterà a ottimizzare l’imposta sul reddito della società, se l’oggetto è costruito su una persona giuridica. L’essenza di questo processo è che il fondatore ha credito per la sua azienda, che è fatta di proprietà, e quindi restituisce il debito e visualizza questi strumenti di sotto delle imposte sul reddito.
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Poiché in Europa diffusi i contratti NNN lease, per cui la maggior parte delle spese per il contenuto si trova sul cliente, il proprietario resta da pagare solo per le riparazioni di edifici e servizi del personale.
Per ridurre i costi di gestione, «Транио» raccomanda un investitore straniero:
- acquisto di immobili, già mano in affitto a contratti di tipo NNN lease;
- utilizzare il prestito per la creazione di leva finanziaria e migliorare il ritorno sul capitale investito;
- tener conto del deprezzamento e di ottenere detrazioni fiscali;
- acquistare una nuova proprietà che non richiede costi di revisione;
- emettere un prestito fondatore per l’ottimizzazione dell’imposta sul reddito.
Julia Kozhevnikova, «Транио»
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