Pirminė nekilnojamojo turto Prancūzijoje pelninga pirkti investicijų, nes kainos tokios objektai daugelyje didžiųjų miestų auga, nepaisant krizės, ir saugoti naujo būsto nuomos, galite gauti didelę mokesčių lengvatos.
Specialistai svetainės Explorimmoneuf.com sudarė reitingą geriausių prancūzijos miestų ir investicijų į būstą. Учитывались tokie veiksniai, kaip ataskaita demografinė situacija darbo rinkoje, studentų skaičius, dinamika kainų ir dalis investuotojų, вкладывающих priemonės новостройки.
Geriausias miestas investuoti Prancūzijoje 2014 metais pripažinta Nantas. Kiti privalumai šio miesto — daug naujų statybos projektų, įtekantis gyventojų, patogi vieta, šalia Atlanto побережьем. Be to, 2013 m. Nantas buvo pasirinktas vienas iš „žalių” sostinių Europoje, leidžiami viename sąraše su Стокгольмом ir Гамбургом.
Antroje vietoje po Nanto — Тулуза. Новостройки čia parduodami vidutiniškai už 3 720 eurų/m2. 2020 m. šalia вокзалом Матабьо bus pastatytas naujas modernus kvartalas. Dar vienas pliusas — per tą laiką bus пущен TGV (greitųjų traukinių), per kurį iš Тулузы iki Paryžiaus galite pasiekti vos per 3 valandas 15 min.
Į trečią строчке — Bordo. Čia statomi nauji экокварталы, облагораживают centrinę miesto dalį ir налаживают susisiekimas. Prognozuojama, kad iki 2030 m. koncentracija агломерации pasieks 1 mln žmonių. Siekiant patenkinti didėjančią gyventojų, į šį terminą mieste bus pastatyti gyvenamieji 50 tūkst. būsto vienetų. Vidutinė kaina pirminė nekilnojamojo turto Bordo — apie 4 000 eurų/m2.
Paryžius pasirodė tik septintą строчке reitingą. Iš šio miesto yra vienas didelis trūkumas — čia retai stato naują būstą. Kainos pirminė nekilnojamojo turto prancūzijos sostinėje didžiausią šalyje, jie viršija 10 600 eur/m2.
| Reitingas | Miesto | Vidutinė kaina, eur/m2 | Dinamika, % per metus |
|---|---|---|---|
| 1 | Nantas | 3 860 | 2,4 |
| 2 | Тулуза | 3 720 | 1,8 |
| 3 | Bordo | 4 000 | 20,0 |
| 4 | Lionas | 4 420 | -2,9 |
| 5 | Вийербан | 3 720 | 1,8 |
| 6 | Монпелье | 3 800 | 4,0 |
| 7 | Paryžius | 10 662 | -0,8 |
| 8 | Страбург | 3 310 | -7,1 |
| 9 | Клермон-Ферран | 3 300 | 5,8 |
| 10 | Juo | 3 250 | -5,6 |
Elena Генералова, direktorius French Riviera nekilnojamas turtas, mano, kad naujas būstas, taip pat yra naudingas pirkti visame Лазурному Kranto: „šiuo metu į Nicos įdomūs projektai yra Maison Blanche ir Villa Victoria, į Kanuose — Cannes Maria, į Cap-d’ Антиб — Paradise Cap, į Вильфранш-sur-Mer — „Eden”.
Jo žodžiais tariant, paklausa, naujas būstas Лазурного Kranto ne понижается: „Tai susiję su tuo, kad šiame regione nėra laisvos žemės pagal naujus projektus. Vyksta taškas dalis vietoje senų снесенных pastatų. Nes Лазурном Kranto daug paminklų architektūra, senieji pastatai сносят retai. Atsižvelgiant į tai, kad paklausa новостройки labai didelis: 60-80 % apartamentai parduodami per šešis mėnesius nuo pardavimo pradžios”.
Prancūzijoje perkant nekilnojamąjį turtą etape statybos ar būsto ne vyresnis nei 5 metus, kainą įsijungia PVM dydžio 20 % nuo objekto vertės.
„PVM nėra skaičiuojamas atskirai nuo rinkos kainos. Kartais PVM skaičiuojama atskirai ir mokama perkant, ir metams po įsigijimo klientas — nesvarbu, ar tai француз ar užsienietis — gauna mokesčių grąžinimas. Bet šiuo atveju kalbama tik apie pirkimo objektai yra komercinės nuomos (bail commercial). Statymas notarą perkant pirminio būsto dvigubai mažesnė, nei perkant „вторички” — 2-2,5 %. Pirkėjas moka ne paslaugos риелтора — tas gauna atlyginimą nuo statybininkas”,— sako Лара Парэнан, departamento direktorius Rytų Europos ir AS et Associés.
Pirkėjas moka mokesčius į registracijos nuosavybės teisės perėjimo (droits de mutation), kuri apskaičiuojama pagal normą 0,6 % nuo būsto vertės, atėmus PVM. Prie jos prisideda išlaidos rinkti mokesčius (frais d ‘ assiette) — 2,5 %. Be to, pirkėjas moka skirtingas išlaidas pirkti: гербовый mokestis, registracijos hipotekos (jei reikia) ir įregistruoti nuosavybės teises. Atlygis notarui — bent 1 % nuo objekto vertės. Šios papildomos administravimo išlaidos sudaro maždaug 3 %.
„Šios išlaidos daugiausia sudarytos iš mokesčių ir muitų (80 %), kitų išlaidų ir administracines sąnaudas (10 %), ir galiausiai, atlygio paties notaro (10 %). Notarinius išlaidas pirkti antrinės būsto (be išlaidų hipotekos) sudaro 7,5 % nuo buto kainos, o pirkimo apartamentus prie новостройке — 2 %. Tai yra esminis santaupomis pagal investicijų”,— pasakoja Elena Генералова.
| Pirkimo kaina | 180 000 (įskaitant PVM 20 %) |
|---|---|
| Пошлина į dizainą teisės perėjimo nuosavybės | 900 (0,6 %) |
| Notaro mokestis | 3 000 (2 %) |
| Administracinės išlaidos | 4 500 (3 %) |
| Iš viso | 188 400 |
Prancūzijoje daug programų pirkimo pirminio būsto, tarp kurių labiausiai žinomų reguliuojami įstatymais Дюфло ir Санси-Бувара. Jie numato pirkti naujus objektus ir vėliau išleisti nuoma mažiausiai devynerius metus.
| Programos | Dalyviai | Pirkimo sąlygos | Mokesčių lengvatos |
|---|---|---|---|
| Įstatymas Дюфло (loi Duflot) | Fiziniai asmenys, nuolatinio gyventojo mokesčių Prancūzijoje, laikikliai dalis į Pilietinio bendrovės operacijų su nekilnojamojo turto (Société civile immobilière, SCI) | Maksimali pirkimo kaina — 5 500 eur/m2, maksimali investicijų suma — 300 000 eurų | Mokesčių atskaitymo bauda iki 18 % nuo objekto vertės |
| Непрофессиональная nuoma меблированного būsto, klasikinis variantas (LMNP Classique) | Fiziniai asmenys, nuolatinio gyventojo Prancūzija ar jos užjūrio teritorijų | Kompleksai studentams, turistų, vyresnio amžiaus žmonės ar neįgaliesiems | Grįžti PVM ir sumažinti nusidėvėjimo iki 90 % optimizuoti mokesčio pajamos iš nuomos |
| Įstatymas Санси-Бувара apie непрофессиональной nuomos меблированного būsto (LMNP Censi-Bouvard) | Atskaitymo dydis 11 % nuo savikainą objekto neatsižvelgiant į kitų turto mokesčių, didžiausia mokesčių grąžinimas — 3 666 eurų per metus |
Galimi ir kitų mokesčių lengvatos. „Perkant новостройки vyksta atleidimas nuo mokesčio turtas per dvejus metus po statybos pabaigos. Jei lygis yra energijos taupymo pastatai aukštesni, nei numatyta statuto reikalavimų, pirkėjas gali būti visiškai arba iš dalies atleisti nuo mokesčio turtas dar trejus metus”,— sako Jelena Генералова.
Pasak Лары Парэнан, jei iš rusijos kliento nėra pajamų Prancūzijoje, jam nuleisti mokesčių nuolaidas. „Bet kai perkate aukštos kokybės į energijos kalbant apie nekilnojamojo turto (label BBC — bâtiment basse consommation) objektas nėra apmokestinamas nekilnojamojo turto (taxe foncière) per penkerius metus”,— sako ji.
Pelnas iš новостройки galite gauti ne tik saugoti, nuoma, nekilnojamojo turto, bet ir perparduoti.
„Jei jūs perkate butus į новостройке pradžioje statybos programą, dažnai dėl koreguoti kainų pavyksta sutaupyti 15-20 % per 12-18 mėnesių”,— sako Jelena Генералова.
Jei dubajuje investuotojai parduoti būstą iš karto po pirkimo, dar iki įforminimo nuosavybės teise, tai Prancūzijoje, pasak Лары Парэнан, pirminė nekilnojamojo turto verta įsigyti tik už ilgalaikį priedų.
„Perkant pirminės nekilnojamojo turto negalima tikėtis, kad trumpas ciklas — tai utopija. Išimtis sudaro tik tam tikrų atvejų, pavyzdžiui, kai sukuriamas didelis projektas visiškai naujame mieste ir parduodami daug butų: metu išleisti nekilnojamojo turto gali pakilti į kainą dėl to, kad atsirado naujas kvartalas ir ten gera gyventi. Didžiausias šuolis — tvarkos 25 %. Tačiau mažai kas iš karto nusprendžia parduoti, nes bus didelis pelno mokestis, jei pardavėjas, ten gyveno ne mažiau kaip penkerius metus. Normalus ciklas — tai 7-10 metų”,— sako Лара Парэнан.
Katerina Кожевникова, Tranio.Ru
{:ru} Сдача в аренду меблированной недвижимости во Франции Существуют три местных налога на недвижимость, которые…
{:ru} Ремонтные обязательства арендатора Квартиросъемщик имеет мало обязательств по ремонту, кроме обычного мелкого обслуживания арендуемой…
{:ru}Вообще говоря, основание для налогообложения будет зависеть от правовой/бизнес-налоговой структуры, которую вы примете для ведения…