Pajamos ir išlaidos investuotojams: kaip planuoti biudžetą prieš perkant komercinio nekilnojamojo turto
Manoma, kad komercinio nekilnojamojo turto reikalauja didelių išlaidų, turinys. Tačiau yra tokių tipų, nuomos sutartys, kai kurių pagrindines išlaidas guli ant арендаторах ir atsižvelgiant į pajamų, išlaidos atsiperka su лихвой net jei turite būsto paskolą. „Транио” pasakoja apie pagrindinius straipsnius, pajamų ir išlaidų, kai turi komerciniais objektais.
Straipsnio pajamų ir išlaidų savininkas komercinio nekilnojamojo turto
| Pajamos | Išlaidos |
|---|---|
| — nuomos mokestis, — išorinis (outdoor) skelbimai ir reklama patalpose (indoor), — amortizacija — удорожание turto: kapitalo prieaugio atveju perpardavimo objektas. |
1. Ad hoc išlaidas, kai perkant nekilnojamąjį turtą:
— kaina objektą nekilnojamojo turto, 2. Reguliarios išlaidos: — mokėjimo hipotekos (jeigu nekilnojamasis turtas nupirktas kreditą), |
* Daugeliu atvejų šios išlaidos grįžta panašiai per paslaugų mokestis, kuris mokamas nuomininkas.
Pajamos: neturėtumėte pamiršti apie indeksavimo nuomos ir pagalvėle
Savininkas komercinio objekto gauna nuomos mokestį per mėnesį (Austrijoje, Vokietijoje, Ispanijoje) arba per ketvirtį (Prancūzijoje) į priekį. Jungtinėje karalystėje, Čekijoje ir Šveicarijoje paplitęs kaip mėnesiniai, taip ir поквартальные mokesčius. Pasirašote sutartį su nuomininko imamas draudimo užstatą sumos mokėjimo trijų mėnesių nuomos (Ispanija — dviejų, Šveicarijoje — šešių).
Jei nuomos, prekybos centrų nuomos mokestis kartais yra imamas kaip procentai nuo metinio товарооборота (nuo 3 до10 %). Якорные nuomininkai (įmonės, снимающие ne mažiau kaip 5-15 % ploto objekto) paprastai moka mažiau poilsio.
Jei ilgalaikius (nuo 10 metų) sutartis nuomos mokestis kasmet indeksuojami pagal augimo, infliacijos šalyje. Bet, pavyzdžiui, Čekijoje tokios praktikos beveik nėra, nes dauguma sutarčių yra 3 arba 5 metus.
Be tikrosios užmokesčio už сдаваемые patalpos, savininkas paprastai imti su nuomininkas PVM už nuomą. Ši suma vėliau mokamas valstybei. Kai kuriais atvejais nuomininkas gali iš dalies grąžinti уплаченный PVM kaip kompensaciją už išlaidas, remonto ar statybos.
„PVM, получаемый iš nuomininkų, kompensuoja investuotojui PVM, уплаченный, kai pirkimo objekto. Vokietijoje ši sistema veikia automatiškai, jog valstybė iš karto pašalina PVM nuo vertės objektas, o mokestis, paslaugos, brokerio ir kitus mokesčius perkant kompensuojami iš būsimą nuomos mokestį”,— sako Georgijus Качмазов, vykdantysis partneris „Транио”.
Į pajamas taip pat galima priskirti pagalvėle. Sumažinti mokestinę turto vertė dėl jos galimo nusidėvėjimą. Pavyzdžiui, jei nekilnojamasis turtas vertas 10 milijonų eurų, iš kurių 2 milijonai — tai kaina, sklypo, tai, nes žemė negali būti износу, амортизироваться bus 8 mln pripažinus, kad amortizacija komercinio pastato yra 2 % per metus, tai iš mokestinę sumos kasmet bus išskaičiuoti 160 tūkst. eurų. Be to, iš налогооблагаемого bus išskaičiuoti pajamų palūkanas už paskolą.
Išlaidos: svarbiausia — прописать palankios sąlygos sutarties
Išlaidos gali būti разовыми (vertė objektas, hipotekos, turto mokesčių pirkimo komisijos emisijos ir t. t.) ir reguliariai (išlaidos, mokėjimo hipotekos ir kt).
Ad hoc išlaidų nekilnojamojo turto pirkimo ir registracijos sandorį sudaro vidutiniškai apie 10% nuo objekto vertės. Į juos gali įtraukti išlaidas pradinė remontas ir отделку patalpų — ši suma priklauso nuo objekto būklę.
Kalbant apie reguliarios išlaidos, turinys, tai, priklausomai nuo pasirinkto nuomos sutarties, investuotojas gali būti iš dalies nuo jų atleidžiamos. Labiausiai paplitęs tipas nuomos — NNN lease, kai savininkas moka tik už turinį, turint konstrukcijų pastatai. Teisės ir pareigos nuomininko ir nuomotojo оговариваются konkrečioje sutartyje nuoma.
Išlaidos savininkas, priklausomai nuo pasirinkto nuomos
| Nuomos tipas | Kokios išlaidos yra savininkas | ||
|---|---|---|---|
| Gross rent lease | Turinys ir priežiūra | Draudimas | Turto mokestis |
| N lease (Single net lease) | Turinys ir priežiūra | Draudimas | — |
| N. lease (Double net lease) | Turinys ir priežiūra | — | — |
| NNN lease (Triple net lease), panaši į Vokietijos — Dach & Fach | Tik remontas, fasado ir stogo čerpėmis dengtiems stogams, pastatų | — | — |
| Absolute NNN lease | — | — | — |
Bet iš rūšių nuomos, eksploatavimo išlaidas, draudimą ir mokesčius iš pradžių gali būti turto savininkas, tačiau po jų mokėjimo потраченная suma gali grįžti į jį kaip techninės rinkimas, kuris apima numatyti sutartis išlaidas. Aptarnavimo mokestis yra mokamas nuomininkas ir skirtas tam, kad savininkas galėtų grąžinti потраченное.
Kiekvienoje šalyje yra tipinės sąlygos, susijusios su išlaidų ir pareigų, nuomininkas ir nuomotojo. Pvz., Jungtinėje karalystėje savininkas nėra atsakingas už beveik be jokių išlaidų (paplitęs tipas nuomos absolute NNN lease), o Prancūzijoje jis moka remontas, komisija brokeriai, užsiima nuoma ir turto mokestis (tipas nuomos — gross rent lease).
Išlaidos nuomininkų ir savininkų pagal tipiškas sutartimis
Duomenys Cushman & Wakefield
| Šalis | Išlaidas nuomininkas | Nuomotojų išlaidos |
|---|---|---|
| Austrija | — nuoma: juridinis palydos — 1 % nuo metinės nuomos, valstybinis mokestis — 1 %, komisija agentūros — 3 mėnesių nuomos; — paslaugų mokestis: yra komunalinės išlaidos, komisiniai už valdymo išlaidos valymą, draudimo ir turto mokestis; — remontas: vidaus patalpų; — PVM nuoma: 20 %. |
— remontas: fasadas ir кровля. |
| Didžioji britanija | — nuoma: komisija nekilnojamojo turto agentūros — 5-10 % nuo metinės nuomos, teisės paramą — apie 5 % plius PVM 20 %; — paslaugų mokestis: apima komunalines paslaugas, draudimą, valdymo išlaidos ir turto mokestis; — remontas: remontas (visiškai), ir turinys; — draudimas: nuomininkas moka už draudimo vidaus patalpų tiesiogiai, o už draudimo išorės dizaino — per paslaugų mokestis; — PVM nuoma: 20 %. |
— nuomininkas moka už remonto ir draudimo laikančiosioms konstrukcijoms realizuoti, tačiau šios išlaidos atlyginamos per paslaugų mokestis. |
| Vokietija | — nuoma: komisija nekilnojamojo turto agentūros, dydis 3-4 mėnesių nuomos (2-3 mėnesių atveju nuomos pramonės ir prekybos patalpų) plius PVM 19 %; — paslaugų mokestis: yra turto mokestis, komunalinės išlaidos ir draudimo; — remontas: vidaus patalpų; — PVM nuoma: 19 %. |
— nuoma: paprastai savininkas moka komisinius tik silpnas rinkose, ir tai galioja tik objektai, turinčiais silpna paklausa; — remontas: būdinga sutartys nuomos Dach & Fach, kai nuomininkas yra atsakingas tik už remonto laikančiosioms konstrukcijoms realizuoti. |
| Ispanija | — paslaugų mokestis: yra komunalinės išlaidos ir turto mokestis; — remontas: vidaus patalpų; — draudimas: vidaus patalpų; — PVM nuoma: 21 %. |
— nuoma: komisija nekilnojamojo turto agentūros 10-15 % nuo metinės nuomos plius PVM 21 % (kartais komisinius moka nuomininkas); — remontas: fasadas ir кровля; — draudimas: fasadas ir кровля. |
| Prancūzija | — nuoma: komisija nekilnojamojo turto agentūra iki 15 % nuo metinės nuomos plius PVM 20 %; — paslaugų mokestis: apima komunalines išlaidas ir draudimą; — remontas: remonto, vidaus patalpų; — PVM nuoma: 20 %. |
— nuoma: komisija nekilnojamojo turto agentūra iki 15 % nuo metinės nuomos plius PVM 20 %; — turto mokestis: suma priklauso nuo konkretaus miesto; kartais moka nuomininkas (ypač jei kalbama apie pramonės ar prekybos vietose); — remontas: fasadas ir кровля. |
| Čekija | — nuoma: komisija nekilnojamojo turto agentūros 5-8 %, kai nuomos biurų ir 10-15 %, kai jūs išsinuomoti prekybos patalpų; — paslaugų mokestis: yra komunalinės išlaidos, komisiniai už valdymo išlaidos valymą ir turto mokestis; — remontas: vidaus patalpų; — draudimas: vidaus patalpų ir verslo; — PVM nuoma: 21 %. |
— nuoma: komisija nekilnojamojo turto agentūros 7-17 % nuo metinės nuomos; — remontas: fasadas ir кровля; — draudimas: fasadas ir кровля. |
| Šveicarija | — nuoma: komisija nekilnojamojo turto agentūros 7-15 % nuo nuomos; — paslaugų mokestis: yra, komunalinių paslaugų; — remontas: smulkūs darbai. |
— nuoma: komisija nekilnojamojo turto agentūros 10-15 %; — turto mokestis: dydis priklauso nuo кантона; — remontas: didelių remonto darbus; — draudimas: draudimo pastato. |
Be to, investuotojui rekomenduojama numatyti tokį straipsnį išlaidas, kaip paskolos учредителя — vėliau tai padės optimizuoti pelno mokestį įmonės, jei objektas оформлен į juridinis asmuo. Šio proceso esmė ta, kad steigėjas suteikia paskolą savo įmonei, į kurią situaciją nekilnojamojo turto, tada grąžina skolą ir rodo šios priemonės iš po pelno mokesčio.
●
Kadangi Europoje paplitęs sutartis NNN lease, dėl kurių dauguma išlaikymo išlaidos tenka арендаторе, panašiai lieka mokėti tik už kapitalinis remontas, pastatų ir paslaugos personalo.
Siekiant maksimaliai sumažinti valdymo išlaidas, „Транио” rekomenduoja иностранному investuotojui:
- pirkti nekilnojamąjį turtą, jau сданную nuoma sutartis NNN tipo lease;
- pasinaudoti paskola sukurti finansinį svertą ir padidinti pelningumą, dėl investuoto kapitalo;
- atsižvelgti į pagalvėle ir gauti mokesčių atskaitymai;
- pirkti naują nekilnojamąjį turtą, ne требующую išlaidas kapitalinis remontas;
- išduoti paskolą учредителя optimizuoti pelno mokesčio.
Katerina Кожевникова, „Транио”
Читайте также: {:lt}Nekilnojamojo turto австрийских visada už jį — перспективное investicijų kryptis
Comments are closed.