Riska faktori: no kā ir atkarīgs ienesīgums no ieguldījumiem nekustamajā īpašumā

Risku novērtēšana ir svarīga loma šajā posmā veidojot investīciju stratēģiju, jo no tā, cik investors ir gatavs uzņemties risku, lielā mērā ir atkarīgs un budžetu, un gaida ražu. Tātad, ja investori apsver nākotnes ieguldījumi nekustamajā īpašumā, kā низкорискованные, tad viņi ir gatavi maksāt vairāk par katru dolāru paredzamos ienākumus, tādējādi samazinot ienesīguma likmi. Proti, jo zemāks risks zemāks ienesīgums.

Risks ir zaudējumu iespējamība rezultātā nekādas izmaiņas. Jo vairāk iespēju, ir tā, ka notiek negatīva parādība, jo lielāks risks. Nekustamā īpašuma investīcijas visvairāk ir raksturīgas divas grupas riska apdrošinājuma riskus un riskus, kas saistīti ar konkrētu projektu.

Apdrošinājuma riskus

Uz valstu riskiem, pirms attiecas rašanās iespējamību, ekonomiskajiem, politiskajiem un sociālajiem nemieriem valstī, kurā atrodas īpašums.

Līmenis valsts risku, var uzzināt no atskaites reitingu aģentūru vai konsultāciju firmu. Piemēram, reitingā The Economist Intelligence Unit zemākās valstu riskus, Austrijā, Lielbritānijā, Vācijā un ASV, vislielākie — no Afganistānas, Baltkrievijas, Ukrainas un citas

Viens no ekonomiskajiem faktoriem valsts riska — inflācijas pieaugums. Atkarība ir tāda: jo lielāka inflācija, jo lielāks risks. Vismazākais risks ir inflācija ir mazāk nekā 5% gadā, lielākā — virs 100 %. Nekustamā īpašuma tirgus ir pasargāts no inflācijas riska to, ka nomas maksa tiek pārskatīta katru mēnesi vai katru gadu: nomas likmes ir piesaistītas indekss mazumtirdzniecības cenu dinamika kura atspoguļo inflāciju. Jo biežāk tiek pārskatītas likmes, jo lielāka jutība iebilst pret inflāciju un lielāku peļņu investoram. Piemēram, viesnīcu numuros, veikali, rūpniecības un noliktavu telpas, naktsmītnes, сдаваемое īstermiņa īrei, tradicionāli tiek uzskatīti par objektiem ar paaugstinātu jutību pret inflāciju, biroji un REIT — vidējā, un zemes gabalus un dzīvokļus, сдаваемые ilgtermiņa nomu, — zema.

Vācija — kopumā низкорисковая valsts investīcijām nekustamajā īpašumā, tomēr šeit ir reģioni ar paaugstinātu risku. It īpaši attiecas uz tām austrumu zemes

Otrs ir ekonomiskais faktors valsts riska, kas ir saistīts ar nestabilitāti nacionālās valūtas. Neatkarīgi no tā, pieaug to kursu, vai arī samazinās, jebkurš nozīmīgs novirze ir risks. Lielākā bīstamība tirgos rodas tad, kad kāpumu vai kritumu valūtas ir vairāk nekā 20 %.

Lai izejvielu ekonomiku arī ir raksturīgs tāds riska faktors, kā naftas cenu krituma. Jo zemāka ir cena, jo lielāki ir draudi ekonomikā; lielākais risks — cenu samazinājumu uz ogļūdeņraži vairāk nekā par 20 %. Tātad, saskaņā ar Savills, fona дешевеющей naftas no 2007. līdz 2009. gadam dzīvokļa krievijas galvaspilsētā samazinājās par 51 %. Janvārī un februārī 2009, naftas cenas sāka pieaugt, un kvadrātmetra cena arī gāja uz augšu. 2015. gadā naftas rāda negatīvu tendenci, un cenas arī samazinās.

Citi ekonomiskie faktori — IKP kritums, tempu samazināšanos ražošanas, eksporta kritumu un samazinās pirktspēja. Vislielākais risks — samazinājums par katru no šiem rādītājiem ir vairāk nekā 10 %.

Uz valstu attiecas arī sociāli-politiskos riskus. It īpaši nekustamo īpašumu tirgū var negatīvi ietekmēt negatīvs iedzīvotāju skaita pieaugums, turklāt tas attiecas ne tikai valstī kopumā, bet gan konkrētu apdzīvotu vietu, kā arī atsevišķa reģiona. Piemēram, austrumvācijas iedzīvotāji pārceļas uz spēcīgākās un perspektīvākās rietumu zemes, tāpēc pēdējos tiek uzskatīti par mazāk riskantiem tirgiem uz nekustamo īpašumu investīcijām (izņēmums — nelielas pilsētas Рурской jomā, kas zaudē iedzīvotājus, jo trūkst darba vietu).

Politiskā situācija ir arī būtiska ietekme uz investoru rīcību un par to uztver risku. Saskaņā ar pētījumu “Транио”, 17 % aptaujāto realtors uzskata, ka politiskā situācija (kopā ar ekonomisko stabilitāti) — ir viens no galvenajiem iemesliem, kādēļ krievvalodīgie pircēji izvēlas vienu vai otru valsti, lai iegādātos nekustamo īpašumu. Šis faktors ir īpaši izteikts tādās valstīs, kā Lielbritānija, Vācija, ASV un Francija.

Sociāli-politiskie un ekonomiskie satricinājumi valstī var uz ilgu laiku atturēt investorus no vietējā nekustamā īpašuma tirgū

Vēl viens svarīgs valsts risks — iespējamās izmaiņas likumdošanā, kas varētu ietekmēt nekustamā īpašuma tirgu. Tas var būt izmaiņas nodokļu likumdošanā (paaugstinot esošos nodokļus un ieviešot jaunus), ievads ierobežojošiem likumiem, kas attiecas uz būvniecības un investīciju, kā arī ieviest ierobežojumus attiecībā uz kapitāla kustību.

Projekta riskus

Riski, kas saistīti ar projektu, var iedalīt divās kategorijās:

• riski projektu Added Value, kuru mērķis ir pievienotās vērtības radīšana;
• riski nomas bizness.

1. Projekti Added Value

Projektiem Added Value (“pievienotā vērtība”) attiecas būvniecība un редевелопмент. Risks šādu projektu ir pietiekami augsta, bet ienesīgums ir pārāk augsta — 14-25 %.

Galvenie riski, kas saistīti ar būvniecību:

• zemes vērtību vai objekta ieejas var būt pārspīlēta;
• celtniecība vai remonts var ieilgt;
• tāme, būvniecības vai remonta laikā, var tikt pārsniegts;
• pārdošanas cena var būt zemāka, nekā bija plānots;
• pārdošanas var iet lēnāk, nekā plānots.

Visi šie riski var “ēst” peļņu, un tā rezultātā ieguldītājs paliks bez peļņas vai pat ar zaudējumiem.

Celtniecības projekti, vairāk riskanti salīdzinājumā ar nomas uzņēmumu

Visi norādītie riski pieaug eksponenciāli proporcionāli закредитованности attīstītājs, proti, jo vairāk kredītu naudu viņš izmanto, jo lielāks ir katrs no šiem riskiem. Ja sliktākajā scenārijā, piemēram, ja augstas закредитованности celtniecības un būtiskas korekcijas vērtības var būt tā, ka attīstītājs vai investors paliek zaudētāji. Pieredzējuši attīstītāji vienmēr aprēķina dažādus notikumu attīstības scenārijus, un pieņemams ir uzskatāmi tādi, kuru investors nāk no projekta, nopelnot 15-20 % (klasiskais scenārijs) vai 20-25 % (optimistiskais scenārijs).

Projekta riskus izpaužas vēl pirms darbu uzsākšanas. Konkrētāk, pastāv risks nesaņemt būvatļaujas (Permit Risk). Tā būtība ir tāda, ka gadījumā, ja ar ieguldījumiem редевелопмент, kapitālais remonts vai celtniecība no nulles, lai īstenotu pēc pirkuma zemes vai objekta nepieciešams iet cauri, lai saskaņotu un iegūtu atļauju. Parasti cenā tiek risku nesaņemt attiecīga atļauja, vai to, ka tas prasīs ilgu laiku. Dažās valstīs ir projektu attīstītāji ir gatavi uzņemties risku nesaņemt atļauju.

Identificēt riskus, kas saistīti ar konkrētu objektu, palīdz vispusīga pārbaude Due Diligence, kas ietver četru veidu pārbaudes:

• juridiskā ekspertīze (Legal Due Diligence): juristi pārbauda nomas līgumu un pieejamība būvatļaujas;
• finanšu un nodokļu ekspertīze (Financial & Tax Due Diligence): nodokļu konsultants nosaka reālās uzturēšanas izmaksas objekts, aprēķina rentabilitāti un izmēru nodokļu maksājumu;
• risku novērtēšana (Chance & Risk): ekspertīze attīstības perspektīvām vietām, kā arī ietekmi uz esošo un topošo konkurentiem;
• tehniskais novērtējums (Technical Due Diligence): ekspertīze tehniskā stāvokļa nekustamo īpašumu (parasti netiek veikta, iegādājoties jaunas iekārtas).

2. Nomas uzņēmumu

Vismazāk riskanti objekti, сдающиеся noma, piemīt šādas īpašības:

• vietu prestižajos rajonos;
• labs tehniskais stāvoklis;
• nomnieki — vidusslāņa pārstāvji (dzīvojamo īpašumu), vai kompānija ir pirmā līmeņa (šajā gadījumā komerciālu objektu);
• vidējais līmenis nomas, kas ir pieejams ar vidējo nomniekiem;
• iespēja перепрофилирования objekta (piemēram, tulkošanas viesnīcu nekustamā īpašuma dzīvojamais fonds vai otrādi);
• peļņa no īres, ne zemāk maksu par aizdevumu.

Atrašanās vieta ir būtiska pazīme: ja nekustamais īpašums atrodas labā rajonā, tad risks būs minimāls, un objekts — ликвиден. Tomēr risks var būt saistīts ar turpmāku attīstību rajona, tāpēc, izvēloties ienākuma objekta vajadzētu painteresēties plānu un apbūves uzzinātu, vai topošās un jau īstenoti izmaiņas (transporta tīkla paplašināšanu, jaunu iestāžu un tā tālāk), ar laiku palielināt kapitalizāciju investīciju objektu, vai, gluži pretēji, samazināt to peļņu. Piemēram, ja cilvēks nopircis dzīvokli Ņujorkā ar skaistu skatu uz Centrālo parku, tad tas a priori ir nodrošinājis sev saglabāšanu pielikumu, jo dzīvokļi ar tādu skatu maz, un jaunas vairs nebūs.

Risks ir arī slikta objekta stāvoklis un nepietiekama tehniskais aprīkojums. Jo sliktāk space plānojuma risinājumi ēkas iekšpusē, nodrošinājums ar modernām vadības sistēmām un kvalitātes nesošo konstrukciju, zemāka konkurētspēja objekta tirgū, jo zemāks ir tās cena un pieprasījums no nomnieku puses, bet risks ir augstāks. Neskatoties uz to, ka vecās un nolietotās iekārtas var dot labu peļņu momentā, tie vienmēr ir vairāk nekā riskanti ieguldīt, nekā ēkas labā stāvoklī.

Kvalitāte īrnieku un tips īres līgumu arī var paaugstināt vai pazemināt riskus. Investors, kurš ir gatavs uzņemties risku zaudējumiem nomniekam, visticamāk, вложится objektu ar ilgstošām арендными līgumiem. Un otrādi, ja šis risks ieguldītājam ir pieņemams, tas tiks uzskatīts par iespēju nekustamā īpašuma ar piemērotu beigām vai īstermiņa nomas līgumu.

Izvēloties ieņēmumu nekustamo īpašumu, ir vērts pievērst uzmanību arī uz to, cik uzticams nomnieks

Vēl viens risks ir saistīts ar izvēli finansēšanas metodi, un turpmāko vadību заемными līdzekļiem. Parasti, jo lielāka daļa aizdoto kapitālu, jo lielāks ir risks.

Sviras efektu — tas ir tad, kad parāda izmaksas finansējuma lētāk, nekā ienesīgums projektu. Investors var vienoties ar banku tādā veidā, lai maksāt procentus par aizdevumu, bet maksāt vismaz no ķermeņa kredītu. Šo metodi var palielināt operacionālo peļņu no investīcijām. Bet šādu metodi, lai uzlabotu rentabilitāti noved pie citam riskam. Ja objekta cena samazināsies, ja būs nepieciešams pagarināt kredīta līgumu, tad banka prasīs proporcionāli докапитализировать aizdevumu, un piešķirt papildu garantijas nodrošinājums (margin call). Tāpēc ir svarīgi atrast pareizu līdzsvaru sviru ienesīgumu un risku, tā ir prasme profesionāliem investoriem.

Kapitāls, kas paņemtas parāds investīcijām, ir jānes peļņa, kas pārsniedz maksu par tās izmantošanu. Ja peļņa no nekustamā īpašuma norādītās maksas par aizdevumu, investors zaudējumiem, kas jo vairāk, jo lielāka vērtība aizņēmumu.

Viņaprāt, nekustamo īpašumu tirgū ir parādījies vēl viens risks: tā kā kredītu procentu likmes ir 2014-2015 gados daudzās valstīs ir sasniegusi zemāko līmeni vēsturē un praktiski tuvu nullei, tad pēc 3-5 gadiem tie varētu ievērojami pieaugt, un, kad tas notiks, nekustamo īpašumu vērtība samazināsies.

Risks ir arī tālvadības objekts: attālums nekustamā īpašuma vājina kontroli pār to, tāpēc mēģinājums nodarboties ar menedžmentu ārvalstu projektu Krievijas saistīta ar lielu risku. Nevis tālvadības pašpārvaldes ieteicams nolīgt specializētu uzņēmumu.

Ne mazāk svarīga ir arī risku, kas saistīts ar darījuma strukturēšanu. Ir dažādas shēmas, kas ļauj optimizēt nodokļus — piemēram, akcionāru aizdevums vai noformēšana, izmantojot virkni uzņēmumu. Tas paaugstina peļņu, bet samazina redzamību un palielina risku īpašumā. Nodokļu pārvalde nevar pieņemt struktūru optimizācija un aprēķināt papildu nodokļus un soda naudu. Pasaulē palielinās caurspīdīgums banku sistēmas, OECD ievieš pasākumus pretdarbības izzūd ar nodokļiem apliekamo bāzi, un Krievija prasa no saviem rezidentiem jāmaksā nodokļi, ienākumi, kas gūti ārvalstīs. Visas šīs izmaiņas, kas palielina risku liekā strukturēšanas objektu ar mērķi optimizēt nodokļus. Mūsu ieteikums klientiem: pirmkārt, konsultēties ar nodokļu konsultantiem un, otrkārt, nav pārspīlēt to ar optimizāciju, jo tas ir pilns ar problēmām ar nodokļu dienestu tuvākajā nākotnē.

Iepriekš minētie punkti nosaka galvenais risks — risks, likviditātes samazināšanās, tas ir, samazinātu spēju ātri pārdot bez zaudējumiem, izmaksām un samazinātu iespējamo izaugsmi gūstot pozitīvu tirgus attīstības scenārijus. Attiecīgi, jo mazāks risks minēto punktiem, jo lielāka likviditāte, un, kā sekas, zemāk sākuma ienesīgums objektu.

Galu galā,

Galvenais risks, ieguldot nekustamo īpašumu, ir:

Apdrošinājuma riskus
Ekonomiskie	inflācijas pieaugums; nestabilitāte valūtu; naftas cenu krituma; IKP kritumu, tempu samazināšanos ražošanas un eksporta kritumu; samazinās pirktspēja.
Sociāli-politiskās	negatīvs iedzīvotāju skaita pieaugums; nestabila politiskā situācija; ievads tiesību ierobežojumiem.
Projekta riskus
Added Value	paaugstināta cena pērkot zemes vai objekta; pārsniedz tāmes; termiņu neievērošanu; risks pārdot par zemāku cenu; Permit Risk.
Nomas uzņēmumu	būvniecība ap objektu, снижающее to vērtības; slikta objekta stāvoklis; zemas kvalitātes nomnieku; īstermiņa īres līgumu; liela daļa no aizņemtā kapitāla; attālā vadība; darījuma strukturēšana.

Ko izvēlēties — augstu ienesīgumu vai zems risks — ir atkarīgs no paša investora un no viņa attieksmes pret risku. Galvenā problēma daudzu pircēju — tas, ka viņi sāk sarunu ar jautājumu “Kāda ir atdeve?”, un pirmais jautājums tiešām ir “Kādi ir riski, un kā es varēšu pārdot šo objektu nākotnē?”. Ja investors vēlas saņemt lielāku ienesīgumu, viņš būtu gatavs uzņemties lielāku risku.

Jūlija Кожевникова, “Транио”