Фактори на ризик: што го одредува профитабилноста на недвижен имот и инвестиции
Проценка на ризикот игра важна улога во фаза на формирање на стратегија за инвестирање, за тоа како инвеститорот е подготвен да преземе ризици, во голема мера зависи од буџетот, како и очекувањата на враќање. Значи, ако инвеститорите сметаат дека иднината на недвижен имот и инвестиции како низок ризик, тие се подготвени да платат повеќе за секој долар од проектираните приходи, а со тоа намалување на стапката на принос. Тоа е, на намалување на ризик, намалување на приносот.
Ризик е веројатноста од загуби како резултат на какви било промени. Повеќе можност дека ќе се случи негативен настан, на поголем ризик. За недвижен имот и инвестиции на повеќето типични се две групи на ризик — земја ризици и ризици поврзани со конкретен проект.
Земјата ризици
Земјата ризици првиот е веројатноста за појава на економски, политички и социјален пресврт во земјата каде што имотот се наоѓа.
На ниво на земја ризикот може да се добијат од извештаите на рејтинг агенции или консултантски фирми. На пример, во рангирањето на Economist Intelligence Unit најмалата земја ризик во Австрија, велика БРИТАНИЈА, Германија и сад, најголем е во Авганистан, Белорусија, Украина, итн.
Еден од економските фактори земја ризик — инфлацијата. Зависноста е како што следува: поголема инфлација, поголема ризик. Најмал ризик е инфлација помалку од 5 % годишно, најголем е над 100 %. Имотот на пазарот на осигурените против ризикот од инфлација затоа што цената на киријата е ревидирана месечно или годишно ниво, ренти се врзани за индекс на потрошувачките цени, која се одразува динамиката на инфлацијата. Повеќе често стапки се ревидира, зголемената чувствителност на објектот на инфлацијата и поголем приход на инвеститорот. На пример, хотелски соби, продавници, индустриски магацини и домување, најмени за краток рок, традиционално се смета да се објекти со зголемена чувствителност на инфлацијата, заводот REIT просек, и на земјиште и станови за долгорочно изнајмување, е на ниско ниво.
Германија — во Принцип, ниско-ризични земја за вложување во недвижности, сепак, постои ризик региони. Конкретно, тие вклучуваат Источните земји
Друг економскиот фактор е земја ризик поврзан со нестабилност на националната валута. Без оглед, зголемување на нејзината стапка или паѓа, било значајно отстапување претставува ризик. Најголема опасност за пазари е повеќе веројатно да се случи кога на пораст или пад на валута е повеќе од 20 %.
За стока-базирани економии, исто така, се карактеризира со таков ризик фактори како што се намалувањето на цените на нафтата. Пониска цена, толку е поголема закана за економија; најголемо намалување на ризикот во јаглеводород цени повеќе од 20 %. На тој начин, според Savills, поради паѓање на цените на нафтата од 2007 до 2009 година, станови, апартмани во руската престолнина падна од 51 %. Во јануари-февруари 2009 година, цените на нафтата започна да се зголемува и цената на метар квадратен исто така отиде. Во 2015 година, масло покажува негативен тренд, и цените за сместување се исто така паѓа.
Други економски фактори — пад на БДП, намалување на производството, пад на извозот и намалување на куповната моќ на населението. Најголемо намалување на ризикот за секој од овие индикатори повеќе од 10 %.
Земјата, исто така, вклучува социо-политички ризици. Особено, пазарот на недвижности може да има негативен ефект негативен раст на населението, и тоа е точно, не само за државата како целина, но за одреден локалитет и одреден регион. На пример, населението на Источна Германија се пресели во поразвиените и ветува дека Западните земји, па вториот се сметаат за помалку ризично пазари за недвижности на инвестициите (со исклучок на еден мал град во Ruhr регионот, што е губење на население поради недостиг на работни места).
Политичката ситуација , исто така, има значајно влијание врз инвеститор однесување и на нивната перцепција на ризици. Според студијата “Tranio”, 17 % од polled брокерите веруваат дека политичката ситуација (на исто ниво со економска стабилност) е една од главните причини зошто руската купувачи изберете одредена земја да купите имот. Овој фактор е особено нагласена во земји како велика БРИТАНИЈА, Германија, САД и Франција.
Општествено-политичката и економската криза во земјата може трајно да се плашиш исклучување инвеститори од локалниот пазар на недвижности
Друга важна земја ризик — потенцијални промени во законодавствотокои може да влијаат на недвижности пазари. Тоа може да се промени во даночната регулатива (зголемување на постојните даноци и воведување на нови), воведувањето на рестриктивни закони кои се однесуваат на изградба и инвестиции, како и наметнување на ограничувања на движењето на капиталот.
Проектот ризици
Ризици поврзани со проектот може да се подели во две категории:
- ризиците на проекти Додадена Вредност, кое има за цел создавање на додадена вредност;
- ризиците на изнајмување бизнис.
1. Проекти Додадена Вредност
Проектите Додадена Вредност (додадена вредност) вклучуваат изградба и redevelopment. Ризикот на ваквите проекти е доста висока, но приносот е исто така висока: од 14 до 25 %.
Главните ризици поврзани со изградбата на:
- вредноста на земјиште или објект за внесување може да биде оптоварен;
- изградба или поправка може да биде одложен;
- проценката на изградба или поправка може да биде надмината.
- продажната цена може да биде пониска од планираното;
- продажбата може да се оди побавно од планираното.
Сите овие ризици може да “јаде” на принос, со тоа што на инвеститорите ќе биде без профит или дури и со загуба.
Градежни проекти се повеќе ризични отколку за изнајмување бизнис
Сите овие ризици расте експоненцијално во однос на долгот на товар на инвеститорот, кој е на повеќе кредитни пари тоа го користи, на повисоко секој од овие ризици. Во најлошото сценарио, како што се висок долг оптоварување на зградата и корекција на вредноста може да биде кој инвеститорот или од инвеститорот ќе страдаат од губење на косата. Искусни програмери секогаш се пресмета различни сценарија на развој на настани и прифатливи се оние во кои инвеститорот излегува на проектот, заработуваат 15-20 % (класичен сценарио) или 20-25 % (оптимистички сценарио).
Проектот ризици се случи пред почетокот на работа. Особено, постои ризик за не добивање на градежни дозволи (Дозвола Ризик). Нејзината суштина е во тоа што во случај на инвестиции во redevelopment, големи поправки или зграда од нула да се спроведе по купување на земјиште или објект мора да помине одобрување и да добијат дозвола. Обично цената зема во предвид ризикот од неуспех да се добие соодветна дозвола или дека тоа ќе трае долго време. Во некои земји, на програмерите се подготвени да ги преземат ризикот од не прима дозвола.
За да се утврди ризици поврзани со конкретен објект, им помага на сеопфатна проверка — длабинска Анализа — кој вклучува четири видови на експертиза:
- правна експертиза (Legal Due Diligence): адвокатите проверка на закуп и дозвола за градба;
- финансиски и даночни длабинска анализа (Финансиски & Данок Due Diligence): даночниот советник утврдува висината на стварните трошоци на содржината на објектот, пресметува степенување на профитабилноста и големината на даночни олеснувања;
- проценка на ризикот (Шанса & Ризик): испитување на можностите за развојот на локации, како и влијанието на постојните и идните конкуренти;
- техничка проценка (Технички Due Diligence): преглед на техничката состојба на недвижности (обично се прави кога ќе го купите нови објекти).
2. Изнајмување бизнис
Најмалку ризични објекти за закуп, ги имаат следниве карактеристики:
- се наоѓа во престижната области;
- добра техничка состојба;
- tenants — средната класа (за станбени својства) или компании од првиот ешалон (во случај на комерцијални објекти);
- просечното ниво на изнајмување на располагање на просечната tenants;
- можност за конвертирање на објектот (на пример, трансфер од хотел својства на станбени или обратно);
- на приходот што ќе не пониски трошоци за кредитот.
Локација е најважната карактеристика: ако имотот се наоѓа во добра област, тогаш ризици ќе бидат минимални, и објектот — течност. Сепак, ризикот може да се должи на понатамошниот развој на оваа област, па затоа при изборот на профитабилни објект треба да побара од планот и да се види дали доаѓа и веќе се спроведува промени (проширување на транспортната мрежа, појавата на нови институции, итн.) со текот на времето да се зголеми капитализација на investee или, обратно, да се намали нејзината профитабилност. На пример, ако некој купил стан во Њујорк со убави погледи на Централ Парк, тоа е априори, како и да обезбеди заштита на инвестиции, како станови со овој тип се и неколку нови, не повеќе.
Ризикот е исто така лошо објектот државата и недоволно техничка опрема. Полошо простор-планирање на одлуки во рамките на зградата, достапноста на современите инженерски системи за квалитет на придружните структури, на намалување на конкурентноста на пазарот, на намалување на неговата вредност и побарувачката од tenants, и ризиците повисока. И покрај фактот дека старите и истрошени објекти може да даде добар принос во моментов, тие се секогаш на повеќе ризични за инвестиции од зградите во добра состојба.
Квалитетот на tenants и видот на договорот за изнајмување , исто така може да се подигне или пониски ризици. Инвеститор кој не е подготвен да го преземе ризикот од губење на tenant е веројатно да се инвестира во сопственост со долгорочни договорите за закуп. Спротивно на тоа, кога ризикот за инвеститорот е прифатлив, тој ќе ги разгледа сопственост соодветна за крај или краткорочен закуп.
При изборот на изнајмување на имот треба да се обрне внимание на тоа како доверливи на tenant
Друг ризик е поврзан со изборот на начинот на финансирање и управување со задолжување на средства. Како по правило, колку е повисок процентот на позајмен капитал, толку повисок ризик.
Потпора ефект е кога цената на долгот за финансирање е поевтин од профитабилноста на проектот. Инвеститорот може да се преговара со Банката, така што да плати камата на кредитот, но да плаќаат минимум на кредитот. Овој метод возможно е да ја зголеми својата оперативни приходи од инвестиции. Но, овој метод за зголемување на профитабилноста води до друг ризик. Ако цената на објектот ќе се намали, кога ќе треба да го продолжи договорот за кредит, Банката ќе бара сразмерно да заработат кредитот и да се обезбеди дополнителна гаранција (маргина повик). Затоа, важно е да се најде правилната рамнотежа рачката на принос и ризик е способност на професионални инвеститори.
На позајмен капитал за инвестиции мора да се направи профит во вишокот на трошоците за нејзино користење. Ако недвижности подолу трошоци за кредитот, инвеститорот го носи косата, што е поголема, поголема вредност на позајмените средства.
Според експертите, пазарот на недвижности, постои уште еден ризик: како каматните стапки на кредитите во 2014-2015 во многу земји достигна најниско ниво во историјата и речиси блиску до нула, а потоа во 3-5 години тие може да се зголеми значително, и кога тоа се случи, својствени вредности ќе се намали.
Ризикот е исто така далечински управувач објект: на оддалеченост на недвижности ослабнува контролата над неа, па се обиде да се вклучат во менаџмент на странски проект од Русија е поврзано со големи ризици. Наместо на далечинскиот само-контрола се препорачува да се ангажира специјализирана фирма.
Подеднакво важно е ризик поврзан со на структурирање на трансакцијата. Постојат различни шеми кои ќе ви овозможи да се оптимизира вашите даноци — на пример, заеднички кредит или примена преку серија на компаниите. Ова го зголемува приносот, но ја намалува транспарентноста и го зголемува ризикот од сопственост. На IRS може да не прифати структура оптимизација и наплаќаат дополнителни даноци и казни. Во светот се зголемува транспарентноста на банкарскиот систем, ОЕЦД воведе мерки за борба против ерозијата на даночната основа, и Русија бара своите жители да плаќаат даноци на приход заработен во странство. Сите овие промени го зголемуваат ризикот од прекумерна изградба на објекти со цел да се даночни оптимизација. Нашата препорака за клиенти: прво, да се консултираат со даночни советници, и второ, да не се кич оптимизација, како што е полн со проблеми со даночните власти во догледна иднина.
Наведените поени се дефинираат главните ризик — ризик од намалување на ликвидноста, односно намалување на потенцијалот на брза продажба без загуба на вредност и за намалување на потенцијалот на раст на capitalisation во случај на позитивно сценарио на развој на пазарот. Според тоа, пониски ризици од горенаведените точки, толку е поголема ликвидност и, следствено на тоа, пониски почетна принос на објектот.
На крајот
Главните ризици при инвестирање во недвижности се:
| Земјата ризици | |
| Економски |
|
| Општествено-политичкиот |
|
| Проектот ризици | |
| Додадена Вредност |
|
| Изнајмување бизнис |
|
Што да се избере — висок принос или низок ризик — во зависност од инвеститорот и неговиот став кон ризикот. Главниот проблем со многу купувачи е дека треба да започнат разговор со прашањето “Што е профитабилност?”, и на првото прашање навистина треба да биде “Она што се ризиците и како можам да го продаде овој објект, во иднина?” Доколку инвеститорот сака да направи големи се враќа, тоа треба да биде подготвена да прифати поголем ризик.
Yulia Kozhevnikova, “Tranio”
Comments are closed.