Каков вид на имот во странство, да се инвестира во хотел, продавница или трговски центар? Одговорот на ова прашање зависи во голема мера на стратегијата и буџетот, кое инвеститорот е спремен да одвои за купување. Tranio кажува кои објекти најдобро е да се избере на различни нивоа на инвестиции.
| Видови објекти | Принос, % p | Време договор изнајмување | Предности | Недостатоци |
|---|---|---|---|---|
| Од 300 илјади евра | ||||
| Стан (краток рок за изнајмување) | 5-7 | Од 1 ден | Висока ликвидност; во однос на долготраен закуп — повисок принос и нема проблеми со eviction на tenants; потенцијал за изнајмување на раст | Ризици и управување на престој; во однос на долготраен закуп — брзи носат |
| Стан (долгорочно изнајмување) | 2-3 | Од 1 година | Висока ликвидност; висока побарувачка од tenants, стабилен, дури и за време на криза | Ризици и управување на престој; проблеми со eviction на tenants |
| Студентот домување | 4-6 | Од 6 месеци | Високата побарувачка од tenants | Во споредба со станови — намалена ликвидност, тоа е тешко да се repurpose |
| Од 2,5 милиони евра | ||||
| Стан куќи | 3-5 | Од 1 година | Висока ликвидност и потенцијал за развој на капитализација | Низок принос, многу tenants, проблеми, eviction, треба на друштвото за управување |
| Улица продавници | 3-4 | 3-10 години | Висока ликвидност и потенцијал за развој на капитализација | Низок принос |
| Супермаркети | 5-6,5 | 12-15 години | Висок принос, долго-траен договори | На поблиску датумот на истекување на договорот, на намалување на ликвидноста |
| Од 10 милиони евра | ||||
| Во старечки домови | 5-6,5 | 20-25 години | Растот на бројот на пензионерите, долго-траен договори | Тоа е тешко да се repurpose |
| Трговски центри | 4-6 | 5-15 години | Висок принос | Управување со ризици за голем број на tenants |
| Хотели | 4-6 | Од 10-20 години | Висок принос | Тоа е тешко да се repurpose |
* Просечни вредности за предмети:
Ако сте подготвени да инвестираат во недвижен имот од 300 илјади до 2,5 милиони евра, Tranio препорачува купување на стан или апартман за студентите.
Инвеститорите со буџет од 500-600 илјади евра често сакате да се купи класичен комерцијални недвижности, како што се комерцијални или канцеларија. Сепак, овие средства се доволни за купување на квалитетот објект од ваков тип. Во овој случај, под квалитетот ние го разбираме ниски ризици на средството: локација, големина, веродостојноста на tenant, условите на закупот. На овие инвеститори, ние ви препорачуваме станбени објекти, недвижности за изнајмување. Да, профитабилноста на овие инвестиции ќе бидат пониски, но ликвидност, сигурност и раст на капитализација на долг рок — погоре. Покрај тоа, таков имот, ако е потребно, може да се користи за лични цели.
Ана Kuryanovich
Виш инвестициски консултант
Меѓу предности на долготраен закуп — стабилна побарувачка и висока ликвидност на објектот, сепак, на овие инвестиции, постои ризик дека tenant ќе престанат да плаќаат и тоа ќе биде тешко да се evict.
За изнајмување најдобро одговара за една или две спални станови во една од Европските градови во оваа област, популарна меѓу средната класа. Можете исто така да се фокусира на учениците и да изберете стан во близина на голем Универзитет, или да се разгледа барањето на канцелариски работници да се купат станови во близина на бизнис-област.
Приносот во случај на долготраен закуп е околу 2-3 %. Инвеститори кои не се подготвени да се справуваат со своите, треба да вработите член на друштвото за управување, Комисијата на која е за 5-15 %. Лизинг договори обично се заклучи за една година со право на обновување.
Краток рок, за изнајмување на подолг рок е повеќе профитабилни, бидејќи профитабилноста на таков објект е повисока (5-7 %) и нема проблеми со eviction на tenants. Сепак, постои ризик од прекини, и за краткорочни изнајмување станови истроши побрзо отколку долго-рок.
За да купи станови за изнајмување на краткорочните трошоци за изнајмување во места популарна кај туристите. На тој начин, тоа е подобро да се избере еден голем град, на побарувачка која не е под влијание од страна на seasonality, и тогаш можеме да се фокусираат не само на туристите, туку и за бизнисмените за бизнис патувања, и пациентот — во овој случај, по можност за сместување во близина на бизнис области или во близина на Универзитетски болници.
Краткорочни изнајмување носи повисоки примања во однос на долг рок, и во овој случај не е проблем на eviction на tenants
Краткорочни закуп подразбира да се предаде, за една недела или за неколку месеци. Да се испорача домување во кратки-терминот за изнајмување е можно, на пример, со користење на популарни услуги Airbnb. Ако инвеститорот не е подготвен да се нурне во бизнис и да се вклучат во менаџмент на објектот самостојно може да ви треба помош на друштвото за управување, Комисијата на која (во зависност од градот, искуство и service set) е од 15 до 30 % од цена на изнајмување. Странски инвеститор во секој случај ќе ви треба помош во управување и тимот Tranio подготвени да го обезбеди. Ние нудиме на управување со имот апартмани, краткорочни под закуп, како и гаранција надлежен за управување и принос до 5-7 %.
Студентот станови во близина на некој добар Универзитет е голема инвестиција, како инвеститор ќе се обезбеди постојан прилив на клиенти за годините што доаѓаат, профитабилноста на ваквите објекти е поголема од конвенционалната апартмани. Во надолна линија е дека студентот станбени комплекси во специјализирани носи надвор побрзо отколку апартмани, продуктивен за изнајмување долг рок. Покрај тоа, студентот апартмани се потешко да се продаде, бидејќи тие се дизајнирани за специфична публика, и инвеститорот не може да ги користи за свој сместување. Но, во споредба со не-недвижен имот студент апартмани имаат висока ликвидност.
Да се купи профитабилни студент сместување во велика БРИТАНИЈА и во Германија. Овие пазари се веродостојни и се од голема побарувачка од страна на домашни и странски студенти. Да го изберат правото место да се инвестира во студентски домови, треба да се обрне внимание на присуство во близина на еден или повеќе популарен меѓу студентите на образовни институции, како и недостатокот на вишокот на набавка во локалните изнајмување на пазарот, каде што студентот апартмани може да се натпреварува со голем број на достапни апартмани, и приносот ќе биде под влијание на низок ниво на кирии.
“Просечниот принос студент станови — од 4 до 6 %. Оваа бројка зависи од тоа колку голем Универзитет е во близина, колку далеку е тоа од Универзитетот наоѓа и како тие се со висок квалитет и модерен. Соодветно на тоа, на повисоки квалитетот, намалување на ризикот и профитабилноста”,— рече Giorgi Kachmazov, управување со партнерот Tranio.
На закуп е обично еден календар или студиска година.
Купувачи со буџет од 2,5 милиони до 10 милиони евра Tranio, се советува да се купи предмети формат на улица-малопродажни или супермаркети. Овој буџет пристап, исто така, станбени куќи, туку инвестиции во такви објекти треба само да се справи со оние кои се подготвени да се земе во управување и периодично да ги реши проблемите на жителите.
Инвеститорот со буџет од 10 милиони ЕВРА е најдобро да се гледа како на инвестиција имот. Често клиентите со овој буџет се заинтересирани за купување на мал хотел, но ние не препорачуваме да се разгледа оваа опција ако ви се фокусира на пасивни приходи и не се подготвени да бидат целосно вклучени во управувањето на бизнисот. Во прилог на време, угостителство бара некои искуства.
Ана Kuryanovich
Виш инвестициски консултант
Стан куќи имаат висока ликвидност, но, како и во случај на одделни станови, tenants може да биде тешко да се evict, бидејќи во Европа нивните права се заштитени со закон.
Главната тешкотија на tenement куќи — голем број на tenants и висока веројатност за настанување на било какви прашања или проблеми за кои е потребно време да се реши. Затоа, инвеститор ќе треба им помогне на друштвото за управување.
Станбени згради, треба да се избере во пазари каде изнајмување станови е стабилна побарувачка, како на пример во Берлин, каде што околу 85% од пациентите се tenants. Треба да се фокусираат на градови со развиен пазар на труд: ако има работа, постојат tenants и, според тоа, можете да бидете сигурни во побарувачката за станбени и стабилен приход. Во Германија овие градови вклучуваат Берлин, Хамбург, дизелдорф, Келн и Минхен, Австрија — Виена.
Важно е да се обрне внимание не само на карактеристиките на градот, но исто така и област-специфични: профитабилни за да купи стан во зграда, каде кирии и имотот на побарувачката се зголемува, бројот на жителите се зголемил и планирани големи инфраструктурни проекти.
Изнајмување на принос на куќи е во просек од 3-5 %. Како и во случај на одделни станови, закупот е обично за една година, обновливите извори.
Улица мало — мали продавници, кафулиња и ресторани, кој се наоѓа на првите катови од куќите. Овој формат е типичен решение за изградба на Централната улиците на поголемите градови. Просториите на улица мало имаат висока ликвидност, но ниска профитабилност. Често во Европа не се продава првиот спрат е одвоен и само на зградата како целина. Затоа ваквите објекти, особено во добри локации, малку.
Според Ана Kuryanovich, главните показатели на ликвидноста на таквите објекти лоцирани на улиците со тешки пешачки сообраќај и одличен јавен превоз, како и на атрактивен изглед и погодност за посетители (присуство на екранот на Windows, посебен влез од улица, итн.).
Приносот на објекти од форматот на улица мало просечно 3-4 %, но за големи, добро познат шопинг улиците (на пример, Оксфорд стрит во Лондон или Passeig de Gracia во Барселона) тоа може да биде под 3 %.
За разлика од другите видови на недвижен имот, договорите за закуп на објекти на улица мало се обично кратки, — 3 до 5 години, но тоа е kompensiruet висока побарувачка од tenants. Во некои земји, како што се Шпанија, дистрибуирани договори за 10 години.
Препорачливо е да се купи таков објект, кој создава минимум проблеми кога имотот е низок ризик, во добри локации со сигурен корпоративни tenant, долгорочен закуп договор. Пожелно е дека високите оперативни трошоци се на товар на tenant
“Ова е еден од најпопуларните формати на инвестиции за меѓународни инвеститори. Нејзината популарност се должи на леснотијата на управување, низок ризик и висока награда. Но исто така постојат и недостатоци: поблиску крајот на закуп, намалената ликвидност и повисока попуст за продажба. Клучен фактор во намалувањето на ризикот е добра локација”, вели Џорџ Kachmazov.
Тоа е најповолна да се купи супермаркети во урбаните области, со растење на популацијата, веднаш до други места, привлекување на tenants, во близина на јавниот транспорт и главните транспортни правци.
Профитабилноста на супермаркети е 5-6,5 %. Изнајмување договори на вакви објекти долго — обично тие се за 15 години.
Како инвеститорот се бара да учествуваат во управувањето на имот, зависи од видот на закуп. Најзгодно за сопственикот на договорот е од типот NNN закуп (triple нето лизинг): сопственикот наплатува tenant такса, “три”, што е, без одбивање за даноци, осигурување и трошоците за одржување (овие трошоци под договор се на товар на корисникот).
Ако има повеќе од 10 милиони евра Tranio препорачува да се инвестира во старечки домови. За големи буџети, исто така можете да инвестираат во трговски центри и хотели, сепак, ваквите објекти се тешко да се управуваат. Покрај тоа, за купување на големи и високо-квалитетни хотели и трговски центри бараат инвестиции во износ од 30-100 милиони евра.
Дом — ветувачки опција за инвестирање, како и во Европа, зголемувањето на бројот на стари лица (според Евростат предвидувања, до 2040 процентот на лица над 65 години ќе го сочинуваат повеќе од една четвртина од Европа населението) и повеќе пензионери треба специјализирани за домување. Главниот недостаток на таков објект (како во случајот со кампуси) — сложеноста на имплементацијата.
Комплекси за стари лица е регулирана во Австрија, велика Британија, Германија, САД или Франција, во големи или средни градови и нивната околина. Треба да се обрне внимание на демографијата — колку пензионерите ќе биде во област во иднина, 10-30 години (овие податоци може да се добијат во процесот на спроведувањето Due Diligence), и тоа, дали во областа на потрошувачките услуги, компании, болници, центри за рехабилитација, добро развиена транспортна инфраструктура.
Квалитетот старечки домови во Европа, обично се занимаваа со долга-терминот (просек 20 години) цврсти договори. Изнајмување на принос е 5-6,5 %.
Според Џорџ Kachmazov, трговски центри е комплициран инвестиции опција се должи на голем број на tenants. Покрај тоа, мало формат е постојано се менува, и често се продаваат стари, застарена и не-функционални трговски центри. Аматерски инвеститор лесно да се падне во стапица и да се купи unpromising објект. “Овој тип на инвестиции е повеќе погодна за инвеститорите, со професионален менаџмент тим, трошоците на кои се враќаат со големи износи на приходи. Во моето мислење, да се инвестира во шопинг центри стои во присуство на повеќе од 30 милиони евра”,— рече Giorgi Kachmazov.
При изборот на трговскиот центар треба да се обрне внимание на куповната моќ на населението во регионот, достапноста на инфраструктура и пристапност.
“Важен бројот на tenants, присуството на сидро tenants магнети (обично добро-познати брендови, како што се Зара, Nike, итн.), достапноста на храна суд, времетраењето на договорите за закуп број на клиенти кои живеат околу, демографијата на градот техничката состојба и усогласеност со соодветните технички барања на таквите згради, бројот на конкурентите во областа, и колку долго tenants земе имотот и она што е веројатноста за појава на нови слични објекти во соседството,”— рече Giorgi Kachmazov.
Избрана tenants — продавниците за храна, продавници за електроника, текстил, како и кафулиња. Повеќе во трговски Центар познати брендови, толку подобро за бизнисот, како популарни меѓу посетителите на брендот се привлечат нови клиенти и на тој начин зголемување на приходите за tenants и зголемување на курсните стапки за инвеститорот. Наеми се обично за 5-15 години. Профитабилноста на трговските центри е во просек, 4-6 %.
Голем број на tenants го отежнува управувањето со
Хотелот пазарот е хетероген и постојат различни профили и на нивото на ризик на средствата. “Тоа е тешко да се купи квалитет и ликвидност објект со буџет од околу 10-15 милиони: постои ризик дека хотелот ќе биде лоцирана во најбараните локација и ќе бидат управувани од страна на мал оператор кој може во одреден момент се движат надвор. Во такво сценарио е да се најде друг tenant ќе биде исклучително тешко. Ние не препорачуваме да се разгледа како инвестиција мали хотели: најверојатно, тие ќе бидат врзани мала (и затоа е ризично) изјава дека “јаде” се враќа. Покрај тоа, мали хотели често значи лични одземаат многу време за управување на бизнисот. Убав, голем хотел со добро познати компании за управување со, се наоѓа во центарот на големи Европски градови, постојат помеѓу 50 милиони евра и се даде низок принос (околу 4 %), што се оценува од страна на пазарот што се ниско-ризични и многу течни. Во прилог, тоа е, исто така, престижниот за сопственикот на средството,”— рече Giorgi Kachmazov.
Идеално, треба да се избере хотели наоѓа во големи градови, во кои не се зависни од сезонски побарувачката, со голем туристички текови. Во прилог на локацијата, треба да се обрне внимание на состојбата на хотелот, времето на последната поправка, оценките и коментарите на Booking.com динамиката на престој на туристите во вашата локација, seasonality на побарувачката, конкурентност на пазарот, присуство во изградба на Спа и соби за состаноци.
Договори со оператори за 10-20 години и можат да бидат од два вида: а закуп или управување со договор. Во првиот случај сопственикот на тоа што значи добивање на фиксни изнајмување, вториот — отсто од приходите. Приносот во случај на договор за управување може да биде повисок, но тоа секогаш зависи од финансискиот резултат на операторот. Изнајмување принос за поголеми градови и метрополи се наоѓа на ниво на 4-6 %.
•
Кога планирате да купите приходи имот во странство, треба да се разгледа од многу фактори и да се пресмета секој чекор, па затоа треба да му верувате на професионалци со долгогодишно искуство и добар пазар знаење. Контакт менаџерите Tranio, и тие ќе ви одговорат на набавка на комерцијални недвижности.
Yulia Kozhevnikova, Tranio
{:ru} Сдача в аренду меблированной недвижимости во Франции Существуют три местных налога на недвижимость, которые…
{:ru} Ремонтные обязательства арендатора Квартиросъемщик имеет мало обязательств по ремонту, кроме обычного мелкого обслуживания арендуемой…
{:ru}Вообще говоря, основание для налогообложения будет зависеть от правовой/бизнес-налоговой структуры, которую вы примете для ведения…