Руската купувачи на приходи-производство на имот: аналитичка студија Tranio (2016 година)

Во почетокот на 2016 година компанијата Tranio спроведе аналитички студија на руската инвеститори кои инвестираат во изнајмување на имот во странство. Ова е петти голема студија на Tranio.

По rouble девалвација во 2014-2015, на имигранти од Русија и други земји од поранешниот Советски Сојуз станаа околу половина колку да купуваат имот во странство. Сепак, зголемен е процентот на купувачи кои купување на недвижности, не за свој престој и за инвестициски цели — првенствено за изнајмување.

Во нашите истражувања, ние се потпира на резултатите од две онлајн анкети. Во првото истражување се вклучени 561 Агенција за недвижности во 37 земји, а вториот — 153 руски купувачот кој неодамна го купи или намера да го купат приходи-генерирање на имот во странство.

Прво, ние треба смета земјите повеќето популарни меѓу руски инвеститори. Во оваа оценка, популарноста на земјите се оценуваат врз основа на број на барања да се “Yandex”, се однесува на набавка на комерцијални недвижности во 2015 година:

	Земја	Споделување пребарување барања, %
1	Германија	22,1
2	Шпанија	06,5
3	САД	06,0
4	Чешка Република	04,9
5	Италија	04,8
6	Велика БРИТАНИЈА	04,7
7	Франција	04,6
8	Турција	04,3
9	Летонија	04,0
10	Црна гора	03,5

На прашањето: “колку купувачи од Русија и други земји од поранешниот Советски Сојуз се стекнат со данок на имот?” 54% на брокерите рече, “Бројот на такви клиенти за е забележлива, но мал во споредба со бројот на купувачи од други земји.” Најпопуларните одговорот е повеќето од разгледуваат земји.

74% од испитаниците, се забележува дека бројот на трансакции со руски купувачи одби по девалвација на рубљата во 2014-2015. Сепак, поголем број на инвеститори во изнајмување на имот. Во претходната анкета спроведена Tranio во 2013 година, 56% на брокерите се напомене дека руските купувачи на деловен простор малку или воопшто, и во анкетата на 2015 ова е мислење на само 27% од испитаниците. Уделот на оние кои се верува дека многу руски инвеститори зголемување од 44% на 73%.

Уделот на руски инвеститори се зголеми, особено во оние земји каде што пред нашите сонародници се претежно купување на одмор домови за себе (на пример: Шпанија, Италија, Франција). Во оние земји кои традиционално се популарни меѓу инвеститорите (на пр. велика БРИТАНИЈА, Германија), нивното учество остана на високо ниво:

Земја	Број на испитаници истакнувајќи значителен износ Руски инвеститори, %
	2013	До 2015
Уделот на руски инвеститори прерасна
Шпанија	37	65
Италија	32	75
Франција	00	50
Уделот на руски инвеститори остана на високо ниво
Велика БРИТАНИЈА	67	80
Германија	89	82

Меѓу руската инвеститори е доминирана од страна на успешни претприемачи со активен бизнис во Русија или во други земји на поранешниот СССР. Тие имаат тенденција да инвестираат во недвижности, со што не мора да е висока, но постојан приход на безбедно валута. Главните мотиви на инвеститорите се следните:

• Да се прошири инвестиции и да ги заштити од домашните политички и економски ризици.
• Креирајте лични пензиски Фонд.
• Да го помине средства на наследство на децата и да се обезбеди нивната финансиска благосостојба.
• Да се добие дозвола за престој во некоја развиена странска држава.

Обично, инвеститорите се купување на станбен или деловен простор за изнајмување, и само неколку се заинтересирани во проекти за развој или redevelopment. Повеќето агентите за недвижен имот (65 %) укажува дека нема повеќе од 10 % на руски инвеститори за инвестирање во вакви проекти. Според Џорџ Kachmazov, генерален партнер на Tranio, “главна враќа на нашите инвеститори носи активен бизнис. И во странство, тие се однесуваат како rentiers: претпочитаат едноставно приходот. Тие не сакаат и не знаете како да го направите проекти додадена вредност во Европа, иако со текот на времето нивната надлежност се зголемува”.

Исклучок е Тајланд, црна Гора и Република чешка, каде 89, 75 и 63% од брокерите укажуваат на тоа дека над 10% од нашите сонародници се ангажирани во недвижности развој или redevelopment.

“Русите често се купи за изнајмување во сопственост на истото место каде што таа се користи за да купи станови за себе,— рече Giorgi Kachmazov.— Ова е разбирливо: тие знаат карактеристики на локација и ориентирана кон локалниот пазар. Тие обично поминуваат времето во вашиот странски дома, и тие сакаат да го контролираат приходи, ако тој е во близина.”

Најпопуларна инвестиција објекти станбени објекти, станови и домови: 63 % од испитаниците се напомене дека овој тип на сопственост е меѓу трите најпопуларни. Стојат надвор Бугарија, Унгарија и Португалија, каде што овој одговор беше избран 95, 89, а 86 %, соодветно. Спротивно на ова, во Германија, Италија и велика БРИТАНИЈА, ова не е најпопуларниот одговор (37, 36 и 27%, соодветно).

Вториот најпопуларен опција — хотели, ја избра 34% од брокерите. Хотели особено популарен во Австрија (78 %). Мнозинството од испитаниците (62 % од оние кои се означени хотели), истакна дека руските инвеститори, а самостојно управување со хотели отколку ги довери на друштвото за управување. Сепак, во различни земји, постои една значајна разлика: на пример, во Бугарија и велика БРИТАНИЈА сите 100 % од испитаниците одговориле дека инвеститорите да ги користат услугите на управување со компаниите, како и во Германија и Австрија во оваа варијанта сметки за 71 % од одговорите. Напротив, во Италија и Турција, сите од испитаниците сметаат дека инвеститорите се да се справат со хотели.

Друг популарен тип на имот — стан куќи (што е споменато од 16% од испитаниците), особено во Република чешка, САД и Германија (57, 43 и 42 %, соодветно).

На други видови на инвестиции својства се мал процент на одговори, иако нивната популарност се забележува во одделни земји:

Тип на имот	Земја (во загради број на испитаници, %)
Улица продавници	Обединетото Кралство (60) Франција (36), Австрија (33) Латвија (33)
Кафулиња и ресторани	Шпанија (29) Португалија (29), велика БРИТАНИЈА (27)
Супермаркети	Германија (32) Шпанија (16), велика БРИТАНИЈА (7)
Канцелариски простор	Велика БРИТАНИЈА (33)
Домување за студентите	Австрија (22), Грција (17)
Домување за постарите	Бугарија (16)

Просечната вредност на станбени за изнајмување на имот е 200 илјади евра, комерцијални недвижности на 1.2 милиони ЕВРА, иако буџетите варираат значително во зависност од земјата и видот на сопственост. Истражувањето на купувачи покажува дека вреди да се занимава просек од 1.7 пати поскапи од буџетот кои купувачи се фокусираше на почетокот.

Помеѓу клиентот и затворање на договорот, во просек, тоа трае 4-5 месеци, иако условите се разликуваат значително во различни земји:

Просечниот рок на трансакцијата	Земја
До 4 месеци	Тајланд, Унгарија, Латвија, Турција, Грција, Црна Гора, Бугарија, Португалија, Чешка Република
Околу 5 месеци	Германија, Шпанија, Италија, САД
Повеќе од 6 месеци	Франција, Австрија, велика БРИТАНИЈА

Инвеститорите имаат високи очекувања на профитабилноста. Од истражување на агентите, следува дека од станбен имот, во просек, се очекува принос од 5.7 % на годишно ниво, од комерцијалните на 6.9 %. Сепак, клиентот истражувањето покажува дека реалниот принос на станбени својства е во просек за 4,3% и комерцијална е 5.6 %.

Сепак, очекувањата на профитабилноста на нашите сонародници со текот на времето, приближувајќи се вистински параметри. 2013 истражувањето покажа дека homebuyers во просек се очекува да даде 6% до 7% годишно, и комерцијални 8-9 %.

На прашањето “колку купувачи се земе кредит да купи имот?”, исто така, покажува значително различни резултати во различни земји. Во Франција, велика БРИТАНИЈА и Австрија, уделот на таквите купувачи е особено голем (43, 50 и 57 %, соодветно). Од друга страна, во многу земји (на пример, Тајланд, Грција и Унгарија) руски купувачот тоа е речиси невозможно да се добие хипотека, и тоа резултираше со голем процент на одговори “да, Овие клиенти со малку или не”.

Во случаи кога зборуваат руски инвеститори се земе кредит, потпора односот на проектни трошоци во просек е 40-50% и речиси не се разликуваат во различни земји.

Ако во 2013 година само 10% од агентите, истакна дека повеќето од купувачите на комерцијални згради го прави заем во 2015 година како одговор сметка за 27 %. Според Џорџ Kachmazov, растечкиот интерес во хипотеки се должи на фактот дека “од една страна, по кризата инвеститори станаа помалку од свои пари. Но, од друга страна, инвеститорите стануваат компетентни и подобро ги разбира дека добро дизајниран кредитна помага да се оптимизира оданочување и го зголемува приносот на инвестициите. Покрај тоа, сега позајмена евтини пари, исто така, е голем плус во корист на хипотека”.

Откривме дека регистрација на кредитна во просек се зголемува трансакцијата времетраење е 33 дена, иако во различни земји, во различни начини: на пример, во Шпанија, трансакцијата вклучува затворање на кредитот во просек 21 дена подолго, а во Австрија — 48 дена.

Средства за купување на недвижен имот најверојатно ќе дојдат од Русија, како што е наведено од страна 73% од брокерите. Сепак, други опции се истакна во одделни земји:

Извор на средства	Бројот на испитаниците, %	Извонреден земја (во загради број на испитаници, %)
Русија	73	Грција (100) Турција (92), Црна Гора (92) Бугарија (91)
Offshoring	28	САД (67), ВЕЛИКА БРИТАНИЈА (57)
Европски земји	24	Австрија (67)
Земјите на поранешниот СССР, освен Русија	13	Чешка Република (43) Турција (31), Бугарија (24)

Повеќе од половина од купувачи (52 %) покажаа дека тоа не се случува во иднина да се продаде имот, и планираат да се задржи, а потоа се наследни. Луѓето кои имаат намера да го продаде имотот, 55% се очекува да го стори тоа околу 10 години по купувањето, 35 % по 5 години и само 3% во 3 години.

Во меѓувреме, според 2013 истражувањето, 40% од инвеститорите планираат да го продаде својот профитабилни станбени, требаше да го направи тоа за 2-3 години. На тој начин, доколку инвеститорот сака да повеќе шпекулативни профит, но сега тие се повеќе се заинтересирани за капитал зачувување. Georgy Kachmazov забележува дека “овој тренд е тесно поврзано со фактот дека инвеститорите намалува барањата за принос во корист на намалување на ризикот и сигурност на долг рок.”

Одговарање на прашањето: “кои се главните тешкотии на работа со руската купувачи nedvzhimosti?”, повеќето агентите за недвижен имот (52 %) забележа на високите очекувања на профитабилноста, а во вториот место — бавноста (36 %). Дистрибуцијата на одговорите на ова прашање се прикажани во табелата подолу:

Тежината на работа со руската купувачи	Бројот на испитаниците, %	Извонреден земја (во загради број на испитаници, %)
Високите очекувања принос	52	Обединетото Кралство (73) Германија (68) Австрија (67)
На бавност, одложувањето на трансакцијата	36	Чешка Република (75), велика БРИТАНИЈА (73)
Неподготвеноста да се следат утврдените процедури за спроведување на трансакцијата	25	Тајланд (56)
Проблеми со доказ на средства	23	Шпанија (43)
Неконкурентноста на пазарот на труд во прашања закуп	22	САД (57)
На јазичната бариера	06	Грција (27) Турција (17)

Купувачи се истакне дека најголемиот проблем е да се најде соодветен објект: оваа опција, посочи 64% на истражувањето учесниците. На второто место одговор: “за Структурата на трансакцијата за да се оптимизира на оданочување” (18 %).

Од страна на Џорџ Kachmazov предвидувања, во 2016 година бројот на руски купувачи на станбени ќе се намали од страна на друг 20-30 %. Додека 30-40 % зголемување на бројот на нашите сонародници, кои сакаат да ги продадат своите домови во странство поради високата цена на содржината. Сепак, за 20-30% ќе се зголеми бројот на руската купувачи на приходи-производство на имот.