Ветувајќи инвестиции од Париз: како да конвертирате канцеларии на станбени

Еден од најголемите недвижности пазари во Европа — Париз, регион (île-de-France) — се соочува со двоен криза: канцелариите се празни, и апартмани не е доволно. Се повеќе популарен е идејата на конверзија на деловен простор во станбениот простор.

Според Immo G Консалтинг, од 2002 до 2012 година во Ile-de-France беше изграден само 420 илјади единици на домување, и со цел да се обезбеди населението со станови, мораше да се изгради нив двапати. Почнувајќи од 2008 година, ренти и цените на средно станови продолжи да расте. Сега за квадратен метар во Париз е веќе повеќе од 8 500 евра.

Но од 2002 до 2012 година во Ile-de-France почна изградба на деловен простор со вкупна површина од над 12 милиони м2, што е два пати повеќе од потребните јачина на звук. Сега во празната регион од 2.5 милиони евра за 3.6 милиони м2 канцеларии, 500 илјади m2 на која престана да се користи во текот на последните четири години. Речиси една третина од нив се без tenants 2-4 години. Според DTZ, во Одбрана, главната бизнис област во Париз, празни 10 % од канцеларии. Како што се наведува во студијата Immo G Консалтинг, од 2007 до 2011 година, продажната цена беше долу 20 %, закуп стапка од 9 %.

Дури и ако на време да ги префрлите сите празни канцеларии на станбени ќе 54 илјади станбени единици со површина од 70 м2 секој. И тоа ќе биде само 1 % од вкупниот станбен Фонд од Ile-de-France. Меѓутоа, во практиката, не се сите канцеларии може да се конвертира во апартмани. Од 1990 до 2010 година во домувањето на Париз беше на годишно ниво се пренесува просек, само за 33 илјади м2 на канцелариски простор. Тоа е година на овој начин беше додаден 300-400 апартмани. До 2020 година владата планира да ја зголеми оваа бројка неколку пати.

Профитабилни препродажба на имотот: канцеларии или дома?

Париз службеници се работи за да се направи процесот на трансформација на заводот сектор брзо и лесно. На пример, за компании, кои се занимаваат со конверзија на комерцијален простор за домување беше воведен, која ја намали стапката на Корпоративниот данок е 19% се применува на капитални добивки.

Главната предност на инвестиции канцеларии под реновирање дека квадратен метар на комерцијални недвижности е 15-30% поевтино од квадратен метар на домување. Тоа значи дека реновиран за статистика може да се продаде на профит.

Fleuron Immobilier е еден од компании кои нудат инвестиции канцеларии под реновирање во нивните простории. “Суштината на атрактивност на производот, што ја нуди нашата Агенција, е дека цената на канцеларии на квадратен метар пониска од цената на станбен простор, и без стручна помош, па дури и со поедноставување на процедурите, купувачот не ќе бидат во можност да се добие посакуваниот економски ефект. Ние зборуваме за канцеларии дека се наоѓа во Премиер локации. Тоа може да биде една или две канцеларија или целиот кат. Профитабилноста на пренос на домување може да надмине 20 %, а тоа е многу добар демонстрација за Париз недвижен имот”,— вели Александар стотникот, сопственикот и основач на компанијата Fleuron Immobilier.

Друга компанија, Novaxia Immo Клуб, купува празни канцеларии и rebuilds нив во домувањето. За да се придружите во ова претпријатие, давајќи им барем 5 000 ЕВРА. 6 % ќе се наплаќа кога ќе се приклучат и 3 % се преземени во текот на годината за управување. Инвестицијата период од шест години. Главната придобивка за инвеститорите е дека тие се здобијат со објекти по цена од 30 % под пазар и да добијат капитални добивки при продажба. Меѓу проектите Novaxia Immo Клуб — реконструкција на зградата во 20 arrondissement на Париз, на Булевар де Belleville. Според предвидувањата, бруто стапка на принос ќе биде на 8.66 % на годишно ниво.

Стапици на превод за домување

Трансформацијата на канцеларии во станови не е лесен процес. За реализација на овој проект ќе треба да се усогласат со многу формалности и на правилата. Од почетокот на проектот до нејзиното завршување може да трае од две до четири години. Сега владата претставена од страна на Министерот за домување cécile Duflot работи за поедноставување на постапката и намалување на времето на донесување на одлуки.

“Основниот проект за градење мора да исполнат одредени барања. Зградата се поврзува со ширина од 12-15 m не се проблем. Сепак, објектите во вишокот на снимката е ниско осветлување”, рече Стефан Theriault, извршен ДИРЕКТОР на Altarea Cogedim Entreprise, кои се занимаваат масовен пренос на канцеларии на станбени. Експертите, исто така, имајте на ум дека во згради со спојува со широчина од 18 метри, во процесот на трансформација изгубени 10-20 % од површината.

И покрај фактот дека работата е направено во секторот на средно недвижен имот, тие треба да се во согласност со прописите кои важат за недвижности основно. И изградба на стари згради често не се во согласност со овие прописи и енергетска ефикасност стандарди. Исто така постојат и технички барања кои не ги задоволи сите комерцијални згради. Така, да се смета за сместување, просторијата мора да има таванот на висина не помала од 2.5 м.

Да конвертирате завод за градење на станбени трошоци 20-30% поскапи од зграда од нула. Цената на трансформација на канцеларии во станбени згради се проценува во 2 000 – 2 500 Евро/м2, без даноци, градежно — во 1 600 – 1 800 Евра/м2.

Во Париз, ако областа на реконструира објектот е поголем од 800 м2, 20-30% на места ќе бидат резервирани за социјално домување. Со оглед на тоа дека социјалната објекти се продаваат поевтина од пазарната цена, проекти за трансформација на канцеларии не се секогаш ефективни. Покрај тоа, канцеларии повеќе профитабилни за закуп на нивниот принос е 5.5–7 %, додека станови заработи 2-2,5 %.

Како е постапка

Прво што треба да се применува на градот планирање Одделот на градот сала (service de l’urbanisme) да се осигура дека предложените измени не се во согласност со планот на изградба во градот (план за локален d’urbanisme, PLU).

Понатаму, управата треба да се добие дозвола за градење (permis де construire). Ако на површина надминува 170 м2, неопходно е да се вработи архитект. Ако градежните работи не се очекува, а ние зборуваме само за превод на домување, neobhodimo да се направи пред-известување (déclaration préalable).

Ако собата е во владение, треба да научат своите правила и да научат што се ограничувањата на овој објект.

Инвеститорот треба да бидете сигурни дека просторот е поврзан со сите комуникации: снабдување со вода, електрична мрежа, на телефонска линија. Поврзете комуникации во случај на нивно отсуство, ќе се доста скапи.

Тогаш ви треба да го извести даночните власти. По добивање на соба пренесени од комерцијални на станбени, сопственикот ќе мора да плати други даноци: територијалниот економска добивка (придонес économique territoriale) и воведе данок на сместување (taxe d’habitation). За да ја промените големината на данокот на имот, наречен taxe foncière: данок е пресметана врз основа на потенцијални изнајмување, износот на кој за станбен и деловен простор варира.

Сепак, и покрај сите можни проблеми, сега превод на комерцијалните простории во станбени објекти, се во голема побарувачка, важно е да се избере добра, остварлива опција.

•

На реверсот на постапката за пренос на домување за финансирање на комерцијални недвижности, го прочитате написот “Како да ги обноват стан во комерцијална зграда.”

Yulia Kozhevnikova, Tranio.Ru