Checklist koper: wat u moet weten voor de aankoop van commercieel onroerend goed
Kopers van onroerend goed in het buitenland, worden steeds vaker niet alleen gezien als schuilplaats, maar ook als een object voor een rendabele investering, vooral in tijden van crisis. In de studie “Cranio” voor 2014 investering aantrekkelijkheid is voor de Russen de tweede meest belangrijke factor bij het kopen van eigendom in het buitenland.
In vergelijking met de aankoop van vakantie-huizen te investeren in commercieel vastgoed vereist een meer serieuze benadering en gedegen analyse. Om tijd te besparen en te voorkomen dat kostbare fouten, voordat het kopen van je moet weten wat de fundamentele parameters van het investeringsproject:
- locatie;
- budget;
- kosten;
- kenmerken van de lease-overeenkomst;
- de opbrengst;
- risico ‘ s;
- financiering;
- management-opties;
- een exit-strategie van het project.
Locatie
Op welke locaties is grotendeels een functie van de rendabiliteit, de risico ‘ s en de liquiditeit. Bijvoorbeeld, het vertrouwen van de investeringen in de grote steden van Oostenrijk, groot-Brittannië, Duitsland, de verenigde staten en Frankrijk. Het bestuderen van de informatie over het object, de locatie, moet u besteden niet alleen aandacht voor het land en de stad, maar het gebied waar het onroerend goed is gelegen, namelijk:
- op het gebied van infrastructuur: bijvoorbeeld investeren in een appartement gebouwen, is het belangrijk de aanwezigheid van de nabijgelegen Parkeerplaats en de sociale voorzieningen en winkels;
- de voordelen en kansen van het gebied: dit is afhankelijk van de vraag of de toename van de toekomstige waarde van het object en de inkomsten van de huur;
- vervoer door de wijk: waar is de dichtstbijzijnde halte van het openbaar vervoer, of er is gratis toegang tot de snelwegen, wat is de afstand tot ov-knooppunten.
Begroting
Als een regel, kopers investeren in commercieel vastgoed vereist een minimum van 2,5 miljoen Euro, als met een kleiner bedrag zijn moeilijk te vinden, de kwaliteit en laag-risico-object. Van het budget grotendeels afhankelijk van de keuze van het type van onroerend goed.
Soorten commercieel vastgoed en hun parameters
Tranio gegevens (gemiddelde aanbevolen waarden)*
| Soorten objecten |
De opbrengst, % p |
Tijd contract huur |
Voordelen | Nadelen |
|---|---|---|---|---|
| Van 300 duizend euro | ||||
| Appartement (korte termijn verhuur) | 5-7 | Vanaf 1 dag | Een hoge liquiditeit; in vergelijking met de lange termijn lease — hogere opbrengst en geen problemen met de uitzetting van huurders; de mogelijkheden voor verhuur groei | Risico ‘ s en beheer van de downtime; vergeleken met een huur op lange termijn — meer snelle slijtage |
| Appartement (lange termijn huur) | 2-3 | Dan 1 jaar | Een hoge liquiditeit; de hoge vraag van huurders, stabiel, zelfs tijdens de crisis | Risico ‘ s en beheer van de downtime; problemen met de uitzetting van huurders |
| Huisvesting voor studenten | 4-6 | Vanaf 6 maanden | De hoge vraag van huurders | In vergelijking met appartementen op de lagere liquiditeit, het is moeilijk te hergebruiken |
| Van 2,5 miljoen euro | ||||
| Appartement huizen | 3-5 | Dan 1 jaar | Een hoge liquiditeit en de groei potentieel van de kapitalisatie | Lage opbrengst, veel huurders, problemen, ontruiming, nodig is een management bedrijf |
| Winkels | 3-4 | 3-10 jaar | Een hoge liquiditeit en de groei potentieel van de kapitalisatie | Lage opbrengst |
| Supermarkten | 5-6,5 | 12-15 jaar | Hoog rendement, met langdurige contracten | De dichter bij de einddatum van het contract, de lagere liquiditeit |
| Van de 10 miljoen euro | ||||
| Verpleeghuis | 5-6,5 | 20-25 jaar | De groei van het aantal gepensioneerden, langdurige contracten | Het is moeilijk te hergebruiken |
| Winkelcentra | 4-6 | 5-15 jaar | Hoog rendement | Risico ‘ s van het management voor een groot aantal huurders |
| Hotels | 4-6 | 10-20 jaar | Hoog rendement | Het is moeilijk te hergebruiken |
Читайте также: {:nl}Veelbelovende investeringen door Parijs: het omzetten van kantoren naar woningen
* Gemiddelde waarden voor de objecten:
- in welvarende gebieden van grote Europese steden;
- nieuwe objecten, of na een grote reparatie;
- huurcontracten aan het begin van de periode van geldigheid.
De kosten van de aankoop en onderhoud
Bij de planning van de begroting is het de moeite waard gezien het feit dat de kosten van het verwerken van transacties bereik van 5% tot 20% van de kosten van het project, afhankelijk van het type woning, de prijs en het type van de transactie. Dergelijke kosten behoren onder meer het notariaat en de kosten van de staat de registratie, btw, de Commissie en de makelaar kosten van de procedure van verificatie van de juridische zuiverheid van de transactie — Due Diligence.
Daarnaast, na de aankoop van de eigenaar wacht op de kosten: de kosten voor de diensten van een management vennootschap, hulpprogramma ‘ s en reparaties, verzekeringen en belastingen (onroerend goed belasting en vennootschapsbelasting). Beleggers wordt geadviseerd om aandacht te besteden aan de aanwezigheid van fiscale vrijstellingen en aftrekposten en de voorwaarden voor hun ontvangst. Ze kunnen de kosten aanzienlijk verminderen en de winst te verhogen.
Wat de kosten zijn voor rekening van de eigenaar en die van de huurder is afhankelijk van het type huurcontract.
Huurders en lease overeenkomst
Bij het bestuderen van de voorwaarden van de lease-overeenkomst moet bepalen, als het object is in gebruik genomen, die een anker operator en wat is de betrouwbaarheid van de personen of bedrijven huren van ruimte. U moet aandacht besteden aan het percentage van de gehuurde ruimte — ideaal, de gemiddelde jaarlijkse bezettingsgraad bedraagt niet minder dan 90 %.
Ook belangrijk is het type van de huur (afhankelijk van het bedrag van de onderhoudskosten, en, vandaar, de marges).
Soorten van leasing
| Soort lease | Kenmerken |
|---|---|
| Bruto huur lease | De eigenaar van de woning voert alle berekeningen voor de nutsvoorzieningen, kosten voor reparatie en exploitatie van het gebouw, betaalt de verzekering, en (soms) belastingen |
| N lease (Netto lease) |
De huurder betaalt alleen belasting op onroerend goed, alle andere kosten voor rekening van de eigenaar |
| NN lease (Dubbel netto lease) |
Huurder betaalt de btw en verzekeringen |
| NNN lease (Triple net lease) |
De eigenaar tegen de huurder een vergoeding, “triple”, dat is zonder aftrek van de belastingen, verzekeringen en onderhoudskosten (deze kosten uit hoofde van de overeenkomst zijn voor rekening van de huurder) |
| Absolute NNN lease | Alle kosten zijn voor rekening van de huurder, zelfs indien het gebouw beschadigd is tijdens een natuurramp en moet gedeeltelijke herontwikkeling |
Voor beleggers de beste laatste twee soorten contracten: in hun mening, de kosten van onderhoud van de woning van de eigenaar is minimaal.
U dient ook vooraf te bepalen van de duur van de huurovereenkomst. Het hangt grotendeels af van de bereidheid van beleggers om risico ‘ s te nemen: bijvoorbeeld, als hij niet klaar te verliezen huurders, is het waarschijnlijk om te investeren in de woning met een lange termijn lease contracten. Omgekeerd, wanneer het risico voor de belegger is aanvaardbaar, zal hij overwegen de woning geschikt is om een einde looptijd of een kortlopend huurcontract.
Opbrengst
Onder het rendement kan worden beschouwd als de absolute jaarlijkse winst, cash flow, bedrijfsopbrengsten, kapitalisatiefactor, groei -, kosten -, rembours-contant ROI en de IRR. Het is belangrijk om te begrijpen wat voor soort van de opbrengst is praten met de verkoper. Bijvoorbeeld, zoals geïllustreerd door het voorbeeld hieronder, de IRR kan oplopen tot 9 %, terwijl de kapitalisatiefactor van 5.5 %.
Voorbeeldgegevens
| De waarde van het object | 10 miljoen euro |
|---|---|
| De kosten van het kopen van | 1 miljoen euro |
| Investering | 5 miljoen euro |
| LTV | 60 % |
| De rente op de lening | 2,4 procent |
| Huuropbrengsten | 650 duizend euro per jaar |
| Operationele kosten | 100 duizend euro per jaar |
| De stijgende kosten | 2% per jaar |
Soorten rendement
| Type ruil | De definitie en methode van berekening | Voorbeeld |
|---|---|---|
| Absolute jaarlijkse rendement | Dat geeft een woning in het jaar vóór aftrek van de operationele kosten, betalingen hypotheken en belastingen | In het voorbeeld is het object waarde van 10 miljoen euro genereert een absolute jaarlijkse inkomsten van $ 650 duizend euro |
| De netto operationele winst | De absolute jaarlijkse winst, minus de operationele kosten | Als het landgoed brengt 650 duizend euro per jaar en de operationele kosten bedragen 100 duizend euro per jaar, de netto operationele winst is gelijk aan 550 duizend Euro |
| Netto kasstroom | De jaarlijkse winst, rekening houdend met de operationele kosten en hypotheek, voor belastingen. | In het voorbeeld is de netto cash flow gelijk is aan 300 duizend Euro per jaar (650 miljoen (huuropbrengsten) – 100 miljoen (operationele kosten) – 250 duizend (hypotheek)) |
| De kapitalisatiefactor (cap rate) |
De ratio van het netto bedrijfsresultaat van de waarde van het object | Indien het netto-bedrijfsresultaat is 550 duizend euro per jaar, en onroerend goed met een waarde van 10 miljoen euro, de kapitalisatiefactor — 5,5 % jaarlijkse |
| De stijgende kosten | Laat zien hoeveel procent een jaar (de prognose) zal de prijs van de woning | In het voorbeeld is de groei in waarde is 2 % per jaar |
| Rembours-Contant ROI (Return on Investment, winstmarges op geïnvesteerd kapitaal) |
Dit cijfer is gelijk aan het jaarlijkse netto kasstroom gedeeld door het geïnvesteerde fondsen | In het voorbeeld, rembours-contant ROI 6 % per jaar (300 duizend (netto kasstroom) / 5 miljoen euro (investeringen)) |
| IRR (Internal Rate of Return) |
Op basis van de prestaties van alle kasstromen gedurende de gehele periode van het project | Als het object in het bovenstaande voorbeeld voor 10 jaar genereert een cash flow van 300 duizend euro, en dan kan de investeerder verkoopt hem voor 12 miljoen Euro, IRR zal worden 9 % per jaar |
Risico ‘ s
Risico is de waarschijnlijkheid van schade als gevolg van eventuele wijzigingen. De kans dat dat zal gebeuren door een aantal negatieve gebeurtenis, hoe groter het risico. Als de investeerder wil maken grote retourneert, moet bereid zijn tot het accepteren van een groter risico. Bijvoorbeeld, in de sleutel office markt in het Centrum van Londen — de vraag groter dan het aanbod, en dit leidt tot een afname van de winstgevendheid in het segment (tegen het tarief van 4 %). Op hetzelfde moment, de office markt in minder populaire gebieden geeft de belegger een veel hoger rendement (bijvoorbeeld in Liverpool — 7 %) met een licht verhoogd risico.
Financiering
In sommige gevallen, beleggers nemen een lening te kopen, commercieel onroerend goed. Deze optie is nuttig, zodat de lening is een hefboom voor een toename van de winstgevendheid. Degenen die hebben besloten om het gebruik van Bank financiering, is om erachter te komen wat termen die u kunt verwachten:
- wat is de omvang van de lening in verhouding tot de waarde van de woning (Loan-To-Value Ratio, of LTV);
- wat is de rentevoet;
- wat is de periode van de lening;
- wat is de Commissie voor de kredietverlening.
Bij de aankoop van beleggingen in vastgoed in Duitsland, de lener kan verwachten van een lening van 60% van de waarde van het vastgoed met 2% per jaar. Wanneer u het huren van de woning de opbrengst van 6,5% rendement op het geïnvesteerde kapitaal op basis van de lening kan oplopen tot 8-10 %.
Georgy Kachmazov
CEO en oprichter Tranio
Beheer
“Goed management is vergelijkbaar met een heerlijke lunch in het restaurant: het eten is mooi qua uiterlijk en smaak, en de obers zijn zorgzaam en behulpzaam. Belangrijker nog, je hoeft er niet om te geven,” schrijft Craig Coppola (Coppola Craig), makelaar in commercieel vastgoed verenigde staten.
Natuurlijk, de eigenaar kan beheren op hun eigen, maar het is handiger om het huren van een bedrijf dat gespecialiseerd is in het beheer van onroerend goed, omdat dit zal u helpen tijd te besparen voor de eigenaar van het object.
Exit-strategie en timing van de investeringen
Er zijn twee exit-strategieën van de investering van het project is de overdracht door vererving en verkoop.
- De overdracht van een onroerend goed door erfenis. Door de jaren heen, de waarde van de woning verhoogt, en hetzelfde object kunnen worden beheerd door dezelfde familie voor meer dan 100 jaar. Daarom is de transactie moet worden gestructureerd, zodat de goederen kunnen worden overgenomen met een minimum van fiscale verliezen. Bijvoorbeeld, in Frankrijk is het voordelig voor de aankoop van materiële burgerlijke vennootschap onroerend goed transacties (SCI) — in dit geval zijn er geen belasting op de erfenis en schenking.
- De verkoop. De gebruikelijke periode van de eigendom van de inkomsten goederen voor doorverkoop — 10-20 jaar, maar er zijn situaties waar de drager moet zich terugtrekken uit een investering in een vroeg stadium, zodat het object moet worden vloeistof, ofwel, zo dat het kan worden verkocht snel (2-4 maanden), zonder een significant verlies van waarde. Dit wordt bereikt door de aankoop van onroerend goed op toplocaties, variabiliteit van het gebruik van het object, etc.
Conclusie
Bevoegde beoordeling van alle items in deze check-list, gemaakt voor de aankoop van het onroerend goed zullen helpen bij de bescherming real estate investments. Het is dus noodzakelijk te kiezen voor laag-risico vloeistof objecten in stabiele markten, en niet om op te jagen grote rendementen.
Yulia Kozhevnikova, “Tranio”
Comments are closed.