De risico ‘ s en voordelen van investeringen in hotel kamer

Sinds het midden van de vorige eeuw de grote hotels van het naoorlogse Europa begon met de praktijk van de verkoop van individuele kamers voor de beleggers. Sindsdien is de praktijk heeft verspreid over de hele wereld en veroverde de meest populaire zakelijke en toeristische bestemmingen: ENGELAND, Frankrijk, Zwitserland, de VS, Australië, Dubai. Meestal zijn dit soort investeringen populair bij kleine beleggers.

Diagram van het hotel investeringen is eenvoudig: de belegger verkrijgt de eigendom kamer of meerdere kamers in een hotel complex. Toen hij kan gaan in eigen beheer van hun eigendom, dat gebeurt heel zelden, of om te onderhandelen met een hotel van de operator of een professioneel management bedrijf.

Investeerder en exploitant van het hotel aandeel van de winst tussen zich in een van twee manieren. De belegger kan het verkrijgen van een vast rendement, die hij geeft u van tevoren met de operator. In dit geval is de winst wordt onafhankelijk van de werkelijke bezetting van de kamers. De tweede optie is om de investeerder kwamen aan bij een variabele rente, wanneer de opbrengst aantal kan hoger zijn, maar de investeerder zal delen met de operator, bijvoorbeeld het risico van niet-opgeëiste appartementen aan toeristen.

Afhankelijk van de voorwaarden van de overeenkomst, kan de belegger gebruik maken van hun nummers en niet voor het bestemde doel, dat is, om in hen te leven. Sommige aanbieders bieden de mogelijkheid direct na de overname bieden, anderen na een bepaalde periode van tijd.

De voordelen van de investeringen in het hotel kamers

Het grote voordeel van investering in het hotel kamers is een lage drempel van toetreding. De minimale prijs van de hotelkamers in Europa is ongeveer 100 duizend euro. Als een regel, de objecten van dergelijke investeringen zijn het meest rendabel “werkpaarden” van de horeca — een drie – of vier-sterren hotels in Europa.

Zoals reeds is opgemerkt, is de belegger is niet belast met de noodzaak om voortdurend het beheren van hun eigendom. Deze indeling zal nuttig zijn voor de beleggers die hebben een primaire bedrijf in een ander veld en overweegt een investering te doen in een hotel kamer als een middel van het aanvullen van de portefeuille van winstgevende activa. Management en organisatie lost alle Algemene en particuliere problemen van het hotel, dus u hoeft niet bang te zijn dat de belegger zich persoonlijk te beslissen over een gebroken ziel of een koele receptie van het hotel.

Daarnaast moet worden geïnvesteerd in de kamers trekken met de mogelijkheid voor het ontvangen van een stabiele monetaire inkomsten, in het bijzonder voor investeerders uit Rusland in de huidige situatie. De gemiddelde opbrengst hotel apartments ligt op ongeveer 4 % tegen een vaste rente en 6-10% tegen variabele tarieven. Op hetzelfde moment om het object in de selectie moet benaderd worden zeer zorgvuldig: het is noodzakelijk te onderzoeken of de locatie van het complex en de vooruitzichten, alsook om te leren van de ervaringen van het management.

Dus, investeringen in de kamer — een winstgevende en opwindende kans. Maar net als in andere gebieden, ook hier, heeft zijn valkuilen, die onthouden moeten worden door de belegger.

Valkuilen van de investeringen in de kamers

De transactie kan aanzienlijk verschillen afhankelijk van de wetgeving van het land, dus het is best niet te vergeten de diensten van een plaatselijke advocaat. Op hetzelfde moment, bijvoorbeeld in Oostenrijk de transactie wordt gemaakt van aankoop en verkoop van een aparte onroerend goed en niet veel verschilt van het kopen van een appartement.

Zoals reeds is opgemerkt, is de belegger zich niet bezorgd over de marketing kant van de dingen, die volledig blijft de verantwoordelijkheid van het beheer van de organisatie, maar deze medaille heeft een keerzijde: de belegger niet in staat is om te bepalen van het marketingbeleid van het hotel. Bijvoorbeeld, als de exploitant heeft besloten om te converteren van het hotel van een gezin dat in de hotel business class en dit besluit uiteindelijk blijkt effectief is, zal de belegger niet in staat zijn om invloed op hem.

Het is beter om te kiezen voor de investering van een kamer in het hotel onder management van een grote hotelketen met een ruime ervaring in het management van het hotel vastgoed. Ten eerste het beschermen van de investeringen van de niet-oplossingen die kunnen worden gebruikt met weinig hotelier. Ten tweede, een groot netwerk bestaat al tientallen jaren, zo eenmaal ondertekend met hen het contract voor het beheer van de kamer van het hotel, kunt u rekenen op een samenwerking op lange termijn.

Echter, de ondertekening van een beheersovereenkomst zelfs met een groot bedrijf, moet u stevig beslissen wie draagt de kosten van onderhoud en reparatie van de woning. Als deze kosten zijn voor rekening van de belegger, kan aanzienlijk verminderen het rendement van de belegging.

De belegger moet studie het object van de investeringen en de omstandigheden waarin hij werkt. Hoewel dit soort deals meestal bepaalt een minimale maandelijkse niveau van de terugkeer, geen hotel is niet immuun voor de krachten van de markt. Na de schok van 11 September 2001, de Amerikaanse investment company schakelde zijn de focus van de meeste “hot” objecten in het centrum van de wereld hoofdsteden (new york, Londen, Parijs) naar een minder modieuze hotel in de provincie (Halifax, Glasgow, Gloucester). Het is belangrijk rekening te houden met de seizoensgebonden factor — hotels, die gericht zijn op recreatie en vrije tijd, stationair draaien in de “off season”, terwijl de hotels die welkom zakelijke reizigers, een stabiel inkomen gedurende het hele jaar (dit verklaart de rentabiliteit van de investeringen in de landen van West-Europa).

Als de belegger wenst te verkopen hotel apartments, kan worden geconfronteerd met de uitdaging van het vinden van een nieuwe koper. De meest voor de hand liggende kandidaat voor overname van dit object worden de uitbater, maar hij zal alleen kopen op een gereduceerde prijs, of zonder inachtneming van de kapitalisatie van de groei. Bovendien, de hotel kamer als activa bezwaard met een heleboel voorwaarden van de eigendom op grond van de overeenkomst, die geschikt zijn voor een enkele belegger, maar misschien niet bij een ander.

Eindelijk, de eerste investeerder in een kamer in het hoogseizoen is het niet gunstig om ofwel het hotel of naar de belegger, want het vermindert het rendement van de investering, dus de regel, het management van het bedrijf vereist om de huur van haar appartement te huren voor de gehele periode van de overeenkomst of legt een limiet op de tijd van de woonplaats van de investeerder in een eigen kamer.

Voors	Nadelen
lage “instapdrempel”	De risico ‘ s van downtime als de variabele rente
het kantoor voert het hotel operator	een buitenlandse jurisdictie transactie
stabiele winstgevendheid	de beperkte impact marketing van het hotel

Marktvooruitzichten

Zoals opgemerkt door de deelnemers van de Serviced Apartments-Top gehouden in Londen in 2014, de investeringsmarkt in de hotelkamers groeit snel, vooral in de laatste drie jaar.

Londen was niet toevallig gekozen als het centrum van de top: volgens Savills, in Londen op slechts 1,6 kamers 1.000 zakenreizigers, terwijl in new York en Hong Kong en 5.3, 5.7, respectievelijk. Dus, Londen is ook de markt met hevige concurrentie voor beleggers, maar op hetzelfde moment heeft een hoge investering potentieel.

Vergeet niet dat de rentabiliteit van de investeringen in de kamer hangt af van de stroom van de gasten. Vanuit dit oogpunt, een ernstige concurrentie voor het hotel is een snel groeiende segment van de private huurwoningen, evenals Internet-diensten, die aanzienlijk vereenvoudigd de verhuur van onroerend goed in het buitenland door particulieren zonder tussenpersonen.

De mogelijkheid om te investeren in uw kamers bieden hotel ketens zoals het Mandarin Oriental, Holiday Inn, Condo.

Samenvattend het bovenstaande kunnen we formuleren enkele Algemene adviezen voor beleggers:

• je moet zorgvuldig onderzoeken van het hotel markt van het land waar er investerings-objecten;
• voor het verkennen van de mogelijkheid van het creëren van hefboom voor investeringen — het zal een aanzienlijke verhoging van de opbrengst;
• multi-pagina-contract in een vreemde taal beter te lezen;
• gericht op drie – of vier sterren en geen vijf-sterren luxe reuzen;
• niet te vergeten de suggesties van de provinciale hotels — ze kunnen minder rendabel dan de Metropolitan;
• om prioriteit te geven aan de doelstellingen in Oostenrijk, groot-Brittannië en hotels in Frankrijk — zij staan bekend om hun betrouwbaarheid investeringen.

Ivan Chepizhko, Tranio

Comments are closed.