Inntekter og kostnader for investorer: hvordan plan og budsjett før du kjøper næringseiendom

Det anses som næringseiendom krever mye vedlikehold koster. Det er imidlertid noen typer leieavtaler, under de største utgiftene er på leietakere og tar hensyn til inntekt av en veldig god kvalitet, selv i nærvær av et boliglån. “Tranio” forteller om de viktigste artikler av inntekter og kostnader for besittelse av kommersielle anlegg.

Elementer av inntekter og kostnader til eieren av næringseiendom

Inntekt

Kostnader

leie, — ekstern (utendørs) annonsering og reklame inne i bygninger (innendørs), avskrivninger — økningen i fast eiendom: kapitalgevinst i tilfelle av videresalg av objektet.

1. En-gang kostnader når du kjøper eiendom: — kostnaden av eiendommen, — “Due Diligence” (regnskap, juridisk og teknisk kompetanse, risikovurdering), — tjenestene til en realtor, — kjøp skatt, dokumentavgift, — tjenester av en notarius og en advokat banktjenester (åpne kontoer, overføringer), Bank — gebyr for lånet (hvis objektet er kjøpt med lånte penger), — første reparasjoner og bygging av objektet, dekorasjon. 2. Ordinære utgifter: — boliglån betalinger (dersom eiendommen er kjøpt på kreditt), lån av grunnleggeren, — årlig eiendomsskatt*, felles tjenester* — driftskostnader (systems engineering, rengjøring, sikkerhet)*, — forsikring*, management — selskapet tjenestene, personell, — regnskap-tjenester (rapportering), — juridiske tjenester (hvis nødvendig), tjenester meglere for å finne leietakere (i noen tilfeller betales av leietaker).

* I mange tilfeller er disse kostnadene er tilbake til eieren gjennom et gebyr som betales av leietaker.

Inntekt: ikke glem om indeksregulering av husleie og avskrivninger

Eieren av næringseiendom og mottar leier for måned (i Østerrike, Tyskland, Spania) eller per kvartal (i Frankrike) fremover. I STORBRITANNIA, tsjekkia og Sveits fordelt på både månedlige og kvartalsvise betalinger. Når du signerer kontrakten, vil kunden bli belastet med et Depositum i mengden av betaling av tre måneders leie (i Spania, to i Sveits, seks).

Når leasing kjøpesentre leier er noen ganger belastet i form av en prosentandel av den årlige omsetningen (3-10 %). Anker leietakere (selskaper leasing ikke mindre enn 5-15 % av arealet av objektet) som vanligvis betale mindre enn andre.

I tilfelle av langsiktig (10 år) av kontrakten leier er årlig indeksert i samsvar med inflasjonen i landet. Men, for eksempel, i den tsjekkiske Republikk denne praksisen er nesten det, fordi de fleste av kontraktene er for 3 eller 5 år.

I tillegg til avgifter for leide lokaler, eieren vanligvis vil kreve leietaker MVA på leien. Dette beløpet er da betalt til staten. I noen tilfeller kan utleier kan delvis gjenopprette betalt MVA-kompensasjon for kostnader til reparasjon eller bygging.

“MVA mottatt fra leietakere kompensere for MERVERDIAVGIFT betalt ved kjøp av fast eiendom. I Tyskland dette systemet fungerer automatisk: staten umiddelbart eks. MVA fra kostnaden av objektet, og moms på tjenester av megler og andre kostnader når du kjøper kompensiruet fra fremtidig leie”— sa Giorgi Kachmazov, managing partner “Tranio”.

For inntekt som også inkluderer avskrivninger. Det reduserer den skattepliktige verdien av eiendommen på grunn av sin potensielle forringelse. For eksempel, hvis eiendommen er verdt 10 millioner euro, hvorav 2 millioner kroner, er prisen på land fordi landet er ikke utsatt for slitasje, avskrives vil være 8 millioner Hvis vi antar at svekkelsen av et forretningsbygg 2 % per år, så er det skattepliktige beløpet hvert år, vil bli trukket 160 tusen euro. I tillegg skattbar inntekt vil bli trukket renter på lånet.

Kostnader: det viktigste er å registrere deg gunstige vilkår i kontrakten

Kostnader kan være one-off (verdi av eiendom, pant, avgifter på kjøp, Kommisjonen meglere, etc.) og regelmessig (kostnader til vedlikehold, boliglån betalinger, etc.).

En-gang kostnader for kjøp av fast eiendom, og transaksjonen beløp til et gjennomsnitt på om lag 10% av prosjektets kostnader. Disse kan legges kostnaden for første reparasjoner og innredning av lokaler — dette beløpet avhenger av tilstanden til objektet.

Med hensyn til den vanlige kostnader til vedlikehold, og deretter, avhengig av leieavtalen, investor kan være delvis fritatt fra dem. Den vanligste typen av leie — NNN leie i som eier betaler bare for innholdet i bærende konstruksjoner av bygningen. Rettigheter og plikter leietaker og utleier er angitt i en bestemt leie.

Kostnaden av eieren avhengig av leieforhold

Type leieavtale	Hva er utgifter til eieren
Brutto leie lease	Vedlikehold og service	Forsikring	Eiendomsskatt
N lease (Enkelt netto leie)	Vedlikehold og service	Forsikring	—
NN lease (Dobbel netto leie)	Vedlikehold og service	—	—
NNN lease (Trippel netto leie), en analog i Tyskland — Dach & Fach	Bare reparasjon av fasaden og taket av bygningen	—	—
Absolutt NNN leie	—	—	—

Noen av de typer leieavtaler, kostnader til vedlikehold, forsikring og avgifter, kan i utgangspunktet bæres av eier, men etter betaling av beløpet som kan komme tilbake til det i service charge, som omfatter avtalt kontrakt kostnader. Gebyr er betalt av leietaker og er utformet for å sikre at eieren kunne vende tilbake.

I alle land er det typisk betingelser som er knyttet til utgifter og forpliktelser for leietaker og utleier. For eksempel i STORBRITANNIA eier ikke bærer nesten alle kostnader (fordelt type leieavtale absolutt NNN lease), og i Frankrike, og han betaler for reparasjon, Kommisjonen meglere, utleie, og eiendomsskatt (en type leie — brutto leie lease).

Kostnader for leietakere og utleiere på en typisk kontrakt
I Henhold Til Cushman & Wakefield

Land	Kostnaden av leietaker	Utleiers kostnader
Østerrike	— lease: juridiske tjenester — 1 % av den årlige leie, state tax — 1 %, Agentur-Kommisjonen — 3 måneders leie. — gebyr: omfatter verktøy, management fee, rengjøring kostnader, forsikring og eiendom skatt; — renovering: interiør; MVA på utleie: 20 %.	— renovering: fasade og tak.
STORBRITANNIA	— leie: Direktoratet Kommisjonen av eiendom — 5-10% av årlig leie, juridisk støtte — ca 5%, – pluss MVA 20 %; — gebyr: omfatter verktøy, forsikringer, administrasjonskostnader og skatt eiendel; — reparasjon: reparasjon (helt), og innhold; — forsikring: leietaker betaler for interne forsikring direkte av lokalene, og for forsikring eksterne strukturer — gjennom gebyr; MVA på utleie: 20 %.	— utleier betaler for reparasjoner og forsikring strukturer, men disse kostnadene er kompensert gjennom et gebyr.
Tyskland	— leie: Kommisjonen eiendomsmegling i mengden av 3-4 måneders leie (2-3 måneder i tilfelle av en leieavtale av industrielle og kommersielle lokaler) pluss 19% MVA; — gebyr: omfatter eiendomsskatt, verktøy kostnader og forsikring; — renovering: interiør; — MERVERDIAVGIFT på leie: 19 %.	— lease: vanligvis eieren betaler en Provisjon bare på svake markeder, og dette er sant bare for objekter som bruker svak etterspørsel; — reparasjon: typisk leieavtaler Dach & Fach, som utleier er ansvarlig bare for strukturelle reparasjoner.
Spania	— gebyr: omfatter bygge-avgifter og eiendomsskatt; — renovering: interiør; — forsikring: interiør; — MERVERDIAVGIFT på leie: 21 %.	— leie: Kommisjonen eiendomsmegling 10-15 % av årlig leie, – pluss MVA 21 % (noen ganger en Provisjon som betales av leietaker); — renovering: fasade og tak; — forsikring: fasaden og taket.
Frankrike	— leie: Kommisjonen eiendomsmegling 15% av årlig leie, – pluss MVA 20 %; — gebyr: inkluderer kostnaden av verktøy og forsikring; — reparasjon: reparasjon av interne lokaler; MVA på utleie: 20 %.	— leie: Kommisjonen eiendomsmegling 15% av årlig leie, – pluss MVA 20 %; — eiendomsskatt: mengden avhenger av den aktuelle byen, og noen ganger betalt av leietaker (spesielt hvis vi snakker om den industrielle eller kommersielle lokaler); — renovering: fasade og tak.
Tsjekkia	— leie: Kommisjonen eiendomsmegling 5-8% når du leier kontorer og 10-15% for utleie av næringslokaler; — gebyr: omfatter verktøy, management fee, rengjøring kostnader og eiendomsskatt; — renovering: interiør; — forsikring: innenriks-og forretningslokaler; — MERVERDIAVGIFT på leie: 21 %.	— leie: Direktoratet Kommisjonen fast eiendom 7-17 % av årlig leie; — renovering: fasade og tak; — forsikring: fasaden og taket.
Sveits	— leie: Direktoratet Kommisjonen fast eiendom 7-15 % av leie; — gebyr: inkluderer verktøy; — reparasjon: mindre arbeid.	— leie: Direktoratet Kommisjonen fast eiendom 10-15 %; — eiendomsskatt: prisen avhenger av Canton; — reparasjoner: store reparasjoner; — forsikring: forsikring av bygningen.

I tillegg investor er anbefalt å involvere denne utgiften som et lån av grunnlegger — i fremtiden vil det bidra til å optimalisere resultat før skatt av bedriften hvis et anlegg som eies av en enhet. Essensen av denne prosessen er at grunnleggeren gir kreditt til selskapet som har utstedt eiendommen, og deretter gå tilbake gjelden, og setter disse midlene ut fra under resultat før skatt.

●

Som Europas felles NNN leiekontrakter for de fleste av kostnader for vedlikehold ligger hos leietaker, eieren er å bare betale for vedlikehold av bygningen og de ansatte.

For å redusere administrasjonskostnader, “Tranio” anbefaler utenlandsk investor:

• å kjøpe eiendom, som allerede er utleid under kontrakter av typen NNN lease;
• bruke lånet til å skape utnytte og øke avkastning på investert kapital;
• for å ta hensyn til avskrivninger og få et skattefradrag;
• å kjøpe en ny bolig, uten at kostnaden for å reparere;
• lån av grunnleggeren for optimalisering av resultat før skatt.

Yulia Kozhevnikova, “Tranio”