Russisk-talende kjøpere av inntektsgivende eiendommer: en analytisk studie Tranio (2016)

Tidlig i 2016 selskapet Tranio utført en analytisk studie av russisk-talende investorer som investerer i leie eiendom i utlandet. Dette er det femte store studien av Tranio.

Etter devalueringa av rubelen i 2014-2015, innvandrere fra Russland og andre land i det tidligere Sovjetunionen har blitt omtrent halvparten så mye å kjøpe eiendom i utlandet. Imidlertid økte andelen av kjøpere som kjøper eiendom ikke for egen opphold og for investeringsformål, først og fremst for leie.

I vår forskning, vi lettelse opp på resultatene av to spørreundersøkelser. I den første undersøkelsen som er involvert 561 eiendomsmegling i 37 land, og den andre — 153 russiske kjøperen som nylig har kjøpt eller planlegger å kjøpe inntekt generere eiendom i utlandet.

For det første, vi har vurdert de mest populære blant land russiske investorer. I denne vurderingen, populariteten av land er evaluert basert på antall forespørsler om å “Yandex”, som henviser til kjøp av næringseiendom i 2015:

	Land	Dele søk forespørsler %
1	Tyskland	22,1
2	Spania	06,5
3	USA	06,0
4	Tsjekkia	04,9
5	Italia	04,8
6	STORBRITANNIA	04,7
7	Frankrike	04,6
8	Tyrkia	04,3
9	Latvia	04,0
10	Montenegro	03,5

På spørsmålet: “hvor Mange kunder fra Russland og andre land i det tidligere Sovjetunionen skaffe seg inntekt eiendom?” 54% av tinget sa: “Antallet av slike klienter er merkbar, men små i forhold til antall kjøpere fra andre land.” Det mest populære svaret er, de fleste av de gjennomgåtte land.

74% av respondentene påpekte at antall transaksjoner med russiske kjøpere avvist etter devaluering av rubelen i 2014-2015. Men et økende antall investorer i utleieboliger. I forrige undersøkelse gjennomført Tranio i 2013, 56% av tinget har bemerket at russiske kjøpere av næringseiendom lite eller ikke i det hele tatt, og i en meningsmåling i 2015 dette var av den oppfatning bare 27% av respondentene. Andelen av de som mener at mange russiske investorer har økt fra 44% til 73%.

Andelen av russiske investorer økt, spesielt i de landene der før våre landsmenn blir det meste kjøpe feriehus for seg selv (for eksempel: Spania, Italia, Frankrike). I de landene som tradisjonelt har vært populært blant investorer (for eksempel STORBRITANNIA, Tyskland), deres andel har holdt seg på et høyt nivå:

Land	Antall respondenter legg merke en betydelig mengde Russiske investorer, %
	2013	2015
Andelen av russiske investorer har vokst
Spania	37	65
Italia	32	75
Frankrike	00	50
Andelen av russiske investorer holdt seg på et høyt nivå
STORBRITANNIA	67	80
Tyskland	89	82

Blant den russisk-talende investorer er dominert av vellykkede gründere med en aktiv virksomhet i Russland eller andre land i det tidligere SOVJETUNIONEN. De har en tendens til å investere i eiendom, og bringer ikke nødvendigvis høy, men stabil inntekt i et trygt, valuta. De viktigste motivene for investorer er som følger:

• For å diversifisere investeringene og beskytte dem fra innenlandske politisk og økonomisk risiko.
• Opprette en personlig pensjonsfond.
• Å passere eiendelen på en arv til barn og sørge for at deres økonomiske velvære.
• For å få en oppholdstillatelse i et utviklet fremmed land.

Vanligvis, investorer kjøper bolig eller næringsbygg for utleie, og bare noen få er interessert i prosjekter som utvikling eller sanering. De fleste eiendomsmeglere (65 %) indikerte at ikke mer enn 10 % av russiske investorer til å investere i slike prosjekter. I henhold til George Kachmazov, managing partner i Tranio, “main avkastning til våre investorer bringer en aktiv virksomhet. Og i utlandet oppfører de seg som rentiers: foretrekker enkle leieinntekter. De ønsker ikke og vet ikke hvordan til å gjøre prosjektene merverdi i Europa, men over tid kompetansen øker”.

Unntaket er Thailand, Montenegro og den tsjekkiske Republikk, hvor 89, 75 og 63% av tinget indikert at over 10 % av våre landsmenn er engasjert i eiendomsutvikling eller sanering.

“Russerne ofte kjøpe utleieboliger på samme sted hvor hun kan brukes til å kjøpe bolig for seg selv,— sa Giorgi Kachmazov.— Dette er forståelig: de vet de har av stedet og orientert mot det lokale markedet. De vanligvis tilbringe tid i din utenlandske hjem, og de ønsker å kontrollere inntektene hvis han er i nærheten.”

De mest populære investeringsobjekter er bolig leiligheter og hus: 63 % av respondentene påpekte at denne type eiendom er blant de tre mest populære. Skiller seg ut Bulgaria, Ungarn og Portugal, der dette svaret ble valgt 95, 89 og 86 %, henholdsvis. Tvert imot, i Tyskland, Italia og STORBRITANNIA, dette er ikke den mest populære respons (37, 36 og 27%, henholdsvis).

Den nest mest populære alternativet — hoteller, valgte det 34% av tinget. Hoteller i spesielt populært i Østerrike (78 %). Flertallet av respondentene (62 % av de som er angitt hoteller) bemerket at russiske investorer ganske uavhengig administrere hotell enn å overlate dem til forvaltningsselskapet. Men i forskjellige land, det er en betydelig forskjell: for eksempel i Bulgaria og STORBRITANNIA alle 100 % av respondentene svarte at investorer bruke tjenestene til management-selskaper, som i Tyskland og Østerrike i denne varianten står for 71% av svarene. Tvert imot, i Italia og Tyrkia som alle respondentene har oppgitt at investorer er å administrere hotell.

En annen populær type eiendom — leilighet hus (nevnt av 16% av respondentene), spesielt i den tsjekkiske Republikk, USA og Tyskland (57, 43 og 42 prosent).

På andre typer av investeringseiendommer er en liten prosentandel av svar, selv om deres popularitet er merkbar i de enkelte land:

Type eiendom	Land (i parentes antall respondenter, %)
Street butikker	Storbritannia (60), Frankrike (36), Østerrike (33) Latvia (33)
Kafeer og restauranter	Spania (29) Portugal (29), STORBRITANNIA (27)
Supermarkeder	Tyskland (32) Spania (16), STORBRITANNIA (7)
Kontorlokaler	STORBRITANNIA (33)
Boliger for studenter	Østerrike (22), Hellas (17)
Boliger for seniorer	Bulgaria (16)

Den gjennomsnittlige verdien av bolig leie eiendommen ligger 200 tusen euro, commercial real estate på EUR 1,2 millioner, selv om budsjetter variere betydelig avhengig av land og type eiendom. En undersøkelse av kjøpere viser at avtaler verdt et gjennomsnitt på 1,7 ganger dyrere enn budsjettet som kjøpere fokusert i utgangspunktet.

Mellom klient og lukke avtale, på gjennomsnittet tar det 4-5 måneder, selv om vilkårene varierer betydelig i ulike land:

Den gjennomsnittlige varigheten av transaksjonen	Land
Opp til 4 måneder	Thailand, Ungarn, Latvia, Tyrkia, Hellas, Montenegro, Bulgaria, Portugal, Tsjekkia
Om 5 måneder	Tyskland, Spania, Italia, USA
Mer enn 6 måneder	Frankrike, Østerrike, STORBRITANNIA

Investorer har høye forventninger til lønnsomhet. Fra en undersøkelse av tinget, følger det at fra bolig i gjennomsnitt forvente en avkastning på 5,7 % per år, fra den kommersielle 6,9 %. Men kunden undersøkelsen viser at den reelle avkastningen på boliger er i gjennomsnitt 4.3% og kommersielle er på 5,6 %.

Men med forventninger om lønnsomhet av våre landsmenn over tid, nærmer seg den sanne parametere. 2013-undersøkelse viste at boligkjøpere i gjennomsnitt forventes å gi 6-7 % per år, og kommersielle — 8-9 %.

Spørsmålet “hvor Mange kjøpere ta opp lån for å kjøpe næringseiendom?”, viser også signifikant forskjellige resultater i ulike land. I Frankrike, STORBRITANNIA og Østerrike, andelen av slike kjøpere er spesielt stor (43, 50 og 57 %, henholdsvis). På den annen side, i mange land (for eksempel Thailand, Hellas og Ungarn) den russiske kjøperen er det nesten umulig å få boliglån, og det resulterte i en stor andel av svarene “til Disse klientene med liten eller ingen”.

I tilfeller der russisk-talende investorer ta kreditt, leverage ratio av prosjektet kostet i gjennomsnitt er 40-50% og nesten ikke varierer i ulike land.

Hvis du er i 2013 bare 10% of realtors bemerket at de fleste av kjøpere av kommersielle bygninger gjør et lån i 2015 slike tiltak konto for 27 %. I henhold til George Kachmazov, er det en økende interesse i boliglån er på grunn av det faktum at “på den ene siden, etter krisen investorer har blitt mindre av sine egne penger. Men, på den annen side, har investorene blitt mer kompetente og bedre forstår at et godt utformet kreditt bidrar til å optimalisere den beskatning og øker utbyttet av investeringen. I tillegg, nå lånt billige penger er også et pluss i favør av boliglån”.

Vi fant at registreringen av kreditt i gjennomsnitt øker transaksjonen varighet er 33 dager, men i ulike land på forskjellige måter: for eksempel, i Spania, transaksjon som involverer et lån lukking i gjennomsnitt 21 dager lenger, og i Østerrike — 48 dager.

Midler til kjøp av fast eiendom er mest sannsynlig å komme fra Russland, som bemerket av 73% av tinget. Imidlertid, andre valg er markert i de enkelte land:

Kilden av midler	Antall av respondentene, %	Bemerkelsesverdig land (i parentes antall respondenter, %)
Russland	73	Hellas (100) Tyrkia (92), Montenegro (92) Bulgaria (91)
Offshoring	28	USA (67), NORGE (57)
Europeiske land	24	Østerrike (67)
Landene i det tidligere SOVJETUNIONEN, med unntak av Russland	13	Tsjekkiske Republikk (43), Tyrkia (31), Bulgaria (24)

Mer enn halvparten av kjøperne (52 %) indikerte at det var ikke kommer i fremtiden til å selge eiendommen, og har tenkt å holde på den, og senere arvet. Personer som har til hensikt å selge eiendommen, 55% forventer å gjøre det om lag 10 år etter kjøpet, 35 % etter 5 år, og bare 3% i 3 år.

I mellomtiden, i henhold til 2013-undersøkelse, 40% av investorer som planlegger å selge sin lønnsomme residential real estate, var kommer til å gjøre det for 2-3 år. Dermed, hvis investor ville mer spekulativ profitt, men nå er de mer interessert i hovedstaden bevaring. Georgy Kachmazov bemerker at “denne trenden er nært knyttet til det faktum at investorer reduserte krav til avkastning i favør av risikoreduksjon og reliability på lang sikt.”

Å svare på spørsmålet: “Hva er de viktigste vanskeligheter med å jobbe med russiske kjøpere nedvzhimosti?”, de fleste eiendomsmeglere (52 %) bemerket høye forventninger til lønnsomhet, og i andre omgang — treghet (36 %). Fordelingen av svarene på dette spørsmålet er vist i tabellen nedenfor:

Vanskeligheten av å jobbe med russiske kjøpere	Antall av respondentene, %	Bemerkelsesverdig land (i parentes antall respondenter, %)
Høye forventninger kapasitet	52	Storbritannia (73), Tyskland (68) Østerrike (67)
Treghet, forsinkelsen av transaksjonen	36	Tsjekkiske Republikk (75), STORBRITANNIA (73)
Vilje til å følge etablerte prosedyrer for gjennomføring av transaksjonen	25	Thailand (56)
Problemer med bevis av midler	23	Spania (43)
Inkompetanse i forhold investering i eiendom	22	USA (57)
Språkbarrieren	06	Hellas (27), Tyrkia (17)

Kjøpere peker på at det største problemet er å finne et egnet objekt: dette alternativet er angitt 64% av deltakerne i undersøkelsen. Den andre svarte: “å Strukturere transaksjon for å optimalisere skatt” (18 %).

Av George Kachmazov værvarsler i 2016 antall russiske kjøpere av bolig real estate vil falle av en annen 20-30 %. Mens 30-40 % økning i antall av våre landsmenn, som ønsker å selge sine hjem i utlandet på grunn av den høye kostnaden for innholdet. Imidlertid, 20-30% vil øke antall russiske kjøpere av inntektsgivende eiendommer.

Comments are closed.