Cywilna firma handlu nieruchomościami (SCI)

Cywilna firma handlu nieruchomościami (fr. la société civile immobilière, SCI) — jest to rodzaj osoby prawnej we francuskim предпринимательском prawa, który pozwala grupie osób wspólnie dokonywać operacji z nieruchomościami, оптимизировав opodatkowanie. Do takich operacji należą zakupy, zarządzanie, wynajmu, darowizny i przekazanie w drodze dziedziczenia. Istnieje również odmiana SCI, której celem jest zakup działki dla budowy obiektu i jego odsprzedaży (la SCI de construction-vente).

SCI zwykle opiera się członkami jednej rodziny lub grupy przyjaciół, czasami również grupą inwestorów lub deweloperów. Minimalna liczba uczestników — dwóch, maksymalnie prawem nie jest zainstalowany. Każdy z członków ma określonej części nieruchomości, której wysokość zależy od kwoty składek i powiązań. Te części można kupić, sprzedać, darować i przekazać w spadku. Właścicielem nieruchomości jest SCI. Maksymalny okres istnienia firmy — 99 lat.

Członkowie spółki ma prawo wybrać różne warianty umowy według własnego uznania. Na przykład, rodzice mogą przekazać dzieciom prawo do korzystania (wieczystego użytkowania), zachowując prawo do własności, która przechodzi na spadkobierców tylko po śmierci rodziców. Taki typ własności określa się słowem „nue propriété”. Bliscy ludzie, nie będący w związku małżeńskim lub związkach, mogą ustawić, aby w przypadku śmierci jednego z nich, jego udział przechodzi do innego uczestnika, a nie do bezpośrednich spadkobierców zmarłego. Taki rodzaj umowy jest nazywany „тонтина” (la tontine).

Prywatne typy SCI są cywilna firma dla inwestycji w nieruchomości (la société civile de placements immobiliers, SCPI) i podobny z nią instytucja zbiorowego inwestowania w nieruchomości (l ’ organisme de placement collectif immobilier, OPCI). W przeciwieństwie do innych SCI, funkcja podstawowa SCPI i OPCI — odbiór i podział zysków z inwestycji.

SCI może wybrać jeden z dwóch wariantów opodatkowania: płacić albo podatek dochodowy dla osób fizycznych lub podatku dochodowego od osób prawnych. W pierwszym przypadku dywidendy wypłacane uczestnikom firmy, nie podlegają dodatkowym podatkiem. Przy tym, jeżeli nieruchomość do wynajecia, każdy członek SCI osobno płaci podatek dochodowy proporcjonalnie do swojego udziału w spółce. Na przykład, jeśli udział uczestnika wynosi 60 %, to on płaci podatek od 60 % zysku uzyskanego przez spółkę z najmu. W przypadku przedsiębiorstwa opodatkowane dywidendy podlegają opodatkowaniu dochody z kapitału, ale do nich stosowana jest ulga podatkowa w wysokości 40 %. Który z dwóch trybów bardziej opłacalne, zależy od konkretnego przypadku; to pytanie warto brać się z doradcą podatkowym. W praktyce SCI częściej wybierają podatek dochodowy dla osób fizycznych.

Depozyty dokonane w momencie założenia firmy, są zwolnione od cła na załatwienie prawa własności. Depozyty dokonane po rejestracji SCI, podlegają stałej opodatkowane w wysokości 375 euro. Stawka wzrasta do 500 euro, jeżeli kwota dotacji wynosi ponad 225 tys. euro.

Darowizny lub dziedziczenia majątku w ramach SCI brakuje odpowiednie podatki. Dla cła na załatwienie prawa własności określone potrąceń, których wysokość zależy od stopnia pokrewieństwa.

Przy sprzedaży nieruchomości członkowie firmy płacą podatek od zysków kapitałowych proporcjonalnie do swoich udziałów. Jego stopa równa stawce podatku dochodowego lub podatku korporacyjnego w zależności od wybranego systemu podatkowego. Jeśli SCI sprzedaje nieruchomości, podatek ten nie płaci ten członek firmy, który wykorzystuje obiekt jako podstawowego miejsca zamieszkania. W przypadku sprzedaży udziałów podatek od zysków kapitałowych nie jest wypłacane, jeżeli akcje znajdowały się w posiadaniu członka SCI ponad 30 lat.

Julia Кожевникова, Tranio.Ru