Czynniki ryzyka: od czego zależy rentowność inwestycji w nieruchomości

Ocena ryzyka zawodowego odgrywa istotną rolę na etapie tworzenia strategii inwestycyjnej, ponieważ od tego, czy inwestor jest gotów podjąć ryzyko, zależy w dużej mierze i budżet, i czekam rentowności. Tak, jeśli inwestorzy przyszłe inwestycje w nieruchomości jako низкорискованные, są gotowi płacić więcej za każdy dolar prognozowanego dochodu, a tym samym obniżanie stopy zwrotu. Oznacza to, że im niższe ryzyko, tym niższa rentowność.

Ryzyko to prawdopodobieństwo strat w wyniku jakichkolwiek zmian. Im większa szansa, że stanie się negatywne wydarzenie, tym większe ryzyko. Do inwestycji w nieruchomości najbardziej typowe są dwie grupy ryzyka — страновые ryzyko i ryzyko związane z konkretnym projektem.

Страновые ryzyko

Do страновым ryzyko przed odnosi się prawdopodobieństwo wystąpienia ekonomicznych, politycznych i społecznych niepokojów w kraju, w którym znajduje się nieruchomość.

Poziom странового ryzyka można dowiedzieć się z raportów agencji ratingowych lub firm doradczych. Na przykład, w rankingu The Economist Intelligence Unit najmniejsze страновые ryzyko u Austrii, wielkiej Brytanii, Niemiec i USA, największe — u Afganistanu, Białorusi, Ukrainy itp.

Jednym z czynników ekonomicznych странового ryzyka — wzrost inflacji. Zależność jest taka: im wyższa inflacja, tym większe ryzyko. Najniższe ryzyko jest inflacja mniej niż 5 % rocznie, największe — ponad 100 %. Rynek nieruchomości jest ubezpieczony od inflacji strategię bezpośredniego ryzyka fakt, że koszt wynajmu jest aktualizowany co miesiąc lub co roku: czynsze są przyciągane do indeksu cen detalicznych, dynamika odzwierciedla inflację. Im częściej poprawiane stawki, tym wyższa czułość obiektu do inflacji i tym większy dochód inwestora. Na przykład, pokoje hotelowe, sklepy, hale przemysłowo-magazynowe i noclegi, oddawana do wynajęcia, tradycyjnie uważane za obiekty z nadwrażliwością na inflacji, biura i REIT — średniej, a działki i mieszkania wynajmowane w długoterminową dzierżawę, — niskie.

Niemcy — w ogóle низкорисковая kraj do inwestycji w nieruchomości, jednak tutaj są regiony wysokiego ryzyka. W szczególności należą do nich ziemie wschodnie

Inny czynnik gospodarczy странового ryzyko związane z brakiem stabilności waluty krajowej. Niezależnie od tego, rośnie jej kurs lub spada, każde znaczące odchylenie jest ryzyko. Największe zagrożenie dla rynków występuje w przypadku, gdy wzrost lub spadek waluty wynosi ponad 20 %.

Dla gospodarek surowcowych oraz charakteryzuje się taki czynnik ryzyka, jak spadek cen ropy. Im niższa cena, tym większe zagrożenie dla gospodarki; największe ryzyko — spadek cen na węglowodory o ponad 20 %. Tak więc, według Savills, na tle przywódca ropy naftowej od 2007 do 2009 roku mieszkania w stolicy federacji rosyjskiej spadła o 51 %. W styczniu-lutym 2009 ceny ropy zaczęły rosnąć, a koszt za metr kwadratowy też poszła w górę. W 2015 roku ropa pokazuje ujemną dynamikę, a ceny mieszkań też są niższe.

Inne czynniki ekonomiczne — spadek PKB, spadek tempa produkcji, spadek eksportu i spadek siły nabywczej ludności. Największe ryzyko — zmniejszenie każdego z tych wskaźników o więcej niż 10 %.

Do страновым odnoszą się także społeczno-polityczne ryzyko. W szczególności na rynku nieruchomości może mieć negatywny wpływ ujemny przyrost ludności, przy czym odnosi się to nie tylko dla całego kraju, ale i dla danej miejscowości, a także odrębnego regionu. Na przykład, ludność Wschodnich Niemiec przenosi się w bardziej zaawansowane i obiecujące ziemie zachodnie, więc te ostatnie są mniej ryzykowne rynki dla inwestycji w nieruchomości (wyjątek — małe miasta w zagłębiu Ruhry, która traci ludność z powodu braku miejsc pracy).

Sytuacja polityczna też ma duży wpływ na zachowanie inwestorów i na ich postrzeganie ryzyka. Według badania „Транио”, 17 % ankietowanych pośredników w obrocie nieruchomościami uważa, że sytuacja polityczna (na równi z ekonomicznej stabilności) — jeden z głównych powodów, dla których językiem klienci wybierają tego czy innego kraju w celu zakupu nieruchomości. Czynnik ten jest szczególnie wyraźnie widoczne w takich krajach, jak wielka Brytania, Niemcy, STANY zjednoczone i Francja.

Społeczno-polityczne i gospodarcze w kraju mogą trwale zniechęcić inwestorów do lokalnego rynku nieruchomości

Jeszcze jeden ważny ryzyko kraju — potencjalne zmiany w ustawodawstwie, które mogą mieć wpływ na rynki nieruchomości. Mogą to być zmiany w prawie podatkowym (zwiększenie istniejących podatków i wprowadzenie nowych), wprowadzenie restrykcyjnych przepisów dotyczących budownictwa i inwestycji, a także wprowadzenie ograniczeń w przepływie kapitału.

Ryzyko projektu

Ryzyko związane z projektem można podzielić na dwie kategorie:

• ryzyko projektów Added Value, których celem jest tworzenie wartości dodanej;
• ryzyko biznesu.

1. Projekty Added Value

Do projektów Added Value („wartość dodana”) należą budowa i редевелопмент. Ryzyko takich projektów jest dość wysoki, ale i wydajność też jest wysoka — 14-25 %.

Podstawowe ryzyko związane z budową:

• wartość gruntu lub obiektu na wejściu może być zawyżona;
• budowa lub remont może potrwać;
• kosztorys budowy lub remontu może być przekroczona;
• cena sprzedaży może być niższa, niż planowano;
• sprzedaży mogą iść wolniej, niż planowano.

Wszystkie te zagrożenia mogą „zjeść” wydajność, w wyniku czego inwestor pozostanie bez zysku lub nawet ze stratą.

Projekty budowlane są bardziej ryzykowne w porównaniu z wynajmu biznesem

Wszystkie wymienione zagrożenia rosną w progresji proporcjonalnie закредитованности dewelopera, czyli im więcej kredytowej pieniędzy używa, tym większa każdy z wymienionych zagrożeń. Przy najgorszym scenariuszu, na przykład przy wysokiej закредитованности budowy i istotnej korekty kosztów może się okazać, że deweloper lub inwestor pozostaną w stratny. Doświadczeni deweloperzy zawsze przeliczają różne scenariusze rozwoju wydarzeń i dopuszczalne uznaje się takie, w których inwestor wycofuje się z projektu, zdobywając 15-20 % (klasyczny scenariusz) lub 20-25 % (optymistyczny scenariusz).

Ryzyko projektu pojawiają się jeszcze przed rozpoczęciem prac. W szczególności, istnieje ryzyko otrzymania pozwolenia na budowę (Permit Risk). Jego istotą jest to, że w przypadku inwestycji w редевелопмент, remont lub budowę od podstaw do realizacji po dokonaniu zakupu ziemi lub obiektu trzeba przejść uzgodnienia i uzyskania zgody. Zazwyczaj w cenę kształtuje się ryzyko otrzymania odpowiedniego zezwolenia lub tego, że to potrwa dłuższy czas. W niektórych krajach deweloperzy są gotowi wziąć na siebie ryzyko nieotrzymania zgody.

Określić ryzyko związane z konkretnym obiektem, pomaga kompleksowa kontrola — Due Diligence, która zawiera cztery rodzaje wiedzy:

• ekspertyza prawna (Legal Due Diligence): prawnicy sprawdzają umowy najmu i posiadanie pozwolenia na budowę;
• finansowa i podatkowa badania (Financial & Tax Due Diligence): doradca podatkowy wyznacza rzeczywiste koszty utrzymania obiektu, liczy się rentowność i wielkość ulg podatkowych;
• ocena ryzyka (Chance & Risk): badanie perspektyw rozwoju lokalizacje, a także wpływu istniejących i przyszłych konkurentów;
• ocena techniczna (Technical Due Diligence): ekspertyza stanu technicznego nieruchomości (zazwyczaj nie odbywa się przy zakupie nowych obiektów).

2. Wynajem biznes

Najmniej ryzykowne obiekty, dając do wynajęcia, charakteryzują się następującymi cechami:

• lokalizacja w prestiżowych dzielnicach;
• stan techniczny dobry;
• lokatorzy — przedstawiciele klasy średniej (w przypadku nieruchomości) lub firmy pierwszego transportu (w przypadku obiektów handlowych);
• średni poziom czynszu, dostępne przez przeciętnego najemcy;
• możliwość przełożenie obiektu (na przykład tłumaczenia nieruchomości hotelowych w fundusz mieszkaniowy lub odwrotnie);
• zysk z wynajmu nie niższe opłaty za kredyt.

Lokalizacja jest główną cechą: jeśli nieruchomość znajduje się w dobrej okolicy, ryzyko jest minimalne, a obiekt — ликвиден. Jednak z ryzykiem może być związane dalszy rozwój dzielnicy, dlatego przy wyborze доходного obiektu należy zapytać planem zabudowy i dowiedzieć się, czy przyszłe i już realizowane zmiany (rozszerzenie sieci transportowej, pojawienie się nowych instytucji, itp.) z czasem zwiększyć kapitalizację obiektu inwestycji lub, wręcz przeciwnie, obniżyć jego wydajność. Na przykład, jeśli ktoś kupił mieszkanie w Nowym Jorku z pięknym widokiem na Central park, to a priori zapewnił sobie bezpieczeństwo załączniki, tak jak apartamenty z takim widokiem mało, a nowych już nie będzie.

Zagrożenie stanowią również zły stan obiektu i brak techniczne wyposażenie. Im gorzej materiałowych,-planowanie rozwiązania wewnątrz budynku, ochrona nowoczesne inżynierii systemów i jakość konstrukcji nośnych, im niższa konkurencyjność obiektu na rynku, tym niższa jego cena i popyt ze strony najemców, a ryzyko jest większe. Mimo, że stare i zużyte elementy mogą dać dobre plony w momencie, zawsze są bardziej ryzykowne dla inwestycji, niż budynki w dobrym stanie.

Jakość najemców i typ wynajem kontraktu też mogą zwiększać lub obniżać ryzyko. Inwestor, który nie jest gotowy iść na ryzyko utraty najemcy, najprawdopodobniej вложится w obiekt, powodując długotrwałe wynajmu kontraktami. I odwrotnie, kiedy to ryzyko dla inwestora jest do przyjęcia, będzie traktował jako opcji nieruchomości z odpowiednim do końca lub krótkoterminowych wynajmu umową.

Przy wyborze dochodowej nieruchomości warto zwrócić uwagę na to, jak solidny najemca

Innym ryzykiem jest związana z wyborem sposobu finansowania i dalszego systemem pożyczonych środków. Ogólnie rzecz biorąc, im wyższy udział pożyczonego kapitału, tym większe ryzyko.

Efekt dźwigni — to jest, gdy koszt pożyczonego finansowania tańsze niż rentowność projektu. Inwestor może porozumieć się z bankiem w taki sposób, aby płacić odsetek od kredytu, ale wypłacać co najmniej od kredytu. W ten sposób można zwiększyć operacyjnej rentowność z inwestycji. Ale taka metoda zwiększenia rentowności prowadzi do drugiego ryzyko. Jeśli cena obiektu spadnie, gdy trzeba będzie przedłużać umowy kredytowej, to bank wymaga proporcjonalnie докапитализировать kredyt i podać dodatkowe gwarancyjnych (margin call). Dlatego tak ważne jest znalezienie właściwej równowagi dźwigni zysku i ryzyka, to umiejętność profesjonalnych inwestorów.

Kapitał, wzięty do długu dla inwestycji, musi przynosić zysk, niż wynosiła opłat za jego korzystanie. Jeśli zysk z nieruchomości poniżej opłaty za kredyt, inwestor ponosi straty, które jest tym większe, im większa wartość pożyczonych środków.

Zdaniem ekspertów, na rynku nieruchomości pojawił się jeszcze jedno ryzyko: tak jak oprocentowanie kredytów w latach 2014-2015 w wielu krajach osiągnęły najniższy poziom w historii i prawie zbliżyły się do zera, to w ciągu 3-5 lat mogą znacznie wzrosnąć, a kiedy to się stanie, wartość nieruchomości spadnie.

Ryzyko jest również zdalne zarządzanie obiektem: odległość nieruchomości osłabia kontrolę nad nią, więc próba zajmować się zarządzaniem zagranicznego projektu z Rosji wiąże się z dużym ryzykiem. Zamiast zdalnego samodzielnego zarządzania zaleca się zatrudnić specjalistyczną firmę.

Nie mniej ważny i ryzyko związane ze strukturą transakcji. Istnieją różne schematy, które pozwalają optymalizować podatki — na przykład, kapitał kredytu lub dokonywanie przez szereg firm. Zwiększa to wydajność, ale zmniejsza przejrzystość i zwiększa ryzyko posiadania. Urząd skarbowy może nie przyjąć strukturę optymalizacji i naliczyć dodatkowe podatki i kary. W świecie zwiększa przejrzystość systemu bankowego, OECD wprowadza środki przeciwdziałania erozji podstawy opodatkowania i Rosja wymaga od swoich rezydentów płacić podatki od dochodów uzyskanych za granicą. Wszystkie te zmiany zwiększają ryzyko nadmiernego struktury obiektów w celu optymalizacji podatków. Nasza rekomendacja dla klientów: po pierwsze, skonsultować się z doradcami podatkowymi, a po drugie, nie przesadzić z optymalizacją, tak jak to jest obarczona problemami z usługami podatkowymi w dającej się przewidzieć przyszłości.

Wyżej wymienione punkty określają główny ryzyko — ryzyko zmniejszenia płynności, czyli zmniejszenia zdolności szybkiej sprzedaży bez utraty wartości i spadek potencjalnego wzrostu kapitalizacji przy pozytywnym scenariuszu rozwoju rynku. W związku z tym niższe ryzyko dla wyżej wymienionych punktów, tym wyższa płynność, a w konsekwencji, poniżej startowa rentowność obiektu.

W końcu

Główne ryzyka przy inwestowaniu w nieruchomości są:

Страновые ryzyko
Ekonomiczne	wzrost inflacji; niestabilność waluty; spadek cen ropy; spadek PKB, spadek tempa produkcji i zmniejszenie eksportu; spadek siły nabywczej ludności.
Społeczno-polityczne	ujemny przyrost ludności; niestabilna sytuacja polityczna; wprowadzenie ustawowych ograniczeń.
Ryzyko projektu
Added Value	zawyżone ceny zakupu gruntu lub obiektu; przekroczenie kosztorysu; nieprzestrzeganie terminów; ryzyko sprzedaży po niższej cenie; Permit Risk.
Wynajem biznes	budowa w okolicy obiektu, redukuje jego koszty; zły stan obiektu; niska jakość najemcy; krótkoterminowe umowy najmu; duża część pożyczonego kapitału; zdalne zarządzanie; strukturyzacja transakcji.

Co wybrać — wysoką wydajność i niskie ryzyko — zależy od samego inwestora i od jego relacji do ryzyka. Głównym problemem wielu nabywców — w tym, że zaczynają rozmowę od pytania „Jaka wydajność?”, a pierwszym pytaniem powinno być rzeczywiście „Jakie są zagrożenia i jak mogę sprzedać ten obiekt w przyszłości?”. Jeśli inwestor chce uzyskać większą wydajność, musi być gotów podjąć większe ryzyko.

Julia Кожевникова, „Транио”