Prometendo um investimento tipicamente parisiense: como traduzir escritórios no parque habitacional

Um dos maiores mercados imobiliários da Europa — a região de Paris (Île-de-France) — experimenta uma dupla crise: os escritórios de vazio e de apartamentos não é suficiente. Cada vez mais popular torna-se a idéia de tradução estabelecimentos comerciais no fundo de habitação.

De acordo com o Immo G Consulting, de 2002 a 2012 anos em Ile-de-France foi construído apenas 420 тыс. unidades de alojamento, e para assegurar que a população de apartamentos, você precisa construir o seu dobro. Desde 2008, os aluguéis e os preços secundários apartamentos continuaram a crescer. Agora, o metro quadrado em Paris já está a mais de 8 500 euros.

Mas, de 2002 a 2012 anos em Ile-de-France foi iniciada a construção de espaços comerciais com uma área total de mais de 12 milhões de m2, o que é mais de duas vezes maior que o volume necessário. Agora, em uma região vazia de 2,5 milhões para 3,6 milhões de m2 de escritórios, 500 тыс. m2, dos quais deixaram de ser usado durante os últimos quatro anos. Quase um terço deles são sem inquilinos de 2-4 anos. Segundo informações da DTZ, em Défense, principal área empresarial de Paris, vazia de 10% de escritórios. Como relatado no estudo de Immo G Consulting, de 2007 a 2011, o preço de venda caiu lá em 20 %, o custo do aluguel em 9 %.

Mesmo se uma vez a traduzir todos os vazios escritórios no parque habitacional, conseguir 54 тыс. de unidades habitacionais, com 70 m2 cada. E isso será apenas 1 % do total do fundo de habitação de Ile-de-França. No entanto, na prática, nem todos os escritórios pode ser transformada em um apartamento. De 1990 a 2010 anos no residencial fundo de Paris, anualmente, traduzido, em média, apenas 33 тыс. m2 de escritórios. Ou seja, em um ano, de tal maneira adicionada 300-400 apartamentos. Até o ano de 2020 as autoridades planejam aumentar este valor em várias vezes.

Favorável a revenda de alojamento: escritórios ou em casa?

As autoridades de Paris, trabalhando para tornar o processo de transformação da suite de escritório do setor de rápida e fácil. Por exemplo, para empresas de renovações de áreas comerciais em habitação, foi introduzido reduzido a taxa do imposto sobre as empresas — 19 %, aplicada ao crescimento de capital.

A principal vantagem do investimento em escritórios em reconstrução, em que o metro quadrado de imóveis comerciais está em 15% a 30% mais barato que o metro quadrado da habitação. Significa, num escritório, você pode vender com lucro.

Fleuron Immobilier — uma das empresas que oferecem o programa de investimento em escritórios em reconstrução-los em áreas residenciais. “A essência do apelo do produto, que oferece a nossa agência, em que o preço de escritórios por metro quadrado abaixo do preço de residências, e sem ajuda profissional, mesmo com a simplificação do procedimento, o comprador não será capaz de obter o desejado efeito econômico. Falamos sobre a escritórios, localizados em locais privilegiados. Estes podem ser de um ou dois de escritório e um andar inteiro. Rentabilidade a tradução na habitação pode exceder 20 %, e este é um bom indicativo para a paris dos imóveis”, diz Alexandre, o Centurião, proprietário e fundador da empresa Fleuron Imóveis.

Outra empresa, Novaxia Immo Club, é a compra de escritórios vazios e recria-los dentro de uma habitação. Entrar em é uma empresa pode ser, dando-lhe um mínimo de 5 000 euros. 6 % aplicam-se a adesão e 3 % são retirados anualmente pela gestão. Período de investimento — é de seis anos. O principal benefício para os investidores que adquirem os objetos de preço de 30% abaixo do mercado e recebem o ganho de capital ao vender. Entre os projetos Novaxia Immo Club — reconstrução de edifícios, no 20 º distrito de Paris, no boulevard de Belleville. Segundo as previsões, a taxa bruta de retorno será de 8,66 % ao ano.

“Armadilhas” da tradução na sala de estar do fundo

A transformação de escritórios no apartamento de um processo difícil. Para a implementação de um projeto como este tem que cumprir muitas formalidades e regras. Desde o início do projeto até a sua conclusão pode passar de dois a quatro anos. Agora o governo, na pessoa do ministro de habitação Cecile Дюфло está trabalhando para facilitar o procedimento e reduzir o tempo de tomada de decisão.

“O projeto básico da construção deve atender a certos requisitos. Edifício com escadas com largura de 12 a 15 m que não apresentam problemas. No entanto, em áreas superiores a esse material, é a má iluminação”, diz Stefan Theriault, o chefe da empresa Altarea Cogedim Entreprise, atua em massa tradução de escritórios residenciais da fundação. Os especialistas também apontam que, em edifícios com escadas largura de 18 metros durante a transformação se perde de 10 a 20 % da área.

Apesar do fato de que o trabalho está sendo feito no setor de bens de revenda, devem cumprir com as regulamentações aplicáveis ao setor imobiliário primária. E construção de edifícios antigos, muitas vezes, não correspondem às normas e padrões de eficiência energética. Existem também os requisitos de desempenho técnico, que não atendam a todos os edifícios comerciais. Assim, para ser considerada como a habitação, a sala deve ter a altura do teto, não abaixo de 2,5 м.

Converter um edifício de escritórios em unidade custa 20% a 30% mais caro do que construir a partir do zero. O custo de transformação de escritórios em áreas residenciais é avaliada por especialistas em 2 000 – 2 500 euros/m2, sem impostos, a construção de — em 1 600 – 1 800 euros/m2.

Em Paris, se a área reconstruída objeto é maior do que 800 m2, com 20 a 30 % das instalações devem ser levados sob a habitação social. Considerando que os objetos são distribuídas e vendido mais barato que o preço de mercado, projetos de transformação escritórios não é sempre rentável. Além disso, os escritórios mais rentável alugar: o seu rendimento é de 5,5 a 7 %, enquanto os apartamentos trazem a 2-2,5 %.

Como é feito o procedimento

Para começar, você precisa entrar em градостроительный departamento da prefeitura (service de l’urbanisme) e certificar-se de que as alterações propostas não estejam em conflito com o plano de construção da cidade (plan local d’urbanisme, PLU).

Posteriormente a prefeitura precisa obter a autorização de construção (permis de construire). Se o espaço da sala exceder 170 m2, então, necessariamente, precisa contratar um arquiteto. Se o trabalho de construção não estão se trata apenas de colocar em seu parque habitacional, необходимоо fazer o pré-aviso (déclaration préalable).

Se a sala está em um condomínio, você deve estudar suas regras e saber quais as restrições que existem neste particular o edifício.

O investidor deve certificar-se de que o quarto está ligado a todas as comunicações: a rede de água, rede elétrica, linha telefônica. A conexão de comunicação, no caso de sua ausência, vai custar muito caro.

Em seguida, você precisa notificar as autoridades fiscais. Depois disso, como a colocação de tomadas de comercial no parque habitacional, o proprietário terá que pagar outros impostos: cancelado territorial econômico coleta (contribution économique territoriale) e é introduzido o imposto sobre a habitação (taxe d’habitation). Muda o tamanho do imposto sobre a propriedade, chamada de taxe foncière: este imposto é calculado com base em condicional de renda, sendo que o tamanho de salas residenciais e comerciais varia.

No entanto, apesar de todos os possíveis problemas, agora a tradução dos edifícios comerciais na acomodações de alta demanda, o importante é pegar um bom promissora opção.

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Sobre o outro procedimento — tradução de habitação no fundo imóveis comerciais — leia o artigo “Como reconstruir um apartamento em um comercial de sala”.

Julia Кожевникова, Tranio.Ru

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