Cerinte fata de cumparatorii de venituri imobiliare: studiu analitic Tranio (2016)

La începutul anului 2016, compania Tranio a efectuat un studiu analitic dedicat vorbitorilor de limbă rusă investitorilor, вкладывающим mijloace în profitabilă imobiliare în străinătate. Aceasta este a cincea mare studiu Tranio.

După devalorizarea rublei în 2014-2015, originari din Rusia și alte țări din fosta URSS au devenit aproximativ de două ori mai puțin pentru a cumpăra imobiliare de peste mări. Cu toate acestea, a crescut ponderea cumpărătorilor care achiziționează bunuri imobiliare nu pentru propria reședință, precum și cu obiectivul de investiții — în primul rând pentru darea în arendă.

În studiul nostru ne-am bazat pe rezultatele a două sondaje online. La sondaj au participat 561 agentie imobiliara din 37 de țări, iar în al doilea — 153 vorbitori de limba rusă cumpărător, care recent au cumpărat sau vor cumpăra profitabilă imobiliare în străinătate.

În primul rând, am considerat țării, cele mai populare printre vorbitori de limba rusă investitori. În acest clasament de popularitate de țări evaluate, pornind de la cota de interogare în „Yandex”, referitoare la cumpărarea de proprietăți imobiliare comerciale în 2015:

	Țara	Cota de căutare cereri, %
1	Germania	22,1
2	Spania	06,5
3	SUA	06,0
4	Republica cehă	04,9
5	Italia	04,8
6	Marea britanie	04,7
7	Franța	04,6
8	Turcia	04,3
9	Letonia	04,0
10	Muntenegru	03,5

La întrebarea: „de Mulți clienți din Rusia și alte țări din fosta URSS, capătă profitabilă imobiliare?” 54 % of realtors a răspuns: „Numărul de astfel de clienți vizibil, dar este mic în comparație cu numărul de cumpărători din alte țări”. Acesta este cel mai popular răspuns, în cele mai multe țări examinate.

74 % dintre respondenți au menționat că numărul de tranzacții cu vorbitoare de limbă rusă de către cumpărători a scăzut după devalorizarea rublei în 2014-2015. Totodată, este în creștere numărul de investitori în profitabilă imobiliare. În sondajul precedent, realizat Tranio în 2013, 56% din agenții imobiliari au remarcat că vorbitori de limba rusă cumpărători comerciale puține sau nu există deloc, iar într-un sondaj 2015 de această părere este de doar 27% din respondenți. Totodată, ponderea celor care consideră că este urmărită de o mulțime de investitori, a crescut de la 44 până la 73 %.

Cota de vorbitori de limba rusă de investitori a crescut în special în acele țări în care înainte de compatrioții noștri preponderent cumparat balnear cazare pentru sine (de exemplu: Spania, Italia, Franța). În acele țări care în mod tradițional au fost populare în rândul investitorilor (de exemplu: marea Britanie, Germania), ponderea lor a rămas la același nivel înalt:

Țara	Numărul de respondenți, marcați o cantitate semnificativă de vorbitori de limba rusă investitori, %
	2013	2015
Cota de vorbitori de limba rusă de investitori a crescut
Spania	37	65
Italia	32	75
Franța	00	50
Cota de vorbitori de limba rusă investitorilor a rămas la un nivel ridicat
Marea britanie	67	80
Germania	89	82

Printre vorbitori de limba rusă investitorilor este dominat de antreprenori de succes, având un activ de afaceri în Rusia sau în alte țări din fosta URSS. Ei caută să investească în imobiliare, care aduce nu neapărat mare, dar un venit stabil de încredere în valută. Motivele investitori sunt:

• Să-și diversifice investițiile și de a le proteja de interne riscuri politice și economice.
• Pentru a crea personal fondul de pensii.
• Transmite activul copiilor ca moștenire și să le asigure bunăstarea financiară.
• Pentru a obține permisul de ședere în a dezvoltat-o țară străină.

De obicei, investitorii cumpără de locuit sau comerciale obiecte pentru darea în arendă, și doar puțini sunt interesați de proiect девелопмента sau редевелопмента. Majoritatea agenților imobiliari (65 %) au declarat că nu mai mult de 10% de vorbitori de limbă investitorii investesc în astfel de proiecte. În opinia lui Gheorghe Качмазова, managing partner Tranio, „de bază profit investitorilor noastre aduce un activ de afaceri la domiciliu. Și în străinătate, ei se comportă ca pensionar: preferă simple de arendă venituri. Ei nu doresc și nu pot să se implice în proiecte added value în Europa, deși cu timpul lor de competență crește”.

Excepții — Thailanda, Muntenegru și Cehia, unde 89, 75 și 63 % agenți imobiliari, respectiv a indicat că mai mult de 10% din compatrioții noștri se ocupă de девелопментом sau редевелопментом.

„Rușii de multe ori cumpara profitabilă imobiliare în același loc, în cazul în care înainte de a dobândi de locuințe pentru ei înșiși”, spune Gheorghe Качмазов.— Acest lucru este de înțeles: ei sunt conștienți de particularitățile locației și se orientează pe piața locală. De obicei, ei își petrec timpul în străină casă și le este mai convenabil de a gestiona profitabil obiect, dacă acesta se află în apropiere”.

Cele mai populare obiecte de investiții — apartamente și case de locuit: 63 % dintre respondenți au menționat că acest tip de proprietate intră în top trei cele mai căutate. Se disting în special Bulgaria, Ungaria și Portugalia, în cazul în care acest răspuns selectat 95, 89 și 86 %, respectiv. În schimb, în Germania, Italia și marea Britanie acest răspuns nu este cel mai popular (37, 36 și 27 %, respectiv).

Doilea cel mai popular opțiune — hoteluri, acesta a fost ales cu 34% de agenti imobiliari. Hoteluri în special în cerere în Austria (78 %). Majoritatea respondenților (62 % din cei care a subliniat hoteluri) a subliniat că instituția investitorii mai degrabă auto-guvernează hoteluri, decât îi societății de administrare. Cu toate acestea, în diferite țări se observă o diferență importantă: de exemplu, în Bulgaria și marea Britanie, toate 100 % din participanții la sondaj au răspuns că investitorii beneficiază de serviciile societăților de administrare, precum și în Germania și Austria la această opțiune reprezintă 71% din răspunsuri. În schimb, în Italia și Turcia, toți respondenții au indicat că investitorii înșiși conduc hoteluri.

Încă o cerere mare tipul de proprietate — casele de raport (lor subliniat 16 % din respondenți), în special în republica Cehă, statele UNITE ale americii și Germania (57, 43 si 42 %, respectiv).

Pentru alte tipuri de investiții imobiliare a reprezentat o mică parte a răspunsurilor, deși popularitatea lor este vizibilă în anumite țări:

Tipul de proprietate	Țară (în paranteză numărul de respondenți %)
Strada de magazine	Marea Britanie (60), Franța (36), Austria (33), Letonia (33)
Cafenele și restaurante	Spania (29), Portugalia (29), Marea Britanie (27)
Supermarket-uri	Germania (32), Spania (16), Marea Britanie (7)
Spatii de birouri de	Marea britanie (33)
Cazare pentru studenți	Austria (22), Grecia (17)
Locuințe pentru pensionari	Bulgaria (16)

Prețul mediu rezidențial de venituri imobiliare este de 200 de mii de euro, imobiliare comerciale — 1,2 milioane de euro, deși bugetele diferă în mod semnificativ în funcție de țară și de tipul de proprietate. Un sondaj de cumpărători arată că tranzacțiile sunt efectuate în sumă de, în medie, de 1,7 ori mai scump de buget, pe care cumpărătorii concentrat inițial.

Între adresarea clientului și de a închide o afacere, în medie, trece de 4-5 luni, deși termenul diferă în mod semnificativ în diferite țări:

Durata medie a tranzacției	Țară
Pana la 4 luni	Thailanda, Ungaria, Letonia, Turcia, Grecia, Muntenegru, Bulgaria, Portugalia, Republica Cehă
De aproximativ 5 luni	Germania, Spania, Italia, statele UNITE ale americii
Mai mult de 6 luni	Franța, Austria, Marea Britanie

Investitorii au așteptări exagerate de randament. Din sondaj agenți imobiliari ar trebui să fie, că de proprietăți imobiliare rezidențiale, în medie, se așteaptă randament de 5,7 % pe an, de la comerciale — 6,9 %. Cu toate acestea, un sondaj de cumpărători arată că rentabilitatea reală rezidentiale se dovedește a fi, în medie, cu 4,3 %, iar comerciale — 5,6 %.

Cu toate acestea, așteptările de rentabilitate a compatrioților noștri, cu timpul, se apropie de reală valoare. Sondajul din 2013 a arătat că, atunci cumpărătorii de proprietăți imobiliare rezidențiale, în medie, de așteptat să randament de 6-7 % anual, iar comerciale — la 8-9 %.

Întrebarea „câți cumpărători să ia credit pentru achiziționarea de bunuri imobiliare comerciale?” demonstrează, de asemenea, în mod semnificativ rezultate diferite în țări diferite. În Franța, marea Britanie și Austria, proporția de cumpărători este deosebit de mare (43, 50 și 57 %, respectiv). Pe de altă parte, în multe țări (de exemplu, în Thailanda, Grecia și Ungaria) vorbitoare de limbă rusă, cumpărătorul este aproape imposibil de a obține un credit ipotecar, și cu care este asociată o pondere mai mare de răspunsuri „de Astfel de clienți puține sau nu”.

În cazurile în care instituția investitorii iau de credit, ponderea mijloacelor împrumutate din valoarea imobilului, în medie, este de 40-50 % și, practic, nu diferă în diferite țări.

Dacă în 2013, doar 10% din agenții imobiliari au remarcat că cea mai mare parte a cumpărătorilor de facilități comerciale, întocmește un împrumut, atunci în anul 2015 aceste răspunsuri constituie 27 %. În opinia lui Gheorghe Качмазова, interesul tot mai mare față de ipotecă se explică prin faptul că „pe de o parte, după criză, investitorii au devenit mai puțini bani proprii. Dar, pe de altă parte, investitorii devin компетентнее și mai bine seama că competent decorat de credit ajută la optimizarea impozitarea și crește randamentul investițiilor. În plus, acum, bani imprumutati costa ieftin — este, de asemenea, un plus în favoarea credite ipotecare”.

Am constatat că, de prelucrare de împrumut, în medie, crește termenul de tranzacție la 33 de zile, deși în diferite țări în mod diferit: de exemplu, în Spania tranzacții cu participarea creditului se închid în medie cu mai mult de 21 de zile, iar în Austria — la 48 de zile.

Fondurile pentru achiziționarea imobilului cele mai multe ori provin din Rusia, potrivit 73 % agenți imobiliari. Cu toate acestea, alte opțiuni sunt evidențiate în unele țări:

Sursa de intrare a mijloacelor	Numărul de dintre respondenți, %	Notabile țară (în paranteză numărul de respondenți %)
Rusia	73	Grecia (100), Turcia (92), Muntenegru (92), Bulgaria (91)
Diferite firme off-shore	28	SUA (67), marea Britanie (57)
Țările europene	24	Austria (67)
Țările din fosta URSS, în afară de Rusia	13	Republica Cehă (43), Turcia (31), Bulgaria (24)

Mai mult de jumătate din cumpărători (52 %) au indicat că nu intenționează în viitor să vândă bunuri imobiliare, și intenționează să plece ei înșiși și, ulterior, de a transmite prin moștenire. Dintre cei care intenționează să vândă imobilul, 55 % se așteaptă să facă acest lucru după aproximativ 10 ani de la cumpărare, 35 % — peste 5 ani și doar 3 % — peste 3 ani.

Între timp, potrivit sondajului, 2013, 40 % din investitorii care intenționează să-și vândă profitabilă imobiliare rezidențiale, au de gând să facă acest lucru în termen de 2-3 ani. Astfel, dacă anterior, investitorii s-au orientat către спекулятивному scoate profit, acum mai mult interesat de conservarea capitalului. Gheorghe Качмазов menționează că „această tendință este strâns legată de faptul că investitorii reduc cerințele de randament în favoarea reducerii riscurilor și fiabilitate pe termen lung”.

Răspunzând la întrebarea: „care Sunt principalele dificultăți de lucru cu cumpărătorii ruși недвжимости?”, majoritatea agenților imobiliari (52 %) au menționat așteptări mari de profitabilitate, iar pe locul al doilea — нерасторопность (36 %). Distribuția răspunsurilor la această întrebare se arată în tabel:

Dificultăți de muncă cu cumpărătorii ruși	Numărul de dintre respondenți, %	Notabile țară (în paranteză numărul de respondenți %)
Așteptări mari de randament	52	Marea Britanie (73), Germania (68), Austria (67)
Нерасторопность, tergiversarea afacere	36	Cehia (75), Marea Britanie (73)
Refuzul de a urma bine stabilit proceduri de ținere a tranzacției	25	Thailanda (56)
Probleme cu confirmare de fonduri	23	Spania (43)
Incompetența în materie de investiții imobiliare	22	SUA (57)
Bariera lingvistică	06	Grecia (27), Turcia (17)

Cumpărătorii spun că cea mai mare problemă — de a găsi un obiect: această opțiune este indicat 64 % din participanții la sondaj. Pe locul al doilea răspuns: „de a Structura o afacere, pentru a optimiza impozitarea” (18 %).

Potrivit prognozelor, Gheorghe Качмазова, în 2016, numărul de vorbitori de limba rusă, de asemenea, cumparatorii de peste hotare se va reduce cu încă 20-30 %. În acest caz, de 30-40 % va crește numărul compatrioților noștri, care doresc să-și vândă locuințele lor în străinătate din cauza costurilor ridicate de întreținere. Dar, împreună cu 20-30 % va crește numărul de vorbitori de limbă rusă cumpărători de venituri imobiliare.

Comments are closed.