Рост цен и налоговое «бремя». Или, почему выбирают Францию?

От:

Внутри страны…

Динамика цен на «квадратные метры» во Франции, в 2018, вызвала множество различных оценок. Некоторые эксперты ещё в мае-июне текущего года заявляли, что рост стоимости жилья стал причиной значительного снижения числа покупателей. Другие, в противовес данному мнению, посчитали, что такой ценовой «взрыв» продолжиться, и сейчас самое время для инвестиций.

И небезосновательно. В частности, спрос на недвижимость во Франции, в целом, сохранился, у граждан государств, находящихся вблизи Пятой Республики, граничащих с ней.

Как бы то ни было, данная ситуация не осталась без внимания. Она стала интересным феноменом, как для граждан и гостей страны, так и для многих людей, живущих далеко за пределами Франции.

А что же в это время происходит совсем рядом – на территории этих самых «ближайших государств»? «Штормит» ли там рынок недвижимости, или наоборот, ситуация с ценами на жильё стабильна? И, если так, то чем вызван большой спрос на «квадратные метры» во Франции, у жителей данных стран?

Давайте посмотрим, что же имеет место быть, например, в Тунисе. На территории этого африканского государства сейчас сложилось особенно интересное положение, в плане продажи и покупки жилья. К тому же, многие состоятельные граждане Туниса, рассматривают возможность приобретения жилплощади именно в Пятой Республике. Почему?

Сложности и обстоятельства

… После нескольких лет вынужденного безработного существования, молодой человек, пожелавший скрыться под инициалами А.К., сумел наконец устроится в одну небольшую частную компанию. Ему тогда было 27. Должность небольшая, рядового сотрудника, но за работу исправно платили.

Прошёл год и юноше удалось даже отложить несколько тысяч тунисских динаров. Он копил с одной единственной целью – сделать стартовый взнос по кредиту за жильё. О покупке недвижимости без «рассрочки» мужчина и не мечтал. Но кредит оплачивать, по собственным заверениям, смог бы.

Покупка дома для него была не только необходимостью, но и признаком принадлежности к «социально-стабильному слою общества».

Если бы у юноши были собственные «квадратные метры», он мог бы с уверенностью реализовать свои мечты о вступлении в брак и создании семьи… По крайней мере, в этом молодой человек уверен.

Однако, по меркам Туниса, зарплата А.К. более чем скромна. Покупательская способность среднего класса в стране продолжает стабильно падать, с незначительными «перерывами», вот уже несколько лет.

Но тут ещё и цены на жильё стали интенсивно расти. Мужчина, в итоге, понял, что после очередного подорожания «квадратных метров», собрал менее 10% от требуемой суммы. И так и не смог оформить кредит.
А ведь его ситуация – совсем не исключение. Ещё хуже, чем у А.К., финансовое положение, примерно у половины всего населения Туниса.

Так, согласно данным государственного исследования, проведённого в государстве, в 2014 году, 30% жителей страны не имели «достойного» жилья. А ещё 20% – даже шансов когда-либо получить его.

Мошенничество, или вынужденная мера?

Что же делают многие из тех, кто «могут» иметь жильё? Нередко – попросту не платят налогов. Законодательство Туниса имеет несколько «чёрных пятен». Из-за них существуют юридические способы «обойти» налоги, или, по крайней мере, платить только символическую их часть.

Нужно сказать, что недостаток выплат по данным статьям, продолжает оставаться одной из причин непрекращающегося кризиса, терзающего Тунис вот уже около семи лет. Экономика государства падает с 2011. И сей упадок начался сразу же после последней революции.

Более того, Тунис входит в так называемый «чёрный список» ЕС, и является одной из 17 «стран-офшоров». Это также подтверждается налоговой статистикой, отслеживаемой государством. А конкретно, по данным Министерства финансов Туниса, в 2016 году, 80% поступлений в бюджет от подоходного налога, которым облагается население страны, составили средства, вычитаемые из зарплат рядовых сотрудников различных, преимущественно, принадлежащих государству, предприятий.

И причина далеко не только в том, что жители страны стремительно беднеют, и таковых «плательщиков», конечно, становится довольно много. Но ещё и в том, что подавляющее число относительно состоятельных жителей Туниса, владеющих различными активами, уклоняются от уплаты налогов. И в частности, при покупке недвижимости.

Тонкости налогообложения

Сейчас, приобретение жилья облагается, со стороны государства, 13-процентным НДС. В 2020 его повысят до 19%. То есть, нашему, ранее упомянутому «герою», А.К., приобретая жильё, стоимостью в 300 тысяч динаров, 39 000 потребуется заплатить государству.

Здесь и возникает у некоторых желание «обойти» налоги.

Самый простой способ – снизить реальную стоимость жилплощади. Назвав цену за недвижимость намного более низкую, чем она имеет место быть. А остаток просто «передать», без уплаты налогов. Сейчас – и «снижение» стоимости «квадратных метров» на половину, в момент продажи, уже никого в Тунисе не удивит. Потому что занижают и намного сильнее.

Проведём несложные расчёты. Если, допустим, дом, стоимостью в 300 тысяч динаров, продаётся подобным образом, и его цена занижается на не очень большой процент, как для современного Туниса – почти в половину.

Итак, официально она уже составляет 175 000 динаров. Остальная сумма, в 125 тысяч, будет передана бывшему владельцу недвижимости «в руки», не профигурировав ни в одном документе. Тогда сумма налога, выплачиваемого государству, снижается с 39 000, до 22 750. Покупатель платит на 16 250 динаров меньше.
А что можно сказать о новых постройках?

Компании-застройщики облагаются иным, корпоративным налогом. Однако схема его «обхода» также проста. Среди вариантов уклонения особенно популярен всё тот же метод – снижение официально декламируемой стоимости. Потому, в годовых отчётах таких фирм, нередко указываются суммы доходов, весьма далёкие от реального положения дел.

Может быть – не всё так плохо?..

При всём перечисленном, Фахми Чаабей, президент одной из организаций, в рамках которых происходит кооперация девелоперов, продавцов и покупателей недвижимости (Chambre nationale des promoteurs immobiliers), совсем не уверен в том, что налоги можно просто «обойти».

«Проблема уклонения от обязательных выплат, – при покупке недвижимости, не так сильно проявляется, как во многих других сферах. У нас нет точных цифр, чтобы привести детальную статистику. Но я могу сказать, что службы налогового аудита выполняют свою работу очень качественно. И благодаря им не так то просто можно «назначать» цены.

Например, я являюсь собственником девелоперской компании – Immobilière Chaâbane. Мою фирму аудиторы проверяли неоднократно. И никаких претензий не было. Однако, стоило мне лишь однажды провести сделку, касающуюся одного из членов собственной семьи, как этим тут же заинтересовались.

Мой родственник приобретал квартиру, стоимостью в 300 000 динаров. Продавцом выступал я – полностью добровольно и законно сделав ему скидку – в 50 тысяч.

Однако, уже спустя несколько дней, в офис компании пришли сотрудники налоговой аудиторской службы, и попросили ответить на вопрос. Почему член моей семьи купил недвижимость на 50 000 динаров дешевле, чем её оценили изначально?

Затем, после долгих объяснений и заверений, нам сказали следующее. «Если вы желаете делать одолжение членам семьи, занимайтесь этим отдельно и за рамками сделок»» – рассказал Фахми Чаабей.

В чём же проблема?

По заверениям бизнесмена, полная прозрачность и контролируемость образования цен на недвижимость, особенно, при реализации таковой застройщиками, затрудняет всякую попытку мошенничества, связанного с налоговыми сборами.

Но, Фахми не отрицает того, что сегодня на территории Туниса, налоги на торговлю недвижимостью очень высоки.

Их уплата может составлять «значительную часть суммы сделки» – подтверждает он. Бизнесмен отмечает этот фактор, а также ряд других:

– рост цен на транспорт;

– постепенная девальвация тунисского динара;

– падение покупательской способности населения;

– рост налогов в других сферах.

Все они, по его мнению, усугубляют и без того не самое лучшее состояние тунисского рынка недвижимости.
А ведь от него зависит и множество сопредельных сфер. Да и вообще – недвижимость – это очень важный аспект, в жизни и деятельности человека. Оттого, кризис в данной области, так или иначе ощущается практически всеми слоями населения Туниса.

Немного конкретики и цифр

Фактически – из 3 200 зарегистрированных в стране девелоперских компаний, реально работают не более 1 200. Рынок недвижимости – один из наиболее сильно пострадавших, после революции 2011, секторов тунисской экономики.

Тому есть ещё одно доказательство. Резкое замедление темпов строительства жилплощади. Так, за 2011 год, на территории Туниса было возведено более 18 000 объектов недвижимости. За 2012 – около 14 000. При этом за 2017 – уже менее чем 9 000.

То есть, за время, прошедшее с момента окончания революции, количество зданий, строящихся в течении года, упало более чем в два раза.

Далее скажем, что собственник девелоперской компании, пожелавший остаться неизвестным, сообщил, что количество зафиксированных фактов мошенничества при сделках по покупке, или продаже недвижимости, за тот же период, несколько упало. Однако добавил, что основная причина – уменьшение числа таких сделок вообще, на территории Туниса.

Тем не менее, он замечает и следующее. «Повышение налогов только стимулирует людей обращаться к теневым схемам и заниматься мошенничеством. А на рынке вторичного жилья, ситуацию контролировать крайне трудно. Значительно сложнее, чем при продаже недвижимости застройщиками. Налоговый аудит практически отсутствует в данной области – проверки проводятся крайне редко».

И конечно, в сложившейся ситуации, большой вес имеет ещё один фактор – рост цен на недвижимость.

«Даже посчитать трудно…»

Оценить – сколько же тунисское государство потеряло от неуплаты налогов, нарушений законодательства, при продаже недвижимости, теневых схем, и всего тому подобного, очень сложно. Министерство финансов страны не предоставляет такую информацию (по крайней мере, её нет в открытом доступе). А профессиональных исследований, посвящённых данному вопросу, невероятно мало.

Но, они всё же есть! Так, согласно одному из последних исследований, проведённых Ассоциацией тунисских экономистов (ASECTU), носящему название «Налоговое правосудие и мобилизация ресурсов», можно отметить следующее.

Примерная сумма, недополученная бюджетом Туниса, по причине уклонения части населения от уплаты налогов, составляет около 2.6 миллиарда динаров.

При этом, фактор «занижения цен» обеспечил почти 30%, от данной суммы. В том же исследовании рассматривается и налоговая система Туниса.

А именно, указано, что её «нестабильность и сложность» становятся причиной такого количества уклонений, фактов коррупции и мошенничества, как можно наблюдать в Тунисе, на сегодняшний день.

В условиях сильного имущественного расслоения, это усугубляет не только экономическое, но и социальное развитие страны.

Такова ситуация в Тунисе.

Почему? Потому что…

Очевидно, что лица, имеющие достаточные средства, предпочитают приобретать недвижимость в государствах, где по крайней мере, налоговая система более развита и устойчива. Ведь в таком случае, и сумма средств, выплачиваемых государству, становится не настолько крупной. Почему? Всё просто. Стране нет нужды возмещать не уплаченные мошенниками средства, за счёт людей, честно выплачивающих все налоги.

Что такое налог

Логично и то, что многие выбирают более стабильный рынок. Рынок государства – где цены на недвижимость формируются оправданно. Да ещё, к тому же, и прекрасно развита инфраструктура, экономика демонстрирует стабильный рост, а не упадок. Наконец – страны, с очень высоким уровнем жизни.

Это, – конечно же, Франция. Ведь иметь недвижимость в Пятой Республике мечтают десятки тысяч людей по всему миру. И, ежели имеется возможность приобрести её – то почему бы и нет?

Так, вероятно, и рассуждают некоторые состоятельные граждане Туниса, и некоторых других государств. Потому, они активно приобретают жильё, в разных регионах Франции.

Кстати, если вы также, как и многие успешные люди из Туниса, иных, окружающих Францию государств, да и практически из всех стран на земле, желаете приобрести, скажем, домик, на территории одной из наиболее развитых стран Европы и мира, то предложение ArendaLazur TM Cofrance SARL – как раз для вас!

Какие возможности предлагает наша компания?

– приобретение, или снятие в аренду недвижимости, на одном из лучших и самых известных курортов мира – Французской Ривьере, или же в Монако;

– только наиболее интересные варианты;

– индивидуальный подход и внимание ко всем вашим пожеланиям;

– стабильность и надёжность – мы работаем на европейском рынке уже много лет и вы всегда сможете найти наших довольных клиентов, которые подтвердят эти слова;

– выгодное предложение – наши цены вас приятно порадуют;

– современные возможности – мы идём в ногу со временем, и благодаря передовым технологиям (таким, как, например, система DocySign), вы можете сотрудничать с ArendaLazur TM Cofrance SARL из любой точки мира!

– безопасность и уверенность – с нами все сделки всегда проходят гладко. А если вам нужна помощь профессионального юриста, во Франции, то и её мы всегда готовы предоставить.

Выбирайте лучшее предложение – Лазурный берег Франции уже ждёт вас, с ArendaLazur TM Cofrance SARL!


Комментарии закрыты