Во Франции многие инвесторы предпочитают доходные дома отдельным квартирам в разных зданиях. Среди преимуществ покупки целых объектов — скидки 10–20 %, возможность продавать частями в случае необходимости и благоприятное налогообложение.
В Париже и Иль-де-Франсе минимальный порог стоимости доходных домов составляет 2–3 млн евро. В провинции недвижимость такого типа можно приобрести менее чем за 1 млн. Рентабельность зависит от расположения объекта. Например, в центре Лилля в продаже есть дома с доходностью около 5 % годовых. Больше прибыли (до 12 %) дают вложения средств в здания на периферии, где высоки риски простоев. Однако, чем ниже спрос со стороны арендаторов, тем меньше будет доход от перепродажи.
Местоположение | Тип объекта | Цена продажи, тыс. евро | Годовой доход от аренды, тыс. евро | Брутто-доходность, % |
---|---|---|---|---|
Париж, округ 18 | Дом на 13 двух- и трехкомнатных квартир | 3 250 | 114 | 3,51 |
Париж, округ 18 | Дом на 24 двух- и трехкомнатные квартиры, с двумя магазинами | 6 615 | 275,9 | 4,17 |
Лилль, центр | Здание на шесть квартир | 400 | 28 | 7 |
Шатору | Здание с двумя квартирами и одним магазином | 215 | 18 | 8,37 |
Выгодно покупать здания в плохом состоянии. Если инвестор делает капитальный ремонт, то его налог на прибыль начисляется на льготных условиях.
При покупке целого здания расходы на приобретение ниже, чем при приобретении отдельных квартир в разных домах. Основную долю затрат составляет регистрационный сбор, который оплачивается по ставке 5,09 %. Нотариус берет вознаграждение в размере 0,825 % от стоимости объекта — не менее 411,25 евро с каждой сделки. При покупке доходного дома инвестор не платит взносы ТСЖ, которые взимаются с каждой продажи и варьируются от 300 до 600 евро.
Тип объектов | Здание целиком | Три квартиры в трех разных зданиях |
---|---|---|
Цена продажи | 900 000 | 900 000 (3 × 300 000) |
Расходы на покупку | 57 500 | 61 200 (3 × 20 400) |
Разница | 3 700 |
Многие инвесторы предпочитают покупать огромные особняки или небольшие отели для того, чтобы перестроить их в многоквартирные дома для сдачи в аренду. Предварительно следует узнать в мэрии, не находится ли объект в месте, обозначенном в плане землепользования (Plan Local d’Urbanisme, PLU) как одна из зон без многоквартирных домов.
Согласно статье L. 123-1-2 Градостроительного кодекса, муниципалитет может ограничить количество квартир в соответствии с числом парковочных мест. Если проект предусматривает разбивку просторных апартаментов на маленькие жилые помещения, власти могут предложить инвестору создать больше стоянок на ограниченной территории, приобрести в долгосрочную аренду участки из государственного фонда или заплатить налог за отсутствие парковок. Размер налога — 14 992,90 или 18 027,39 евро в зависимости от муниципалитета.
В целом, на перестройку особняков в многоквартирные дома накладываются бóльшие ограничения в ближайших пригородах Парижа и крупных городах, нежели в меньших по размеру населенных пунктах.
При управлении целым домом нет ТСЖ. Все вопросы, связанные с расходами, решает собственник. Некоторые инвесторы предпочитают создать управленческий комитет из самих арендаторов. Это экономично, но отнимает массу времени. Многие доверяют управление специализированным фирмам. Агентства в Лилле берут за свои услуги в среднем 8–10 % дохода от аренды за вычетом налогов, банк Crédit Foncier Immobilier — 5 % (без управления ремонтными работами). Комиссия компании Barnes в общем случае составляет 5 %, если есть гарантированный рентный доход — 7%, если инвестору принадлежат более пяти квартир в одном здании — 3,5–4 %. Ставки Национальной ассоциации французских риелторов (FNAIM) зависят от количества квартир.
Если здание, уже сданное в аренду, состоит из более чем 10 квартир, то жильцы имеют преимущественное право покупки в случае перепродажи. Собственник обязан оповестить каждого арендатора, сообщив цену и условия сделки. Если же дом включает менее 10 квартир, арендаторы не обладают исключительными правами на выкуп.
При продаже здания собственник должен предоставить покупателю следующие акты технической экспертизы:
Те, кто собирается продавать здание не целиком, а отдельными квартирами, должны сначала создать ТСЖ. Однако согласно статье L. 111-6-1 Жилищно-строительного кодекса, эта организация не может быть создана, если здание непригодно для проживания.
Юлия Кожевникова, Tranio.Ru
По материалам Le Particulier
{:ru} Сдача в аренду меблированной недвижимости во Франции Существуют три местных налога на недвижимость, которые…
{:ru} Ремонтные обязательства арендатора Квартиросъемщик имеет мало обязательств по ремонту, кроме обычного мелкого обслуживания арендуемой…
{:ru}Вообще говоря, основание для налогообложения будет зависеть от правовой/бизнес-налоговой структуры, которую вы примете для ведения…