Investovanie v zahraničí: ako si vybrať komerčných nehnuteľností

Aký druh nehnuteľnosti v zahraničí investovať do hotela, obchodu, alebo nákupné centrum? Odpoveď na túto otázku závisí do značnej miery na stratégie a rozpočet, ktoré má investor, ktorý je ochotný vyčleniť na nákup. Tranio hovorí objekty, ktoré je najlepšie zvoliť na rôzne úrovne investícií.

Typy komerčných nehnuteľností a ich parametre
Tranio údajov (priemerné odporúčané hodnoty)*

Typy objekty	Výnos, % p	Čas zmluva prenájom	Výhody	Nevýhody
Z 300-tisíc eur
Apartmán (krátkodobý prenájom)	5-7	Od 1. deň	Vysoká likvidita; v porovnaní s rokom dlhodobý prenájom — vyšší výnos a žiadne problémy s vysťahovanie nájomníkov; potenciál pre rast prenájom	Riziká a riadenie prestoje; v porovnaní s dlhodobom prenájme — viac rýchle opotrebovanie
Apartmán (dlhodobý prenájom)	2-3	Ako 1 rok	Vysoká likvidita; vysokého dopytu od nájomníkov, stabilné aj počas krízy	Riziká a riadenie prestoje; problémy s vysťahovanie nájomníkov
Študentské bývanie	4-6	Od 6 mesiacov	Vysoký dopyt od nájomníkov	V porovnaní s apartmány — nižšia likvidita, je ťažké opakované využitie toho
Z 2,5 milióna eur
Bytové domy	3-5	Ako 1 rok	Vysoká likvidita a potenciál rastu kapitalizáciu	Nízky výnos, veľa nájomníkov, problémy, vysťahovanie, potrebujete správcovskej spoločnosti
Ulice, obchody	3-4	3-10 rokov	Vysoká likvidita a potenciál rastu kapitalizáciu	Nízky výnos
Supermarkety	5-6,5	12-15 rokov	Vysoký výnos dlhodobých zmlúv	Čím bližšie je dátum skončenia platnosti zmluvy, tým nižšia likvidita
Z 10 miliónov eur
Domácej ošetrovateľskej	5-6,5	20-25 rokov	Rast počtu dôchodcov, dlhodobé zmluvy	Je ťažké opakované využitie toho
Nákupné centrá	4-6	5-15 rokov	Vysoký výnos	Riziká riadenia pre veľký počet nájomníkov
Hotely	4-6	10-20 rokov	Vysoký výnos	Je ťažké opakované využitie toho

* Priemerné hodnoty pre objekty:

• v bohatých oblastiach veľkých Európskych mestách;
• nové objekty, alebo po veľké opravy,
• nájomných zmlúv na začiatku obdobia platnosti.

Rozpočtu z 300 tisíc na 2,5 milióna eur

Ak ste pripravení investovať do nehnuteľností z 300 tisíc na 2,5 milióna eur, Tranio odporúča kúpu bytu alebo apartmánov pre študentov.

Investori s rozpočtom 500-600 tisíc eur často chcú kúpiť klasický komerčné nehnuteľnosti, ako sú obchodné alebo kancelárske. Avšak, tieto finančné prostriedky nestačia na nákup kvality objektov tohto typu. V tomto prípade, podľa kvality chápeme, nízke riziká majetku: umiestnenie, veľkosť, spoľahlivosť nájomcu, podmienky a podmienky nájmu. Na týchto investorov, odporúčame obytných nehnuteľností na prenájom. Áno, ziskovosť týchto investícií bude nižšia, ale likvidity, spoľahlivosť a rast kapitalizácie v dlhodobom horizonte — vyššie. Okrem toho, ako majetok, ak je to potrebné, môžu byť použité na osobné účely.

Anna Kuryanovich

Senior investičný poradca

Apartmány na dlhú dobu prenájmu

Medzi výhody dlhodobý prenájom — stabilný dopyt a vysokej likvidity objektu, avšak na takéto investície existuje riziko, že nájomca prestane platiť, a to bude ťažké, aby vysťahovať.

Na prenájom najlepšie hodí pre jeden alebo dva apartmány v jednej z Európskych miest v oblasti, populárne medzi strednej triedy. Môžete sa tiež zamerať na študentov a vyberte si apartmán v blízkosti hlavných Univerzite, alebo zvážiť dopyt po kancelárskych pracovníkov kúpiť bývanie v blízkosti obchodnej štvrti.

Výnos v prípade dlhodobého prenájmu je o 2-3 %. Investori, ktorí nie sú pripravení riadiť svoje vlastné, by mali najať správcovskej spoločnosti, Komisia, ktorá je o 5-15 %. Nájomné zmluvy sú zvyčajne uzatvára na rok s pravej obnovy.

Byty na prenájom v krátkodobom horizonte požičovne

Krátkodobý prenájom dlhodobého hľadiska je výhodnejšie, pretože ziskovosť takéhoto predmetu je vyššia (5-7 %) a nie sú žiadne problémy s vysťahovanie nájomcov. Avšak, tam je riziko prestojov, a pre krátkodobý prenájom bytov sa opotrebúvajú rýchlejšie ako dlhodobé.

Kúpiť byty na prenájom krátkodobý prenájom náklady na miestach obľúbeným cieľom turistov. Preto je lepšie zvoliť veľkom meste, dopytu, ktorý nie je ovplyvnený sezónnosťou, a potom sa môžeme zamerať sa nielen na turistov, ale aj pre podnikateľov na obchodných cestách, a pacient — v tomto prípade, najlepšie bývanie v blízkosti obchodnej štvrti alebo v jeho blízkosti Univerzitnej nemocnice.

Krátkodobý prenájom prináša vyššie výnosy v porovnaní s dlhodobým, a v tomto prípade nie je problém vysťahovanie nájomníkov

Krátkodobý prenájom znamená vzdať, za týždeň alebo za niekoľko mesiacov. Dodať bývanie v krátkodobom prenájme je možné, napríklad, použitím populárnej služby Airbnb. Ak investor nie je pripravený sa ponoriť do podnikania a zapojiť sa do správy objektu nezávisle môže potrebovať pomoc správcovskej spoločnosti, Komisie, ktoré (v závislosti na city, skúsenosti a service set) je od 15 do 30 % z cene nájmu. Pre zahraničného investora v každom prípade budete potrebovať pomoc v riadení a tím Tranio ochotní ich poskytnúť. Ponúkame správa nehnuteľností-byty, krátkodobé prenajaté, a záručného príslušný riadenia a výnos až 5-7 %.

Študentské apartmány

Študentské apartmány, v blízkosti dobrá Univerzita je veľkou investíciou, ako investor bude za predpokladu, stály prúd zákazníkov rokoch, a ziskovosť týchto predmetov je vyššia, než u konvenčných apartmány. Nevýhodou je, že študent bytových komplexov v špecializovaných opotrebováva rýchlejšie ako apartmány, dávajúce na prenájom dlhodobo. Okrem toho, študentské apartmány sú ťažšie predať, pretože sú navrhnuté pre špecifické publikum, a investor nesmie ich použiť pre svoje vlastné ubytovanie. Ale v porovnaní s non-real estate študentské apartmány majú vysokú likviditu.

Kúpiť ziskové študent ubytovanie vo veľkej BRITÁNII a Nemecku. Tieto trhy sú spoľahlivé a majú vysoký dopyt zo strany domácich a zahraničných študentov. Ak chcete vybrať správne mesto investovať do študentského bývania, je potrebné venovať pozornosť prítomnosti v blízkosti jedného alebo viac populárne medzi študentmi vzdelávacích inštitúcií, ako aj nedostatok nadmerná ponuka v miestnej prenájom trhu, kde študentské apartmány, môžete súťažiť s veľkým počtom k dispozícii apartmány, a výnos bude mať vplyv na nízku úroveň nájomného.

„Priemerný výnos študentské apartmány — od 4-6 %. Tento obrázok závisí na tom, ako veľké University sa nachádza v okolí, ako ďaleko je to od University sa nachádza a ako sú vysokokvalitné a moderné. Preto, čím vyššia je kvalita, nižšie riziko a ziskovosti“,— povedal Giorgi Kachmazov, managing partner Tranio.

Prenájom je zvyčajne jeden kalendárny alebo školský rok.

Rozpočtu z 2,5 milióna eur na 10 miliónov eur

Kupujúci s rozpočtom 2,5 milióna eur na 10 miliónov eur Tranio radí kúpiť položky formát street-maloobchod alebo supermarketoch. Tento rozpočet prístup aj bytových domov, ale investície do takýchto zariadení by sa mali zaoberať iba s tými, ktorí sú pripravení prijať v riadení a pravidelne riešiť problémy obyvateľov.

Investor s rozpočtom 10 miliónov EUR je najlepšie vidieť na investície do komerčných nehnuteľností. Často klienti s týmto rozpočtom záujem o kúpu malého hotela, ale neodporúčame, aby zvážili túto možnosť, ak ste sa zamerať na pasívny príjem a nie sú ochotní byť plne zapojení do riadenia podniku. Okrem časovo náročné, pohostinstvo vyžaduje určité skúsenosti.

Anna Kuryanovich

Senior investičný poradca

Bytové domy

Bytové domy majú vysokú likviditu, ale, ako v prípade samostatných bytov, nájomníkov môže byť ťažké vysťahovať, pretože v Európe, ich práva chránené zákonom.

Hlavné problémy pri obytnom dome domy — veľký počet nájomníkov a vysokú pravdepodobnosť výskytu akékoľvek otázky alebo problémy, ktoré si vyžadujú čas na ich vyriešenie. Preto, investor bude potrebovať pomoc správcovskej spoločnosti.

Bytové domy by sa mali vybrať na trhoch, kde nájomných bytov je stabilný dopyt, ako v Berlíne, kde približne 85% obyvateľov sú nájomníkmi. Tie by sa mali zamerať na mestá s vyvinutý na trhu práce: ak nie je práca, nie sú tam nájomníci, a preto si môžete byť istí, v dopyte po bývaní a stabilný príjem. V Nemecku tieto mestá patrí Berlín, Hamburg, düsseldorf, Kolín nad rýnom a v Mníchove, Rakúsko — Viedeň.

Je dôležité venovať pozornosť nielen na funkcie mesta, ale aj oblasť-špecifické: výhodné kúpiť byt budovy, kde nájomné a vlastnícke dopyt stúpa počet obyvateľov zvýšil a plánovaných veľkých projektov infraštruktúry.

Prenájom výnos domov je v priemere 3-5 %. Rovnako ako v prípade samostatné apartmány, prenájmu je zvyčajne počas jedného roka, s možnosťou obnovenia.

Street retail

Street maloobchod — malé obchodíky, kaviarne a reštaurácie, nachádza sa na prvom poschodí z domov. Tento formát je typické riešenie pri stavbe Centrálnych uliciach veľkých miest. Priestory na ulici maloobchod majú vysokú likviditu, ale nízka ziskovosť. Často v Európe nie je predávať prvé poschodie je oddelené a len budovu ako celok. Preto takéto objekty, najmä v dobrých lokalitách, málo.

Podľa Anny Kuryanovich, hlavné ukazovatele likvidity takýchto objektov sa nachádza na ulici s ťažkými pešej dopravy a vynikajúcu verejnú dopravu, ako aj atraktívny vzhľad a pohodlie pre návštevníkov (prítomnosť displeja Okná, samostatný vchod z ulice, atď.).

Výnos z objektov formát ulici maloobchod v priemere 3-4 %, ale na veľké, dobre známej nákupnej ulice (napríklad Oxford street v Londýne, alebo Passeig de Gracia v Barcelone) môže byť nižší ako 3 %.

Na rozdiel od iných typov nehnuteľností, nájomných zmlúv objektov na ulici maloobchodné sú zvyčajne krátke — 3 na 5 rokov, ale je to kompensiruet vysokého dopytu od nájomníkov. V niektorých krajinách, ako Španielsko, distribuované zmluvy na 10 rokov.

Odporúča sa kupovať si takéto objekt, ktorý vytvára minimálne problémy pri nehnuteľnosti je malé riziko, v dobrých lokalitách s spoľahlivú podnikovú nájomca, dlhodobej nájomnej zmluvy. Je žiaduce, aby vysoké prevádzkové náklady boli hradené nájomcom

Supermarkety

„To je jeden z najviac populárnych formátov investícií pre medzinárodných investorov. Jeho popularita je z dôvodu zjednodušenia riadenia, nízke riziko a vysokú odmenu. Ale sú tu aj nevýhody: bližšie konci lízingu, dolné likvidity a vyššiu zľavu na predaj. Kľúčovým faktorom pri znižovaní rizika je dobré umiestnenie,“ hovorí George Kachmazov.

To je najvýhodnejšie kúpiť supermarketoch v mestských oblastiach s rastom populácie, ďalej do iných predajní, priťahuje nájomníkov, v blízkosti mhd a hlavných dopravných trás.

Ziskovosť supermarketoch je 5-6,5 %. Nájomných zmlúv takýchto zariadení dlho — zvyčajne sú už 15 rokov.

Ako investor je povinný zúčastňovať sa na riadení komerčných nehnuteľností, závisí od typu lízingu. Najvhodnejšie pre vlastníka zmluvy je typu NNN prenájom (triple čistý lízingu): vlastník poplatky prenajímateľovi poplatok, „triple“, ktorý je bez odpočítania dane, poistenie a náklady na údržbu (tieto náklady podľa zmluvy hradí nájomca).

Rozpočet viac ako 10 miliónov EUR

Ak existuje viac ako 10 miliónov eur Tranio odporúča investovať v domovoch dôchodcov. Pre veľké rozpočty, môžete tiež investovať do nákupných centier a hotelov, je však takéto objekty sú ťažké zvládnuť. Okrem toho, na nákup veľké a kvalitné hotely a nákupné centrá vyžadujú investície v hodnote 30-100 miliónov eur.

Domácej ošetrovateľskej

Domácej ošetrovateľskej — sľubnú možnosť na investície, rovnako ako v Európe, zvyšujúci sa počet starších ľudí (podľa prognóz Eurostatu, podľa 2040 podiel ľudí nad 65 rokov bude predstavovať viac ako štvrtina obyvateľstva Európy) a viac seniorov potrebujú špecializované bývanie. Hlavnou nevýhodou takéhoto predmetu (ako v prípade s areály) — komplexnosť konverzie.

Komplexy pre seniorov sa nachádza v Rakúsku, veľkej Británii, Nemecku, USA či Francúzsko, veľké alebo stredne veľké mestá a ich okolie. Ste mali venovať pozornosť na demografiu — koľko dôchodcov bude v oblasti v budúcnosti, 10 až 30 rokov (takéto údaje môžu byť získané v procese uskutočňovania Due Diligence), a to, či už v oblasti služieb spotrebiteľovi spoločnosti, nemocnice a rehabilitačné centrá, dobre rozvinutá dopravná infraštruktúra.

Kvalita ošetrovateľskej domy v Európe sú väčšinou riešené dlhodobé (priemer 20 rokoch) pevné zmluvy. Prenájom výnos je 5-6,5 %.

Nákupné centrá

Podľa George Kachmazov, nákupných centier je komplikované investície možnosť vzhľadom k veľkému počtu nájomcov. Okrem toho, maloobchod formát sa neustále mení, a často predávajú staré, zastarané a nefunkčné nákupných centier. Amatérsky investor ľahké spadnúť do pasce a kúpiť unpromising objektu. „Tento typ investície je viac vhodný pre investorov, ktorí profesionálne riadenie tímu, náklady, ktoré sú uhradené veľkým množstvom príjmy. Môj názor je, že investovať v nákupných centrách stojí v prítomnosti viac ako 30 miliónov eur,“— povedal Giorgi Kachmazov.

Pri výbere nákupného centra by mali venovať pozornosť na kúpnu silu obyvateľstva v regióne, v dostupnosti infraštruktúry a dostupnosti.

„Významný počet nájomníkov, prítomnosť kotvy nájomníkov magnety (zvyčajne dobre známe značky, ako je Zara, Nike, atď.), dostupnosť potravín súd, termín nájomných zmlúv počet zákazníkov žijúci v okolí, demografické údaje o meste, jeho technický stav a súlad s príslušnými technickými požiadavkami takýchto budov, počet konkurentov v oblasti, a ako dlho nájomníkov mať majetok a aká je pravdepodobnosť vzniku nových podobné zariadenia v okolí,“— povedal Giorgi Kachmazov.

Vystupoval nájomníkov — obchody s potravinami, predajní elektroniky, textilu, ako aj kaviareň. Viac v nákupnom stredisku slávnych značiek, tým lepšie pre podnikanie, ako populárne medzi návštevníkov značky prilákať nových zákazníkov a tým zvýšiť príjmy pre nájomníkov a zvýšiť prenájom sadzieb pre investora. Prenájom sú zvyčajne za 5-15 rokov. Ziskovosť nákupných centier je v priemere 4-6 %.

Veľký počet nájomníkov zkomplikuje

Hotely

Hotel trhu je rôznorodý a tam sú rôzne profily a úrovne rizika v majetku. „Je to ťažké kúpiť kvalitu a likvidity zariadenia s rozpočtom okolo 10-15 miliónov: tam je riziko, že hotel sa nachádza v najvyhľadávanejších po miesto a bude riadi malý subjekt, ktorý môže v určitom bode odsťahovať. V takejto situácii je nájsť inú nájomca bude veľmi ťažké. Neodporúčame, aby zvážila, ako investíciu, malé hotely: najpravdepodobnejšie je, že budú viazané malé (a preto je riskantné) vyhlásenie, že „jesť“ vracia. Okrem toho, malé hotely, často znamená, osobné časovo náročné riadenie podniku. Pekný, veľký hotel s dobre známymi riadení spoločnosti, ktorý sa nachádza v centre veľkých Európskych mestách, tam sú medzi 50 miliónov eur a dať nízky výnos (o 4 %), ako hodnotí trh ako s nízkym rizikom a vysoko likvidné. Okrem toho, je tiež prestížne pre vlastníka majetku,“— povedal Giorgi Kachmazov.

V ideálnom prípade, by ste si mali vybrať hotely sa nachádzajú vo veľkých mestách, ktoré nie sú závislé od sezónneho dopytu, s veľkým turistických tokov. Okrem polohe, budete musieť dávať pozor na stav hotel, čas poslednej opravy, hodnotení a recenzií na Booking.com dynamika pobyt turistov v mieste, sezónnosti dopytu, konkurencieschopnosť na trhu, prítomnosť v budove Kúpeľov a zasadacích miestností.

Zmluvy s prevádzkovateľom, sú o 10-20 rokov a môže byť dvoch typov: lízing alebo správu dohody. V prvom prípade vlastníka to znamená získanie pevnej prenájom, druhá — percent príjmov. Výnos v prípade zmluvy riadenia môže byť vyššia, ale vždy záleží na finančný výsledok prevádzkovateľa. Prenájom výnos pre veľké mestá a mestá sa nachádza na úrovni 4 až 6 %.

•

Ak plánujete kúpu príjmy vlastnosti v zahraničí, ktorú je potrebné zvážiť veľa faktorov a vypočítať každý krok, tak by ste mali dôveru, profesionálov s bohatými skúsenosťami a dobrou znalosťou trhu. Kontakt manažérov Tranio, a oni vám poradia na nákup komerčných nehnuteľností.

Yulia Kozhevnikova, Tranio

Comments are closed.