Rusky hovoriacich kupujúci príjmu-výrobu vlastnosti: analytická štúdia Tranio (2016)

Začiatkom roku 2016 spoločnosť Tranio uskutočnila analytická štúdia na ruských investorov, ktorí investujú do prenájmu nehnuteľností v zahraničí. Toto je piata hlavné štúdie Tranio.

Po rubeľ devalvácia v 2014-2015, prisťahovalci z Ruska a ďalších krajín bývalého Sovietskeho zväzu sa stali zhruba polovičné množstvo na nákup v zámorí majetku. Však zvýšil podiel zákazníkov, že kúpa nehnuteľnosti nie pre vlastné pobytu, ako aj na investičné účely, najmä na prenájom.

V našom výskume sme sa spoliehali na výsledky dvoch on-line prieskumy. V prvom prieskumu zapojených 561 realitnej kancelárie v 37 krajinách, a druhý — 153 ruský kupujúci, ktorý nedávno kúpili, alebo majú v úmysle kúpiť príjmov tvoriacich majetok v zahraničí.

Najprv sme považované za krajiny, ktoré sú najviac populárne medzi ruským investorom. V tomto ratingu popularity krajinách sa vyhodnocuje na základe počtu žiadostí o „Yandex“, odvolávajúc sa na nákup komerčných nehnuteľností v roku 2015:

	Krajina	Podiel vyhľadávania žiadosti, %
1	Nemecko	22,1
2	Španielsko	06,5
3	USA	06,0
4	Česká Republika	04,9
5	Taliansko	04,8
6	UK	04,7
7	Francúzsko	04,6
8	Turecko	04,3
9	Lotyšsko	04,0
10	Čierna hora	03,5

Na otázku: „koľko zákazníkov z Ruska a ďalších krajín bývalého Sovietskeho zväzu získať výnosy majetku?“ 54% realitných kancelárií, povedal, že „Počet takýchto klientov je viditeľné, ale malé v porovnaní s počtom kupujúcich z iných krajín.“ Najobľúbenejšie odpoveď je väčšinu preskúmaných krajín.

74% respondentov poznamenať, že počet transakcií s ruskými kupujúci odmietol po devalvácia rubľa v 2014-2015. Avšak, rastie počet investorov na prenájom nehnuteľností. V predchádzajúcich prieskum Tranio v roku 2013, 56% realitných kancelárií si všimli, že ruský kupujúci úžitkových vlastností málo, alebo vôbec, a v ankete, v roku 2015 to bol stanovisko iba 27% respondentov. Podiel tých, ktorí veria, že mnoho ruských investorov zvýšil z 44% na 73%.

Podiel ruskej investori zvýšili, najmä v tých krajinách, kde pred našimi krajanům sú väčšinou kupujú domy na dovolenku pre seba (napríklad: Španielsko, Taliansko, Francúzsko). V tých krajinách, ktoré boli tradične populárne medzi investorov (napr. veľká BRITÁNIA, Nemecko), ich podiel zostal na vysokej úrovni:

Krajina	Počet respondentov zmienku značné množstvo Ruskí investori, %
	2013	2015
Podiel ruských investorov rastie
Španielsko	37	65
Taliansko	32	75
Francúzsko	00	50
Podiel ruských investorov zostal na vysokej úrovni
UK	67	80
Nemecko	89	82

Medzi ruským investorom je ovládaný úspešných podnikateľov s aktívnym podnikania v Rusku alebo v iných krajinách bývalého ZSSR. Majú tendenciu investovať do nehnuteľností, čím nie nevyhnutne vysoká, ale stabilný príjem v bezpečnej meny. Hlavné motívy investorov sú nasledovné:

• Diverzifikovať investície a chrániť ich pred domáce politické a ekonomické riziká.
• Vytvorenie osobného dôchodkového Fondu.
• Prejsť majetku na dedičstvo pre deti a zabezpečiť ich finančnú i-bytia.
• Ak chcete získať povolenie na pobyt v rozvinutých cudzej krajine.

Zvyčajne, investori kupujú obytných alebo komerčných nehnuteľností na prenájom, a len málo sa zaujímajú o projekty vývoja alebo prestavbu. Väčšina realitných kancelárií (65 %) uviedlo, že viac ako 10% ruských investorov investovať do takýchto projektov. Podľa George Kachmazov, managing partner Tranio, „hlavné vracia do našich investorov prináša aktívnym podnikania. A v zahraničí sa správať ako rentiers: uprednostňujú jednoduché príjmov z prenájmu. Nechcú a nevedia, ako robiť projekty pridanej hodnoty v Európe, hoci postupom času sa ich spôsobilosť sa zvyšuje“.

Výnimkou je Thajsko, Čiernej hore a v českej Republike, kde 89, 75 a 63% realitných kancelárií uvádza, že viac ako 10% z našej krajanům sú zapojení v oblasti realitného developmentu, alebo prestavbu.

„Rusi často kúpiť prenájom nehnuteľností v rovnakom mieste, kde sa používa na kúpiť bývanie pre seba,— povedal Giorgi Kachmazov.— Je to pochopiteľné: vedia funkcie polohu a orientáciu na miestnom trhu. Zvyčajne trávia čas v cudzej domov, a chcú ovládať príjmu, ak mu je blízke.“

Najobľúbenejšie investície objekty sú obytné apartmány a domy: 63 % respondentov poznamenať, že tento typ nehnuteľnosti je medzi tri najobľúbenejšie. Stánok v Bulharsku, Maďarsku a Portugalsku, kde táto odpoveď bola zvolená 95, 89 a 86 %, resp. Naopak, v Nemecku, Taliansku a veľkej BRITÁNII, nie je to najpopulárnejšie odpoveď (37, 36 a 27%, resp.

Druhý najobľúbenejší možnosť — hotely, si vybral 34% realitných kancelárií. Hotely populárny najmä v Rakúsku (78 %). Väčšina respondentov (62 % z tých, ktorí uvedené hotely) poznamenal, že ruskí investori skôr samostatne spravovať hotely, než zveriť ich do správcovskej spoločnosti. Avšak, v rôznych krajinách existuje významný rozdiel: napríklad v Bulharsku a anglicku všetkých 100 % respondentov odpovedalo, že investori využiť služby riadenia spoločností, ako v Nemecku a Rakúsku v tejto variante účty na 71 % odpovedí. Naopak, v Taliansku a Turecku všetci respondenti uviedli, že investori sú na spravovanie hotelov.

Ďalší populárny typ nehnuteľnosti — bytové domy (uvedené v 16% respondentov), najmä v českej Republike, USA a Nemecko (57, 43 a 42 %, resp.

Na iné typy investícií v nehnuteľnostiach sú malé percento odpovedí, aj keď ich popularita je viditeľné v jednotlivých krajinách:

Typ nehnuteľnosti	Krajina (v zátvorke počet respondentov %)
Ulice, obchody	Spojené Kráľovstvo (60), Francúzsko (36), Rakúsko (33) Lotyšsko (33)
Kaviarne a reštaurácie	Španielsko (29), Portugalsko (29), veľká BRITÁNIA (27)
Supermarkety	Nemecko (32) Španielsko (16), veľká BRITÁNIA (7)
Kancelárske priestory	UK (33)
Bývanie pre študentov	Rakúsko (22), Grécko (17)
Bývanie pre seniorov	Bulharsko (16)

Priemerná hodnota obytných prenájom nehnuteľností je 200-tisíc eur, komerčných nehnuteľností vo VÝŠKE 1,2 milióna eur, hoci rozpočtov sa výrazne líšia v závislosti od krajiny a druhu vlastníctva. Prieskum kupujúci vyplýva, že sa zaoberá stojí v priemere 1,7-krát drahšie ako rozpočtu, že kupujúci zamerané spočiatku.

Medzi klientom a uzavretie obchodu, v priemere to trvá 4-5 mesiacov, hoci podmienky sa značne líšia v rôznych krajinách:

Priemerná doba transakcie	Krajina
4 mesiace	Thajsko, Maďarsko, Lotyšsko, Turecko, Grécko, Čierna Hora, Bulharsko, Portugalsko, Česká Republika
O 5 mesiacov	Nemecko, Španielsko, Taliansko, USA
Viac ako 6 mesiacov	Francúzsko, Rakúsko, veľká BRITÁNIA

Investori majú vysoké očakávania ziskovosti. Z prieskumu realitných kancelárií, z toho vyplýva, že z nehnuteľností na bývanie v priemere očakávať výnos o 5,7 % ročne, z obchodného 6,9 %. Avšak, zákazník prieskum ukazuje, že skutočný výnos na rezidenčné nehnuteľnosti je v priemere o 4,3% a komerčných je 5.6 %.

Avšak, očakávania ziskovosť našich krajanům v priebehu času, blíži skutočné parametre. 2013 prieskum ukázal, že homebuyers v priemere očakávať výnos 6-7 % ročne, a obchodno — 8-9 %.

Na otázku „ako Mnoho kupujúcich vziať úver na kúpu obchodného vlastníctva?“ tiež ukazuje výrazne odlišné výsledky v rôznych krajinách. Vo Francúzsku, veľkej BRITÁNII a Rakúsku, podiel takýchto kupujúcich je obzvlášť veľké (43, 50, 57 %, resp. Na druhej strane, v mnohých krajinách (napr. v Thajsku, Grécko a Maďarsko), ruský kupujúci je takmer nemožné získať hypotéku, a to malo za následok, že veľká časť odpovede „, aby Títo klienti s malou alebo žiadnou“.

V prípadoch, kde ruských investorov vziať úver, pákový pomer nákladov na projekt v priemere je 40-50% a takmer nemá sa líšia v rôznych krajinách.

Ak v roku 2013 len 10% realitných kancelárií poznamenať, že väčšina kupujúcich komerčné budovy robí úveru v roku 2015 ako reakcia účet na 27 %. Podľa George Kachmazov, rastúci záujem o hypotéky je vzhľadom na skutočnosť, že „na jednej strane, po kríze investori sa stali menej ich vlastné peniaze. Ale, na druhej strane, investori sa viac kompetentný a lepšie chápe, že dobre navrhnutý úverové pomáha optimalizovať dane a zvyšuje výnos z investície. Okrem toho, teraz si požičal lacné peniaze je tiež plus v prospech hypotekárne“.

Zistili sme, že registrácia úver v priemere zvyšuje transakcia trvá 33 dní, aj keď sa v rôznych krajinách v rôznych spôsobov: napríklad v Španielsku, transakcia, na ktorej úver uzávierky v priemere 21 dní dlhšie, a v Rakúsko — 48 dní.

Finančné prostriedky na nákup nehnuteľností sú s najväčšou pravdepodobnosťou pochádza z Ruska, ako sa uvádza o 73% realitných kancelárií. Avšak, ostatné možnosti sú zvýraznené v jednotlivých krajinách:

Zdroj prostriedkov	Počet z respondentov, %	Pozoruhodná krajina (v zátvorke počet respondentov %)
Rusko	73	Grécko (100) Turecko (92), Čierna Hora (92) Bulharsko (91)
Offshoring	28	USA (67), VEĽKÁ BRITÁNIA (57)
Európske krajiny	24	Rakúsko (67)
V krajinách bývalého ZSSR, okrem Ruska	13	Česká Republika (43) Turecko (31), Bulharsko (24)

Viac ako polovica kupujúcich (52 %) uviedlo, že bolo to nebude v budúcnosti predať majetok, a plán, aby ju a následne zdedil. Ľudia, ktorí majú v úmysle predať nehnuteľnosť, 55% očakávať, že tak približne 10 rokov po kúpe, 35 % po 5 rokov a len 3% do 3 rokov.

Medzitým, podľa 2013 prieskum, 40% investori, ktorí plánujú predať svoje ziskové obytných nehnuteľností, bude to pre 2-3 roky. Teda, ak investor chcel viac špekulatívny zisk, ale teraz sa viac zaujímajú o zachovanie kapitálu. Georgij Kachmazov konštatuje, že „tento trend je úzko viazaná na skutočnosť, že investori znížené požiadavky na výnos v prospech znižovania rizík a spoľahlivosť v dlhodobom horizonte.“

Odpovede na otázku: „Aké sú hlavné problémy, pracovať s ruských kupcov nedvzhimosti?“, väčšina realitných kancelárií (52 %) uviesť, vysoké očakávania ziskovosti, a v druhom rade — na ľahostajnosť (36 %). Distribúcia odpovedí na túto otázku sú zobrazené v tabuľke nižšie:

Obtiažnosť práce s ruskými kupujúcich	Počet z respondentov, %	Pozoruhodná krajina (v zátvorke počet respondentov %)
Vysoké očakávania výnos	52	Spojené Kráľovstvo (73) Nemecko (68) Rakúsko (67)
Pomalosti, oneskorenie transakcie	36	Česká Republika (75), veľká BRITÁNIA (73)
Neochota postupujte podľa stanovených postupov na vykonanie transakcie	25	Thajsko (56)
Problémy s dokladom o fondov	23	Španielsko (43)
Nespôsobilosti vo veciach investície do nehnuteľností	22	USA (57)
Jazyková bariéra	06	Grécko (27) Turecko (17)

Kupujúci poukazujú na to, že najväčší problém je nájsť vhodného objektu: táto možnosť uvedená 64% účastníkov prieskumu. Druhé miesto odpoveď: „na Štruktúru transakcie na optimalizáciu daní“ (18 %).

George Kachmazov prognózy, v roku 2016 počet ruských kupcov obytných nehnuteľností klesne iným 20-30 %. Zatiaľ čo 30-40 % nárast počtu našich krajanům, ktorí chcú predávať svoje domy v zahraničí vzhľadom na vysoké náklady na obsah. Avšak, 20-30% zvýši počet ruských kupcov z príjmov-výrobu vlastnosti.

Comments are closed.