Výnosy a náklady pre investorov: ako plán a rozpočet, pred nákupom obchodného vlastníctva
To je za to, že komerčné nehnuteľnosti vyžaduje veľa náklady na údržbu. Avšak, tam sú niektoré druhy nájomných zmlúv, podľa ktorých hlavné výdavky sú na nájomcov, a berúc do úvahy príjem z veľmi dobrej kvalite aj v prítomnosti hypotéku. „Tranio“ rozpráva o hlavných článkov z príjmov a nákladov na vlastníctvo obchodné priestory.
Položky výnosov a nákladov vlastníka komerčných nehnuteľností
| Výnosy | Náklady |
|---|---|
| prenájom, — externé (vonkajšie) reklama a reklamné vnútri budov (indoor), odpisy — nárast nehnuteľnosti: kapitálové zisky v prípade predaja predmetu. |
1. Jeden čas a náklady pri kúpe nehnuteľnosti:
— náklady na majetku, 2. Pravidelné výdavky: — hypotekárne splátky (ak nehnuteľností sa kupuje na úver), |
* V mnohých prípadoch tieto náklady sa vrátia majiteľom cez servisný poplatok, ktorý sa hradí nájomca.
Výnosy: nezabudnite o indexácia nájomné a odpisy
Vlastník obchodného majetku a dostane nájomné za mesiac (v Rakúsku, Nemecku, Španielsku) alebo za štvrťrok (vo Francúzsku) vpred. V BRITÁNII, českej Republike a vo Švajčiarsku rozložená na oboch mesačné a štvrťročné platby. Pri podpise zmluvy zákazníkovi účtujeme kauciu vo výške platby troch mesiacov nájomné (v Španielsku, dve vo Švajčiarsku, šiestich).
Keď leasing nákupných centier nájomné niekedy sú účtované vo forme percentuálneho podielu z ročného obratu (3-10 %). Kotva nájomníkov (spoločností, lízingových nie menej ako 5-15 % plochy objektu) zvyčajne zaplatia menej ako ostatní.
V prípade dlhodobých (10 rokov) na nájomné zmluvy sú každoročne indexované podľa inflácie v krajine. Ale napríklad v českej Republike táto prax je takmer tu, pretože väčšina zmlúv je na 3 alebo 5 rokov.
Okrem poplatky za prenajaté priestory, majiteľ obvykle bude účtovať nájomcovi DPH na prenájom. Táto suma je potom platí na vláde. V niektorých prípadoch prenajímateľ môže čiastočne obnoviť zaplatenej DPH ako náhradu nákladov na opravu, alebo konštrukcie.
„DPH prijaté od nájomcov kompenzovať DPH zaplatenej pri kúpe nehnuteľnosti. V Nemecku tento systém funguje automaticky: stav okamžite vylúčiť DPH z nákladov na objekt, a daň zo služieb sprostredkovateľa a ostatné náklady pri nákupe kompensiruet z budúcnosti nájomné“— povedal Giorgi Kachmazov, managing partner „Tranio“.
Na výnosy tiež zahŕňajú odpisy. Znižuje sa zdaniteľná hodnota majetku vzhľadom na jeho potenciál zhoršenie. Napríklad, ak je majetok v hodnote 10 miliónov eur, z ktorých 2 milióny je obstarávacia cena pozemkov, pretože pozemky sa nevzťahuje na opotrebenie, odpisuje bude 8 miliónov, Ak predpokladáme, že odpisy komerčná budova je 2% ročne, potom základu dane každý rok bude odpočítaná 160-tisíc eur. Okrem toho zdaniteľných príjmov sa odpočíta úroky z úveru.
Náklady: hlavná vec je, aby sa zaregistrovať výhodných podmienok v zmluve
Náklady môžu byť jednorazové (hodnota nehnuteľností, hypotéky, daní na nákup, Komisia makléri, atď.) a pravidelných (náklady na údržbu, hypotekárne splátky, atď.).
Jednorazové náklady na kúpu nehnuteľností a sumu transakcie na priemere asi 10% z nákladov na projekt. Tieto môžu byť pridané náklady počiatočné náklady na opravy a výzdoba priestorov — táto suma závisí od stavu objektu.
S ohľadom na pravidelnú údržbu, a potom, v závislosti od typu lízingu, investor môže byť čiastočne oslobodené od nich. Najbežnejší typ prenájom — NNN lízingu, v ktorom majiteľ zaplatí iba za obsah nosných konštrukcií stavby. Práva a povinnosti nájomcu a prenajímateľa sú špecifikované v konkrétnej lízingu.
Náklady vlastníka v závislosti od druhu prenájmu
| Typ prenájmu | Aké sú náklady majiteľa | ||
|---|---|---|---|
| Hrubý prenájom prenájom | Údržba a servis | Poistenie | Daň z nehnuteľností |
| N prenájmu (jedna čistá lízingu) | Údržba a servis | Poistenie | — |
| NN prenájom (Double čistý lízingu) | Údržba a servis | — | — |
| NNN prenájom (Triple čistý lízingu), analógové v Nemecku — Dach & Fach | Len oprava fasády a strechy budovy | — | — |
| Absolútne NNN prenájom | — | — | — |
Všetky typy prenájmu, náklady na údržbu, poistenie a dane môže spočiatku znáša vlastník, ale po zaplatení sumy sa môže vrátiť ho v servisný poplatok, ktorý zahŕňa dohodnutých zmluvných nákladov. Servisný poplatok sa hradí nájomca a je navrhnutý tak, aby sa zabezpečilo, že majiteľ mohol vrátiť.
V každej krajine sú typické podmienky týkajúce sa výdavkov a povinnosti nájomcu a prenajímateľa. Napríklad v BRITÁNII vlastník nenesie takmer žiadne náklady (distribuované typ prenájmu absolútne NNN lízingu), a vo Francúzsku zaplatí za opravu, Komisia makléri, prenájom a dane z nehnuteľnosti (typ prenájom — hrubý prenájom lízing).
Náklady na nájomcov a prenajímateľov na typické zmluvy
Podľa Cushman & Wakefield
| Krajina | Náklady nájomcu | Od prenajímateľa, náklady |
|---|---|---|
| Rakúsko | — prenájom: právne služby — 1% z ročnej bicyklov, štát dane — 1 %, Agentúra Komisie — 3 mesiac prenájmu. — poplatok za služby: zahŕňa nástroje, poplatku za správu, čistenie náklady, poistenie a dane z nehnuteľností; — renovácie: interiér; — DPH na prenájom: 20 %. |
— rekonštrukcie: fasáda a strecha. |
| UK | — prenájom: Agentúra Komisia nehnuteľností — 5-10% ročného nájomného, právna podpora — o 5% plus DPH 20 %; — poplatok za služby: zahŕňa nástroje, poistenie, náklady na správu a dane z nehnuteľností; — oprava: oprava (úplne) a obsah; — poistenie: nájomca platí pre interné poistenie priamo priestorov a pre poistenie vonkajších konštrukcií — cez servisný poplatok; — DPH na prenájom: 20 %. |
— prenajímateľ platí pre opravy a poistenie stavby, ale tieto náklady sú kompenzované cez servisný poplatok. |
| Nemecko | — prenájom: Provízie realitnej kancelárie vo výške 3-4 mesiacov nájomné (2-3 mesiace, v prípade prenájmu priemyselných a obchodných priestorov) plus 19% DPH; — poplatok za služby: zahŕňa daň z nehnuteľností, utility náklady a poistenie; — renovácie: interiér; — DPH na prenájom: 19 %. |
— prenájom: obvykle majiteľ zaplatí Províziu len na slabé trhoch, a je to pravda, len pre objekty, ktoré používajú slabého dopytu; — oprava: typické prenájmu Dach & Fach, v ktorých prenajímateľ je zodpovedný len pre štrukturálne opravy. |
| Španielsko | — servisný poplatok: zahŕňa budovy, poplatky a dane z nehnuteľností; — renovácie: interiér; — poistenie: interiér; — DPH na prenájom: 21 %. |
— prenájom: Provízie realitnej kancelárie 10-15 % ročného nájomného plus DPH 21 % (niekedy Komisia sa hradí nájomca); — rekonštrukcie: fasáda a strecha; — poistenie: fasádu a strechu. |
| Francúzsko | — prenájom: Provízie realitnej kancelárie až 15% z ročného nájomného, plus DPH 20 %; — servisný poplatok: zahŕňa náklady na nástroje a poistenie; — opravy: opravy vnútorných priestorov; — DPH na prenájom: 20 %. |
— prenájom: Provízie realitnej kancelárie až 15% z ročného nájomného, plus DPH 20 %; — daň z nehnuteľnosti: suma závisí na konkrétne mesto, niekedy hradí nájomca (najmä ak hovoríme o priemyselných alebo obchodných priestorov); — rekonštrukcie: fasáda a strecha. |
| Česká Republika | — prenájom: Provízie realitnej kancelárie 5-8%, keď vám prenájom kancelárie a 10-15% za prenájom obchodných priestorov; — poplatok za služby: zahŕňa nástroje, poplatku za správu, čistenie náklady a dane z nehnuteľností; — renovácie: interiér; — poistenie: domáce a obchodné priestory; — DPH na prenájom: 21 %. |
— prenájom: Agentúra Komisia nehnuteľností s vekom 7-17 % ročného nájomného; — rekonštrukcie: fasáda a strecha; — poistenie: fasádu a strechu. |
| Švajčiarsko | — prenájom: Agentúra Komisia nehnuteľností 7 až 15 % nájomného; — poplatok za služby: zahŕňa nástroje; — oprava: menšie práce. |
— prenájom: Agentúra Komisia nehnuteľností 10-15 %; — daň z nehnuteľnosti: miera závisí od Kantónu; — opravy: hlavné opravárenské práce; — poistenie: poistenie budovy. |
Okrem toho, že investor sa odporúča zapojiť tieto výdavky ako úver zakladateľa — v budúcnosti pomôže optimalizovať zisk daň spoločnosti, ak zariadenie vo vlastníctve účtovnej jednotky. Podstatou tohto procesu je, že zakladateľ poskytuje úver na vašej spoločnosti, ktoré vydal majetku a potom sa vrátiť dlh, a stavia sa tieto prostriedky z časti zisku dane.
●
Ako v Európe spoločné NNN lízingových zmlúv, pre ktoré väčšina nákladov na údržbu spočíva nájomca, majiteľ má uhradiť len generálna oprava budovy a zamestnancov.
Ak chcete minimalizovať náklady na správu, „Tranio“ odporúča zahraničného investora:
- chcete kúpiť nehnuteľnosť, už prenajaté na základe zmlúv typu NNN prenájmu;
- použitie úveru na vytvorenie efektu a zvýšiť návratnosť investovaného kapitálu;
- brať do úvahy odpisy a dostať odpočítanie dane;
- kúpu novej nehnuteľnosti, bez nutnosti nákladov na opravu;
- úver zakladateľ pre optimalizáciu zisku dane.
Yulia Kozhevnikova, „Tranio“
Comments are closed.