Закон Дюфло: как сократить налоги при покупке нового жилья во Франции
С 1 января 2013 во Франции действует закон Дюфло (loi Duflot), согласно которому можно уменьшить налоги, сдавая в аренду приобретенное или построенное жилье в течение девяти лет. Этот механизм будет действовать до 31 декабря 2016.
До 2013 года вместо закона Дюфло применялся закон Селье (loi Scellier), в рамках которого можно было вернуть 6 % (для обычных домов) или 13 % (для энергоэффективных зданий) от стоимости недвижимости, если жилье сдавалось в аренду в течение девяти лет. Часто можно слышать мнение, будто старый закон был более выгодным, чем новый, однако это не так.
«Закон Дюфло более интересен, чем Селье, но намного более техничен, и далеко не все понимают его особенности. Это объясняет критику. К тому же министр Сесиль Дюфло непопулярна: иногда предвзятое отношение к министру распространяется на закон, который он инициирует»,— говорит Лара Парэнан, директор департамента Восточной Европы AS et Associés.
По закону Дюфло инвестор, купивший недвижимость в указанный период времени, может получить налоговый вычет в размере 18 % от стоимости объекта, если:
- сумма инвестиций не превышает 300 тыс. евро;
- цена за 1 м² — не более 5 500 евро;
- жилье будет сдаваться в аренду минимум в течение девяти лет и не позже чем через 12 месяцев после окончания строительства;
- арендные тарифы не превышают максимумы, предусмотренные законодательством;
- размер доходов будущих съемщиков соответствует установленному порогу;
- жилье соответствует определенному уровню энергоэффективности (BBC 2005 — для объектов, построенных до 31 декабря 2012, или RT2012 — для объектов, возведенных после 1 января 2013).
По закону Дюфло можно покупать максимум два объекта в год общей стоимостью не более 300 тыс. евро. Тому, кто решил купить квартиру во Франции, наиболее выгодно приобретать студии и однокомнатные квартиры — они пользуются наибольшим спросом среди арендаторов. Брутто-доходность составляет в среднем 3,5–4 %. Налоговые скидки действуют в течение всех девяти лет.
«Можно вычитать максимум 6 000 евро в год в течение девяти лет — всего 54 тыс. евро за весь срок»,— объясняет Лара Парэнан.
Арендные тарифы при законе Дюфло составляют 80 % от рыночной платы за съемное жилье. Они меняются каждый год. Съемщик не может быть членом семьи собственника.
Чтобы узнать площадь жилья и ограничения на арендную плату, нужно воспользоваться формулой: 0,7+19/П (П — жилая площадь, а также половина подсобных помещений (погреб, подвал, балкон), площадь которых составляет максимум 8 м²). Максимальная арендная плата для этого объекта — 636 евро (65*9,88*(0,7+19/65)).
Максимальные арендные тарифы, евро/м² (2013)данные AS & Associés
Зона A bis | 16,52 |
---|---|
Зона A (остальные районы) |
12,27 |
Зона B1 | 9,88 |
Зона B2 | 8,59 |
Зона A включает многие коммуны в Иль-де-Франсе, Лазурный Берег и французскую часть женевской агломерации, зона A bis — Париж и 29 коммун малой короны столицы, B1 — большую корону Парижа и агломерации с населением более 250 тыс. человек.
К зоне B2 относятся агломерации с населением численностью менее 250 тыс. человек. С 30 июня 2013 льготы на эту зону не распространяются, однако в половине таких муниципалитетов обсуждается возможность участия в программе, обозначенной законом Дюфло.
Максимальный уровень доходов будущих съемщиков, евро в годданные AS & Associés
Для одного человека |
Для пары | |
---|---|---|
Зона A | 36 502 | 54 554 |
Зона B1 | 29 751 | 39 731 |
Зона B2 | 26 776 | 35 757 |
Например, в 2013 году физическое лицо приобретает новую квартиру площадью 65 м² в Лилле (Зона B1). Такое жилье будет соответствовать термическому регламенту RT2012. Инвестор может воспользоваться налоговым вычетом в размере 4 200 евро ежегодно в течение девяти лет. Общая сумма экономии составит 37 800 евро.
С учетом цен и стоимости аренды наиболее рентабельной является зона B1, особенно города Бордо, Лилль, Лион, Нант, Ренн и Страсбург. Не стоит списывать со счетов и парижские пригороды зоны A — Женвилье, Монтрёй и Шатильон. Брутто-доходность местных квартир площадью 40 м² достигает 5,5 %.
По данным AS & Associés, при покупке объекта стоимостью 200 тыс. евро в ипотеку ежемесячные затраты с учетом льгот теоретически могут составить 407 евро — благодаря закону Дюфло в этом случае экономятся 333 евро в месяц.
Пример расходов при покупке в кредит объекта стоимостью 200 тыс. евро, евро в месяцданные AS & Associés
Выплаты по ипотеке | 1 228 |
---|---|
Доход от аренды | 488 |
Налоговая скидка | 333 |
Общие расходы | 407 |
Этим механизмом можно воспользоваться при подписке на ценные бумаги Гражданской компании по операциям с недвижимостью (Société civiles de placement immobilier, SCPI), если 95 % активов составляют объекты, попадающие под категорию налогообложения по закону Дюфло. В этом случае размер налогового вычета составит 18 % от 95 % суммы подписки на ценные бумаги.
* * *
«Дюфло и подобные законы направлены на секторы, в которых необходимы государственные субсидии. В законах, связанных с недвижимостью, государство выигрывает дважды: во-первых, оно получает НДС (19,6 %) сразу и частично возвращает, но при этом не сразу, а в течение 10–11 лет (один–два года на строительство и девять лет аренды). Во-вторых, эти законы позволяют снижать и контролировать рыночную аренду, а также делать съемное жилье более доступным для небогатых людей»,— объясняет Лара Парэнан.
Юлия Кожевникова, Tranio.Ru
Comments are closed.