Trendi v komercialne nepremičninskih trgih Evrope in Združenih držav amerike: cene, donosi in obeti
Po JLL, v prvi polovici leta 2016 v globalne poslovne nepremičnine vloženih o višini 260 milijard evrov, kar je 10 % manj kot v prvi polovici leta 2015. To je v največji meri posledica upada aktivnosti v dva glavna trgih sveta — zda, kjer naložbe v ameriških dolarjih zmanjšalo za 16%, predvsem zaradi močnejše valute v veliki BRITANIJI (-28 %), ki je zaznamovala negotovost v zvezi z “Broksita”.
Menijo, dobičkonosne nepremičninskih trgih v sedmih državah:
- Avstrija,
- Združeno KRALJESTVO
- Nemčija
- Španija
- ZDA,
- Francija
- V češki Republiki.
Avstrija
Naložbe. V prvi polovici leta 2016, v poslovnih nepremičnin v Avstriji investiral 1,5 milijarde evrov, kar je za 8,5-krat več kot v enakem obdobju leta 2015. To je zato, ker v prvih šestih mesecih letošnjega leta je zaključila več pomembnih transakcij, vključno s prodajo IZD stolp za 270 milijonov evrov. Na Avstrijskem trgu prevladujejo investitorji iz Nemčije.
Uradi. Pisarne predstavljale 54 % finančnih naložb se je v prvih šestih mesecih leta. Na Dunaju povpraševanje presega ponudbo in prazna, le 6% objektov. Aktivnosti na uradu trgu upočasni in premalo. Povprečni pridelek je s 4,2% na leto.
Poslovne nepremičnine. V prvem četrtletju leta 2016 v segmentu je bilo realiziranih le 1% vrednosti naložbe, vendar v letu 2015 je prejela približno četrtina kapitala. Povprečni pridelek je 4-5 %.
Skladišč. Sektor nima kakovost izdelka. Kupci, skladišča, v večini primerov je svoje in ne najemnine. Pridelek je s 6,5% na Dunaju in 7% v Gradcu.
Stanovanj. Od leta 2008 do 2015, apartma cene na Dunaju je povečalo za 75 %. Med kupci na trgu kapitala, 40 % — tujci. Povprečni pridelek na stanovanje 3,5 — 4 %.
| Vrsta lastnine | Najem, Evro/m2 na mesec |
Letni dinamika najem, v % |
Cene Evro/m2 |
Letni dinamika cene, % |
Donos, % |
Napoved za 2016-2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Dunaj | ||||||
| Pisarne | 20,8 | -0,6 | 6 087,8 | 13,9 | 4,1 | ↑ |
| Ulica trgovina na drobno | 240,0 | 0,0 | 82 285,7 | 17,1 | 3,5 | ↑ |
| Nakupovalna središča | 88,0 | 0,0 | 20 705,9 | 2,9 | 5,1 | ↑ |
| Skladišča | 4,8 | 0,0 | 876,9 | 11,5 | 6,5 | ↔ |
| Apartma (dolgoročni najem) | 14,4 V | 2,0 | 4 928,0 | 8,4 | 3,5 | ↑ |
| Graz | ||||||
| Pisarne | 11,3 | 0,0 | 2 076,9 | 9,2 | 6,5 | ↑ |
| Ulica trgovina na drobno | 88,0 | 0,0 | 24 000,0 | 8,0 | 4,4 | ↑ |
| Nakupovalna središča | 40,0 | 0,0 | 7 619,0 | 3,2 | 6,3 | ↑ |
| Skladišča | 4,0 | 0,0 | 685,7 | 7,1 | 7,0 | ↔ |
| Apartma (dolgoročni najem) | 11,3 | In 2,8 | 3 055,0 | 3,6 | 4,4 | ↑ |
Združeno KRALJESTVO
Naložbe. UK — največji Evropski nepremičninski trg. V letu 2015, gospodarskih subjektov v tej državi je bilo realiziranih 73 milijard evrov, od tega skoraj polovica prišlo v greater London. S 43% vlagateljev, ki so tujci, predvsem Američanov. V prvi polovici leta 2016, obseg naložb v ta segment trga, ki je znašala okrog 29 milijard evrov, kar je za 28% manj kot v enakem obdobju leta 2015.
Uradi. V prvem četrtletju leta 2016 za pisarne predstavljal 42 % naložbe. Najemnine naraščajo, donosnost se je zmanjšala. Pisarne premium segmentu v Londonu prinesla 3,6% na leto.
Poslovne nepremičnine. V prvem četrtletju leta 2016 v segmentu bilo realiziranih 14 % naložb. Stopnja donosa premium predmetov ulica trgovina na drobno ponavadi zmanjšalo (za 3,4% na leto v Londonu).
Skladišč. V prvem četrtletju leta 2016 do skladišča predstavljal 12% vseh stroškov. Razvoj sektorske koristi od rasti v spletni trgovini v državi. Donos skladišča v Londonu je za 4,8 %.
Stanovanj. Od leta 2007 (pretekli vrh) do leta 2015, stanovanje v Londonu, se je povečal za 50 %. V veliki BRITANIJI se je v istem obdobju je bila rast le 7 %. Donosnost apartmaji v Britanski prestolnici je bila 2,4-odstotna.
| Vrsta lastnine | Najem, Evro/m2 na mesec |
Letni dinamika najem, v % |
Cene Evro/m2 |
Letni dinamika cene, % |
Donos, % |
Napoved za 2016-2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| London | ||||||
| Pisarne | 100,0 | 9,5 | 33 333,3 | 17,1 | 3,6 | ↔ |
| Ulica trgovina na drobno | 500,0 | 7,7 | 176 470,6 | Predstavlja 15,6 | 3,4 | ↑ |
| Nakupovalna središča | 415,0 | -5,0 | 124 500,0 | 0,9 | 4,0 | ↑ |
| Skladišča | 16,3 | 0,0 | 4 126,3 | 5,3 | 4,8 | ↑ |
| Apartma (dolgoročni najem) | 25,0 | 6,2 | 12 574,0 | 8,2 | 2,4 | ↑ |
| Manchester | ||||||
| Pisarne | 39,2 | 1,6 | 9 400,0 | 1,6 | 5,0 | ↔ |
| Ulica trgovina na drobno | Od 135.0 | 5,8 | 38 117,6 | 18,2 | 4,3 | ↑ |
| Nakupovalna središča | 175,0 | 1,5 | 44 210,5 | 6,8 | 4,8 | ↑ |
| Skladišča | 7,3 | 4,3 | 1 581,8 | 4,3 | 5,5 | ↑ |
| Apartma (dolgoročni najem) | 12,4 | n/a | 3 402,0 | 3,5 | 4,4 | ↑ |
Nemčija
Naložbe. Nemčija je drugi največji trgu nepremičnin v Evropi po združenega KRALJESTVA. V prvi polovici leta 2016, v poslovnih objektov Nemčija vložila € za 17,5 milijarde evrov, kar je 4 % manj kot v prvem polletju leta 2015. Približno 40% vlagatelji so bili tujci.
Uradi. V prvem četrtletju leta 2016 za pisarne skoraj polovico naložb. V mestih “big sedem” povpraševanje raste hitreje od ponudbe, najemnina je drago, in pridelek je zmanjšan. Kakovost uradi, da bi okoli 4 % na leto.
Poslovne nepremičnine. V prvem četrtletju leta 2016 v segmentu je bilo vloženih 20 % investicije. Stopnja donosa premium predmetov ulica trgovina na drobno ponavadi zmanjša. V povprečju ustvarjajo 3-4 % na leto.
Skladišč. V prvem četrtletju leta 2016 v skladišče, je 10 % stroškov. Zaradi pomanjkanja kakovostne oskrbe in močno povpraševanje pridelek je zmanjšan (5-6% letno).
Stanovanj. Od leta 2011 do 2015 stanovanj v Nemčiji povečal v povprečju za 55 %, v Münchnu je za 65 %, v Berlinu — skoraj 2-krat. Dolgoročni najem apartmaja prinaša v povprečju okrog 3 %.
| Vrsta lastnine | Najem, Evro/m2 na mesec |
Letni dinamika najem, v % |
Cene Evro/m2 |
Letni dinamika cene, % |
Donos, % |
Napoved za 2016-2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Berlin | ||||||
| Pisarne | 17,8 | 6,7 | 5 340,0 | 20,0 | 4,0 | ↑ |
| Ulica trgovina na drobno | 244,0 | 1,7 | 77 052,6 | 9,7 | 3,8 | ↑ |
| Nakupovalna središča | 92,0 | 0,0 | 25 do 976, 5 | 11,8 | 4,3 | ↑ |
| Skladišča | 5,8 | 4,5 | 1 200,0 | 13,6 | 5,8 | ↔ |
| Apartma (dolgoročni najem) | 10,3 | 1,1 | 3 651,1 | 10,5 | 3,4 | ↑ |
| München | ||||||
| Pisarne | 26,8 | 0,0 | 8 691,9 | 4,1 | 3.7 V | ↑ |
| Ulica trgovina na drobno | 296,0 | 0,0 | 107 636,4 | 6,1 | 3,3 | ↑ |
| Nakupovalna središča | Od 126.7 | 0,0 | 38 984,6 | 9,0 | 3,9 | ↑ |
| Skladišča | 7,0 | 7,7 | 1 555,6 | 19,7 | 5,4 | ↔ |
| Apartma (dolgoročni najem) | 17,2 | 2,2 | 7 353,0 | 8,9 | 2,8 | ↑ |
Španija
Naložbe. V letu 2015, obsega naložbe v španski lastnine dosegla vrhunec po krize 13 milijard evrov, kar je 25% več proti 2014. Vendar pa je v prvi polovici leta 2016 v segmentu naložb je bilo namenjenih 3,4 milijarde evrov, kar je 20% manj kot v enakem obdobju prejšnjega leta. Število tujih investitorjev povečuje: v letu 2015, je delež tujcev v komercialne nepremičninski trg je bil približno 50 % v prvi polovici leta 2016 — že 73 %.
Uradi. V letu 2015, sektor predstavljal 43 % naložb. Povpraševanje za najem v Madridu in Barceloni, je bil največji v zadnjih 9 letih. Kljub temu, trg je še vedno velik delež praznih prostorov v Madridu so prazne 15,9% pisarne v Barceloni — 14 %, donosi v Madridu in Barceloni, je za 4,3 4,5% oz.
Poslovne nepremičnine. V letu 2015, v nakupovalnih centrih in kompleksov Španiji je bilo realiziranih 2.65 milijarde evrov (zapis za 10 let). Donos ulica trgovina na drobno predstavlja približno 4 %, nakupovalni centri — 5 %.
Skladišč. Povpraševanje v Madridu in Barceloni presega ponudbo, in število prostih mest hitro manjša. Donos — približno 7 %.
Stanovanj. Od leta 2007, ko je španski trg je dosegel maksimalno do leta 2015 (obdobje dnu po krizi) stanovanj v Španiji zmanjšale za 43 %. Največji potencial za naraščajoče cene so trgi v Barceloni in Madridu. Donosnost apartmaji — približno 5 %.
| Vrsta lastnine | Najem, Evro/m2 na mesec |
Letni dinamika najem, v % |
Cene Evro/m2 |
Letni dinamika cene, % |
Donos, % |
Napoved za 2016-2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Madrid | ||||||
| Pisarne | 16,7 | 3,2 | 4 705,9 | 19,0 | 4,3 | ↑ |
| Ulica trgovina na drobno | 204,0 | 4,1 | 65 280,0 | 18,0 | 3,8 | ↑ |
| Nakupovalna središča | 35,3 | 0,4 | 8 479,2 | 0,4 | 5,0 | ↑ |
| Skladišča | 4,9 | 3,5 | 861,3 | 5,8 | 6,9 | ↓ |
| Apartma (dolgoročni najem) | 11,8 | 9,6 | 2 751,0 | 1,7 | 5,1 | ↑ |
| Barcelona | ||||||
| Pisarne | 13,3 | 13,9 | 3 555,6 | 31,6 | 4,5 | ↑ |
| Ulica trgovina na drobno | 220,0 | 1,9 | 70 400,0 | 15,5 | 3,8 | ↑ |
| Nakupovalna središča | 36,8 | 0,0 | 8 832,0 | 0,0 | 5,0 | ↑ |
| Skladišča | 4,9 | 3,5 | 861,3 | 9,5 | 6,9 | ↓ |
| Apartma (dolgoročni najem) | 13,9 | 17,6 | 3 518,0 | 5,4 | 4,7 | ↑ |
ZDA
Naložbe. Po JLL, 2009-2015 let, naložbe v ZDA poslovne nepremičnine zvišal približno 20-25 % na leto. V prvi polovici leta 2016 tem segmentu je bilo realiziranih 108 milijard evrov, kar je za 16% manj in v odnosu do leta 2015. Komercialni nepremičninski trg, ZDA ostaja največja na svetu.
Uradi. Stopnja prostih delovnih mest upada, najemnina je drago, se zmanjša pridelek v večina (72 %) trgih. V prostorih donos v povprečju za 4,4% letno.
Poslovne nepremičnine. V Miamiju, new Yorku in San Franciscu so prazne za 2-3% prostorov kakovost predlogov ni dovolj. Delež praznih prostorov v prvi polovici leta 2016 imel težnjo, da se poveča. Povprečni pridelek je za 4,6 %.
Skladišč. Glede na raziskavo PwC, skladišča, — najbolj obetavnih segmentu komercialnih nepremičnin na trgu Združenih držav amerike v letu 2016. Eno od večjih tveganj tukaj — obrabna, kot polovice tovrstnih objektov v Združenih državah amerike zgrajenih v 1980-ih letih ali prej. Delež praznih prostorov v tem sektorju se krči, najemnina je drago, se zmanjša pridelek. Skladišča v Združenih državah amerike bi v povprečju 5 % letno.
Stanovanj. Stanovanjske stavbe — z močno in trajnostni komercialno nepremičninski sektor v zda. V letu 2015, predmetov te vrste, ki so pritegnili 30 % investicije. Kot leta 2016, ZDA so cene še vedno za 5 % nižje od vrha 2007 v Miami za 22 %. Posebna opomba je new York, kjer stanovanj je za 13% dražje kot v odnosu do 2007. Povprečni pridelek na stanovanjskih nepremičnin v ZDA je za 4,4 %.
| Vrsta lastnine | Najem, Evro/m2 na mesec |
Letni dinamika najem, v % |
Cene Evro/m2 |
Letni dinamika cene, % |
Donos, % |
Napoved za 2016-2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| New York | ||||||
| Pisarne | 50,2 | 5,6 | 14 178,8 | 11,8 | 4,3 | ↑ |
| Ulica trgovina na drobno | 450,0 | 4,7 | 154 285,7 | 12,2 | 3,5 | ↑ |
| Nakupovalna središča | 51,0 | 5,4 | 10 633,0 | 10,0 | 5,8 | ↑ |
| Skladišča | 4,8 | 6,4 | 1 049,8 | 13,6 | 5,5 | ↑ |
| Apartma (dolgoročni najem) | 40,9 | 3,9 | 14 009,2 | 7,0 | 3,5 | ↑ |
| Miami | ||||||
| Pisarne | 13,0 | 7,0 | 3 473,3 | 18,9 | 4,5 | ↑ |
| Ulica trgovina na drobno | 200,0 | 1,8 | 61 935,5 | 18,2 | 3,9 | ↔ |
| Nakupovalna središča | 68,2 | 4,4 | 14 237,2 | 8,9 | 5,8 | ↔ |
| Skladišča | 6,2 | 0,4 | 1 273,9 | 4,7 | 5,9 | ↑ |
| Apartma (dolgoročni najem) | 16,1 | 7,2 | 2 907,0 | 5,7 | 4,0 | ↑ |
Francija
Naložbe. Obseg naložb v poslovnih nepremičnin v Franciji leta 2015 dosegel osem let visoko 26 milijard evrov. V prvi polovici leta 2016 v teh objektov tu je bilo vloženih 9,1 milijarde evrov, kar je za 16% več kot v enakem obdobju leta 2015. Rast naložb zaradi dejstva, da so bile podpisane tri ponudbe v vrednosti več kot 500 milijonov EUR. Približno tretjina vlagateljev na francoski trg, so tujci.
Uradi. Kakovost oskrbe ni dovolj, povpraševanje presega ponudbo, stopnje donosa ponavadi zmanjša. Pisarne v premium segmentu donos v povprečju 3.25% na leto.
Poslovne nepremičnine. V Franciji zgrajena malo nakupovanje objekti in novega predloga je ustvaril predvsem na sanacijo. Donosi so na zgodovinsko nizkih ravneh (približno 3% za predmete, ulica trgovina na drobno v Parizu).
Skladišč. Investicije v tem sektorju, je zanemarljive in predstavljajo le 3 % celotne naložbe. Povpraševanje presega ponudbo, stopnje donosa ponavadi zmanjša. Skladišča prinese v povprečju okoli 6% na leto.
Stanovanj. Francoski stanovanjski trg je relativno miren v obdobjih krize. Letna dinamika cen, je v območju od -2 do +2 %. V prvem četrtletju leta 2016 cene so bili za 8% nižji glede na vrha v tretjem četrtletju 2011. Donosnost stanovanj je približno 3-4 %.
| Vrsta lastnine | Najem, Evro/m2 na mesec |
Letni dinamika najem, v % |
Cene Evro/m2 |
Letni dinamika cene, % |
Donos, % |
Napoved za 2016-2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Pariz | ||||||
| Pisarne | 52,7 | 0,4 | 16 853,3 | 10,4 | 3,8 | ↓ |
| Ulica trgovina na drobno | 885,0 | 0,0 | 354 000,0 | 16,7 | 3,0 | ↑ |
| Nakupovalna središča | Od 166.7 | 0,0 | 50 001,0 | 12,5 | 4,0 | ↑ |
| Skladišča | 4,6 | 1,9 | 947,6 | 18,6 | 5,8 | ↑ |
| Apartma (dolgoročni najem) | 26,2 | -0,8 | 8 543,5 | 0,9 | 3.7 V | ↑ |
| Lyon | ||||||
| Pisarne | 18,0 | 0,0 | 4 500,0 | 14,6 | 4,8 | ↓ |
| Ulica trgovina na drobno | 175,0 | 4,3 | 52 500,0 | 17,3 | 4,0 | ↑ |
| Nakupovalna središča | 126,0 | 15,4 | 43 200,0 | 23,6 | 3,5 | ↑ |
| Skladišča | 3,9 | 0,0 | 784,0 | 12,5 | 6,0 | ↑ |
| Apartma (dolgoročni najem) | 11,7 | -2,3 | 3 052,2 | 0,4 | 4,6 | ↑ |
Češka Republika
Naložbe. V prvi polovici leta 2016, poslovne nepremičnine naložbe v češki Republiki se je zmanjšalo za 29 % do 956 milijonov evrov. Kljub temu je znesek vplačila v segmentu sredstev 39% nad povprečjem za zadnjih 10 let.
Uradi. Povpraševanje presega ponudbo, stopnje donosa ponavadi zmanjša. V Pragi najbolj priljubljenih uradi razred “A”. Prazna je za 14,6% objektov. Povprečna stopnja donosa v premium segmentu in za 5,5 %.
Poslovne nepremičnine. Kot urad trgu, v sektorju za poslovne objekte je tudi povpraševanje presega ponudbo in stopnje donosnosti ponavadi zmanjša. Povprečni pridelek predmete ulica trgovina na drobno v premium segmentu pasov 5,25 %.
Skladišč. Prostih delovnih mest zmanjšal za pet let nizka (5 %) in visoko povpraševanje goriva špekulativno gradnjo. Povprečni pridelek kakovostne skladišča je 6,5 %.
Stanovanj. Apartma cene v češki Republiki, ki je dosegel dno v letu 2013 in od takrat so v porastu. V letu 2015 so se povečala za 4,5 %. Približno 40 %, prodanih v letu 2015 v Pragi stanovanjske enote so apartmaji z eno spalnico. Stanovanje v češki kapitala prinaša v povprečju za 3,7 % na leto.
| Vrsta lastnine | Najem, Evro/m2 na mesec |
Letni dinamika najem, v % |
Cene Evro/m2 |
Letni dinamika cene, % |
Donos, % |
Napoved za 2016-2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Praga | ||||||
| Pisarne | 15,2 | 2,6 | 3 172.2 | 11,5 | 5,8 | ↑ |
| Ulica trgovina na drobno | 160,0 | 8,1 | 45 176,5 | 20,8 | 4,3 | ↑ |
| Nakupovalna središča | 56,0 | 0,0 | 12 800,0 | 9,5 | 5,3 | ↑ |
| Skladišča | 4,0 | 4,3 | 711,1 | 8,2 | 6,8 | ↔ |
| Apartma (dolgoročni najem) | 9,2 | 17,1 | 3 027,0 | 4,5 | 3.7 V | ↓ |
| Brno | ||||||
| Pisarne | 10,7 | 8,3 | 1 551,5 | 14,9 | 8,3 | ↑ |
| Ulica trgovina na drobno | 70,0 | 0,0 | 10 838,7 | 3,2 | 7,8 | ↑ |
| Nakupovalna središča | 45,0 | 2,6 | 6 967,7 | 9,2 | 7,8 | ↑ |
| Skladišča | 4,1 | 0,0 | 607,5 | 3,1 | 8,0 | ↔ |
| Apartma (dolgoročni najem) | 6,7 | 10,8 | 1 807,0 | 4,5 | 4,4 | ↓ |
•
Po napovedih Cushman & Wakefield, v letu 2016 znaša skupna naložba v poslovne lastnine EU (razen združenega KRALJESTVA trgu) bo 10% višja kot v letu 2015 in v veliki BRITANIJI — 25% nižja. Upad aktivnosti vlagateljev v Združenem Kraljestvu je lahko povezana z “Broksita”. Po napovedi JLL, obsega naložbe v AMERIŠKI trg leta 2016 se bo zmanjšala za 10-15% letno. Glavni razlog je pomanjkanje zanimivih predlogov, in makroekonomska negotovost.
Donosi na razvitih trgih v zadnjih letih se je večinoma zmanjšala zaradi velikega povpraševanje po nepremičnin v premium segmentu in povečanje cene. Strokovnjaki pričakujejo, da se bo ta trend nadaljeval v 2016-2017. Najemnine in cene lastnosti bo tudi narašča. Glede na napovedi, ki jih Standard & Poor ‘ s, nepremičnine bo šel celo v združenem KRALJESTVU, kljub “Brakit”: v letu 2016, bo rast 5 %, in v letu 2017, cene se bodo znižale za približno 2 %.
| ZDA | Združeno KRALJESTVO | EU | |
|---|---|---|---|
| Letna dinamika naložb, v % | −10–15 | -25 | +10 |
| Donos | Bo zmanjšala ali ostala na nekdanji ravni | Zmanjša v premium segmentu, povečanje povprečne cene segment | Zmanjša v premium segmentu, povečanje ali ostala nespremenjena, v srednje cenovnega |
| Najem tečajih | Povečanje | Bo ostal na enaki ravni, v premium segmentu | Bo ostal na nekdanji ravni ali bo povečalo |
| Povpraševanje najemniki | Bo ostal na nekdanji ravni ali bo povečalo | Bo ostala enaka ali pa | Bo ostal na nekdanji ravni ali bo povečalo |
| Cene nepremičnin | ↑ | ↑ | ↑ |
Julija Kozhevnikova, Tranio
Comments are closed.