Çfarë lloj i pasurisë jashtë vendit për të investuar në hotel, dyqan ose shopping center? Përgjigja në këtë pyetje varet shumë nga strategjia dhe buxhet, të cilën investitori është i gatshëm të akordojë për blerjen. Tranio tregon se cilat objekte ajo është e mirë për të zgjedhur në nivele të ndryshme të investimeve.
| Llojet objektet | Rendimenti, % p | Kohë kontrata qira | Avantazhet | Disavantazhet |
|---|---|---|---|---|
| Nga 300 mijë euro | ||||
| Apartament (afat të shkurtër me qira) | 5-7 | Nga 1 ditë | Të lartë të likuiditetit; krahasuar me afatgjate për qiradhënie — rendimenteve më të larta dhe ka probleme me dëbimin e qiramarrësit; potenciali për rritje me qira | Rreziqet dhe menaxhimin e joproduktive; krahasuar me një afat-gjatë qira — më të shpejtë të veshin |
| Apartament (afat gjatë qiraja) | 2-3 | Se 1 vit | Të lartë të likuiditetit; kërkesa e lartë nga qiramarrësit, të qëndrueshme edhe gjatë krizës | Rreziqet dhe menaxhimin e joproduktive; probleme me dëbimin e qiramarrësve |
| Banimit të studentëve | 4-6 | Nga 6 muaj | Kërkesa e lartë nga qiramarrësit | Në krahasim me apartamente — më të ulët të likuiditetit, është e vështirë për të repurpose |
| Nga 2.5 milionë euro | ||||
| Apartament shtëpi | 3-5 | Se 1 vit | Të lartë të likuiditetit dhe rritjen e mundshme të kapitalizimit | Të ulët të jepnin, shumë e qiramarrësve, problemet, dëbimin, duhet një kompani të menaxhimit |
| Rrugë e dyqane | 3-4 | 3-10 vjet | Të lartë të likuiditetit dhe rritjen e mundshme të kapitalizimit | Të ulët të jepnin |
| Supermarkete | 5-6,5 | 12-15 vjet | Të jepnin të lartë, afatgjatë kontratave | Afër skadimit të afatit të kontratës, më të ulët të likuiditetit |
| Nga 10 milion euro | ||||
| Shtëpi pleqsh | 5-6,5 | 20-25 vjet | Rritja e numrit të pensionistëve, afatgjatë kontratave | Është e vështirë për të repurpose |
| Qendrat tregtare | 4-6 | 5-15 vjet | Të lartë të jepnin | Rreziqet për menaxhim të një numri të madh të qiramarrësit |
| Hotele | 4-6 | 10-20 vjet | Të lartë të jepnin | Është e vështirë për të repurpose |
* Mesatarja e vlerave të objekteve:
Nëse ju jeni gati për të investuar në pasuri të patundshme nga 300 mijë deri në 2.5 milionë euro, Tranio rekomandon blerjen e një apartamenti apo apartamente për studentët.
Investitorët me një buxhet prej 500-600 mijë euro shpesh dëshironi të blini një klasike e pasurive të patundshme komerciale, të tilla si tregtare apo zyra. Megjithatë, këto janë të pamjaftueshme për të blerë një cilësi të objektit të këtij lloji. Në këtë rast, në cilësinë që e kuptojnë të ulët rreziqet e pasurisë: lokacioni, madhësia, besueshmëria e qiramarrësit, termat dhe kushtet e qirasë. Për këta investitorë, ne ju rekomandojmë që të banimit të pasurive të patundshme me qira. Po, rentabilitetin e këtyre investimeve do të jetë më e ulët, por likuiditetit, besueshmërinë dhe rritjen e kapitalizimit në afat të gjatë — më lart. Përveç kësaj, pasuria e tillë, nëse është e nevojshme, mund të përdoret për qëllime personale.
Anna Kuryanovich
Të lartë të investimeve konsulent
Mes avantazheve të afat-gjatë qira — të qëndrueshme të kërkesës dhe të lartë të likuiditetit të objektit, megjithatë, për investime të tilla, ekziston rreziku që qiramarrësi do të ndalet paguar dhe do të jetë e vështirë për të përzënë.
Qira më të mirë të përshtatshme për një ose dy dhoma gjumi apartamente në një nga qytetet e Evropës në fushë, të njohura në mesin e klasës së mesme. Ju gjithashtu mund të përqëndrohet mbi studentët dhe për të zgjedhur një apartament pranë kryesor në Universitet, ose për të marrë parasysh kërkesat e zyrës për punonjësit që të blejnë strehimit pranë biznesit të qarkut.
Rendimenti në rastin e afat-gjatë qirasë është rreth 2-3 %. Investitorët, të cilët nuk janë të gatshëm për menaxhimin e tyre, duhet të punësojë një kompani të menaxhimit të Komisionit, e cila është rreth 5-15 %. Marrëveshjet e qirasë janë zakonisht lidhet për një vit, me të drejtë rizgjedhjeje.
Afat të shkurtër me qira afatgjatë është më e dobishme për shkak se rentabilitetin e tillë një objekt është më e lartë (5-7 %) dhe nuk ka probleme me dëbimin e qiramarrësve. Megjithatë, ekziston një rrezik i joproduktive, dhe për afat të shkurtër me qira apartamente të dalë jashtë përdorimit më të shpejtë se në afat të gjatë.
Për të blerë apartamente për të marrë me qira afat të shkurtër me qira shpenzimet në vende popullor me turistë. Kështu është më mirë për të zgjedhur një qytet i madh, kërkesa e cila nuk është prekur nga sezonal, dhe pastaj ne mund të përqëndrohet jo vetëm për turistët, por edhe për biznesmenët në udhëtimeve të biznesit, dhe pacienti në këtë rast, mundësisht të banimit pranë rrethet e biznesit ose pranë Universitetit të spitaleve.
Afat të shkurtër me qira sjell të ardhura më të larta krahasuar me periudhën afatgjatë, dhe në këtë rast nuk ka problem të dëbimin e qiramarrësve
Afatshkurtër qira nënkupton një dorëzuar, për një javë apo për disa muaj. Për të ofruar strehim në afat të shkurtër me qira është e mundur, për shembull, duke përdorur të njohura të shërbimit Airbnb. Nëse investitori nuk është e gatshme për të zhyten në biznes dhe për t’u angazhuar në menaxhimin e objektit në mënyrë të pavarur mund të kenë nevojë për ndihmën e menaxhimit të kompanisë, Komisioni i cili (në varësi të qytetit, përvojën dhe shërbimin e caktuar) është nga 15 deri në 30% të qirasë kosto. Një investitor të huaj në çdo rast ju do të keni nevojë për ndihmë në menaxhimin dhe ekipi Tranio të gatshëm të ofrojnë atë. Ne ofrojmë menaxhimit të pronës apartamente, afat të shkurtër me qira, dhe të garantojë kompetente të menaxhimit dhe të jepnin deri në 5-7 %.
Student apartamente pranë një të mirë të Universitetit është një investim i madh, si investitori do të sigurohet një rrjedhë e qëndrueshme të klientëve për vitet që vijnë, në rentabilitetin e objektet e tilla është më e lartë se konvencionale apartamente. Downside është se studenti komplekseve të banimit në të specializuara vesh nga më shpejt se sa apartamente, nënshtrim për qira afat të gjatë. Përveç kësaj, student apartamente janë të vështirë për të shitur, sepse ata janë të dizajnuara për një specifike të audiencës, dhe investitori nuk mund t’i përdorë ato për vete strehim. Por në krahasim me jo-real estate student apartamente kanë të lartë të likuiditetit.
Për të blerë fitimprurëse studentëve strehim në mbretërinë e BASHKUAR dhe Gjermani. Këto tregje janë të besueshme dhe se janë në kërkesë të lartë nga lokale dhe studentëve të huaj. Për të zgjedhur drejtë të qytetit për të investuar në të studentëve strehim, ju duhet të paguani vëmendje për praninë e afërt të një ose më shumë të popullarizuara në mesin e studentëve të institucioneve edukative-arsimore, si dhe mungesa e tepërt e furnizimit në nivel lokal me qira e tregut, ku studenti apartamente mund të garojnë me një numër të madh të disponueshme apartamente, dhe rendimenti do të ndikohen nga niveli i ulët i qiratë.
“Mesatare të jepnin studentëve apartamente — nga 4 deri në 6 %. Kjo shifër varet se si një Universitet të madh është afër, sa larg është kjo nga Universiteti i vendosur dhe se si ata janë të kualitetit të lartë dhe modern. Prandaj, sa më i lartë të cilësisë, të ulur rrezikun dhe profitabilitetit”,— tha Giorgi Kachmazov, menaxhimin partner Tranio.
Qirasë është zakonisht një kalendar ose një vit akademik.
Blerësit me një buxhet prej 2.5 milion deri në 10 milion euro Tranio këshillon për të blerë artikuj format rrugë-me pakicë ose supermarkete. Ky buxhet qasje gjithashtu apartament shtëpi, por e investimeve në objekte të tilla duhet të merren vetëm me ata që janë gati për të marrë në administrim dhe në mënyrë periodike për të zgjidhur problemet e banorëve.
Investitori me një buxhet prej 10 milionë është mirë të shihet si një investim të pronës komerciale. Shpesh klientët me këtë buxhet janë të interesuar në blerjen e një hotel i vogël, por ne nuk e rekomandojmë që të konsiderojnë këtë opsion, nëse ju të përqëndrohet në të ardhura pasive dhe nuk janë të gatshëm të jenë plotësisht të përfshira në menaxhimin e biznesit. Përveç kohë-konsumojnë, mikpritja kërkon disa përvoja.
Anna Kuryanovich
Të lartë të investimeve konsulent
Apartament shtëpi kanë lartë të likuiditetit, por, si në rastin e veçantë apartamente, qiramarrësit mund të jetë e vështirë për të përzënë, sepse në Evropë, të drejtat e tyre janë të mbrojtura me ligj.
Vështirësia kryesore për të tenement shtëpi — një numër i madh i qiramarrësit dhe një probabilitet të lartë të ndodhjes së ndonjë çështje apo problem që kërkon kohë për të zgjidhur. Prandaj, një investitor do të ketë nevojë për ndihmën e menaxhimit të kompanisë.
Ndërtesa banimi duhet të zgjedhin në tregjet ku me qira të banesave është e qëndrueshme e kërkesës, të tilla si në Berlin, ku rreth 85% e banorëve janë të qiramarrësit. Ju duhet të përqëndrohet në qytetet me një të zhvilluara të tregut të punës: nëse nuk ka punë, nuk janë qiramarrës dhe, prandaj, ju mund të jeni të sigurt, në kërkesën për strehim dhe të qëndrueshme të të ardhurave. Në Gjermani këto qytete që përfshijnë Berlin, Hamburg, düsseldorf, Köln dhe Mynih, Austri — Vjenë.
Është e rëndësishme që të i kushtoj vëmendje jo vetëm me tiparet e qytetit, por edhe në fushat specifike: fitimprurës për të blerë një ndërtesë, ku qiratë dhe pronën e kërkesës janë në rritje, numri i banorëve të rritet dhe të planifikuara të madh të projekteve të infrastrukturës.
Me qira të jepnin e shtëpive është mesatarisht 3-5 %. Si në rastin e veçantë apartamente, qirasë është zakonisht për një vit, të rinovueshme.
Në rrugë të shitjes me pakicë të vogël dyqane, kafene dhe restorante, të vendosura në ditën e parë të dyshemetë e shtëpive. Ky format është një zgjidhje tipike në ndërtimin e Qendrore rrugët e qyteteve të mëdha. Lokalet e rrugë të shitjes me pakicë kanë të lartë të likuiditetit, por profitabilitetit të ulët. Shpesh në Europë nuk është shitur katin e parë është e ndarë dhe vetëm ndërtesës si tërësi. Prandaj, objektet e tilla, sidomos në të mirë vende, shumë pak.
Sipas Anna Kuryanovich, treguesit kryesorë të likuiditetit të këtyre objekteve të vendosura në rrugët me të rënda të trafikut të këmbësorëve dhe të shkëlqyer të transportit publik, si dhe një pamje tërheqëse dhe komoditet për vizitorët (prania e shfaqur Windows, një xhirollogari të ndarë hyrje nga rruga, etj.).
Prodhimi i objekteve të formatit të rrugës me pakicë mesatarisht 3-4 %, por mbi të madhe, të mirë-njohur pazar rrugë (për shembull, Oxford street në Londër, në Passeig de Gracia në Barcelonë) ajo mund të jetë nën 3 %.
Ndryshe nga llojet e tjera të pasurive të patundshme, kontratave të qirasë së objekteve të rrugës me pakicë janë zakonisht të shkurtra — 3 në 5 vjet, por është e kompensiruet kërkesë të lartë nga qiramarrësit. Në disa vende, si Spanja, shpërndarë kontratat për 10 vjet.
Ajo është e rekomanduar për të blerë një të tillë objekt, gjë që krijon një minimum prej problemeve kur prona është një rrezik të ulët, në të mirë vende me një të besueshme qiramarrësit afatgjatë kontratën e qerasë. Është e dëshirueshme që të larta operative shpenzimet janë në ngarkim të qiramarrësit
“Kjo është një ndër formatet më të njohura të investimeve për investitorët ndërkombëtarë. Popullariteti i tij është për shkak të lehtësinë e administrimit, rrezik të ulët dhe shpërblim të lartë. Por ka edhe disavantazhe: sa më afër në fund të qirasë, e më të ulët të likuiditetit dhe të lartë zbritje për shitje. Një faktor kyç në reduktimin e rrezikut është një e mirë vend”, thotë George Kachmazov.
Ajo është më e dobishme për të blerë supermarketet në zonat urbane me një rritje e popullsisë, pranë të tjera priza, tërheqja e qiramarrësit, në afërsi të transportit publik dhe kryesore të transportit rrugët.
Rentabilitetin e supermarkete është 5-6,5 %. Kontratë qiraje e objekte të tilla të gjata zakonisht ata janë për 15 vjet.
Si investitori është e nevojshme për të marrë pjesë në menaxhimin e pronës komerciale, varet nga lloji i qirasë. Më të përshtatshëm për pronarin e kontratës është e tipit NNN qira (triple neto i qirasë): pronari akuzat e qiramarrësit një tarifë, “trefishtë”, që është, pa zbritje të tatimit, të sigurimit dhe të mirëmbajtjes, (këto shpenzime, sipas marrëveshjes barten nga qiramarrësin).
Nëse janë më shumë se 10 milionë euro Tranio rekomandon për të investuar në azilet. Për të madhe buxhetet, ju gjithashtu mund të investojnë në qendrat tregtare dhe hotele, megjithatë, objektet e tilla janë të vështira për t’u menaxhuar. Përveç kësaj, për blerjen e të mëdha dhe me cilësi të lartë të hoteleve dhe qendrave tregtare kërkojnë investime në shumën e 30-100 milionë euro.
Shtëpi pleqsh — një premtuese mundësi për investime, si në Evropë, ka një rritje të numrit të personave të moshuar (sipas Eurostat parashikimet, duke 2040 përqindja e njerëzve mbi 65 vjeç do të përbëjë më shumë se një e katërta e Evropës popullsisë) dhe më të moshuarit duhet të specializuara të banimit. Disavantazhi kryesor i një objekti (si në rastin me komplekset) — komplekse të konvertimit.
Komplekset për të moshuarit është gjetur në Austri, Britani e madhe, Gjermani, SHBA apo Francë, të mëdha ose të mesme në qytete dhe rrethinat e tyre. Ju duhet të i kushtoj vëmendje të demografike — sa pensionistët do të jenë në fushë në të ardhmen, 10-30 vjet (të dhënat e tilla mund të merren në proces të zhvillimit të due Diligence), dhe që, nëse në fushën e konsumit të kompanive të shërbimeve, spitalet dhe qendrat e rehabilitimit, të zhvilluar infrastrukturën e transportit.
Cilësia azilet në Evropë janë zakonisht trajtohen me afat-gjatë (mesatare 20 vjet) i ngurtë kontratave. Me qira të jepnin është 5-6,5 %.
Sipas George Kachmazov, qendra tregtare është një komplikuar alternativë investimi për shkak të numrit të madh të qiramarrësit. Përveç kësaj, për shitje me pakicë format është vazhdimisht në ndryshim, dhe shpesh shiten vjetër, të vjetra dhe jo funksionale qendra tregtare. Amator investitor të lehtë të bjerë në kurth dhe për të blerë unpromising objekt. “Ky lloj investimi është më i përshtatshëm për investitorët e me menaxhimin profesional të ekipit, kostoja e të cilave janë paguar me shuma të mëdha të të ardhurave. Sipas mendimit tim, për të investuar në qendra tregtare qëndron në praninë e më shumë se 30 milionë euro”,— tha Giorgi Kachmazov.
Kur zgjedh një qendrën tregtare duhet të i kushtoj vëmendje të fuqisë blerëse të popullsisë në rajon, disponueshmërinë e infrastrukturës dhe të përshtatshmërisë.
“Një numër të rëndësishëm të qiramarrësit, prania e të ankorohen qiramarrësit magnet (zakonisht të njohur të markave, të tilla si Zara, Nike, etj.), disponueshmërinë e ushqimit gjykata, afati i qirasë kontrata numri i konsumatorëve që jetojnë përreth, demografia e qytetit të gjendjes teknike dhe pajtueshmëria me kërkesat përkatëse teknike të tilla ndërtesa, numri i konkurrentëve në këtë zonë, dhe sa kohë qiramarrësit të marrë pronën dhe i cili është probabiliteti i daljes së re të ngjashme objekteve në këtë lagje”,— tha Giorgi Kachmazov.
Paraqitur qiramarrësit — dyqane ushqimore, dyqane elektronike, tekstilet, si dhe një kafene. Më në një Qendër tregtare markat e famshme, e më të mirë për biznesin, si e popullarizuar në mesin e vizitorëve të markave të tërhequr konsumatorë të rinj dhe në këtë mënyrë rrit të ardhurat për qiramarrësit dhe për të rritur normat qira për investitor. Qera janë zakonisht për 5-15 vjet. Rentabilitetin e qendrave tregtare është mesatarisht 4-6 %.
Një numër i madh i qiramarrësit e komplikon të menaxhimit të
Hotel tregut është heterogjene dhe ka rrjetin e profileve të ndryshme dhe niveli i rrezikut të aseteve. “Është e vështirë për të blerë cilësisë dhe likuiditet të objektit me një buxhet prej rreth 10-15 milion: ekziston rreziku që hotel do të jenë të vendosura në më të kërkuar pas vendndodhjen dhe do të menaxhohet nga një pjesë e vogël e operatorit të cilët mund në disa pika të lëvizin jashtë. Në një skenar të tillë është për të gjetur një tjetër qiramarrësi do të jetë jashtëzakonisht e vështirë. Ne nuk e rekomandojmë që e konsiderojnë si një investim të vogël hotele: sipas të gjitha gjasave, ata do të jenë të lidhura të vogla (dhe për këtë arsye e rrezikshme) deklaratën se “të ngrënë” kthim. Përveç kësaj, hotele të vogla shpesh do të thotë personale kohë-konsumojnë menaxhimin e biznesit. E bukur, e madhe hotel me të mirë-njohur kompanitë e menaxhimit, e vendosur në qendër të madhe të qyteteve Evropiane, nuk janë në mes të 50 milionë dhe të japë një të ulët të jepnin (rreth 4 %), si vlerësuar nga tregu si me rrezikshmëri të ulët dhe shumë të lëngshme. Përveç kësaj, ajo është edhe prestigjioze për pronarin e aseteve,”— tha Giorgi Kachmazov.
Në mënyrë ideale, ju duhet të zgjidhni hotele të vendosura në qytetet e mëdha që nuk janë të varur në sezonale të kërkesës, me një numër të madh turistik të rrjedhë. Përveç në vend, ju duhet të paguani vëmendje për gjendjen e hotel, kohën e fundit të riparimit, vlerësime dhe komente në Booking.com dinamika e qëndrimit të turistëve në vend, sezonalitetit të kërkesës, të konkurrueshmërisë në treg, prania në ndërtimin e Ps dhe dhoma e takimit.
Kontratat me operatorët janë për 10-20 vjet dhe mund të jenë të dy llojeve: e dhënë me qira ose të marrëveshjes për menaxhimin. Në rastin e parë, pronari i saj do të thotë marrjen e një fiksuar me qira, e dyta — për qind të të ardhurave. Rendimenti në rastin e menaxhimit të kontratës mund të jetë më e lartë, por ajo gjithmonë varet në rezultatin e operatorit. Me qira të jepnin për qytetet e mëdha dhe të kapitaleve, e vendosur në nivel të 4-6 %.
•
Gjatë planifikimit për të blerë pronat e të ardhurave jashtë vendit, ju duhet të konsiderojnë shumë faktorë dhe të llogaritur çdo hap, kështu që ju duhet të besoni profesionistë me përvojë të gjerë dhe të mirë të tregut të dijes. Kontaktoni menaxherët Tranio, dhe ata do t’ju këshillojë në blerjen e pasurive të patundshme komerciale.
Yulia Kozhevnikova, Tranio
{:ru} Сдача в аренду меблированной недвижимости во Франции Существуют три местных налога на недвижимость, которые…
{:ru} Ремонтные обязательства арендатора Квартиросъемщик имеет мало обязательств по ремонту, кроме обычного мелкого обслуживания арендуемой…
{:ru}Вообще говоря, основание для налогообложения будет зависеть от правовой/бизнес-налоговой структуры, которую вы примете для ведения…