Чек-листа купца: шта би требало да знате пре стицање комерцијалних некретнина у иностранству
Купци некретнина у иностранству све чешће разматрају не само за становање, али и као објекат за профитабилног улагања, посебно у периоду кризе. У студији „Транио“ за 2014. годину инвестиционе атрактивности је за русе други по значају фактор приликом куповине некретнина у иностранству.
У поређењу са стицањем празничне становања инвестиције у комерцијалне објекте захтевају озбиљније приступа и дубоке анализе. Да уштедите време и избегли скупе грешке, још пре куповине треба да се науче основни параметри инвестиционог пројекта:
- локацију;
- буџет;
- трошкове;
- карактеристике изнајмљивање уговора;
- принос;
- ризике;
- финансирање;
- опције управљања;
- стратегију изласка из пројекта.
Локација
Од тога, у којој локацији се објекат налази, у великој мери зависе његов принос, ризик и ликвидност. На пример, се сматрају поузданим инвестиција у већим градовима Аустрије, велике Британије, Немачке, САД и Француске. Проучавајући податке о локацији објекта, вреди обратити пажњу не само на земљу и град, али и на то у ком подручју се налази имовина, и то:
- на инфраструктуру: на пример, када се улагање у стамбеним зградама важно присуство у близини паркинг, као и друштвених институција и продавницама;
- на предности и перспективе округа: од тога зависи то да ли ће расти у будућности вредност објекта и приход од давања у закуп;
- на транспортну службу округа: где се налази најближа станица јавног превоза, да ли постоји слободан приступ аутопутевима, какво је растојање до великих саобраћајних чворова.
Буџет
По правилу, купци улажу у комерцијалне некретнине, у присуству најмање 2,5 милиона евра, тако што је са мањим износом тешко наћи квалитетан и низкорискованный објекат. Из буџета је у великој мери зависи од избора врсте некретнина.
Врсте комерцијалних некретнина и њихова подешавања
Подаци Tranio (средња препоручене показатеље)*
| Врсте објеката |
Принос, % на годишњем нивоу |
Рок уговора изнајмљивање |
Предности | Недостаци |
|---|---|---|---|---|
| Од 300 хиљада евра | ||||
| Стана (краткорочни закуп) | 5-7 | Од 1 дана | Висока ликвидност; у односу на дугорочни закуп — већи принос и нема проблема са исељење станара; већи потенцијал раста закупнина | Ризици менаџмента и застоја; у односу на дугорочни закуп — брже хабање |
| Стана (дугорочни закуп) | 2-3 | Од 1 године | Висока ликвидност; велика потражња од стране станара, стабилан чак и у време кризе | Ризици менаџмента и застоја; проблеми са исељење станара |
| Ученик становање | 4-6 | Од 6 месеци | Велика потражња од стране закупаца | У поређењу са станови — испод ликвидност, тешко репурпосе |
| Од 2,5 милиона евра | ||||
| У стамбеним зградама | 3-5 | Од 1 године | Висока ликвидност, потенцијал за раст капитализације | Ниска профитабилност, много станара, проблеми са исељење, потребна друштво за управљање компанија |
| Уличне продавнице | 3-4 | 3-10 година | Висока ликвидност, потенцијал за раст капитализације | Ниска профитабилност |
| Супермаркети | 5-6,5 | 12-15 година | Висок принос, дуготрајне уговоре | Ближе рок завршетка уговора, ниже ликвидности |
| Од 10 милиона евра | ||||
| Старачки дом | 5-6,5 | 20-25 година | Раст броја пензионера, дуготрајне уговоре | Тешко репурпосе |
| Тржни центри | 4-6 | 5-15 година | Висок принос | Ризици менаџмента у великом броју станара |
| Хотели | 4-6 | 10-20 година | Висок принос | Тешко репурпосе |
* Просечни показатељи за објекте:
- у богатијим областима великих европских градова;
- нове објекте или после великог ремонта;
- лизинг уговоре у почетку трајања.
Трошкови за куповину и садржај
При планирању буџета вреди с обзиром да су трошкови трансакција у распону од 5 до 20 % од цене објекта у зависности од врсте некретнина, цене, као и врста трансакција. На такве оптужбе се односе нотара таксе и трошкови државне регистрације, порез на куповину, комисија брокера и трошкове поступак провере правни чистоће трансакције — Дуе Дилигенце.
Поред тога, након куповине власника чекају трошкови садржај: трошкови за услуге друштва за управљање, комуналије и одржавање, осигурање, као и порези (порез на имовину и корпоративни порез). Инвеститорима се саветује да обрате пажњу на присуство у земљи пореске олакшице и умањења и услове за њихово добијање. Они могу значајно да смање трошкове и повећају профит.
Оно које сноси власник, а шта — закупац, зависи од врсте изнајмљивање уговора.
Станари и закуп
У проучавању услова закупа треба да схватим, пуштена да ли је објекат који је якорным оператера и шта је поузданост лица или компанија које изнајмљују просторије. Вреди обратити пажњу на проценат предао простора — у идеалном случају, просечна годишња попуњеност мора бити најмање 90 %.
Такође је важно тип закупа (од њега зависи обим трошкова одржавања, а самим тим и величина профита).
Врсте закупа
| Тип закупа | Карактеристике |
|---|---|
| Gross rent lease | Власник непокретности обавља све прорачуне за комуналне услуге, трошкове поправке и одржавање зграде, плаћа осигурање и (понекад) порези |
| N lease (Single нет lease) |
Закупац плаћа само порез на непокретности, све остале трошкове сноси власник |
| НН lease (Доубле нет lease) |
Закупац плаћа порезе и осигурање |
| NNN lease (Троструки нето lease) |
Власник узима са станара накнада „у троструком износу“, то јест, без одбитка пореза, осигурања и трошкова за одржавање (ове трошкове по основу уговора сноси закупац) |
| Absolute NNN lease | Све трошкове сноси закупац, чак и у том случају, ако је зграда ће бити оштећен током катастрофе и потребно парцијална редевелопмент |
За инвеститоре највише од користи последња два типа уговора: приликом закључења трошкови одржавања некретнина од стране власника је минимална.
Такође треба унапред одредити у трајању изнајмљивање уговора. Она у великој мери зависи од спремности инвеститора да иде на ризик: на пример, ако он није спреман да изгуби станара, онда, највероватније, вложится у објекат са дугорочним дуго изнајмити по уговору. И обрнуто, када је овај ризик за инвеститора прихватљив, он ће се сматрати као опција некретнине релевантног до краја или краткорочне арендным уговором.
Принос
Под приходом може да подразумеваться апсолутни годишњи приход, ток новца, оперативни добитак, стопа капитализације, раст трошкова, cash-on-cash РОИ и ИРР. Важно је да се разуме, о којој врсти приноса води говор продавац. На пример, као што илуструје пример испод, ИРР може износити 9 %, док је стопа капитализације једнака 5,5 %.
Подаци за пример
| Вредност објекта | 10 милиона евра |
|---|---|
| Трошкови за куповину | 1 милион евра |
| Инвестиције | 5 милиона евра |
| ЛТВ | 60 % |
| Проценат кредита | 2,4 % |
| Изнајмљивање приход | 650 хиљада евра годишње |
| Оперативни трошкови | 100 хиљада евра годишње |
| Раст вредности | 2 % годишње |
Врсте приноса
| Врста приноса | Дефиниција и начин израчунавања | Пример |
|---|---|---|
| Апсолутни годишњи приход | Колико доноси изнајмљивање некретнина годишње до умањења оперативних трошкова, исплате хипотеке и пореза | У наведеном примеру објекат у вредности од 10 милиона евра генерише апсолутни годишњи приход у износу од 650 хиљада евра |
| Нето оперативни профит | Апсолутни годишњи приход од одбијања оперативних трошкова | Ако је имовина доноси 650 хиљада евра годишње и оперативне трошкове чине 100 хиљада евра годишње, а нето оперативни профит ће бити једнак 550 хиљада евра |
| Нето новчани ток | Годишња добит, узимајући у обзир оперативне трошкове и исплате хипотеке, до плаћања пореза | У наведеном примеру нето новчаног тока износи 300 хиљада евра годишње (650 хиљада (изнајмљивање приход) – 100 хиљада (оперативни трошкови) – 250 хиљада (исплату хипотеке)) |
| Стопа капитализације (цап рате) |
Однос нето оперативни профит на вредност објекта | Ако нето оперативни профит износи 550 милиона евра годишње, а имовина вреди 10 милиона евра, стопа капитализације — 5,5 % годишње |
| Раст вредности | Показује за колико процената годишње (према прогнози) ће расти цена некретнина | У наведеном примеру раст вредности износи 2 % годишње |
| Cash-on-cash РОИ (Return on Investment, коефицијент профитабилности инвестированного капитала) |
Овај показатељ је једнак годишњи нето новцу ток, деленному на уложена средства | У наведеном примеру cash-on-cash РОИ ће износити 6 % на годишњем нивоу (300 хиљада (нето новчани ток) / 5 милиона евра (инвестиције)) |
| ИРР (Internal Rate of Return) |
Израчунава се на основу показатеља свих новчаних токова за цео период пројекат | Ако објекат из примера изнад, у року од 10 година генерише новчани ток 300 хиљада евра, а онда инвеститор продаје га за 12 милиона евра, ИРР ће износити 9 % на годишњем нивоу |
Ризици
Ризик — је вероватноћа губитака услед било каквих промена. Већа вероватноћа да ће се десити одређени негативан догађај, то је већи ризик. Ако инвеститор жели да прими већи принос, он мора да буде спреман да прихвати већи ризик. На пример, на кључном канцеларији тржишту — у центру Лондона — потражња већа од понуде, и то доводи до смањења приноса у сегменту (стопа — око 4 %). У исто време, на тржишту канцеларија у мање од најтраженијих областима даје инвеститору много већи принос (на пример, у Ливерпулу — 7 %) када се мало повысившемся ризику.
Финансирање
У неким случајевима, инвеститори узимају кредит за куповину комерцијалних некретнина. Ова опција је корисна тема, да је кредит је полуга за побољшање приноса. Онима који су одлучили да искористе банкарске финансирања вредно сазнати шта су услови могу да рачунају:
- шта је величина кредита у односу на вредност објекта (Loan-To-Value Ratio, или ЛТВ);
- колика је каматна стопа;
- који је рок кредита;
- шта је комисија за издавање кредита.
Приликом куповине инвестиционих некретнина у Немачкој дужник може да рачуна на кредит у износу од 60 % од цене објекта испод 2 % на годишњем нивоу. Приликом закупа приноса објекта 6,5 % принос на уложен капитал, узимајући у обзир кредита може достићи 8-10 %.
Џорџ Качмазов
Генерални директор и оснивач Tranio
Управљање
„Добар менаџмент сличан изузетна ручак у ресторану: храна је лепа на изглед и укус, и конобари пажљиви, чак и непријатно и користан. Главна ствар — да се потпуно не о чему се брине“,— пише Крег Коппола (Craig Coppola), брокера комерцијалних некретнина у САД.
Наравно, власник може да се бави управљањем самостално, али је лакше да ангажује компанију специализирующуюся на управљање имовином, јер ће то помоћи да уштедите време власника објекта.
Стратегија изласка и рокове улагања
Постоје две стратегије изласка из инвестиционог пројекта — пренос наслеђивањем и продаја.
- Пренос имовине наслеђивањем. Са годинама вредност некретнина расте, и један и исти објекат може бити у власништву једне породице више од 100 година. Дакле, посао би требало да буде структуриран тако да имовина може да је пренесе на генерације са минимум пореских губитака. На пример, у Француској је корисно да се региструју имовину на државну фирму за некретнине (СЦИ) — у том случају недостаје порез на наслеђе и поклон.
- Продаја. Уобичајени термин власништва прихода имовином до препродаје — 10-20 година, али постоје и ситуације када је власник мора да изађе из инвестиционог пројекта раније, тако да објекат треба да буде течности, то је тако, да може да је прода брзо (за 24 месеца) без значајног губитка вредности. Ово се постиже кроз куповину некретнина у премијум локацијама, мулти-варијанта коришћења објекта и сл
Закључак
Надлежни процена свих позиција у том чек-листу, произведена пре куповине имовине, помоћи ће да се обезбеди инвестиције у некретнине. При томе вреди да изаберете низкорисковые течном објекте на стабилним тржиштима и не јури за велики повратак.
Јулија Кожевникова, „Транио“
Comments are closed.