Инвестиције у иностранству: како да изаберете комерцијалну имовину

У какву имовину у иностранству да инвестирају капитал: у хотел, продавница или тржни центар? Одговор на ово питање у великој мери зависи од стратегије и буџета, који је инвеститор спреман да издвоји за куповину. Tranio каже, које објекте је најбоље да изаберете при различитим количинама инвестиција.

Врсте комерцијалних некретнина и њихова подешавања
Подаци Tranio (средња препоручене показатеље)*

Врсте објеката	Принос, % на годишњем нивоу	Рок уговора изнајмљивање	Предности	Недостаци
Од 300 хиљада евра
Стана (краткорочни закуп)	5-7	Од 1 дана	Висока ликвидност; у односу на дугорочни закуп — већи принос и нема проблема са исељење станара; већи потенцијал раста закупнина	Ризици менаџмента и застоја; у односу на дугорочни закуп — брже хабање
Стана (дугорочни закуп)	2-3	Од 1 године	Висока ликвидност; велика потражња од стране станара, стабилан чак и у време кризе	Ризици менаџмента и застоја; проблеми са исељење станара
Ученик становање	4-6	Од 6 месеци	Велика потражња од стране закупаца	У поређењу са станови — испод ликвидност, тешко репурпосе
Од 2,5 милиона евра
У стамбеним зградама	3-5	Од 1 године	Висока ликвидност, потенцијал за раст капитализације	Ниска профитабилност, много станара, проблеми са исељење, потребна друштво за управљање компанија
Уличне продавнице	3-4	3-10 година	Висока ликвидност, потенцијал за раст капитализације	Ниска профитабилност
Супермаркети	5-6,5	12-15 година	Висок принос, дуготрајне уговоре	Ближе рок завршетка уговора, ниже ликвидности
Од 10 милиона евра
Старачки дом	5-6,5	20-25 година	Раст броја пензионера, дуготрајне уговоре	Тешко репурпосе
Тржни центри	4-6	5-15 година	Висок принос	Ризици менаџмента у великом броју станара
Хотели	4-6	10-20 година	Висок принос	Тешко репурпосе

* Просечни показатељи за објекте:

• у богатијим областима великих европских градова;
• нове објекте или после великог ремонта;
• лизинг уговоре у почетку трајања.

Буџет од 300 хиљада до 2, 5 милиона евра

Ако сте спремни да инвестирају у некретнине од 300 хиљада до 2, 5 милиона евра, Tranio препоручује куповину станова или апартмана за студенте.

Инвеститори са буџетом 500-600 хиљада евра често желе да купе класичну комерцијалну имовину, на пример, трговачку или канцеларији. Међутим, ова средства су недовољна за стицање квалитетног објекта овог типа. У овом случају под квалитетом ми разумемо низак ризик средства: локација, величина, поузданост закупца, рок и услови закупа. Дакле, инвеститорима препоручујемо стамбену имовину за изнајмљивање. Да, принос ове инвестиције ће бити мањи, али ликвидност, сигурност и повећање капитализације на дуге стазе — горе. Поред тога, такве имовине, ако је потребно, може се користити у приватне сврхе.

Ана Курьянович

Виши консултант за страна улагања

Станова за давања у дугорочни закуп

Међу предности дугорочни закуп — стабилна тражња и висока ликвидност објекта, међутим, када такве инвестиције постоји ризик да закупац престане да плати и да ће бити тешко да се исели.

За изнајмљивање најбоље одговара један или две спаваће собе апартмана у једном од европских градова, у области популарном средње класе. Такође, могуће је да се крећете на студенте и да изаберете стан у близини великог универзитета или узети у обзир потражња за запослене канцеларије и купи кућу у близини пословног квартала.

Принос у случају дугорочни закуп је око 2-3 %. Инвеститорима који су спремни да се укључе у управљање сами, неопходно је да се запосли контролну компанију, комисија којој је — око 5-15 %. Лизинг обично на годину дана са правом продужења.

Станови за стављање у краткорочни закуп

Краткорочни најам профитабилније дужи чињенице да је принос таквог објекта изнад (5-7 %) и нема проблема са исељење станара. Међутим, у овом случају, постоји ризик од застоја, и у кратком закупу стана брже истрошити, него у дугорочни.

Да купи стан за стављање у краткорочни закуп стоји у местима, популарне код туриста. У овом случају је боље да изаберете велики градови, потражња у којима не зависи од сезонског, а онда можете да се крећете, не само за туристе, али и за бизнисмена који долазе у посете, и на пацијенте клинике — у овом случају, пожељно је да се становање у близини са пословним кварталами или, сходно томе, у близини универзитетских клиника.

Краткорочни закуп доноси већи принос у поређењу са дугом, и у овом случају нема проблема са исељење станара

Краткорочни најам подразумева предају дом, на стави на његове или на неколико месеци. Закуп станова у краткорочни закуп може се, на пример, кроз популарни сервис Аирбнб. Ако инвеститор није спреман да тоне у посао и да се укључе у менаџмент објекта сами, можда потребна помоћ друштва за управљање, комисија којом се (у зависности од града, искуства и сета услуга) износи од 15 до 30 % од цене закупа. Зарубежному инвеститор је у сваком случају потребна помоћ у управљању, и тим Tranio спремна је да јој пружи. Нудимо управљање становима, сданными у краткорочни закуп, и гарантујемо надлежни за управљање и принос до 5-7 %.

Студентске оутцалл

Студентске апартмани у близини добар универзитета — одличан прилог, јер инвеститор ће бити обезбеђена стална проток купаца у годинама које долазе напред, при чему је принос таквих објеката је већи него код обичних станова. Минус у томе да ученик смештај у специјализованим комплекса брже троши него стана, сдающиеся у дугорочни закуп. Поред тога, студентске апартмани теже продати, јер они су дизајнирани за одређену публику, и да инвеститор не може да их користе за свој смештај. Али у поређењу са ненасељена некретнинама студентске апартмани се одликују високом ликвидношћу.

Купују студентске апартмани профитабилна у великој Британији и Немачкој. Та тржишта су поуздани и разликују велике потражње од стране локалних и страних студената. Да би се правилно изабрати град за улагање у студентског становања, треба да обрате пажњу на присуство у близини једног или неколико популарних код ученика образовних установа, као и на недостатак вишак понуде на домаћем тржишту изнајмљивање, где студентском стана може износити конкуренцију велики број слободних станова, а на принос утичу низак ниво закупнина.

„Просечан принос студентских апартмана — од 4 до 6 %. Ова цифра зависи од тога колико велики универзитет се налази поред врата, далеко од универзитета се налазе апартмани и колико су квалитетне и модерне. Сходно томе, што је већи квалитет, то је мањи ризик и принос“,— каже Џорџ Качмазов, манагинг партнер Tranio.

Уговор о закупу је обично на један календарски или академске године.

Буџет од 2, 5 милиона до 10 милиона евра

Купцима са буџетом од 2, 5 милиона до 10 милиона евра Tranio саветује да купите објеката формата улици-мало, или супермаркетима. За овог буџета су погодни и стамбеним зградама, али и улагања у такве објекте вреди бавити само онима који су спремни да зароне у управљање и периодично решавају проблеме грађана.

Инвеститор са буџетом до 10 милиона евра боље посматрати као објекат за улагања комерцијалних некретнина. Често клијенти са истим буџетом заинтересовани за куповину мали хотел, али ми не препоручујемо да размотри ову опцију ако су усмерене на пасивни приход и нису спремни да се потпуно укључе у управљање пословањем. Поред великих временских трошкова, угоститељство захтева и одређено искуство.

Ана Курьянович

Виши консултант за страна улагања

У стамбеним зградама

У стамбеним зградама се одликују високом ликвидношћу, али, као и у случају појединачних станова, станара је тешко да исели, јер у Европи су њихова права заштићена су законом.

Главна тешкоћа прихода кућа — велики број станара и висока вероватноћа настанка било каквих питања или проблема који захтевају времена на решење. Дакле, инвеститор нужно потребна помоћ друштва за управљање.

Стамбене зграде треба да изабере на тржиштима, где закуп стално у потражњи, на пример, у Берлину, где је око 85 % становника — станари. Вреди да се крећете на град са развијеним тржиштем рада: ако имају посао, имају и закупци, а самим тим, можете бити сигурни у потражњи за становање и стабилан приход. У Немачкој на овај градовима су Берлин, Хамбург, Дизелдорф, Келну и Минхену, у Аустрији — Беч.

При томе, важно је обратити пажњу не само на карактеристике града, али и одређеног округа: профитабилно да купи апартманској кући тамо где закупнине и потражња некретнина расту, број становника се повећава и су планирани велики инфраструктурни пројекти.

Изнајмљивање принос стамбених зграда износи у просеку 3-5 %. Као и у случају појединачних станова, уговор о закупу је обично на годину дана са правом продужења.

Стреет-малопродаја

Стреет-ретаил — то је мала продавница, кафића и ресторана, који се налази на првом спрату стамбене зграде. Овај формат — типична одлука у згради централним улицама великих градова. Просторије улици-малопродаји се одликују високом ликвидношћу, али ниска примања. Често у Европи се продаје није први спрат одвојено, а само је зграда у потпуности. Дакле, таквих објеката, посебно у добрим локацијама, мало.

Према речима Ане Курьянович, главни показатељи ликвидности таквих објеката — локација на тржним улицама са интензивним пешачког саобраћаја и у близини стајалишта јавног превоза, као и атрактиван изглед и погодности за посетиоце (присуство витринных прозора, посебан улаз са улице итд.).

Принос објеката формата улици-малопродаји у просеку 3-4 %, али великих, познатих трговинских улицама (на пример, Оксфорд улици у Лондону или Пасео де Грасия у Барселони) она може да буде испод 3 %.

За разлику од друге врсте некретнина, лизинг уговоре код објеката улици-малопродаји се обично кратко — од 3 до 5 година,— али то је компензовано велике потражње од стране станара. У неким земљама, на пример у Шпанији, честе уговоре на 10 година.

Препоручљиво је да купи такав објекат који ствара најмање проблема у поседу — низкорискованный, у добрим локацијама, са поузданим пословним станара, дугорочних арендным уговором. При томе је пожељно да се максимално оперативне трошкове сноси закупац

Супермаркети

„Ово је један од најпопуларнијих формата инвестиција за међународне инвеститоре. Његова популарност је због једноставности управљања, ниским ризиком и високог приноса. Али, постоје и мане: што је ближи крај изнајмљивање уговора, ниже ликвидности и већи попуст на продају. Кључни фактор смањења ризика је добра локација“,— каже Џорџ Качмазов.

Најповољније да купују у супермаркетима у урбаним срединама са растућим становништва, у суседству са другим заштитни тачке, притягивающими станара, у близини стајалишта јавног превоза и главних транспортних путева.

Принос супермаркетима износи 5-6,5 %. Лизинг уговори таквих објеката дуготрајне — обично они су на 15 година.

Од тога колико је од инвеститора се захтева да учествују у управљању комерцијални објекат, зависи врста закупа. Највише погодан за власника уговор типа NNN lease (троструки нето lease): власник узима са станара накнада „у троструком износу“, то јест, без одбитка пореза, осигурања и трошкова за одржавање (ове трошкове по основу уговора сноси закупац).

Буџета више од 10 милиона евра

У присуству више од 10 милиона евра Tranio препоручује да инвестира у старачки дом. Са великим буџетима такође је могуће да инвестирају у тржне центре и хотеле, међутим, такви објекти су сложени у управљању. Поред тога, за куповину великих и квалитетних хотела и тржних центара су потребне инвестиције у износу од 30-100 милиона евра.

Старачки дом

Старачки дом — обећавајући опција за инвестиције, будући да је у Европи све већи број старијих људи (према Еуростату, до 2040. године проценат људи старији од 65 година износи више од четвртине становништва у Европи), и све више пензионера потребна у посебном становање. Главни недостатак таквог објекта (као и у случају са студенческими шопинг комплекса) — сложеност перепрофилирования.

Комплекси за старије вреди тражити у Аустрији, великој Британији, Немачкој, САД или Француске, у великим или средњим по величини градовима и њиховој околини. Треба да обрате пажњу на демографску ситуацију — колико пензионера ће у том подручју у року од 10-30 година (ови подаци се могу добити у процесу одржавања Due Diligence), као и на то да ли у округу институције потрошачке услуге, болнице и центри за рехабилитацију, да ли је добро развијена саобраћајна инфраструктура.

Квалитетне старачки дом у Европи обично предају са дугорочним (у просеку 20 година) хард уговорима. Принос од закупа износи 5-6,5 %.

Тржни центри

Према речима Ђорђа Качмазова, тржни центри — то је комплекс верзија инвестиција због великог броја станара. Поред тога, формат трговине стално мења, и често се дешава да се продају старе, несовременные и нефункционалан тржни центри. Непрофессиональному инвеститор лако угодити у замку и купити неперспективный објекат. „Ова врста инвестиција је прилично погодан за инвеститоре са професионалном управљање тимом, трошкови на коју се исплати када велике количине прихода. По мом мишљењу, улагање у тржним центрима стоји у присуству више од 30 милиона евра“, рекао је Џорџ Качмазов.

При избору тржног центра треба да обрате пажњу на куповну моћ становништва у региону, доступност инфраструктуре и саобраћајне доступности.

„Важно број станара, доступност сидро станара-магнета (обично познате брендове, на пример, Зара, Нике, итд), доступност хране суду, период закупа уговори, број купаца који живе око, демографија града, техничко стање објекта и усклађеност са релевантним техничким захтевима таквих зграда, број конкурената у округу, као и оно, што је одавно станари уклоњени објекат и колика је вероватноћа појаве нових сличних објеката у суседству“,— каже Џорџ Качмазов.

Препоручене станари — намирнице, продавнице електронике, текстилних производа, као и кафе. Што више у тржном центру познатих брендова, боље за предузећа, тако што је популарна код посетилаца марке привлаче нове купце и на тај начин повећавају приходе станара и повећање закупнина за инвеститора. Лизинг обично су на 5-15 година. Профитабилност трговинских центара у просеку 4-6 %.

Велики број станара компликује управљање

Хотели

Хотелски тржиште хетерогена, и на њему се налазе различити по свој профил и ниво ризика средства. „Тешко да купи квалитетан и тржишно објекат са буџетом око 10-15 милиона: постоји ризик да хотел ће се налазити у самом востребованном месту и да ће управљати мали оператера, који могу у неком тренутку да се иселе. У овом сценарију, наћи другог станара ће бити изузетно тешко. Не препоручујемо да се посматра као објекат за инвестиције мали хотели: пре свега, за њих ће бити везан мали (а то значи и ризично) оператер који „једу“ принос. Поред тога, мали хотели најчешће подразумевају лични дуготрајан менаџмент предузећа. Добре, већи хотели са познатим друштва за управљање компанијама, који се налази у центру великих европских градова, коштају од 50 милиона и дају ниске приносе (око 4 %), јер се процењује тржиште као низкорискованные и високо ликвидна. Поред осталог, то је још и престижна за власника имовине“,— каже Џорџ Качмазов.

У идеалном случају треба да изаберете хотел у великим градовима, не зависи од сезонског тражње, са великим туристичка ток. Поред локације објекта, потребно је обратити пажњу на стање хотели, време последњег поправке, процене и критике на Booking.com динамику боравак туриста у локације, сезона тражње, конкурентност хотели на овом тржишту, доступност у згради спа и сале за састанке.

Уговоре са операторима су на 10-20 година и могу бити две врсте: уговор о закупу или уговор на управљање. У првом случају, за власника то значи добијање фиксне закупнине, у другом — одсто од прихода. Принос у случају са уговором за управљање може да буде горе, али она увек зависи од финансијског резултата оператера. Принос од закупа за великих градова и престоница је на нивоу од 4-6 %.

•

Приликом планирања куповине уносан објекта у иностранству треба да узме у обзир више фактора и израчунати сваки корак, тако да вреди веровати професионалаца са великим искуством и добрим познавањем тржишта. Погледајте менаџерима Tranio, и они ће вас обавестити о питањима куповину комерцијалних некретнина у иностранству.

Јулија Кожевникова, Tranio

Comments are closed.