Инвестиције у стамбеним зградама у Француској: куповина, управљање, предности

У Француској многи инвеститори воле да стамбеним зградама појединачне станове у различитим зградама. Међу предностима куповине читавих објеката — попуст од 10-20 %, способност да продају делова у случају потребе и повољан опорезивање.

Ниска профитабилност или високе ризике?

У Париз и Иле де Франсе минимални праг вредности прихода кућа је 2-3 милиона евра. У провинцији некретнине таквог типа се може купити за мање од 1 милиона Профитабилност зависи од локације објекта. На пример, у центру Лил је на располагању код куће са приносом од око 5 % на годишњем нивоу. Више профита (до 12 %) дају улагања у зграде на периферији, где су високи ризик од застоја. Међутим, нижа тражња од стране станара, мање ће приход од препродаје.

Локација	Тип објекта	Цена продаје, хиљада евра	Годишњи приход од закупа, хиљада евра	Бруто принос, %
Париз, округ 18	Кућа на 13 две и три – соба станова	3 250	114	3,51
Париз, округ 18	Кућу на 24 два и три спаваће собе апартмана, са две продавнице	6 615	275,9	4,17
Лил, центар	Зграда на шест станова	400	28	7
Шатору	Зграда са два станове и једна продавница	215	18	8,37

Профитабилно да купи зграде су у лошем стању. Ако инвеститор чини ремонт, онда га порез на добит се обрачунава на повољним условима.

Трошкови за куповину

Приликом куповине целе зграде трошкови набавке испод, него стицање појединачних станова у различитим кућама. Велики део трошкова је таксу која се плаћа по стопи од 5,09 %. Нотар узима награду у износу од 0,825 % од вредности објекта — најмање 411,25 евра од сваке трансакције. Приликом куповине западне стамбене зграде инвеститор не плаћа доприносе ХОА, које се плаћају за сваку продају и да се крећу од 300 до 600 евра.

Тип објеката	Зграда је у потпуности	Три стана у три различите зградама
Продајна Цена	900 000	900 000 (3 × 300 000)
Трошкови за куповину	57 500	61 200 (3 × 20 400)
Разлика	3 700

Као да се обнови здање у цондо

Многи инвеститори воле да купују огромне палате или мали хотели у циљу да се обнови их у стамбене зграде за изнајмљивање. Претходно треба да науче у скупштини града, не лежи ли објекат у месту, обозначенном у погледу коришћења земљишта (Local Plan д Urbanisme, ПЛУ) као један од зоне без стамбених зграда.

У складу са чланом. Л. 123-1-2 Урбаног закона, општина може да ограничи број станова у складу са бројем паркинг места. Ако пројекат предвиђа слом пространих апартмана на мале стамбене просторије, власт може да понуди инвеститорима створи више паркинг на ограниченој територији, за куповину у дугорочни закуп земљиште из државног фонда или да плати порез за недостатак паркинг. Износ пореза — 14 992,90 или 18 027,39 евра у зависности од општине.

Све у свему, на макеовер кућа у стамбене зграде имају велике ограничења у околним предграђима Париза и већим градовима, него у мањим по величини насеља.

Трошкови за услуге друштва за управљање

При управљању цео дом не ХОА. Сва питања у вези са трошковима, одлучује власник. Неки инвеститори воле да створи менаџмент одбор од самих станара. То је економичан, али захтева много времена. Многи верују управљање специјализоване фирме. Агенција у Лилу наплаћују за своје услуге у просеку 8-10 % од прихода од закупа нето пореза, банка Crédit Foncier Некретнине — 5 % (без контроле раде поправку радовима). Комисија компаније Барнес у општем случају износи 5 %, ако постоји гарантовани приход од закупа — 7%, ако инвеститор поседује више од пет станова у једној згради — 3,5–4 %. Стопе Националне асоцијације француских трговаца некретнинама (FNAIM) зависе од броја станова.

Права станара и обавезе власника препродаје

Ако зграда, већ сданное у закуп, састоји се од више од 10 станова, станари имају право прече куповине у случају продаје. Власник је дужан опрезан сваког станара, рекавши цену и услове договора. Ако је кућа садржи мање од 10 станова, станари немају ексклузивно право на откуп.

Приликом продаје зграде власник мора да обезбеди купцу, следеће акте техничке експертизе:

• дијагноза ефикасности потрошње енергије (diagnostic de performance énergétique, DPE) — делује у року од 10 година;
• испитивање на присуство природних и технолошких ризика (état des risques naturels et technologiques, ERNT);
• испитивање на присуство термити, ако зграда се налази у зони ризика;
• потврду о стању електричне инсталације за последње три године, ако су струја и гас одржани у згради више од 15 година;
• потврда о стању канализације за последње три године, ако је вода подведена самостално;
• испитивање на садржај олова на свим обојеним површинама, ако је грађевинска дозвола издата пре 1. јануара 1949. године;
• истраживање присутности на раду на свим заједничким областима, ако је грађевинска дозвола издата пре 1. јула 1997.године.

Они који ће да прода зграду, не у целини, као и појединачних станова, морају прво да се створи ХОА. Међутим, према члану L. 111-6-1 Стамбене изградње закона, ова организација не може да буде основана, ако зграда није погодан за смештај.

Јулија Кожевникова, Tranio.Ru

На основу Ле Particulier

Comments are closed.