Ризици и користи од инвестиције у хотелске собе

Од средине прошлог века велики хотели послератне Европе почели да вежбају продају појединачних бројева инвеститорима. Од тада се та пракса се проширила широм света и освојио најпопуларније туристичке и пословне дестинације: велика Британија, Француска, Швајцарска, САД, Аустралија, Дубаи. По правилу, ова врста улагања популаран код малих инвеститора.

Шема хотела инвестирања једноставан: инвеститор стиче власништво школа или пакет од неколико соба у хотелском комплексу. Затим, он може или самостално баве управљањем своје власништво, што је изузетно ретко, или да се договоре о управљању са отельным од стране оператера или стручног друштва за управљање.

Инвеститор и оператер хотели деле профит између себе један од два начина. Инвеститор може добити фиксну зараду, коју је он унапред предвиђа са оператером. У том случају зарада не зависи од стварне заузетости собе. Друга опција — добијање инвеститор профита пливајући, када је принос собе може бити горе, али инвеститор ће поделити са оператером, на пример, ризик од неостварен станова код туриста.

У зависности од услова уговора, инвеститор може да користи своје собе, а не за њихову предвиђену намену, то јест да живе у њима. Неки оператери пружају такву могућност одмах након стицања бројева, други — по истеку одређеног рока.

Предности улагања у собе хотела

Главни плус инвестиције у собе хотела — низак праг уласка. Минимална цена хотелских соба у Европи је око 100 хиљада евра. По правилу, предмети ове врсте улагања постају највише профитабилне „радни коњи“ у угоститељству — три – или четырехзвездочные хотели у Европи.

Као што је већ констатовано, инвеститор не оптерећује себе потребом да се стално баве управљањем своје власништво. Овај формат ће бити погодан за оне инвеститоре који имају основна делатност у другој области и с обзиром инвестиција у угоститељство школа као средство напунити свој портфолио прихода средство. Друштво за управљање организација решава све опште и приватне проблеме хотели, тако да можете да не бринем, да је инвеститор лично ће морати да реши питање сломанного душа или хладном пријем гостију.

Осим тога, инвестиције у хотелске собе су привучени могућношћу да добију стабилан девизни приход, што је посебно важно за инвеститоре из Русије у данашњој ситуацији. У просеку принос хотелских апартмана је око 4 % у фиксном стопом и 6-10 % у променљивом стопом. У исто време на избор објекта треба прићи веома взвешено: потребно је да истражи локација комплекса и његове перспективе, као и да се упознају са искуством друштва за управљање.

Дакле, улагања у хотелски школа — профитабилан и занимљива могућност. Али, као и у другим областима, овде, такође, има своје замке, које треба запамтити инвеститор.

„Замке“ инвестиције у собе

Трансакција може значајно да се разликује у зависности од законодавства земље, тако да је боље да се не занемари услуге локалног адвоката. У исто време, на пример, у Аустрији договор је направљен као куповина и продаја појединачне имовине и мало се разликује од куповине стана.

Као што је већ констатовано, инвеститор не брине о маркетинг страни дела, која у потпуности остаје у надлежности управљања организације, међутим, ове медаље постоји и друга страна: инвеститор не може одредити маркетиншку политику хотела. На пример, ако је оператер је одлучио да репурпосе хотел из породичног у хотел бизнис класе и то решење са временом ће показати своју неефикасност, инвеститор не може на њега да утиче.

Боље је да изаберете инвестициону собу у хотелу, који се налази под контролом велике хотелске компаније са великим искуством управљања отельной некретнина. Прво, то ће заштитити инвестиције од поротника решења, који може да мало отельер. Друго, велике мреже постоји деценијама, па једног дана, закључно са њима уговор о управљању хотел бројем, можете рачунати на дугорочну сарадњу.

Ипак, закључивање споразума о управљању чак и са велике компаније, треба чврсто да одлучите ко сноси трошкове текућег одржавања и поправку станова. Ако ови трошкови падају на раменима инвеститора, онда то може значајно смањити принос инвестиција.

Инвеститор треба добро испитати објекат инвестиција и услове у којима он ради. Иако у оваквим трансакцијама, по правилу, прописују минимални месечни ниво приноса, ни један хотел није осигуран од тржишне елементе. После удара 11. септембра 2001. године, америчке инвестиционе компаније прелазе своју пажњу са највише „вруће“ објеката у центру светских престоница (Њујорк, Лондон, Париз) на мање луксузних хотела у провинцији (Халифакс, Глазгову, Глостер). Важно је узети у обзир сезонски фактор — хотели, усмерене на рекреативни одмор, мировања у „ван сезоне“, док хотели, узимају пословне путнике, имају стабилне приходе током целе године (ово објашњава выгодность инвестиција у земљама Западне Европе).

Ако инвеститор постоји жеља да прода хотелске апартмане, онда он може да се суочи са проблемом проналажења новог купца. Најочигледнији кандидат за стицање таквог објекта ће бити хотелски оператор, међутим, он ће купити школа само по сниженој цени или без обзира на раст капитализације. Поред тога, отельный школа као средство оптерећен мноштвом услова својине по уговору који је добро дошао један инвеститор, али, можда, никако не одговара другом.

Коначно, свемир инвеститора у школа у јеку сезоне није корисно ни хотела, ни самог инвеститора, јер то смањује принос на инвестиције, тако да обично друштво за управљање компанија захтева да преда јој станове у закуп на цео период уговора или уводи ограничење на време смештај инвеститора у својој соби.

Предности	Мане
низак „праг за пријављивање“	Ризик од застоја када пливајући
управљање врши оператер хотела	туђа надлежност трансакције
стабилан принос	ограничења утицаја на маркетинг хотели

Перспективе тржишта

Како је наведено, учесници Serviced Апартментс Summit, који је у Лондону у 2014. години, тржиште инвестиције у хотелске собе брзо расте, посебно у последње три године.

Лондон је био случајно изабран центар одржавања тог самита: према Савиллс, у Лондону само 1,6 бројева пада на 1000 пословних туриста, док је у Њујорку и хонг Конгу за 5,7 и 5,3 респективно. Дакле, Лондон је истовремено тржиште са жестока конкуренција инвеститора, али у исто време има висок инвестиционим потенцијалом.

Не треба заборавити да је принос на инвестиције у хотелске собе зависи од протока гостију. Са ове тачке гледишта, озбиљну конкуренцију гостиничному посао је брзо расте сегменту изнајмљивање приватног смештаја, као и интернет услуге, које су значајно унапређени закуп непокретности од приватних лица, без посредника.

Могућност да инвестирају у своје собе нуде такве угоститељске мреже као Мандарински Oriental, Холидаи Инн, Цондо.

Сумирајући све наведено, може да се смести неколико општих савета за инвеститоре:

• потребно је да пажљиво испитати хотелски тржиште земље, где су објекти за инвестиције;
• студија могућности за креирање кредитног „рамена“ за инвестиције — то ће се значајно повећати принос;
• мулти-страна уговор на страном језику, заиста је боље да читају;
• да се усредсреде своју пажњу на три или четири звездице, а не пет звездица гигантах луксуз;
• не занемарити предлозима покрајинских хотела — они могу бити не мање доходными, него капитал;
• приоритетно пажњу посветити објектима у Аустрији, великој Британији и хотели у Француској — су познати поузданост инвестирања.

Иван Чепижко, Tranio

Comments are closed.